Interpretacja indywidualna z dnia 11.10.2012, sygn. ILPP2/443-731/12-2/MR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

Temat interpretacji

1. Czy sprzedaż 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2. Czy sprzedaż 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Sp. z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 11 lipca 2012 r. (data wpływu 16 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym jest:

• nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od podatku od towarów i usług,
• prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy od podatku od towarów i usług.

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka w dniu 22 czerwca 2011 r. zakupiła od małżonków A.S. i F.S. udział (1/4) w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, stanowiącej działkę gruntu nr 324/3. Małżonkowie A.S. i F.S. byli właścicielami tego udziału na prawach wspólności ustawowej, który to z kolei udział otrzymali na podstawie umowy darowizny z dnia 11 czerwca 1998 r.

Spółka dokonała zakupu udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, o którym mowa wyżej, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Spółce nie przysługiwało zatem prawo do obniżenia podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego od tej transakcji, ponieważ małżonkowie A.S. i F.S. z tytułu tej sprzedaży nie byli podatnikami podatku od towarów i usług.

Spółka nie dokonywała również żadnych ulepszeń w ww. udziale w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w stosunku do których przysługiwałoby Spółce prawo do obniżenia podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego.

Spółka zamierza wkrótce sprzedać 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym na rzecz swojego wspólnika.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy sprzedaż 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług...
2. Czy sprzedaż 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Sprzedaż 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ta nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ pierwsze zasiedlenie miało miejsce dnia 11 sierpnia 1998 r., kiedy to małżonkowie A.S. i F.S. otrzymali ten udział na podstawie umowy darowizny i od tego czasu upłynęły już dwa lata.

Ad. 2

Sprzedaż 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym może też korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Spółce nie przysługiwało bowiem prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z transakcją zakupu ww. udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Spółka nie ponosiła także wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do których przysługiwałoby Spółce prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania sprzedaży 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym uznaje się za:

• nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od podatku od towarów i usług,
• prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu tym podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z opisu sprawy wynika, że Spółka w dniu 22 czerwca 2011 r. zakupiła od małżonków A.S. i F.S. udział ( 1/4) w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, stanowiącej działkę gruntu nr 324/3. Małżonkowie A.S. i F.S. byli właścicielami tego udziału na prawach wspólności ustawowej, który to z kolei udział otrzymali na podstawie umowy darowizny z dnia 11 czerwca 1998 r. Spółka dokonała zakupu udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, o którym mowa wyżej, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Spółce nie przysługiwało zatem prawo do obniżenia podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego od tej transakcji, ponieważ małżonkowie A.S. i F.S. z tytułu tej sprzedaży nie byli podatnikami podatku od towarów i usług. Spółka nie dokonywała również żadnych ulepszeń w ww. udziale w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w stosunku do których przysługiwałoby Spółce prawo do obniżenia podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego. Spółka zamierza wkrótce sprzedać 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym na rzecz swojego wspólnika.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Współwłaścicielom przysługują idealne udziały we wspólnym prawie własności. Współwłasność przedstawia się zatem jako prawo własności składające się z zespolonych udziałów (Edward Gniewek, Kodeks cywilny. Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001, komentarz do art. 195).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.).

Jak wyżej wskazano, w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 powołanej ustawy). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów, czy budynków, mieści się współwłasność, jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest także udział w gruncie, czy budowli (w prawie własności nieruchomości). Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.). Jak już wskazano powyżej, istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie wspomina stricte o przeniesieniu prawa własności.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w prawie własności gruntu lub budynku należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W oparciu natomiast o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ad. 1

Z wniosku wynika, że Spółka w 2011 r. zakupiła od osób fizycznych udział ( 1/4) w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Nieruchomość tą osoby te otrzymały na podstawie umowy darowizny w 1998 r. Spółka dokonała zakupu udziału w przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Spółce nie przysługiwało zatem prawo do obniżenia podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego od tej transakcji, ponieważ osoby fizyczne, od których zakupiono udział w nieruchomości z tytułu tej sprzedaży nie były podatnikami podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Należy wskazać, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, wobec czego Spółce z tytułu nabycia udziału w tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku.

W sytuacji opisanej we wniosku do pierwszego zasiedlenia wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy do chwili obecnej w ogóle nie doszło, gdyż nabycie nieruchomości nastąpiło od osób fizycznych nie będących podatnikami podatku od towarów i usług, w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu. W związku z powyższym dopiero sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości przez Spółkę będzie spełniała definicję pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zatem pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT będzie dopiero dostawa dokonywana przez Spółkę przedmiotowego udziału w nieruchomości, a nie moment otrzymania darowizny przez poprzednich właścicieli, jeśli nie nastąpiła ona w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa ta będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Wobec powyższego sprzedaż 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa ta będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ad. 2

W takiej sytuacji należy rozważyć możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by przy nabyciu danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu jego dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika ze złożonego wniosku, Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z transakcją zakupu udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Ponadto, Spółka nie ponosiła wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do których przysługiwałoby jej prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Zatem także drugi warunek uniemożliwiający skorzystanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania.

Wobec powyższego planowana dostawa 1/4 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Ze zwolnienia korzystać będzie również dostawa gruntu, z którym budynek jest trwale związany, na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 496 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu