Temat interpretacji

P O S T A N O W I E NI E

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137 poz. 927 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 10 czerwca 2005r. (uzupełnionego pismem z dnia 22.06.2005r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem dzierżawcy

stwierdzam, że:

stanowisko podatnika przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

U z a s a d n i e n i e

W złożonym w tut. organie podatkowym piśmie z dnia 10 czerwca 2005r. Podatnik przedstawił stan faktyczny z którego wynika, iż Spółdzielnia w 1994r nabyła prawo użytkowania wieczystego działki. Działka ta została wydzierżawiona na rzecz osoby trzeciej. Dzierżawca na podstawie umowy ze Spółdzielnią uprawniony był do wybudowania na działce budynku związanego z prowadzoną przez dzierżawcę działalnością gospodarczą. Budynek wzniesiony został przez dzierżawcę ponad 5 lat temu a dzierżawca pokrył wszelkie koszty jego wybudowania.

Aktualnie Spółdzielnia sprzeda dzierżawcy prawo użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem wzniesionym przez dzierżawcę. Z tytułu wzniesienia budynku Spółdzielnia nie miała prawa do odliczenia podatku VAT.

Pismem z dnia 22.06.2005r Podatnik uzupełnił przedmiotowy wniosek wyjaśniając, że okres 5 lat od zakończenia budowy ustalono na tej podstawie, że dzierżawca zgłosił w 1996r. fakt prowadzenia działalności w nowym budynku a Urząd Miasta w Gdańsku w dniu 05.08.1996r. dokonał wpisu zaistniałych zmian. Z kolei w dniu 14.10.1999r. dzierżawca dokonał odbioru sanitarnego budynku. Ostateczny wniosek o odbiór urbanistyczny do Urzędu Miasta Sopot złożono dnia 18.07.2000r., a decyzję na pozwolenie użytkowania Urząd Miasta Sopot wydał w dniu 12.10.2000r,

Ponadto Podatnik poinformował, że amortyzację budynku oraz naliczanie podatku od nieruchomości dzierżawca rozpoczął z dniem 01.01.2001r.

W związku z powyższym, Podatnik zwrócił się z zapytaniem, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem dzierżawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zdaniem wnioskodawcy budynek wzniesiony przez dzierżawcę stanowi w istocie nakłady na działce Spółdzielni, na skutek sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki Spółdzielnia przeniesie również własność budynku. Nastąpi zatem dostawa używanego budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego działki.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Podatnik powołuje się na treść § 8 ust.1 pkt.12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym zwalnia się z podatku VAT zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Zdaniem Podatnika sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki korzystać będzie z powyższego zwolnienia i równocześnie dostawa budynku również korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust.1 pkt.2 ustawy VAT jako towar używany.

Po przeanalizowaniu wniosku Podatnika, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa, orasz stan faktyczny przedstawiony przez Podatnika, tutejszy organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Na podstawie art. 693 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U.nr 16 poz. 93 ze zm), zwanym dalej Kodeks cywilny - przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do art. 676 k.c. i art. 694 k.c. jeżeli dzierżawca ulepszy rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający w braku odmiennej umowy może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszoną za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo zażądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w dzierżawę stanowią własność wydzierżawiającego. Zatem budynek wzniesiony na działce należącej do dzierżawcy, po wybudowaniu stał się jego własnością. Budując nie jest właścicielem wzniesionego budynku, z uwagi na zasadę związania prawa własności budynku z prawem własności gruntu.

Stosownie do treści art.5 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54 poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o podatku VAT - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U.z 16 poz. 93 ze zm.) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 46 poz. 535 ze zm.)

W art. 2 pkt.6 ustawy o podatku VAT ustawodawca określił, iż pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl treści art. 7 ust.1 ustawy o podatku VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt.1 ustawy o podatku VAT rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Stosownie do zapisu art. 8 ust.1 pkt.1 ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust.1 pkt.1 ustawy o podatku VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Ponieważ w ustawie o podatku VAT nie zdefiniowano dla potrzeb pojęcia wartości niematerialnych i prawnych, uznać należy, że wartościami tymi są wartości niematerialne i prawne wymienione w art. 22b i 22c ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.z 2000r. nr 14 poz. 176 ze zm.) oraz art. 16b i 16c ustawy z dnia 15 lutego 1992r o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U.z 2000r. Nr 54 poz, 654 ze zm). W świetle tych przepisów wartością niematerialną i prawną jest m.in. prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Jak wynika z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych, towarem jest grunt, lecz tylko ten, który jest objęty prawem własności; czynności z nim związane będą traktowane jako dostawa towarów. Natomiast obrót gruntami objętymi prawem użytkowania wieczystego stanowi świadczenie usług. Zarówno dostawa towarów (np. gruntów), jak i świadczenie usług ( np. obrót gruntami objętymi prawem użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29 ust.5 ustawy o podatku VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy gruntu związanego z budynkiem obowiązuje stawka podatku właściwa dla tego budynku.

Zgodnie bowiem z art. 48 Kodeksu cywilnego, budynek stanowi część składową gruntu. Zaś częścią składową jest wszystko, co nie może być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego).

Stawki podatku zostały określone w art. 41 ustawy o podatku VAT . Zgodnie z treścią ust.1 tego artykułu stawka podatkowa w tym podatku wynosi 22%. Odstępstwa od tej stawki zostały wymienione w dalszej treści art. 41, w art. 43 oraz w treści ustawy o podatku VAT i rozporządzeniach wykonawczych do ustawy.

W art. 43 ust.1 ustawy o podatku VAT, ustawodawca umieścił katalog czynności zwolnionych o podatku VAT.

I tak zgodnie z pkt.2 tegoż przepisy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem ust.10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust.2 pkt. 1 ustawy o podatku VAT przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku , w którym zakończono budowę, minęło co najmniej 5 lat.

Natomiast w myśl art. 43 ust.6 ustawy o podatku VAT, wskazanego zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust.2 pkt.1, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 97 poz. 970 ze zm.) określa przypadki, w których zbycie prawa wieczystego użytkowania opodatkowane jest wg stawki 7%, lub zwolnione jest z opodatkowania.

Zgodnie z § 5 ust.7 wyżej cytowanego rozporządzenia - "obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%".

Natomiast w myśl przepisu § 8 ust.1 pkt12. wyżej cytowanego rozporządzenia - "zwalnia się od podatku od towarów i usług zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%".

Zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli:

• jest zwolniona od podatku, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%,
• jest opodatkowane stawką 7%, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%,
• jest opodatkowane stawką 22%, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 22%.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Spółdzielnia ma zamiar dokonać sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem dzierżawcy, na który wydano decyzję na pozwolenie użytkowania przez Urząd Miasta w dniu 12.10.2000r.

Należy zauważyć, iż o zakończeniu budowy w rozumieniu art. 103 ust.1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz.U.Nr 89 poz. 414) świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, a w szczególności złożenia zawiadomienia, o jakim mowa w art. 54 ust.1 cyt. ustawy. W sensie techniczno - budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje prawo budowlane wobec budowy legalnej przy zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (art. 57 prawa budowlanego).

Obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i by można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania.

Zatem przedmiotowy budynek nie mieści się w definicji towaru używanego, sprecyzowanej dla celów zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym tutejszy organ podatkowy stwierdza, iż w tym stanie faktycznym opisanym we wniosku sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem dzierżawcy winna być opodatkowana zgodnie z art. 41 ust. ustawy o podatku VAT, tj. według stawki 22%.

Tutejszy organ podatkowy stwierdza, że stanowisko Podatnika przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2005r. uzupełnionego pismem z dnia 22 .06.200r.) jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego i postanawia jak w sentencji.