Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1) uprawniony jest on do częściowego odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wpłatę zaliczki oraz w przyszłości z faktur dokumentujących zapłatę ceny przyrzeczonej za nieruchomość oraz wydatków na jej wykończenie w części odpowiadającej przeznaczeniu nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Takie uprawnienie przewidują wprost przepisy ustawy. Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 Ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i ust. 19 oraz art. 124. Ponadto, zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 7b) Ustawy odnoszącym się do użytkowania gruntów oraz wytworzenia nieruchomości stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, których nie da się w całości przypisać działalności gospodarczej, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.

Zważywszy, że w przedmiotowej sprawie nie występują przesłanki, o których mowa w art. 88 Ustawy (niweczące uprawnienie podatnika do odliczenia naliczonego VAT) podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy wydaje się stanowić metoda udziału procentowego, o czym mowa w pkt 2 poniżej.

Ad 2) W ocenie wnioskodawcy uprawniony jest on do częściowego odliczenia podatku naliczonego w wysokości 15,47% podatku zawartego w cenie zakupu nieruchomości (oraz wydatków poczynionych na jej wykończenie).

Zgodnie z utrwalonymi w doktrynie poglądami prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, że w każdym przypadku wystąpić powinien przede wszystkim określony związek pomiędzy czynnościami opodatkowanymi, a nabytymi towarami lub usługami zawierającymi podatek naliczony. Ponadto, jak podkreśla Martini (Komentarz do Ustawy o VAT, Beck 2009) zakres odliczenia podatku naliczonego powinien odpowiadać zakresowi wykorzystania zakupionych towarów czy usług do wykonywania opodatkowanej działalności gospodarczej. Bez wątpienia wydatkami takimi są częściowe koszty poniesione na Nieruchomość, w której będzie się znajdować siedziba (miejsce prowadzenia działalności) podatnika.

Cytowany przez wnioskodawcę art. 86 ust. 7b) Ustawy przyznający wprost prawo do częściowego odliczenia naliczonego podatku VAT nie precyzuje jednak mechaniki ustalenia udziału procentowego w jakim możliwe jest dokonanie stosownego odliczenia.

W ocenie wnioskodawcy należy zatem dokonać następujących obliczeń matematycznych:

1. należy ustalić udział procentowy Nieruchomości wykorzystywanej jedynie w celu prowadzonej działalności Kupujących w powierzchni całkowitej domu (61,3m2/ 311,4m2*100%=19,68%),
2. wykorzystując w/w procent (19,68%) należy ustalić zakres powierzchni przeznaczonej do działalności gospodarczej w odniesieniu do powierzchni wspólnej (19,68%*178,1 m2=35,06m2).
3. stosunek powierzchni przeznaczonej do prowadzenia działalności (61,3m2+35,06m2=96,36m2) w ogólnej powierzchni całkowitej Nieruchomości przesądza o udziale procentowym, w jakim Kupujący mogą dokonać odliczenia podatku naliczonego zawartego w cenie Nieruchomości (96,36m2/311,4m2*100%=30,94%).
4. w tym procencie (30,94%) Kupujący uprawnieni są także do odliczenia wydatków związanych z wykończeniem Nieruchomości, o ile dany wydatek zostanie poczyniony na Powierzchnie wspólne (w pozostałym zakresie uprawnienie to w zależności od związku wydatku z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą będzie wynosiło 0% lub 100%).

Biorąc pod uwagę fakt, że oboje Kupujący wykorzystywać będą przedmiotową Nieruchomość w prowadzonych działalnościach gospodarczych a niemożliwe jest w dniu dzisiejszym precyzyjne ustalenie, które konkretnie części Nieruchomości wykorzysta każdy z Kupujących, należy przyjąć, że każdy z małżonków uprawniony jest do odliczenia połowy podatku naliczonego, który stosownie do poczynionych Wcześniej ustaleń może pomniejszyć podatek należny Kupujących tj. 15,47% w przypadku Pana F. O.

Do podobnej konstatacji w zakresie sposobu ustalania powierzchni przeznaczonej do prowadzenia działalności, a zatem i odliczenia części podatku naliczonego doszedł Minister Finansów - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 12 stycznia 2011 roku (sygn. IPPP1-443-1132/10-2/PR). W piśmie tym wydanym w zbliżonym stanie faktycznym czytamy:

Tut. Organ w celu określenia właściwego współczynnika, który w sposób wierniejszy oddawałby rzeczywistą część korzystania z części wspólnych budynku, wskazuje na proporcję odwołującą się do udziału powierzchni wykorzystywanej przez Wnioskodawcę w całości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT tj. pracowni oraz garażu w ogólnej powierzchni przedmiotowego budynku. Dopiero na tej podstawie wyliczony wskaźnik można odnieść do poszczególnych części budynku, które służą zarówno celom osobistym, mieszkalnym podatnika jak i jednocześnie wykorzystywane są w jego działalności gospodarczej. Słuszność powyższych wyliczeń wynika przede wszystkim z oparcia się przy nich na kluczu powierzchniowym, który pozwała odnieść się do konkretnych wielkości w tym przypadku podanego metrażu, a nie jak to założył Wnioskodawca na szacunkowym, abstrakcyjnym wskaźniku. Wyższość zastosowania wskazanego klucza powierzchniowego nad szacunkowym przekłada się także na określenie znacznie bliższego, precyzyjniejszego wskaźnika w stosunku do właściwego. Przyjęcie odmiennej metody wyliczeń prowadzi do uzależnienia kwoty podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na budynek mieszkalny w części służący prowadzeniu działalności gospodarczej, od całkowicie uznaniowych współczynników, nieznajdujących pokrycia w rzeczywistości, oddalających się od właściwego wskaźnika określającego wysokość podatku naliczonego do odliczenia.

Takie stanowisko wyraził pośrednio Minister Finansów także m.in. w interpretacji wydanej w jego imieniu przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 czerwca 2010 roku sygn. IBPP1/443-284/10/AW oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 8 sierpnia 2009 roku sygn. IBPP1/443-717/09/AZb.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ad. 1

Generalna zasada określająca prawne możliwości odliczenia podatku naliczonego wyrażona jest w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054) , zwanej dalej ustawą. Zgodnie z tym przepisem w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymywanych przez podatnika ( art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy).

Odliczenie podatku naliczonego to przysługujące zarejestrowanemu, czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług całkowite bądź częściowe prawo do obniżenia kwoty podatku należnego dotyczącego opodatkowanych dostaw towarów i świadczenia usług o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi są lub będą w przyszłości wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Odnosząc się do powyższego zauważyć należy, że przy ustalaniu prawa do odliczenia podatku naliczonego od dokonywanych zakupów trzeba dokonać oceny, czy pozostają one nie tylko w ścisłym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, ale również, czy nie stanowią wydatków przeznaczonych w głównej mierze na potrzeby osobiste podatnika lub osób trzecich.

Zauważyć należy, iż istnieje grupa zakupów, które nie mogą być uznane za związane z działalnością gospodarczą, gdyż ponoszą je osoby fizyczne niezależnie od tego, czy prowadzą działalność gospodarczą, czy też takiej działalności nie prowadzą. Są to typowe zakupy osobiste, konsumpcyjne np. dotyczące zapewnienia sobie, na własne potrzeby, odpowiednich warunków mieszkaniowych. Zakupy o charakterze osobistym w szczególności mogą dotyczyć funkcjonowania, eksploatacji i utrzymania własnego lub wynajmowanego mieszkania bądź wydzielonych w nim pomieszczeń na cele prywatne. Prywatnego charakteru tego rodzaju zakupów nie zmienia również fakt, iż podatnik może sporadycznie korzystać z pomieszczenia lub znajdujących się w nim rzeczy, przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, prowadząc jednocześnie w odrębnym pomieszczeniu działalność gospodarczą.

W świetle powyższego nie można uznać jako podatku naliczonego związanego z działalnością gospodarczą od zakupów, które dotyczą pomieszczeń w lokalu wykorzystywanym w głównej mierze na własne cele mieszkaniowe. Są to typowe zakupy (wydatki) o charakterze osobistym, są one bowiem ponoszone przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wydatki te nie mają ścisłego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie występuje więc ścisły i nie budzący wątpliwości związek podatku naliczonego z wykonywaniem czynności opodatkowanych. W rezultacie nie przysługuje odliczenie w takiej sytuacji, gdyż nie są spełnione wymogi, o których mowa w ww. art. 86 ust. 1 ustawy, tj. związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Jedynie w przypadku, gdy posiadany przez podatnika lokal jako całość lub wyodrębnione w tym lokalu pomieszczenie służy tylko i wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie nie służy celom osobistym, nie ma przeszkód do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych z jego utrzymaniem i eksploatacją.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną podpisał umowę przedwstępną dot. zakupu nieruchomości domu jednorodzinnego wraz z garażem i gruntem. Na poczet ceny Kupujący uiścili już zaliczkę udokumentowaną przez sprzedającego fakturami VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT, po dokonaniu zakupu nieruchomości planuje wraz z żoną (także prowadzącą działalność gospodarczą opodatkowaną VAT) przeznaczyć jej część na cele tych działalności.

Nieruchomość jest w stanie deweloperskim, w związku z powyższym Kupujący planują w przyszłości ponieść szereg wydatków, niezbędnych do jej wykończenia.

Odnosząc przedstawione wyżej okoliczności sprawy do powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego stwierdzić należy, iż wydatki związane z zakupem i wykończeniem nieruchomości, udokumentowane fakturami VAT, nie służą Wnioskodawcy wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Wnioskodawcy przysługuje zatem prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur VAT dokumentujących poniesione wydatki tylko w takim zakresie, w jakim będą one związane z prowadzoną przez niego działalnością opodatkowaną, pod warunkiem niezaistnienia ograniczeń w prawie do odliczenia podatku naliczonego określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Ad.2.

W myśl art. 86 ust. 7b ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie, w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów, oraz wytworzenie nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, których nie da się w całości przypisać działalności gospodarczej, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.

W celu prawidłowej realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego Wnioskodawca zobowiązany jest zatem przyporządkować w odpowiednich częściach podatek naliczony wynikający z faktur zakupu i wykończenia nieruchomości, prowadzonej przez niego działalności opodatkowanej oraz prywatnym celom mieszkaniowym. Wnioskodawca może dokonać odpowiedniego przyporządkowania podatku naliczonego do działalności gospodarczej oraz do prywatnych celów mieszkaniowych w oparciu o rzeczywiste wykorzystanie powierzchni nieruchomości.

W celu prawidłowej realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego, Wnioskodawca winien najpierw wydzielić z całości dokonanych zakupów tę ich część, która związana jest wyłącznie z działalnością gospodarczą opodatkowaną . W dalszej kolejności, w stosunku do pozostałej części zakupów, służących jednocześnie obu wskazanym wyżej częściom inwestycji, Wnioskodawca winien w oparciu o miarodajny i uzasadniony klucz podziału np. udziału powierzchni inwestycji wykorzystywanej dla celów działalności gospodarczej w powierzchni inwestycji ogółem, przyporządkować podatek naliczony poszczególnym częściom realizowanej inwestycji.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż na wyłączne potrzeby prowadzonych działalności Kupujący (Wnioskodawca wraz z żoną) zamierzają przeznaczyć dwa pokoje wielkości odpowiednio 14,3 m² oraz 9,5 m². Do prowadzenia działalności gospodarczej będzie również wykorzystywany garaż o powierzchni 35,3 m² oraz przynależny do niego schowek 2,2 m² z przeznaczeniem na parkowanie w nim należących do firm małżonków samochodów i zaplecze dla nich. Łącznie metraż tej części wynosi zatem 61,3 m². Wnioskodawca wskazuje, iż niemożliwe jest w dniu dzisiejszym precyzyjne ustalenie, które konkretnie części nieruchomości wykorzysta każdy z kupujących małżonków.

Ponadto części nieruchomości nie można jednoznacznie przypisać zarówno do wyłączonych celów mieszkaniowych jak również do celów prowadzonej przez małżonków działalności gospodarczej. Do takich pomieszczeń należy m.in. pokój dzienny z niewyodrębnioną jadalnią oraz z niewyodrębnionym pionowymi ścianami pokoju zewnętrznym tarasie, a także inne pomieszczenia, niezbędne także przy prowadzonej działalności, takie jak : kuchnia, łazienki, wiatrołap, wejściowy taras, hall wraz ze schodami (dalej: Powierzchnie wspólne).

Powierzchnie wspólne będą wykorzystywane zarówno w celu prowadzenia działalności gospodarczej (np. przyjmowaniu klientów), jak również dla zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych. Łączny ich metraż wynosi 178,1 m².

W celu wydzielenia odpowiedniej kwoty podatku naliczonego przysługującej do odliczenia Wnioskodawca zamierza :

1. ustalić udział procentowy nieruchomości wykorzystywanej jedynie w celu prowadzonej działalności Kupujących w powierzchni całkowitej domu (61,3m2/ 311,4m2*100%=19,68%),
2. wykorzystując w/w procent (19,68%) ustalić zakres powierzchni przeznaczonej do działalności gospodarczej w odniesieniu do powierzchni wspólnej (19,68%*178,1 m2 = 35,06m2).
3. stosunek powierzchni przeznaczonej do prowadzenia działalności (61,3m2+35,06m2 = 96,36m2) w ogólnej powierzchni całkowitej Nieruchomości przesądza o udziale procentowym, w jakim Kupujący mogą dokonać odliczenia podatku naliczonego zawartego w cenie nieruchomości oraz wydatków związanych z wykończeniem Nieruchomości, o ile dany wydatek zostanie poczyniony na Powierzchnie wspólne (96,36m2/311,4m2*100%=30,94%). W pozostałym zakresie uprawnienie to w zależności od związku wydatku z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność gospodarczą będzie wynosiło 0% lub 100%).

Biorąc pod uwagę fakt, że oboje Kupujący wykorzystywać będą przedmiotową Nieruchomość w prowadzonych przez nich działalnościach gospodarczych a niemożliwe jest w dniu dzisiejszym precyzyjne ustalenie, które konkretnie części Nieruchomości wykorzysta każdy z Kupujących, należy przyjąć, ze każdy z małżonków uprawniony jest do odliczenia połowy podatku naliczonego, który stosownie do poczynionych Wcześniej ustaleń może pomniejszyć podatek należny Kupujących tj. 15,47% w przypadku Wnioskodawcy.

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, iż stosownie do treści art. 86 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca może odliczyć podatek naliczony z faktur VAT dokumentujących wydatki poniesione na nabycie i wykończenie nieruchomości w zakresie opartym na wyliczeniach matematycznych wskazanych przez Wnioskodawcę.

Tut. organ podkreśla jednak, że ciężar rzetelnego ustalenia jaka część realizowanej inwestycji związana będzie z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jaka część wykorzystywana będzie dla potrzeb osobistych osoby fizycznej prowadzącej działalność, spoczywa zawsze na Wnioskodawcy. Przedmiotowa interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego /zdarzenia przyszłego (w szczególności, gdy zmieni się udział powierzchni wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w ogólnej powierzchni budynku lub też, gdy możliwe stanie się już precyzyjne określenie, która konkretnie część nieruchomości przeznaczona na działalność gospodarczą wykorzystywana będzie przez Wnioskodawcę). W takiej sytuacji Wnioskodawca zobowiązany będzie do ponownego ustalenia udziału procentowego w jakim możliwe jest dokonanie stosownego odliczenia oraz dokonanie korekty odliczonego podatku VAT z tytułu nabycia i wykończenia przedmiotowej nieruchomości.

Wskazać ponadto należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz uwzględniając, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku, niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie o obowiązkach i uprawnieniach Wnioskodawcy. Zatem, nie wywołuje ona skutków prawnych dla żony Wnioskodawcy, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 848 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie