Temat interpretacji

W dniu 15 lipca 2004r. wpłynął do tut. Organu wniosek skierowany przez Urząd Miejski w ... o udzielenie informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wnoszący zapytanie zawarł w nim następujące pytania :

• w punkcie 1. Czy pobierać i w jakiej wysokości podatek przy zbywaniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych przez Gminę na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej, jak również innych podmiotów? Co stanowi w tym przypadku podstawę opodatkowania - cena rynkowa, czy wartość rynkowa pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego?
• w punkcie 2. W jakiej wysokości pobierać podatek od czynności oddania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste i co powinno stanowić podstawę opodatkowania?
• w punkcie 3. Czy należy naliczać podatek od opłat rocznych należnych od użytkowników wieczystych i jakiej wysokości?

Urząd Miasta w ..., w stosunku do poszczególnych złożonych zapytań, przedstawił następujące własne stanowiska :

Ad. 1 - Przy zbywaniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych jest właściwa stawka podatku VAT w wysokości 7% od kwoty należnej do uiszczenia.

Ad. 2 - Podatek od czynności oddania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste winien być ustalany wg stawki 7% i podstawy opodatkowania ustalonej w wysokości pierwszej opłaty.

Ad. 3 - Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego powinny być opodatkowane podatkiem VAT wg stawki - 7%.

Działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Aleksandrowie Kuj. informuje, co następuje :

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. (Dz.U. Nr 54, poz. 535), m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę rozumie się, zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy, m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarem, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, jest również grunt, więc dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy w tym również m.in. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Prawo użytkowania wieczystego jest innym niż własność prawem rzeczowym oraz niewątpliwie wartością niematerialną i prawną. W tym przypadku przeniesienie prawa wieczystego użytkowania nie spełnia wymogów określonych definicją dostawy towarów, więc stanowi świadczenie usług, a tym samym również podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste co do zasady, zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm), wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. W takich wypadkach organ władzy publicznej, w tym przypadku - jednostka samorządu terytorialnego, nie może korzystać z wyłączenia podmiotowego od podatku VAT określonego przepisem art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ takie wyłączenie nie dotyczy czynności wykonywanych na podstawie umów cywilno-prawnych. Podmiotowe wyłączenie ma zastosowanie tylko w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane i tylko w takich wypadkach organ władzy publicznej może korzystać z wyłączenia.

Natomiast jednostka samorządu terytorialnego mogłaby korzystać z wyłączenia podmiotowego od podatku VAT np. w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności lub sprzedaży na własność nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego, gdy czynności te są dokonywane w drodze decyzji administracyjnej - na podstawie szczególnych regulacji.

Przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jak również dostawa gruntu - jako praw samoistnych (bez budynków i budowli), na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r., podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 22%.

Stosownie do art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, a w konsekwencji grunt jest opodatkowany stawką podatku właściwą dla budynków lub budowli.

Na podstawie § 5 ust. 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.) obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%.

Natomiast zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 cyt. wyżej rozporządzenia, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku VAT lub opodatkowane stawką w wysokości 0%.

Zgodnie z zasadami klasyfikacyjnymi do PKOB, w przypadku obiektów budowlanych użytkowanych, mieszkalnych lub przeznaczonych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W myśl art. 29 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług - podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy obrót zmniejsza się także m.in. o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych bonifikat.

Na podstawie § 3a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.) obowiązek podatkowy w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Reasumując - opinie wyrażone przez Wnioskodawcę :

• w punkcie 1 - że przy zbywaniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych powinna być podstawą opodatkowania kwota należna do uiszczenia - jest niewłaściwa, ponieważ podstawą opodatkowania jest kwota należna do uiszczenia pomniejszona o kwotę należnego podatku. Pogląd, iż taka czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 7% również nie jest trafny, ponieważ zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, czyli bez budynków i budowli, podlega opodatkowaniu wg stawki 22%.
• w punkcie 2 - podatek od czynności oddania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste winien być ustalany wg stawki 7% - nie jest właściwy, ponieważ stawka podatkowa zależy m.in. od sposobu dokonania tej czynności - określonego przepisami prawa w danym stanie faktycznym - jeżeli czynność jest dokonywana w drodze decyzji administracyjnej - wówczas jednostce samorządu terytorialnego służy wyłączenie podmiotowe od podatku VAT, jeżeli natomiast czynność jest dokonywana na podstawie umowy cywilno-prawnej - opodatkowanie następuje na zasadach ogólnych. Niesłuszne jest również stanowisko przedstawione w zapytaniu, że przy zbywaniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych powinna być podstawą opodatkowania kwota należna z tytułu pierwszej opłaty, ponieważ podstawą opodatkowania jest kwota należna do uiszczenia pomniejszona o kwotę należnego podatku.
• w punkcie 3 - iż od opłat rocznych należnych od użytkowników na podstawie umów z tytułu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości jest należny podatek VAT jedynie wg stawki 7% - jest także błędny. W takich przypadkach o wysokości stawki podatku decydują te same kryteria, co przy ustaleniu stawki przy zbyciu przedmiotowego prawa.

Informacji niniejszej udzielono na podstawie stanu faktycznego przedstawionego w złożonym przez Wnioskodawcę piśmie, według stanu prawnego obowiązującego w dniu udzielenia odpowiedzi.