Temat interpretacji

VAT - w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność miasta

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Miasta, przedstawione we wniosku (data wpływu 07.09.2009 r.) uzupełnionego w dniu 26.10.2009 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 13.10.2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 07.09.2009 r. wpłynął ww. wniosek uzupełniony w dniu 26.10.2009 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 13.10.2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W związku z przygotowaniem nieruchomości gruntowej do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego uprzejmie proszę, o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w niżej opisanej sprawie.

Biuro Gospodarki Nieruchomościami Urzędu miasta zamierza sprzedać w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomość gruntową, stanowiącą własność miasta, położoną w W w Dzielnicy, uregulowaną w księdze wieczystej, jako działki ewidencyjne nr: 122, 123/2, 124, 125, 126 o łącznej powierzchni 2685 m².

Działka ewidencyjna nr 122 o powierzchni 798 m² jest zabudowana oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Bi (inne tereny zabudowane), pozostałe działki ewidencyjne są niezabudowane: nr 123/2 o powierzchni 228 m² (dr - tereny komunikacyjne, drogi), nr 124 o powierzchni 404 m² (Bi - inne tereny zabudowane), nr 125 o powierzchni 57 m² (Bi - inne tereny zabudowane), nr 126 o powierzchni 1198 m² (Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe).

Cenę wywoławczą nieruchomości ustala się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwalnia się od podatku od towarów i usług (VAT) dostawę budynków, budowli lub ich części. W razie sprzedaży budynku wraz z gruntem stawka VAT na grunt jest zawsze taka sama jak stawka na budynek, który jest sprzedawany. Wynika to z art. 29 ust. 5 ww. ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz związana jest z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany. W przypadku zabudowanej nieruchomości, którą stanowi jedna działka ewidencyjna sytuacja nie budzi żadnych wątpliwości.

Na nieruchomość położoną przy... składa się kilka działek ewidencyjnych, z których jedna jest zabudowana. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, odnosząc się do nieruchomości, posługują się pojęciem grunt. Ma to miejsce zarówno w powołanym art. 29 ust. 5 ustawy, jak i w przepisach o zwolnieniach od podatku. W związku z tym, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług posługują się pojęciem grunt, bez jego zdefiniowania, to należy przyjąć, że jest to pojęcie o znaczeniu nadanym przez Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego gruntami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności.

Ustawa o podatku od towarów i usług w żadnym miejscu nie odnosi się do podziału sprzedawanego gruntu na działki ewidencyjne, jak również nie ma w niej odesłania w tym zakresie do ewidencji gruntów.

Dla terenu obejmującego nieruchomość położoną przy Rada miasta podjęła w dniu 19 października 2006 r. uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru... Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 54-M/UO. Z ustaleń w zakresie przeznaczenia terenu wynika, że:

1. plan ustala utrzymanie i rozwój funkcji z zakresu:
   - przeznaczenie podstawowe: mieszkalnictwo oraz usługi nieuciążliwe;
2. plan wyklucza lokalizację:- obiektów przemysłowych i magazynowych oraz obiektów i urządzeń, których działalność powoduje przekroczenia standardów jakości środowiska;
   - nowych budynków mieszkaniowych bez zabezpieczeń akustycznych oraz usług oświaty, zdrowia opieki społecznej w sferze uciążliwości komunikacyjnej.

Z uwagi na powyższe sprzedający stoi na stanowisku, że podział gruntu na działki ewidencyjne nie ma znaczenia dla VAT i tym samym sprzedaż całej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu do przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazał, iż działka ewidencyjna nr 122 stała się własnością Skarbu Państwa na podstawie art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta (Dz. U. Nr 50, poz. 279); z dniem 27 maja 1990 r. z mocy prawa (na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm., w związku z art. 5 ust. 1 tej ustawy) stała się nieodpłatnie własnością Dzielnicy..., co potwierdza decyzja Wojewody z dnia 11 lipca 1997 r. (załączam kopię); na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta działka stała się własnością Gminy...; natomiast aktualnie stanowi własność miasta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta. Budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 został wybudowany na podstawie pozwolenia z dnia 21 kwietnia 1967 r., a decyzją z dnia 25 listopada 1968 r. Dyrekcja Rozbudowy Miasta uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku administracyjnego-remontowego przy... (kopia w załączeniu) i w tym samym roku budynek został przejęty w administrację przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej (obecna nazwa Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy...),

• w roku wybudowania budynku (1968 r.) nie obowiązywał podatek od towarów i usług,
• budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 (powierzchnia użytkowa budynku - 437,10 m², w tym powierzchnia piwnic - 101,94 m²) był wykorzystywany na siedzibę Administracji (w okresie do dnia 14 kwietnia 2005 r.), a jednocześnie był przedmiotem następujących umów najmu:

• na lokal użytkowy o powierzchni 54,27 m² oraz wiatę o powierzchni 65,35 m², zawarta z osobą fizyczną od dnia 1 kwietnia 1994 r. do dnia 31 maja 2002 r. na prowadzenie działalności gospodarczej (warsztaty),

• na lokal użytkowy o powierzchni 6,44 m² oraz piwnicę o powierzchni 11,44 m², zawarta ze spółką cywilną T od dnia 1 maja 1999 r. na czas wykonywania usług konserwatorskich dla Administracji,

• na piwnicę o powierzchni 20,16 m², zawarta z Firmą Usługi Remontowo-Budowlane od dnia 1 lutego 2001 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży sanitarnej na terenie Administracji,

• na lokal użytkowy o powierzchni 12,12 m², zawarta z Firmą Usługi Remontowo- Budowlane od dnia 1 marca 2002 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży sanitarnej na terenie Administracji,

• na lokal użytkowy o powierzchni 12,87 m², zawarta z Firmą E. od dnia 15 marca 2002 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży elektrycznej na terenie Administracji ,

• na lokal użytkowy o powierzchni 23,20 m², oraz wiaty o powierzchni 53,93 m², zawarta z Przedsiębiorstwem Handlowo-Usługowym I. sc od dnia 28 maja 2003 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży budowlanej na terenie Administracji,

• na lokal użytkowy o powierzchni 437,10 m², w tym powierzchnia piwnic 101,94 m², zawarta z Fundacją w okresie od dnia 13 maja 2004r. do dnia 12 maja 2005 r. na prowadzenie świetlicy dla dzieci z rodzin ubogich i patologicznych.

W zakresie ponoszenia wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, załączam otrzymane w tej sprawie pismo Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy z dnia 21 sierpnia 2008 r. znak:..., natomiast w świetle zmiany przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) obowiązujących od dnia 1 stycznia 2009 r. zdaniem Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu miasta kwestia ponoszenia wydatków na ulepszenie budynku wybudowanego w 1968 r. nie ma znaczenia.

Działki ewidencyjne nr: 123/2, 124, 125, 126 stały się własnością Skarbu Państwa na podstawie art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta (Dz. U. Nr 50, poz. 279); z dniem 27 maja 1990 r. z mocy prawa (na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm., w związku z art. 5 ust. 1 tej ustawy) stały się nieodpłatnie własnością Dzielnicy Gminy..., co potwierdzają decyzje Wojewody z dnia 14 lipca 1999 r., z dnia 11 lipca 1997 r., z dnia 2 czerwca 1993 r., z dnia 20 kwietnia 1993 r. (załączam kopie), na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta działki stały się własnością Gminy; natomiast aktualnie stanowią własność miasta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru... Rady miasta z dnia 19 października 2006 r.) wynika, że przeznaczeniem podstawowym terenu obejmującego, m.in. działki ewidencyjne nr 122, 123/2, 124, 125 oraz 126 jest mieszkalnictwo oraz usługi nieuciążliwe czyli są przeznaczone pod zabudowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność miasta, położonej w W. w Dzielnicy..., uregulowanej w księdze wieczystej, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: 122, 123/2, 124, 125, 126 o łącznej powierzchni 2685 m², w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, uwzględniając iż:

• działka ewidencyjna nr 122 jest zabudowana,
• działki ewidencyjne o numerach: 123/2, 124, 125 i 126 są niezabudowane,

zwolniona jest od podatku od towarów i usług...

W opinii Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, sprzedaż nieruchomości położonej przy..., dokonywana w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności stawki obniżone oraz zwolnienie od podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie w myśl art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że działka ewidencyjna nr 122 stała się z mocy prawa własnością Dzielnicy...z dniem 27 maja 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 11 lipca 1997 r. Na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta działka stała się własnością Gminy, natomiast aktualnie stanowi własność miasta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta.

Budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 został wybudowany na podstawie pozwolenia z dnia 21 kwietnia 1967 r., a decyzją z dnia 25 listopada 1968 r. Dyrekcja Rozbudowy uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku administracyjnego-remontowego i w tym samym roku budynek został przejęty w administrację przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej (obecna nazwa Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy), w roku wybudowania budynku (1968 r.) nie obowiązywał podatek od towarów i usług, budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 był wykorzystywany na siedzibę Administracji (w okresie do dnia 14 kwietnia 2005 r.), jednocześnie był przedmiotem umów najmu.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać w drodze przetargu ustnego nieograniczonego przedmiotową działkę nr 122.

Reasumując, mając na uwadze powyższą analizę przepisów w zakresie stawki podatku VAT należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wyżej opisana dostawa działki nr 122 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy jednocześnie wskazać, iż Wnioskodawca będzie miał prawo do zrezygnowania z przysługującego zwolnienia i opodatkować przedmiotową sprzedaż po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do niezabudowanych działek gruntu nr 123/2, 124, 125, 126 stwierdzić należy co następuje:

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy, z którego należy wywodzić, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wskazuje, iż w drodze przetargu ustnego nieograniczonego zamierza również sprzedać niezabudowane działki gruntu o nr 123/2, 124, 125, 126. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że przeznaczeniem podstawowym terenu obejmującego, m.in. działki ewidencyjne 123/2, 124, 125 oraz 126 jest mieszkalnictwo oraz usługi nieuciążliwe czyli są terenami przeznaczonymi pod zabudowę.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 123/2, 124, 125, 126 będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 22%.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy, iż sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie