Temat interpretacji

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 z późn. zmian.) w odpowiedzi na złożone w dniu 15.07.2004 r. podanie, uzupełnione poprzez sprecyzowanie pytań i dostarczenie dokumentów źródłowych w postaci umów w dniu 05.08.2004 r. - informuje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego następująco:

Przedmiotowe zapytanie dotyczy, czy w ramach umowy o administrowanie nieruchomością wspólną jest możliwe:
1. refakturowanie ze stawką obniżoną usług komunalnych i materiałów do celów konserwacji i remontów w budynku biurowym (wg stanu prawnego przed 1 maja 2004 r.)
2. refundacja przez współwłaścicieli kosztów ubezpieczenia budynku i podatku od nieruchomości - bez naliczania przez Spółkę podatku VAT
3. refundacja przez współwłaścicieli wydatków na zatrudnienie personelu obsługi nieruchomości - bez naliczania podatku VAT.

Art. 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 z późn. zmian.) obowiązującej do 1 maja 2004 r. - stanowi, iż opodatkowaniu podlega sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Zgodnie z art. 18 cyt. ustawy o podatku VAT, stawka podatku wynosi 22 % z zastrzeżeniem ust. 1a, 2 i 3.

Ad. 1
Przepisy ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym ani też przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują zagadnienia refakturowania usług.
Dopuszczalne jest jednak (co potwierdza również orzecznictwo sądowe) refakturowanie usług ze stawką dla nich właściwą (lub zwolnieniem podatkowym), wyłącznie jeżeli spełnione zostaną następujące warunki:
- strony zawartej umowy przewidują możliwości refakturowania,
- w umowie dotyczącej świadczenia usługi zastrzeżone zostanie, że usługa lub usługi nabywane (a właściwie ich koszty) w związku ze świadczeniem usługi będą odrębnie rozliczane,
- nie doliczona zostanie żadna marża przez podatnika refakturującego usługę do wartości (poniesionego wydatku) refakturowanej usługi.

Jeżeli choć jeden tych warunków nie zostanie spełniony to wówczas nie ma podstaw do odrębnego rozliczania przez usługodawcę nabywanych usług w związku ze świadczeniem usługi tj. do refakturowania.
W konsekwencji do opodatkowania podatkiem VAT świadczonej usługi, ma zastosowanie stawka właściwa dla usługi i towaru będącej przedmiotem umowy.
Ponadto, organ podatkowy informuje, iż przy zawarciu umowy o adminmistrowanie nieruchomością niemieszkalną (budynek biurowy) - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 22 %.

Zmiana umowy w zakresie rozliczania kosztów - nie uprawnia podatnika do wystawiania refaktur dotyczących okresów przed zmianą umowy.

Ad. 2
W odniesieniu do podatków i opłat lokalnych związanych z utrzymaniem przedmiotu umowy nie mogą mieć zastosowania przepisy ustawy o VAT, gdyż nie są to towary ani usługi w rozumieniu art. 4 cyt. ustawy. Nie ma więc podstaw do refakturownia wymienionych kosztów.
Podatek od nieruchomości nie stanowi zatem czynności opodatkowanych, o których mowa w art. 2 ustawy nie wymienionych w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Biorąc pod uwagę fakt, iż obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości, a z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że opłaty tego typu opłaty ponosi Spółka zwrot kosztów opłat podatkowych ma charakter podatku i nie podlega opodatkowaniu VAT - warunkiem jednak jest, aby w umowie wyodrębniony został koszt (kwota ) podatku i sposób jego rozliczenia. Jeżeli jednak kwota podatku jest elementem kosztów, stanowiąc jedną z pozycji kalkulacyjnych zaliczki ustalonej przez strony umowy - podlega opodatkowaniu według stawki 22 %.
Podatnik ma prawo do refakturowania usługi ubezpieczenia budynku, jeżeli w umowie o administrowanie ustalono, że kwota ubezpieczenia budynku nie będzie stanowiła elementu ustalonej zaliczki, oraz że Spółka będzie refakturowała tę kwotę na kontrahenta z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT, która była określona na fakturze wystawionej na ubezpieczyciela.

Ad.3
Wynagrodzenia pracowników (obsługi nieruchomości) nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeżeli w umowie, kwota i sposób rozliczenia tych kosztów zostały wyodrębnione - mogą być przenoszone na pozostałych współwłaścicieli nieruchomości bez obowiązku naliczania podatku VAT.

Refrakturę można wystawić tylko wówczas, gdy strony łączy umowa określająca sprzedaż o charakterze zasadniczym, zaś refakturowanie jest jedynie sprzedażą uboczną, służącą realizacji zawartej między podatnikami umowy. W przeciwnym wypadku wystawiona refaktura dokumentowałaby sprzedaż bez żadnej marży, nie przynoszącą sprzedającemu korzyści w jakiejkolwiek formie, ani nie służącą realizacji jakichkolwiek innych czynności niż refakturowanie.
W związku z powyższym, Spółka winna naliczyć podatek VAT od świadczonych przez siebie usług zaliczanych do usługi administrowania.

Przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535) nie wprowadzają zmian w omawianym zakresie.

Interpretacji udzielono zgodnie przepisami ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym z dnia 8 stycznia 1993 r. obowiązującej do 1 maja 2004 r.