Temat interpretacji
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, art. 29 ust. 1, art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) - po rozpatrzeniu wniosku z dnia 19.12.2005 r. w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Tarnobrzegu postanawia uznać, że stanowisko przedstawione przez Spółkę w powyższym wniosku jest nieprawidłowe.
Wnioskiem z dnia 19.12.2005 r. Spółka z o.o. zwróciła się o wydanie interpretacji w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej. Wniosek dotyczy sprawy, w której nie toczy się postępowanie podatkowe ani kontrola podatkowa ani też postępowanie przed sądem administracyjnym.
Z przedstawionego przez Spółkę stanu faktycznego oraz z przedłożonej umowy o zarządzanie nieruchomościami i lokalami mieszkalnymi stanowiącymi własność Gminy, zawartej w dniu 14.09.2005 r. pomiędzy Gminą zwaną Zamawiającym a Podatnikiem - zwanym Zarządcą wynika, że na podstawie ww. umowy od dnia 1.10.2005 r. Spółka zobowiązała się między innymi do zarządzania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi komunalny zasób Gminy. W zawartej umowie o zarządzanie zawarto między innymi następujące zapisy:
- Zarządca przejmuje prawa i obowiązki właściciela w zakresie określonym umową,
- zarządzanie nieruchomościami objętymi umową polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych zmierzających do prawidłowego utrzymania przejętych w zarząd nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również zawieranie i rozwiązywanie umów najmu, dochodzenie i egzekwowanie we właściwym trybie należności z tytułu najmu i pozostałych tytułów,
- Zarządca przyjmuje do wykonania m.in. czynności: zawieranie umów najmu w imieniu Zamawiającego na podstawie pisemnych skierowań wydanych przez Prezydenta Miasta, naliczanie czynszów i opłat za lokale mieszkalne i użytkowe oraz wystawianie faktur, zawieranie umów w zakresie świadczenia usług związanych z administrowaniem, a w szczególności usług w zakresie dostawy wody, odprowadzania ścieków, ogrzewania budynków i dostarczania ciepłej wody, energii elektrycznej, wywozu nieczystości stałych i płynnych, usług kominiarskich, nadzorów specjalistycznych, ekspertyz, opinii i przeglądów, remontów,
- czynsze wpłacane przez najemców oraz wszelkie opłaty dodatkowe, a także odsetki od zaległości stanowią dochody Zamawiającego, Zarządca zobowiązany jest do pobierania i egzekwowania od najemców czynszów i opłat wynikających z obowiązujących przepisów prawa i umów, różnicę pomiędzy wpływami od najemców i dzierżawców w budynkach, które stanowią 100 % własności Gminy, a opłatami za media, Zarządca przekaże na rachunek Zamawiającego, Zarządca zobowiązany jest do pośredniczenia w imieniu Zamawiającego w zbieraniu opłat za media i świadczenia usług komunalnych oraz pośredniczenia pomiędzy dostarczycielami tych mediów a najemcami, zasady tego pośredniczenia regulują umowy zawierane pomiędzy zarządcą a dostarczycielami tych mediów lub usługodawcami, Zamawiający zobowiązuje się wypłacać Zarządcy miesięcznie wynagrodzenie za zarządzanie i administrowanie zasobem komunalnym Gminy, wynagrodzenie za powyższe czynności Zamawiający wypłacać będzie na podstawie faktury wystawionej przez Zarządcę.
Przedstawiając stan faktyczny Spółka wskazała, że podatek VAT od czynszów (dla czynszów na lokale użytkowe wystawia faktury VAT) oraz od wpłat za media uważa za podatek VAT należny, natomiast podatek naliczony w fakturach jakie otrzymuje od dostawców mediów odlicza od podatku należnego i różnicę przekazuje do Urzędu Skarbowego.
Powyższym wnioskiem Spółka zwraca się z zapytaniem czy prawidłowo rozlicza podatek VAT od zasobu komunalnego, który nie jest Jej własnością a jedynie nim administruje, a kwoty przychodów i kosztów dotyczące tego zasobu nie stanowią przychodów i kosztów Spółki (przychód stanowi wynagrodzenie wypłacane przez Gminę za administrowanie).
Spółka stoi na stanowisku, że postępuje prawidłowo. Według Spółki ?jeżeli podatek od naliczonych czynszów traktujemy jako należny do odprowadzenia, to mamy również prawo traktować podatek od faktur za media za naliczony i o tę kwotę pomniejszyć podatek należny?.
W ocenie tut. organu stanowisko przedstawione przez Spółkę jest nieprawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w wyżej wymienionym przepisie rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - art. 7 ust. 1 ww. ustawy. Natomiast przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemajacej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów - art. 8 ust. 1 ww. ustawy.
Wskazać należy, że zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego określa ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Zgodnie z art. 184 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie. Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, którą zawiera z jej właścicielem bądź inną osobą czy jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej - art. 185 ust. 2 ww. ustawy. Zarządzanie nieruchomościami obejmuje czynności związane z prawidłowym prowadzeniem spraw dotyczących powierzonego majątku z uwzględnieniem między innymi przepisów prawa podatkowego. Wszystkie czynności wykonywane przez zarządcę nieruchomości są realizowane w ramach działalności gospodarczej właściciela nieruchomości i na jego rachunek lecz w wyniku decyzji zarządzających i rozporządzających podejmowanych przez zarządcę. Zarządca nie jest jednak uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. W zakresie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podatnikiem pozostaje właściciel nieruchomości.
Podkreślić należy, że Spółka jako Zarządca na mocy zawartej umowy o zarządzanie nieruchomościami i lokalami mieszkalnymi stanowiącymi własność Gminy została upoważniona do zawierania umów najmu w imieniu Zamawiającego, do naliczania i pobierania czynszów i opłat z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz do zbierania opłat za media należnych właścicielowi tj. Gminie - za wynagrodzeniem.
Obrotem w rozumieniu przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. W myśl powyższego przepisu obrotem Spółki z tytułu świadczenia usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi komunalny zasób Gminy jest kwota należna za wykonanie tych usług tj. kwota wynagrodzenia Zarządcy pomniejszona o kwotę należnego podatku.
Kwoty czynszów oraz wpłaty za media pobierane przez Spółkę w ramach obowiązków Zarządcy wynikających z zawartej umowy stanowiące dochody Gminy nie są obrotem Zarządcy w rozumieniu przepisów ww. ustawy o podatku od towarów i usług.
Zatem przyjęcie przez Spółkę (Zarządcę) za obrót podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług pobieranych czynszów i wpłat za media z tytułu najmu lokali stanowiących własność Gminy jest nieprawidłowe. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Wobec powyższego, prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu towarów i usług służących utrzymaniu i eksploatacji wynajmowanych (zarządzanych przez Spółkę) nieruchomości nie przysługuje osobie zarządcy, która nie jest podatnikiem z tytułu usług najmu.