Temat interpretacji

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm. ) stwierdzam, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 25.05.2005r. (data wpływu do Urzędu 14.06.2005r.), uzupełnione pismami z dnia 15.07.2005r. oraz z dnia 06.09.2005r., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości wraz z gruntem jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14.06.2005r. do Naczelnika Pierwszego Śląskiego Urzędu Skarbowego w Sosnowcu wpłynął wniosek Spółki o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Odpowiadając na pismo z dnia 25.05.2005r. (wpływ do urzędu w dn. 14.06.2005r.) w sprawie udzielenia informacji dotyczącej stosowania przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, w oparciu o art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) wyjaśniam co następuje.

Zgodnie z przedstawionym przez Stronę stanem faktycznym Spółka w 2002r. nabyła nieruchomość, w skład której wchodzi budynek z mieszkaniami i lokalami użytkowymi. Zakup nieruchomości nastąpił od osoby fizycznej i został udokumentowany aktem notarialnym. Przy zakupie nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Spółka dysponuje również informacją, iż budynek pochodzi z 1947 roku i od początku był zasiedlony. Budynek został przez Spółkę wyremontowany. Poniesione przez Spółkę nakłady stanowią mniej niż 30% ceny zakupu nieruchomości. Część mieszkalna budynku stanowi 43,87% jego powierzchni, natomiast część użytkowa stanowi 56,13% powierzchni.

Podatnik pyta jaką stawkę podatku od towarów i usług winien zastosować w przypadku sprzedaży poszczególnych lokali znajdujących się w budynku różnym odbiorcom oraz jak opodatkować transakcję sprzedaży całego budynku jednemu kontrahentowi.

Zdaniem Strony w przypadku sprzedaży poszczególnych lokali różnym nabywcom Spółka winna zastosować stawkę 7% podatku w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych, 22% w przypadku lokali użytkowych, 22% w przypadku sprzedaży gruntu, natomiast w przypadku sprzedaży całego budynku jednemu kontrahentowi winna ustalić globalną strukturę opodatkowania lokali w odniesieniu do struktury procentowej zajmowanych powierzchni.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny wyjaśniam, iż stosownie do punktu 2 I części objaśnień wstępnych rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z 31 grudnia 1999r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Zgodnie z w/w klasyfikacją budynki dzielą się na:

-budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem:

-budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów niemieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek niemieszkalny.

Ponadto zgodnie z pkt 5 pierwszej części PKOB w przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów (np.: budynek mieszkalny będący jednocześnie hotelem i biurem), klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w przypadku gdy przedmiotem dostawy są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części tych budynków lub budowli, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem, wraz z ceną gruntu. Budynek wraz z gruntem podlega opodatkowaniu według stawki podatkowej właściwej dla budynku. Jeżeli zatem sprzedaż będzie dotyczyła obiektu budownictwa mieszkaniowego, która objęta jest stawką 7% na mocy art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż gruntu związanego z tym obiektem winna być opodatkowana według stawki 7%.

W przypadku sprzedaży nieruchomości innych niż przeznaczonych na cele mieszkaniowe wraz z przynależnym gruntem, należy zastosować podstawową stawkę podatku 22% dla całej transakcji.

Wyjątek od powyższych zasad stanowi uregulowanie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o p.t.u , w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w przywołanym przepisie rozumie się, zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy:

-budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;

-pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Przepis odwołuje się do pojęcia używania, czyli do sytuacji faktycznej polegającej na wykorzystaniu tego towaru, zarówno bezpośrednio przez jego właściciela, jak i osoby trzecie. Nie jest istotny sposób jego wykorzystania ani okres posiadania go przez właściciela.

Zwolnienie przewidziane dla towarów używanych, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, nie ma zastosowania do dostawy niniejszych towarów, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

1)miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

2)użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych (art. 43 ust. 6 ustawy o p.t.u.)

Z powyższych unormowań wynika, iż ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego na tzw. rynku wtórnym, lecz tylko na cele mieszkaniowe, ponieważ zwolnienie to nie obejmuje części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest używany budynek użytkowy (powierzchnia użytkowa stanowi 56,13% ogólnej powierzchni, resztę stanowią lokale mieszkalne zasiedlone od 1947r.), od zakupu którego nie przysługiwało spółce prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ponadto Spółka poczyniła nakłady remontowe stanowiące mniej niż 30% ceny zakupu budynku.

Zatem stwierdzić należy, iż w przypadku:

1)dostawy całego budynku używanego, którego 56,13% powierzchni stanowi powierzchnia użytkowa, przy zakupie którego nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, czynność taka jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług na mocy powołanych przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o p.t.u. W takim przypadku zwolnieniu również podlega dostawa gruntu trwale związanego z budynkiem (art. 29 ust. 5 ustawy o p.t.u.),

2)dostawy poszczególnych lokali zarówno gdy przedmiotem transakcji jest lokal użytkowy używany, przy zakupie którego nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony oraz gdy przedmiotem transakcji jest lokal mieszkalny zasiedlony wtórnie, to czynność taka podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Wartość gruntu przypadająca w udziale również podlega zwolnieniu od podatku.