Temat interpretacji

skutki podatkowe sprzedaży przez osobę fizyczną nieruchomości niezabudowanej

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 1.06.2012r. (data wpływu 5.06.2012 r.) uzupełnione pismem z dnia 14.08.2012 r. (data wpływu 17.08.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5.06.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 14.08.2012 r. (data wpływu 17.08.2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie znak IPPP2/443-533/12-2/KOM z dnia 3.08.2012 r. (skutecznie doręczone 9.08.2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, w tym w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W dniu 20 marca 1996 r. rodzice Wnioskodawcy nabyli od osoby fizycznej nieruchomość niezabudowaną o pow. 4.323 m2, zaklasyfikowaną w ewidencji, jako grunty klasy V i VI, niepodlegające wyłączeniu z produkcji użytków rolnych. Działka została nabyta z intencją przeznaczenia jej na własne cele mieszkaniowe, tj. wybudowania na niej domu mieszkalnego. Rodzicom Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działka została ogrodzona, doprowadzono do niej wodę i energię elektryczną.

W związku ze zmianą planów oraz sytuacji finansowej rodziców Wnioskodawcy, 2 marca 2005r. rodzice darowali działkę Wnioskodawcy. Darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca opłacił podatek od spadków i darowizn.

Wnioskodawca zamierzał wykorzystać działkę dla własnych celów mieszkaniowych, tj. planował wybudowanie na niej budynku mieszkalnego. Obecnie Wnioskodawca nie mieszka na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość, tylko w innym mieście. W związku ze zmianą sytuacji finansowej Wnioskodawcy, planuje On sprzedać nieruchomość. Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia w lokalnej prasie i serwisach ogłoszeń.

Rozważana jest sprzedaż działki w całości, albo - w razie braku nabywcy dla całej działki - podział działki na kilka części, co ułatwiłoby znalezienie nabywców. Działka nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu z dnia 14.08.2012 r. (data wpływu 17.08.2012 r.) Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa nieruchomość niezabudowana nie była udostępniana odpłatnie ani nieodpłatnie innym osobom, w szczególności nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innego oddania do odpłatnego korzystania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stanowi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT...

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdarzenie przyszłe opisane we wniosku nie stanowi działalności gospodarczej. Z tego względu nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT przedmiotem opodatkowania jest m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT odpłatną dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Odpłatna dostawa towarów podlega opodatkowaniu, jeśli została dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikiem VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej i osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT określa, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazową w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Elementy konstytuujące działalność gospodarczą były przedmiotem wyroków sądów administracyjnych. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C -180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów z 15 września 2011 r. ilość transakcji nie przesądza o tym, czy stanowią one działalność gospodarczą:

Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej orzekł, że kryterium rozstrzygającym to, czy dana transakcja stanowi działalność gospodarczą jest to, czy dokonujący jej podmiot zaangażował środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców:

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Stwierdzenie to rozwinął na polskim gruncie Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 12 stycznia 2012 r., sygn. I SA/Wr 1537/11. Stwierdził on, że:

Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Ogrodzenie działki, doprowadzenie do niej wody i energii elektrycznej zostało wykonane w celu budowy domu mieszkalnego. Działka nigdy nie była wykorzystana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej, dlatego stanowi jego majątek prywatny. Zdaniem Wnioskodawcy, nawet podział działki na mniejsze części w celu sprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej. Wniosek taki wynika ze wspomnianego wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie jego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, iż w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych, oraz czy majątek nabyty został z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Podkreślić przy tym należy, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można pominąć, że pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną majątku prywatnego. Sprzedaż majątku nabytego na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Wskazać również należy, że zarówno sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych przez osoby fizyczne nie może mieć charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania ustawy o VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał Sprawiedliwości UE w wyrokach C-180/10 i C-181/10 z 15 września 2011 r. stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od rodziców w 2005 r. nieruchomość niezabudowaną w postaci gruntów klasy V i VI niepodlegających wyłączeniu z produkcji użytków rolnych, o łącznej powierzchni 4.323 m2. Nieruchomość tę Wnioskodawca planował wykorzystać, podobnie zresztą jak Jego rodzice, do wybudowania budynku mieszkalnego i w tym celu działka została ogrodzona i doprowadzono do niej wodę oraz energię elektryczną. Obecnie Wnioskodawca nie mieszka na terenie gminy, gdzie znajduje się przedmiotowa nieruchomość. W związku ze zmianą planów życiowych i sytuacji finansowej Wnioskodawca planuje sprzedać przedmiotową nieruchomość i w tym celu zamieścił ogłoszenie w gazetach lokalnych oraz w serwisach ogłoszeń. Rozważana jest sprzedaż gruntu w całości, a jeśli nie znajdzie się kupiec, to podział gruntu na mniejsze działki. Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą żadnej działalności gospodarczej, zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami. Przedmiotowy grunt niezabudowany (grunt rolny) nie był udostępniany odpłatnie ani nieodpłatnie innym osobom, w szczególności nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innego oddania do odpłatnego korzystania. Działka nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

Jak wyżej wskazano, grunt spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy nie można jednak uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami, nie można stwierdzić bowiem, iż nabywając grunt działał on w charakterze handlowca. Przedmiotowy grunt został nabyty w 2005 r. w drodze darowizny od rodziców i stanowi własność Wnioskodawcy. Mając na uwadze cel nabycia przedmiotowego gruntu (chęć wybudowania własnego domu), nie można uznać, że przedmiotową nieruchomość nabyto w celu jej dalszej odsprzedaży.

Należy również zaznaczyć, iż w przypadku, gdy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego - nieruchomości gruntowej, a czynność tą wykona jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja ta nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cyt. wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

Wnioskodawca z uwagi na zmianę sytuacji życiowej i finansowej oraz zamieszkanie w innym mieście, jest zmuszony sprzedać grunt w całości lub dzieląc go na mniejsze działki, celem uzyskania kapitału niezbędnego do egzystowania w innym miejscu. Takie zachowanie Wnioskodawcy również nie świadczy o tym, że zachowuje się on jak profesjonalny handlowiec w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zatem planowana czynność nie będzie miała formy zawodowej (profesjonalnej), czyli nie będzie cechować się stałością (powtarzalnością i zamiarem kontynuacji) i nie będzie mieć zorganizowanego charakteru.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia gruntu niezabudowanego (w całości bądź podzielonego na mniejsze działki) stanowiącego majątek osobisty sprzedającego i że sam nie podejmował aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia do nich mediów, ich ogrodzeniu itp., ani nie podejmował działań o charakterze marketingowym typu szeroko zakrojona reklama zwiększająca atrakcyjności tego gruntu, to oznacza to działanie Wnioskodawcy w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Sprzedając nieruchomość Wnioskodawca skorzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust.2 ustawy.

Reasumując, skoro opis przedstawiony w sprawie przez Wnioskodawcę nie wskazuje na takie formy Jego aktywności w zbywaniu posiadanej nieruchomości, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, to nie można Wnioskodawcy uznać za podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a tym samym przedmiotowe zbycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy należy zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 524 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie