Interpretacja indywidualna z dnia 21.08.2012, sygn. ITPP1/443-559/12/BJ, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Temat interpretacji

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 8 maja 2012 r. (data wpływu 14 maja 2012 r.), uzupełnionym w dniu 17 sierpnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki przy dostawie nieruchomości zabudowanej - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2012 r. złożono wniosek uzupełniony w dniu 17 sierpnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki przy dostawie nieruchomości zabudowanej.

W złożonym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 15 czerwca 2007 roku, jako wspólnik spółki cywilnej rozpoczęła Pani działalność gospodarczą. Oboje wspólnicy posiadają po 50% udziałów w spółce cywilnej i są małżeństwem nie posiadającym rozdzielności majątkowej. Prowadzona działalność gospodarczą, polega na świadczeniu usług noclegowych oraz usług gastronomicznych. Nieruchomość, w której prowadzona jest przedmiotowa działalność gospodarcza, położona jest w Mrągowie i jest własnością wspólników (Pani i męża), została zakupiona przed rozpoczęciem działalności gospodarczej w sierpniu 2003 r. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą VAT i nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku. Właściciele spółki cywilnej przekazali część budynku do świadczenia usług gastronomicznych i noclegowych. W ramach działalności użytkowane jest 30% nieruchomości i taka część zgłoszona jest do Urzędu Miasta i odprowadzany jest podatek od nieruchomości związany z działalnością gospodarczą. We wrześniu 2007 roku rozpoczęto inwestycję, polegającą na rozbudowie istniejącego budynku o część usługową i mieszkalną. W roku 2007 oraz 2008 podatnik odliczał podatek VAT związany z zakupami inwestycyjnymi. Przeprowadzone kontrole Urzędu Skarbowego wykazały prawidłowość odliczeń podatku VAT i zwroty podatku były przekazywane na rachunek bankowy podatnika. Wydatki poniesione na rozbudowę budynku stanowiły jego ulepszenie i przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Obiekt w stanie ulepszonym jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych od dnia 22 marca 2010 r. Na prowadzenie działalności gospodarczej przeznaczone jest wyłącznie 30% powierzchni budynku. Zamierza Pani w roku 2012 bądź 2013 sprzedać całą nieruchomość.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 17 sierpnia 2012 r. wyjaśniła Pani, iż dokonywane ulepszenia, dotyczące rozbudowy istniejącego budynku mieszkalno-usługowego, polegały na dobudowie połączonego z istniejącym budynkiem segmentu- budynku, w którym znajdują się pokoje oraz pomieszczenia przeznaczone do świadczenia usług noclegowych i gastronomicznych. Świadczenie usług gastronomiczno-noclegowych odbywa się wyłącznie w nowodobudowanej części budynku natomiast dotychczasowa (stara) część budynku wykorzystywana jest wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Pokreśliła Pani, iż do celów działalności gospodarczej wykorzystywane jest 30% całości obiektu, natomiast pozostała część jest wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe. Wskazała Pani, iż całość wydatków inwestycyjnych została przeznaczona na rozbudowę nowopowstałej części budynku, w której prowadzona jest działalność gospodarcza. W związku z poniesionymi wydatkami na ulepszenia budynku dokonywała Pani odliczeń wyłącznie związanych z prowadzoną działalnością gastronomiczno-noclegową.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż całej nieruchomości będzie opodatkowana stawką 23%VAT, czy stawka podstawowa będzie stosowana jedynie do 30% nieruchomości - w części przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej, a część mieszkalna będzie zwolniona od podatku...

Pani zdaniem, przy sprzedaży całej nieruchomości zobowiązana będzie Pani do wystawienia faktury VAT. Podatkiem VAT objęta będzie sprzedaż tej części nieruchomości (30%), która była użytkowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czyli ta część, co do której Pani wraz z mężem jako współwłaściciele spółki cywilnej odzyskali podatek VAT z przeprowadzonej inwestycji. Pozostała część (70%) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług i na tą część nieruchomości nie będzie wystawiana faktura VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 powołanej ustawy.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel () art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu ust. 1 tego artykułu - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347/1), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zbycie majątku nabytego na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług.

W art. 41 ust. 1 powołanej ustawy postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu,
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy).

Natomiast na mocy art. 43 ust. 10 cyt. ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl ust. 11 tego artykułu, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślenia wymaga fakt, iż wybór opcji opodatkowania przysługuje jedynie w przypadku, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wybór opodatkowania nie ma zastosowania w przypadku zwolnienia budynków, budowli lub ich części w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 5 cytowanej ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, iż w czerwcu 2007 roku, jako wspólnik spółki cywilnej rozpoczęła Pani działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług gastronomiczno-noclegowych. Nieruchomość, w której prowadzona jest działalność gospodarcza, jest własnością wspólników (Pani i męża) i została nabyta w 2003 r. przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą VAT i nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku. We wrześniu 2007 roku rozpoczęto inwestycję polegającą na rozbudowie istniejącego budynku. Wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku i w całości zostały przeznaczone na rozbudowę nowopowstałej części budynku, w której prowadzona jest działalność gospodarcza W latach 2007 i 2008 odliczano podatek VAT związany z zakupami inwestycyjnymi. Do celów działalności gospodarczej wykorzystywane jest 30% całości obiektu, natomiast pozostała część jest wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe. Planowana jest sprzedaż całości nieruchomości w roku 2012 lub 2013.

Analiza opisu sprawy prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do przyszłej sprzedaży nieruchomości, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jak słusznie wskazano we wniosku podlegać będzie ta część budynku, która wykorzystywana jest w działalności gospodarczej Spółki, w której jest Pani wspólnikiem (tj. 30%). Z wniosku nie wynika, aby przed sprzedażą nieruchomości Spółka zamierzała wycofać z działalności gospodarczej ww. część obiektu. Zatem w tej części sprzedaż budynku należy uznać jako wykonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z uwagi na fakt, iż w odniesieniu do ww. części obiektu nie doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie wynika, aby ta część obiektu została oddana (albo była planowana do oddania) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, zatem sprzedaż ta nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy.

Ponadto z uwagi na niespełnienie łączne warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

nie przysługuje również zwolnienie na mocy powyższego przepisu. Dlatego też transakcja w tej części jak słusznie wskazano we wniosku - podlegać będzie opodatkowaniu stawka podstawową.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Ülzen v. Dieter Albrecht). Trybunał uznał, że sprzedaż budynku pełniącego funkcję pensjonatu (hotelu), w którym jednakże wyodrębniona była prywatna część mieszkalna przez osobę fizyczną prowadzącą pensjonat, jest dostawą towarów tylko w części dotyczącej przeniesienia własności pensjonatu. Tylko bowiem względem tej części budynku sprzedawca występował w charakterze podatnika, natomiast w odniesieniu do prywatnej części mieszkalnej nie występował jako podatnik.

Zatem w odniesieniu do pozostałej części budynku, która służy celom prywatnym (prywatna część mieszkalna - 70%), stwierdzić należy, iż przy sprzedaży tej części budynku (Pani udziału) nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1. Zatem transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na wskazanie we własnym stanowisku na zwolnienie w tej części transakcji, oceniając stanowisko całościowo uznano je za nieprawidłowe.

Końcowo zauważyć należy, że niniejsza interpretacja została wydana w Pani indywidualnej sprawie, jako że to Pani jest stroną wniosku. Z tych też względów współwłaściciel (mąż) chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania w stosunku do współwłaściciela (męża).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U.z 2012 r., poz. 270).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy