Temat interpretacji

w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Zainteresowanego, przedstawione we wniosku z dnia 18.07.2013 r. (data wpływu 29.07.2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29.07.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale w 1/2 części (współwłaścicielem pozostałego udziału w 1/2 części jest Pan Waldemar M. - brat Wnioskodawcy) nieruchomości, aktualnie uregulowanej w KW, stanowiącej:

1. niezabudowaną działkę ew. nr 10/4 o pow. 822 m²
2. niezabudowaną działkę ew. nr 10/5 o pow. 118 m²

Opisana powyżej nieruchomość pochodzi z dawnej nieruchomości o łącznej pow. 2,7958 ha, którą stanowiły działki nr 7 z obr. 234 i nr 105 z obr. 235, a która - na podstawie i w trybie art. 6 ustawy z 12.03.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64. tj.) - została sprzedana przez jej byłych właścicieli Stefana i Bronisławę, małżonków M. (których spadkobiercami są ich synowie Waldemar Andrzej M., i Longin M. Wnioskodawca) na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę zespołu mieszkaniowego wraz z lokalizacją ulic na podstawie decyzji lokalizacyjnych z dnia 15.04.1972 r. wydanych przez Wydział Architektury Nadzoru Budowlanego i Geodezji.

W dniu 24 marca 1997 r. poprzedni właściciele wystąpili o zwrot nieruchomości w zakresie w jakim cel wywłaszczenia nie został zrealizowany na przedmiotowej nieruchomości. W dniu 14 lutego 1999 r. zmarł Stefan M. (ojciec Wnioskodawcy), Sąd Rejonowy Wydział I Cywilny postanowieniem z dnia 27 kwietnia 1999 r. stwierdził, że spadek po nim na podstawie ustawy nabyli: synowie Waldemar M., oraz Longin M. Wnioskodawca, po 1/2 części każdy z nich.

W dniu 31 maja 2001 r. zmarła Bronisława M. (matka Wnioskodawcy), Sąd Rejonowy Wydział I Cywilny postanowieniem z dnia 16 listopada 2004 r. stwierdził, że spadek po niej na podstawie ustawy nabyli jej synowie: Waldemar Andrzej M., oraz Longin M. Wnioskodawca, po1/2 części każdy z nich.

Wobec śmierci byłych właścicieli - Stefana i Bronisławy małżonków M., wniosek o zwrot nieruchomości został ponowiony przez ich spadkobierców, czyli także Wnioskodawcę, w dniu 15 stycznia 2004 r. Podstawę żądania stanowiły przepisy art. 136 ust. 3 oraz art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651, tj. dalej jako u.g.n.).

Stosownie do pierwszego z ww. przepisów poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu w rozumieniu przepisu art. 137 u.g.n. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140 u.g.n.. Zgodnie z art. 137 ust. 1 u.g.n. nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:

• pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo
• pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

W toku postępowania o zwrot nieruchomości wywłaszczonej ustalono, że na nieruchomości stanowiącej:

• niezabudowaną działkę ew. nr 10/4 o pow. 822 m²,
• niezabudowaną działkę ew. nr 10/5 o pow. 118 m²,

nie został zrealizowany cel wywłaszczenia (w rozumieniu art. 137 ust. 3 u.g.n.), stwierdzono natomiast, że na obszarze tej nieruchomości oraz nieruchomości sąsiadującej (na podstawie umowy dzierżawy z dnia 7 czerwca 1994 r. zawartej pomiędzy Dzielnicą - Gminą (poprzednikiem prawnym Miasto) a firmą S. Sp. z o.o. posadowiona jest stacja benzynowa wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Ustalono również, że stacja benzynowa została wybudowana ze środków własnych dzierżawcy - tj. firmy S. Sp. z o.o.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami art. 136 ust. 3 i art. 137 ust. 1 u.g.n. okoliczność wybudowania stacji benzynowej przez dzierżawcę nie stanowiła przeszkody dla zwrotu nieruchomości na rzecz spadkobierców byłej właścicielki.

W toku postępowania o zwrot nieruchomości wywłaszczonej przed wydaniem decyzji, ustalono również wysokość odszkodowania jakie następcy prawni byłej właścicielki zobowiązani są zwrócić na rzecz W, i tak:

- Waldemar M., i Longin M. Wnioskodawca, zostali zobowiązani solidarnie do zwrotu na rzecz m W kwoty w łącznej wysokości 1.005.676,86 zł (słownie: jeden milion pięć tysięcy sześćset siedemdziesiąt sześć 86/100 złotych), składającej się z:

1. kwoty w wysokości 5.276,86 zł, wyliczonej stosownie do treści przepisów art. 140 ust. 1 i 2 u.g.n., które nakazują w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercom zwrot właściwej jednostce samorządu terytorialnego, ustalonego w decyzji o wywłaszczeniu odszkodowania podlegającego stosownej waloryzacji.
2. kwoty w wysokości 1.000.400,00 zł, wyliczonej stosownie do treści przepisu art. 140 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że w razie zwiększenia się wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. W tym miejscu należy zauważyć, że kwota w wysokości 1.000.400,00 zł co do zasady odpowiada wartości nakładów przy budowie stacji benzynowej jakie poniosła firma S. Sp. z o.o. (obecnie S. Polska Sp. z o.o.) na nieruchomość objętą decyzją o zwrocie.

Na wniosek stron płatność kwoty w łącznej wysokości 1.005.676,86 zł została rozłożona na 10 rat płatnych przez okres 10 lat.

Tytuł prawny do powyższych nieruchomości, Wnioskodawca oraz jego brat, Pan Waldemar M., uzyskał na podstawie:

1. decyzji z dnia 22 marca 2010 r. Starosty w przedmiocie zwrotu nieruchomości wywłaszczonej;
2. decyzji Wojewody z dnia 14 stycznia 2011r. utrzymującej w mocy decyzję Starosty z dnia 22 marca 2010 r.;
3. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2011r. (sygn. akt I SA/Wa 369/11) oddalającego skargę m. st. Warszawy na decyzję Wojewody z dnia 14 stycznia 2011 r.;
4. wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. oddalającego skargę kasacyjną m.st. Warszawy od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2011 r. (sygn. akt I OSK 367/12).
   
   

Jak wynika z obowiązujących przepisów prawa oraz treści ww. dokumentów w dniu 12 czerwca 2013 r. ostateczna decyzja Starosty z dnia 22 marca 2010 r. w przedmiocie zwrotu nieruchomości wywłaszczonej stała się wykonalna i prawomocna.

Na podstawie decyzji Starosty nr 16/10 z dnia 22 marca 2010 r. oraz stosownie do treści przepisów art. 678 § 1 i 694 k.c. Waldemar Andrzej M. oraz Longin M. Wnioskodawca, z mocy prawa wstąpili z dniem 12 czerwca 2013 r. jako wydzierżawiający w stosunek dzierżawy uregulowanej w umowie z dnia 7 czerwca 1994r. zawartej pomiędzy Dzielnicą - Gminą (poprzednikiem prawnym miasto) a S. Sp. z o.o. (obecnie S. Sp. z o.o.), w zakresie gruntu o pow. 940 m², stanowiącego działki ew. nr 10/4 o pow. 822 m² oraz o pow. 118 m², natomiast w myśl przepisu art. 138 ust. 2 u.g.n. ww. stosunek prawny (dzierżawy) wygaśnie z dniem 12 września 2013 r. z mocy prawa (tj. po upływie 3 miesięcy).

Wnioskodawca, Longin M. (w okresie od 12 czerwca 2013 r. na podstawie umowy z dnia 7 czerwca 1994 r.) wydzierżawia przysługujący mu udział we współwłasności nieruchomości firmie S. Sp. z o.o., jako podatnik podatku od towarów i usług. Z tego tytułu Wnioskodawca dokonał zgłoszenie działalności polegającej na dzierżawie nieruchomości opodatkowanej w formie ryczałtowej oraz zgłoszenia jako podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, Longin M., jego brat Waldemar Andrzej M. oraz S. Sp. z o.o., mają zamiar zawrzeć umowę przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca z racji dostawy wzmiankowanej nieruchomości będzie podatnikiem VAT, skoro z racji dzierżawy tejże nieruchomości stał się czynnym podatnikiem VAT...
2. Czy dostawa wyżej opisanych nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług...
3. Czy Wnioskodawca i nabywca będą mogli skorzystać z możliwości opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT jeżeli będzie ona zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko w sprawie pytania nr 1.

Zdaniem Wnioskodawcy będzie on z racji dostawy nieruchomości działał jak podatnik VAT. Wnioskodawca od roku 1992 prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, Longin M. Gabinet Lekarski. Istotniejsze jednak jest to, że wzmiankowana nieruchomość obecnie jest przedmiotem umowy dzierżawy a dzierżawa ta stanowi czynność opodatkowaną. Skoro wzmiankowana nieruchomość służy działalności opodatkowanej, to przy jej sprzedaży Wnioskodawca także wystąpi w roli podatnika VAT, niezależnie od tego czy sama transakcja sprzedaży będzie opodatkowana czy zwolniona z VAT. Zatem Wnioskodawca będzie działać jak podatnik w rozumieniu art. 15 ust. l i ust. 2 ustawy podatku od towarów i usług, Wnioskodawca dokonał zgłoszenia VAT-R wychodząc z założenia, że jako wydzierżawiający, nabywa status podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 2 zdanie 2 (czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych). W konsekwencji, skoro z racji świadczenia usług dzierżawy Wnioskodawca uzyskał status podatnika, planowana sprzedaż nieruchomości także będzie przez niego dokonana jako przez podatnika VAT.

Na zakończenie należy zauważyć, że identyczne stanowisko przyjęła Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacjach z dnia 16 kwietnia 2012 r. (sygn.. IPPP1/443-206/12-5/IGo oraz IPPP1/443-205/12-2/AW), które dotyczyły analogicznego stanu faktycznego oraz analogicznego zdarzenia przyszłego (sąsiadującej części nieruchomości na której posadowiona jest stacja benzynowa S.).

Stanowisko w sprawie pytania nr 2.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż wzmiankowanej nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług (VAT) zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy od podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie takiego stanowiska jest zdaniem Wnioskodawcy następujące. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W opisywanym zdarzeniu przyszłym należy więc dokonać analizy, czy wystąpi któraś z wymienionych przesłanek wykluczających zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy, ilekroć mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na czynności wymienione w art. 5 ustawy. Za czynność podlegającą opodatkowaniu rozumieć należy także dzierżawę.

W opisywanym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż (dostawa) nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10, ponieważ:

1. sprzedaż nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (pierwszym zasiedlającym był S.) oraz
2. od pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż dwa lata.

Należy stwierdzić, że budynki i infrastruktura towarzysząca (budowle) zostały wzniesione przez firmę S., na podstawie umowy z 1994 roku. Wnioskodawca zatem nie mógł ponieść wydatków na ulepszenie nieruchomości. Jak wspomniano budynki te oraz infrastruktura są użytkowane do dnia dzisiejszego przez firmę S., na podstawie umowy dzierżawy, której stroną, z mocy prawa, został Wnioskodawca.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro budynki i budowle przy ich sprzedaży będą korzystać ze zwolnienia z VAT, także sprzedaż gruntu będzie zwolniona, ponieważ grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania (lub zwolnienia) podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że identyczne stanowisko przyjęła Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacjach z dnia 16 kwietnia 2012 (sygn.. IPPP1/443-206/12-5/IGo oraz IPPP1/443-205/12-2/AW, które dotyczyły analogicznego stanu faktycznego oraz analogicznego zdarzenia przyszłego (sąsiadującej części nieruchomości na której posadowiona jest stacja benzynowa S.).

Stanowisko w sprawie pytania nr 3.

Skoro, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż (dostawa) nieruchomości, będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, to strony przyszłej transakcji sprzedaży będą mogły wybrać opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT. Wskazuje na to wprost art. 43 ust. 10, stwierdzający, że Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia, którego elementy treści oraz tryb składania określone zostały w ust. 10 i 11 artykułu 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wnioskuje jak powyżej o stwierdzenie w interpretacji poprawności swojego stanowiska. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, że równocześnie wniosek o interpretację oparty na analogicznym stanie faktycznym składa brat Wnioskodawcy Waldemar Andrzej M.. Dlatego Wnioskodawca prosi o równoczesne rozpatrzenie obu wniosków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. z 2011 r. Dz. U. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami wg zapisu art. 15 ust. 1 ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Z przepisu art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z kolei art. 198 ww. ustawy stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłasność nie jest instytucją samodzielną, stanowi odmianę własności i cechuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom, a każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży udziału stanowiącego jego własność, dokonuje przeniesienia prawa własności rzeczy, dochodzi do zmiany podmiotu tego prawa. Zatem sprzedaż udziału należy traktować w kategorii dostawy towarów.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca otrzymał w toku postępowania o zwrot nieruchomości wywłaszczonej, jako spadkobierca poprzedniego właściciela. Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem zostali zobowiązani do zwrotu odszkodowania na rzecz Gminy.

Na przedmiotowej nieruchomości oddanej w dzierżawę przez poprzedniego właściciela (gminę) firmie S. znajduje się stacja benzynowa wraz z infrastrukturą towarzyszącą, którą firma ta wybudowała z własnych środków.

Przejmując nieruchomość Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel wstąpili jako wydzierżawiający w stosunek prawny umowy dzierżawy gruntu zabudowanego z firmą S.. W związku z dzierżawą nieruchomości Wnioskodawca złożył zgłoszenie VAT-R jako podatnik podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 693 K.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, iż przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności gospodarczej. Z treści wniosku wynika, iż podejmowane przez Wnioskodawcę działania polegające na dzierżawie przedmiotowej nieruchomości stanowią prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z definicją działalności gospodarczej zawartą w powołanym wyżej przepisie, obejmuje ona również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy oraz powołane wyżej przepisy prawa podatkowego należy jednoznacznie uznać, iż z tytułu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca będzie występował jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT dzierżawa. Zatem Wnioskodawca w wyniku sprzedaży należącej do Niego części nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym należy uznać, iż w zakresie pytania nr 1 Zainteresowany zaprezentował prawidłowe stanowisko.

W złożonym wniosku Podatnik zwrócił się również o rozstrzygnięcie kwestii ewentualnego zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w ww. nieruchomości.

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział jednakże opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Oceniając wniosek Zainteresowanego, należy wskazać, iż w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustanawiającym zwolnienie od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, zostały wprowadzone dwa wyjątki od przysługującego zwolnienia, tzn. gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Należy więc stwierdzić, czy w przypadku planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży działki zabudowanej nie wystąpi żaden ze wskazanych warunków, wykluczających zastosowanie zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności może to być czynność zwolniona od podatku.

Należy jednak zauważyć, iż definicja pierwszego zasiedlenia jest spełniona jedynie w przypadku czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonywanych w okresie jej obowiązywania oraz dokonywanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.).

Z analizy definicji pierwszego zasiedlenia wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć również wynajem, dzierżawę.

Zatem analizując powyższe przepisy prawa podatkowego należy uznać, iż planowana sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Budynki i infrastruktura towarzysząca znajdujące na ww. nieruchomości zostały wybudowane przez firmę S., i użytkowane przez nią do dnia dzisiejszego, na podstawie umowy dzierżawy gruntu zawartej najpierw z Gminą w dniu 7 czerwca 1994r. a następnie z Wnioskodawcą po zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Opodatkowanie dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem należy uznać, iż sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym wskazać należy, iż w zakresie pytania nr 2 Zainteresowany zaprezentował prawidłowe stanowisko.

Zgodnie jednak z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska łub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu powyższych warunków dostawca nieruchomości lub jej części może z niego zrezygnować.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że zarówno Wnioskodawca oraz nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

W sytuacji zatem, gdy zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca przedmiotowej Nieruchomości są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy zgodne oświadczenie, o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przedmiotowa dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.

Należy tym samym uznać, iż w części odnoszącej się do pytania nr 3 Zainteresowany również zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 737 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie