Interpretacja indywidualna z dnia 12.11.2013, sygn. ITPP2/443-860/13/PS, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych dzierżawców.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012, poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2013 r. (data wpływu 20 sierpnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych dzierżawców jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 sierpnia 2013 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych dzierżawców.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jest właścicielem gruntów, które od wielu lat są przedmiotem dzierżawy. Na dzierżawionych gruntach, w latach osiemdziesiątych ubiegłego stulecia, zostały wzniesione budynki garażowe własnym sumptem i staraniem dzierżawców. Grunty te wchodzą w skład gminnego zasobu nieruchomości i mogą zostać przeznaczone do sprzedaży. Na podstawie art. 34 ust. 6a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i przepisów prawa lokalnego, pierwszeństwo ich nabycia przysługuje dzierżawcom. Gmina jako właściciel zamierza zlecić wycenę nieruchomości gruntowych zabudowanych (z wyodrębnieniem wartości gruntu i budynku) i sprzedać działki gruntu ich dzierżawcom, z jednoczesnym nieodpłatnym przeniesieniem prawa własności do budynków. Przygotowywane do zbycia nieruchomości objęte są planem zagospodarowania przestrzennego i położone są na terenach projektowanego zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

• Czy sprzedaż nieruchomości na rzecz ich dotychczasowych dzierżawców (którzy wybudowali na nich budynki garażowe), stosownie do art. 34 ust. 6a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., poz. 651 ze zm.), w świetle ustawy o podatku od towarowi usług należy rozumieć jako dostawę gruntu, czy dostawę nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowym...
• Czy w omawianym przypadku podatek od towarów i usług winien być naliczony od wartości gruntu, czy też od ceny całej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku dostawy gruntów, na których zostały wybudowane budynki przez ich dzierżawców lub najemców, od strony przepisów ustawy o podatku od towarów i usług tylko sprzedaż gruntu powinna być potraktowana jako odpłatna dostawa towaru, gdyż to przyszły nabywca z własnych środków wytworzył towar (budynek) i uczynił to bez udziału właściciela gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary stosownie do brzmienia art. 2 pkt 6 tej ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ust. 1 ustawy wyrażenia przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie dostawa towarów, akcentuje własność ekonomiczną funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce (pkt 2).

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z brzmieniem art. 47 § 1 Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z punktu widzenia prawa cywilnego wydzierżawiający jako właściciel dzierżawionych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, zatem przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomości (grunt z budynkiem). Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzeczy dzierżawionej, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego, o czym stanowi art. 353&¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 693 § 1 ww. Kodeksu, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Na podstawie art. 705 ww. ustawy, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Do dzierżawy stosownie do brzmienia art. 694 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

W myśl art. 676 tego Kodeksu, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z regulacją art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej ().

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż zabudowanych działek gruntu na rzecz dzierżawców, w części dotyczącej wzniesionych przez nich budynków, nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż Gmina nie przeniesie na nabywców prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel. Prawo to jest po stronie dzierżawców, którzy te grunty zabudowali. Przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym, przedmiotem dostawy będą wyłącznie grunty i tylko ich wartość określoną w momencie sprzedaży (obrót) w myśl art. 29 ust. 1 ustawy należy brać pod uwagę przy określeniu podstawy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy