Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawca przedstawione we wniosku z dnia 03.10.2007r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z prawem użytkowania wieczystego, zabudowanej budynkiem produkcyjno usługowym, w sytuacji dokonania nakładów inwestycyjnych na ulepszenie nieprzekraczające 30% wartości początkowej - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03.10.2007r. został złożony w/w wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z prawem użytkowania wieczystego, zabudowanej budynkiem produkcyjno usługowym.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w maju 2007r. nabył nieruchomość usytuowaną w W, zabudowaną budynkiem produkcyjno handlowym. Budynek ten był użytkowany przez poprzedniego właściciela od 01.11.1975r. i w tym roku została zakończona budowa tego budynku. Zatem od końca roku, w którym zakończono budowę minęło 5 lat. W związku z powyższym nabycie tej nieruchomości, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) oraz § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.), została zwolniona od podatku od towarów i usług.

W stosunku do tych towarów nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W dniu zakupu Wnioskodawca wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych, a prawo wieczystego użytkowania do ewidencji wartości niematerialnych i prawnych.

Wnioskodawca dokonał zakupu w celu czerpania dochodów z najmu, do wykonywania czynności opodatkowanych.

W chwili obecnej Spółka dokonuje wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Od zakupów inwestycyjnych zostanie odliczony podatek VAT na zasadach ogólnych. W chwili obecnej Spółka nie wie czy wydatki poniesione na ulepszenie będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania będzie używany przez Spółkę krócej niż 5 lat. Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości.

Spółka jest firmą handlową i dokonuje głównie sprzedaży opodatkowanej (zwolniona występuje marginalnie i nie przekracza 2% obrotu ogółem).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat użytkowania i w sytuacji gdy nakłady na ulepszenie nie przekroczą 30% wartości początkowej budynku należy zastosować stawkę zwolnioną. Sprzedaż prawa wieczystego także korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie §8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r.

Wnioskodawca uważa, iż po zakończeniu roku Spółka nie powinna dokonywać korekty podatku naliczonego (w związku z występowaniem sprzedaży zwolnionej), o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż przy ustaleniu tej proporcji nie uwzględnia się dostawy środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji i prawa wieczystego użytkowania gruntów używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności (art. 90 ust. 5 ustawy) oraz sporadycznych transakcji dotyczących nieruchomości (art. 90 ust. 6 ustawy).

W związku, iż Wnioskodawca odliczonego wcześniej podatku nie uwzględni w proporcji, o której mowa powyżej to w miesiącu sprzedaży nieruchomości skoryguje (w pozycji 45 deklaracji VAT-7 ze znakiem minus) cały odliczony VAT, ale dotyczący kosztów zakupu nieruchomości (np. koszty notarialne), a także kosztów dotyczących ulepszenia budynku (te nie przekraczające 30% wartości początkowej budynku). Podatek naliczony od kosztów utrzymania nieruchomości Wnioskodawca nie koryguje, gdyż służyły one sprzedaży opodatkowanej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. (Dz. U. z 2004r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 w/w ustawy, z którego wynika, że towarami są również budynki i budowle lub ich części, a także grunty. Aby dostawa nieruchomości podlegała opodatkowaniu, musi być, w świetle obowiązujących przepisów, dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług, wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą.

Wg art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 2 w/w ustawy za towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat, oraz pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Wg opisanego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem produkcyjno handlowym. Budynek ten był użytkowany przez poprzedniego właściciela od 01.11.1975r. i w tym roku została zakończona budowa tego budynku. Zatem od końca roku, w którym zakończono budowę minęło 5 lat. Zatem sprzedaż tego budynku korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zamierza wykorzystywać budynek przez okres krótszy niż 5 lat do wykonywania czynności opodatkowanych. Następnie planuje go sprzedać.

Obecnie Spółka dokonuje zakupów związanych z ulepszeniem tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Strona od nabywanych towarów i usług będzie odliczała podatek VAT na zasadach ogólnych. W chwili obecnej Podatnik nie jest w stanie stwierdzić czy wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Zgodnie z art. 43 ust. 6 w/w ustawy zwolnienia od podatku dostaw towarów używanych, nie stosuje się do dostawy towarów w postaci budynków, budowli i ich części jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;



2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem aby cytowany przepis art. 43 ust. 6 wyłączający zwolnienie od podatku od towarów i usług znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Nie wystąpienie jednego z nich oznacza konieczność zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części.

Zatem norma art. 43 ust. 6 nie znajduje zastosowania, w sytuacji gdy podatnik poniesie dające mu prawo do odliczenia podatku wydatki na ulepszenie obiektu nieprzekraczające 30% wartości początkowej obiektu oraz jeżeli obiekt ten użytkował przez okres krótszy niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów usług. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawca budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawca gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Ponadto zgodnie z przepisem §8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem produkcyjno - usługowym, o której mowa we wniosku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Ad. 2

Odnośnie stanowiska Strony dotyczącego zastosowania proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie zauważa, iż art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że w zakresie, w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Wg art. 90 ust. 1 w/w ustawy w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwot podatku należnego. Natomiast przepisy art. 90 ust. 2 6 w/w ustawy określają sposób obliczania proporcji.

Zgodnie z art. 90 ust. 3 w/w ustawy proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku, z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

W przedstawionym stanie faktycznym Strona nabytą nieruchomość wprowadziła do ewidencji środków trwałych, a prawo wieczystego użytkowania gruntu do ewidencji wartości niematerialnych i prawnych.

W myśl art. 91 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik po zakończonym roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust.1, jest obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2 9 oraz proporcji wyliczonej na podstawie art. 90 ust. 2 6 dla zakończonego roku podatkowego.

Zgodnie z art. 91 ust. 2, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym, są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych nabywcy, z wyłączeniem tych , których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1 podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat a w przypadku nieruchomości w ciągu 10 lat, licząc począwszy od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta, o której mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy w przypadku nieruchomości jednej dziesiątej, kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu.

Natomiast art. 91 ust. 7 w/w ustawy stanowi, iż powyższej korekty dokonuje się także w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się to prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Zgodnie z opisanym we wniosku stanem faktycznym Spółka dokonuje głównie sprzedaży opodatkowanej, sprzedaż zwolniona występuje marginalnie i nie przekracza 2% obrotu ogółem.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem produkcyjno usługowym wraz z prawem użytkowania wieczystego działki. Nabycie to korzystało ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Następnie Spółka ponosi koszty na ulepszenie środka trwałego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Z racji, iż budynek ten będzie wynajmowany, a więc wykorzystywany do czynności opodatkowanych, Spółka dokonuje odliczeń podatku od towarów i usług od zakupów inwestycyjnych. Przed upływem 5 lat Strona sprzeda powyższą nieruchomość ze stawką zwolnioną.

W powyższym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia z okolicznością, o której mowa w art. 91 ust. 7 w/w ustawy , czyli zmieni się prawo podatnika do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, albowiem w momencie zakupu nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, natomiast z chwilą jej sprzedaży czynnościom zwolnionym od podatku. Zatem dane zdarzenie przyszłe wskazuje na konieczność skorygowania kwoty podatku naliczonego odliczonej z tytułu ulepszania środka trwałego, w miesiącu dokonania tej sprzedaży. Fakt nie brania pod uwagę dostawy tego środka trwałego przy wyliczeniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, wykorzystywanej następnie do wyliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu nie ma znaczenia, ponieważ obowiązek korekty występuje również w przypadku, gdy podatnik nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego, a następnie to prawo się zmieniło.

Ad. 3

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdza, że zgodnie z wyżej powołanym art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz w przedstawionym stanie faktycznym, Stronie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z wydatków przeznaczonych na ulepszenie budynku, który jest wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych (najem), oraz koszty utrzymania nieruchomości, takie jak energia czy ogrzewanie, a także koszty związane z nabyciem w/w nieruchomości (np. koszty notarialne).

Uwzględniając powyższe, postanowiono jak na wstępie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 w/w ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 w/w ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 w/w ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.