Informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 11.02.2004, sygn. PPIV-443/89/2003, Izba Skarbowa w Katowicach

Temat interpretacji

Jak wynika z pisma podatnik zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami na zlecenie. Na skutek sprzedaży lokali mieszkalnych przez Spółkę Akcyjną w budynkach tej Spółki powstają z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowe. Podatnik zarządza pozostałymi nie wykupionymi lokalami mieszkalnymi w tych budynkach, których najemcy nie należą do wspólnoty mieszkaniowej. Z uwagi na fakt, iż wspólnoty mieszkaniowe nie są podatnikiem VAT, obciążają one za wcześniej zakupione media zarządcę (tj. podatnika) na podstawie not księgowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztami dostawy mediów do mieszkań lokatorów i lokali użytkowych. Podatnik będąc podatnikiem VAT dokonuje przeniesienia poniesionych kosztów z ww. tytułu poprzez ich podział na poszczególnych lokatorów, nie traktując tej czynności jako opodatkowanej podatkiem VAT.

Zdaniem tut. Urzędu sposób rozliczania opłat z tytułu dostawy mediów pomiędzy wynajmującym a najemcą będzie zależny od sposobu ustalenia, czy w kwocie czynszu za najem lokalu zawarte są zryczałtowane opłaty dotyczące dostaw energii, gazu, wody oraz odprowadzania ścieków, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tego tytułu.

W pierwszym przypadku opłaty te - jako wkalkulowane w kwotę czynszu (jednorodna kwota czynszu bez dodatkowych opłat z innych tytułów) podlegają ustawie z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), lecz są zwolnione od podatku na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 2 jako wymienione w załączniku Nr 2 poz. 10 do ww. ustawy o podatku VAT (KWiU 70.20.11). Brak bowiem wynikającego z umowy najmu obowiązku wynajmującego do odrębnego obciążania najemcy za ponoszone przez wynajmującego koszty dostaw mediów.

Natomiast w drugim przypadku, jeżeli z umowy najmu wynika obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu dostaw energii, gazu, wody oraz odbioru nieczystości stałych i płynnych oznacza to, iż wynajmujący obok usług najmu świadczy także inne usługi podlegające opodatkowaniu zgodnie z zasadami ustawy o podatku od towarów i usług, tj. według właściwych stawek podatku VAT.

Wydaje się, iż ww. zasady rozliczeń pomiędzy właścicielem a najemcą lokalu będą skuteczne również w przypadku, gdy koszty dostawy mediów ponosi na podstawie umowy z właścicielem podmiot zarządzający na zlecenie nieruchomościami. Wskazać przy tym należy, iż wobec braku dołączonej do ww. pisma Strony umowy o zarządzanie, niemożliwe jest w niniejszej sprawie ustalenie praw i obowiązków zarządcy w stosunku do lokatorów.

Nadmienia się przy tym, iż w przypadku opisanym w ww. piśmie Strony nie istnieją warunki pozwalające na refakturowanie owych kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości i dostawy mediów na lokatorów (nie będących członkami wspólnoty mieszkaniowej). Przepisy cyt. ustawy o podatku VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie używają pojęcia "refakturowanie". W praktyce "refakturowanie" polega na odprzedaży usług, bez doliczania jakiejkolwiek marży. Ceny netto, jak i stawki VAT w fakturach dokumentujących sprzedaż usług dla poszczególnych użytkowników są takie same, jak w fakturze usługodawcy, a podatek należny równy jest podatkowi naliczonemu - w części podlegającej odprzedaży. Ponadto dokonanie refakturowania winno wynikać z umowy zawartej pomiędzy stronami. W przedmiotowej sprawie brak możliwości dokonania refakturowania w powyższy sposób. Spółka zarządzająca ponosi bowiem koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości oraz dostawy mediów do mieszkań na podstawie not księgowych, bowiem wspólnoty mieszkaniowe nie będące podatnikami VAT nie mogą wystawiać faktur VAT. Stąd też ta części kosztów, która przypada na lokatorów nie należących do wspólnoty, obciąża zarządcę w kwocie brutto. W tej sytuacji nie są zachowane powyżej omówione warunki pozwalające na dokonanie refakturowania.

Konkludując należy zauważyć, że sposób rozliczenia dokonywany na podstawie dowodów wewnętrznych - z lokatorami nie będącymi członkami wspólnoty mieszkaniowej stosowany przez podatnika jest niewłaściwy. Rozliczenie to nie ma charakteru czynności wewnętrznej; czynność ta jest skierowana na zewnątrz i ma na celu zaspokojenie potrzeb innego podmiotu.

Jeśli więc chodzi o umowy najmu zawarte pomiędzy właścicielem tj. Spółką Akcyjną (jako wynajmującym) a lokatorami (jako najemcami), z których wynika obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu dostawy mediów to właściciel zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o VAT winien usługi te opodatkować z zastosowaniem stawek właściwych dla danego rodzaju usługi.

Sytuacja komplikuje się, co podnosi wnioskodawca, w przypadku przyjęcia kwoty brutto wynikającej z noty obciążeniowej wystawianej przez wspólnotę mieszkaniową jako podstawy opodatkowania usług świadczonych lokatorom (najemcom), jako że doliczenie podatku VAT spowodowałoby, że ponosiliby oni wyższe koszty o ten właśnie podatek od podmiotów będących członkami tej wspólnoty. Natomiast wyliczenie z kwoty brutto - kwoty netto i podatku VAT spowoduje u wynajmującego stratę o tak wyliczony podatek.

Pewnym rozwiązaniem mogłoby być podjęcie przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej uchwały - zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali - o odrębnym dokonywaniu zakupu mediów przez jej członka - Spółkę Akcyjną.

Takie rozwiązanie umożliwiłoby jednostce refakturowanie na lokatorów podatku naliczonego, a lokatorom dostawy mediów po cenach identycznych jak dla właścicieli będących członkami wspólnoty.