Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 23 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem 27 listopada 2022 r. (wpływ 27 listopada 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i występują z wnioskiem o interpretację podatkową w sprawie konieczności objęcia transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług wydzielonej części nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem księgi wieczystej ……prowadzonej przez Sąd rejonowy w Z., (...) wydział ksiąg wieczystych, dla nieruchomości położonej w miejscowości X, gmina S., stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym A.

Z aktualnego na dzień (...) lipca 2022 r. wypisu z rejestru gruntów wydanego przez urząd miejski w S., wynika, że działka oznaczona numerem ewidencyjnym A posiada powierzchnię 3,1286 ha, a w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolami RIIIB, RIVA RIVB, RV, B-RV. Ze skróconego wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, z dnia (...) lipca 2022 r. wydanego przez urząd miejski w S., wynika, że działka oznaczona jest symbolami 2KD-L (teren drogi publicznej klasy lokalnej), 2KD-Z (teren drogi publicznej klasy zbiorczej), 2P/U (teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej, 1RMN (teren zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej).

Rada miejska w S. nie podjęła uchwały o obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji. Wskazana działka jest zabudowana. Nie jest zalesiona, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące lub wody płynące. Nieruchomość nie stanowi przedmiotu dzierżawy, nie jest obciążona żadnymi długami ani roszczeniami osób trzecich. Wszystkie zobowiązania podatkowe i inne publicznoprawne zostały w pełni uregulowane. Nieruchomość nie jest objęta szczególną ochroną na podstawie przepisów o ochronie dóbr kultury lub ochronie przyrody i ochronie środowiska nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej

Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku została przez Wnioskodawcę nabyta do majątku osobistego i nadal wchodzi do tego majątku. Wnioskodawca nabył nieruchomość w roku 1996, będąc wtedy właścicielem już 1 hektara 7 arów, a nabywana wtedy nieruchomość powiększała obszar jego gospodarstwa. Od zakupu nieruchomości w roku 1996 nie został pobrany podatek VAT, stosownie do rozporządzenia Ministerstwa Finansów z dnia 27 grudnia 1995 r. Nie pobrano również wtedy opłaty skarbowej stosownie do paragrafu 63 rozporządzenia Ministerstwa Finansów (Dz. U. Nr 53/92). Sprzedawcą nieruchomości w roku 1996 była osoba fizyczna. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku wchodzi w skład majątku osobistego Wnioskodawcy i będzie wchodzić w skład tego majątku w momencie sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi oraz nie prowadził na terenie nieruchomości działalności gospodarczej. Nie planuje jej również prowadzić w okresie do momentu sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość na rzecz spółki działającej pod firmą X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w miejscowości S.

Spółka zamierzająca nabyć nieruchomość jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgoda ministra spraw wewnętrznych nie jest wymagana zgodnie z art. 8 paragraf 2 powyższej ustawy. Wnioskodawca chce sprzedać na poczet wskazanej spółki niezabudowaną nieruchomość oznaczoną na wstępnym projekcie podziału numerem B, o powierzchni nie mniejszej niż 2 hektary i nie większej niż 2.3 hektara. Działka zostanie wydzielona w wyniku podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją burmistrza S., z działki oznaczonej numerem A o powierzchni 3,1286 hektara. Strony transakcji zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną w której określą, że przyszłemu kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych, to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe pozwalają realizację na nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistycznego-produkcyjnego. Koszty związane z podziałem poniesie kupujący. Sprzedający będący jednocześnie Wnioskodawcą udzieli kupującemu pełnomocnictw niezbędnych do przeglądania akt księgi wieczystej, załatwiania wszelkich formalności związanych z przeprowadzeniem podziału geodezyjnego mającego na celu wydzielenie działki o przeznaczeniu dopuszczającym budowę obiektów przemysłowych, składów, magazynów oraz obsługę komunikacji samochodowej, w  tym do składania wniosków i odbioru decyzji i zaświadczeń.

W umowie przedwstępnej, Wnioskodawca zapewni również potencjalnemu kupującemu prawo pierwszeństwa kupna opisanej nieruchomości. Wnioskodawca będącym w przyszłości sprzedawcą opisanej nieruchomości nie prowadził działalności gospodarczej na działce powstałej w wyniku planowanego podziału. W związku z przepisami dotyczącymi ubiegania się o emeryturę w KRUS oraz konieczności zbycia/użyczenia/dzierżawy nieruchomości, Wnioskodawca podpisał 10 letnią umowę dzierżawy z rolnikiem, która obowiązywała w okresie 2003-2013.

W uzupełnieniu wskazano, że:

1.Przy nabyciu działki nr A nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

2.Działkę nr A nabył Pan w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego.

3.Od chwili nabycia działki, to jest sierpnia 1996 roku, z wyłączeniem okresu, w którym działka była dzierżawiona, to jest od 2003 do 2013 roku, działka była wykorzystywana przez Pana na cele rolnicze. Na działce uprawiane były różne zboża na użytek własny.

4.Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego

5.Nigdy nie sprzedawał Pan płodów rolnych. Zawsze uprawiał Pan ziemię na własny użytek.

6.Nie poczynił Pan jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości. Nie budował Pan drogi, nie uzbrajał terenu, nie wyposażał w urządzenia i sieci wodociągowe, nie instalował kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, nie ogradzał Pan terenu. Nic takiego nie miało miejsca.

7.Nabywca sprzedawanej działki pojawił się w sposób przypadkowy. Prawdopodobnie trafił na Pana działkę pocztą pantoflową, to jest dowiedział się od ludzi, nawet nie wie Pan jakich, którzy słyszeli, że chciałby Pan sprzedać działkę.

8.Przed dokonaniem sprzedaży działki pełnomocnik przez Pana ustanowiony, w przedwstępnej umowie sprzedaży, dokona podziału geodezyjnego działki, w ten sposób, że zostanie wydzielona niezabudowana działka pod inwestycję przyszłego Kupującego. Ponadto, pełnomocnik działający w imieniu Kupującego wystąpi z wnioskiem o warunki zabudowy działki, żeby potwierdzić czy może zostać tam zrealizowana inwestycja planowana przez Kupującego. Żaden inny wniosek nie będzie już składany.

9.Nie prowadzi Pan jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

10.Nie prowadził Pan nigdy jakiejkolwiek działalności na działce będącej przedmiotem wniosku. Nie sprzedawał Pan z niej płodów rolnych w jakiejkolwiek działalności.

11.Jedyną nieruchomością, którą jeszcze Pan posiada jest część działki, na której obecnie Pan mieszka. Nie posiada Pan już jakichkolwiek innych nieruchomości.

12.Dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

a.W roku 2007 dokonał Pan, wtedy jeszcze wspólnie z małżonką D. S., sprzedaży aktem notarialnym, działki rolnej we wsi W. W roku 2011 dokonał Pan, już po śmierci żony, razem z innymi spadkobiercami, to jest córkami, sprzedaży nieruchomości rolnej w miejscowości W.

b.  W posiadanie tych nieruchomości wszedł Pan jako spadek po Pana zmarłych rodzicach. Było to w roku 1978 oraz 1979.

c.  Nie nabył Pan tych nieruchomości samodzielnie. Dostał je Pan w spadku po zmarłych rodzicach.

d.  Od momentu otrzymania spadku, do momentu sprzedaży działek, nieruchomości były wykorzystywane przeze Pana rolniczo.

e.  Sprzedaży dokonał Pan w roku 2007 oraz w roku 2011. Sprzedał je Pan w celu uzyskania środków pieniężnych na inne cele prywatne.

f.   Została sprzedana jedna działka niezabudowana w roku 2007 oraz jedna niezabudowana w roku 2011.

g.  Z tytułu sprzedaży działek nie był odprowadzany podatek VAT, nie były składane deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne. Ani do jednej ani do drugiej działki.

13.W momencie sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, działka będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Przeznaczenie działki będzie inwestycyjne, w planie zagospodarowania przestrzennego gminy oznaczone jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej. Tak, będzie przeznaczona pod zabudowę.

14.W momencie sprzedaży będzie obowiązywać decyzja o warunkach zabudowy. Będzie to działka przeznaczona pod zabudowę.

Pytanie

Czy opisana we wniosku sytuacja dotycząca przyszłej sprzedaży nieruchomości, której stan opisano szczegółowo we wniosku, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Biorąc pod uwagę podobne interpretacje, w sprawach podobnych do sytuacji opisanej przez Wnioskodawcę we wniosku, stanowisko Wnioskodawcy jest następujące, że opisana czynność przyszłej sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosowanie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i  usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.  7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z  jej  wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do tego artykułu:

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że  do  tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby  czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma  charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w  sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w  odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on  działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i  wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i  usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z  jej  wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy  dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do  prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy  zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o  zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedawanej działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do  wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy  też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z  takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w  sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz  Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i  zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a  czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do  wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.  9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz  z  zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez  każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten  występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak już wyjaśniono wyżej, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy  dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w  takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W tym zakresie należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności – sprzedaży niezabudowanej działki nr B - będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga każdorazowej oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży działki nr B, wskazać trzeba, że dostawa towaru, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy Pana działaniom jako podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Pana statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować wszystkie przedstawione w tym zakresie przez Pana informacje.

Z wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną, która planuje sprzedaż niezabudowanej działki oznaczonej numerem B. Zostanie ona wydzielona w wyniku podziału, z działki numer A. Podział zostanie zatwierdzony ostateczną decyzją.

Nieruchomość nr A została przez Pana nabyta do majątku osobistego i nadal go stanowi. Jej nabycie nastąpiło w roku 1996 od osoby fizycznej.

Planowana sprzedaż ma być dokonana na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Jak Pan wskazał we wniosku zamierza Pan z przyszłym nabywcą zawrzeć umowę przedwstępną w której zostanie określone, że przyszłemu kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych, to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe pozwalają na realizację na nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistycznego-produkcyjnego.

Ponadto udzieli Pan kupującemu pełnomocnictw niezbędnych do przeglądania akt księgi wieczystej, załatwiania wszelkich formalności związanych z przeprowadzeniem podziału geodezyjnego mającego na celu wydzielenie działki o przeznaczeniu dopuszczającym budowę obiektów przemysłowych, składów, magazynów oraz obsługę komunikacji samochodowej, w  tym do składania wniosków i odbioru decyzji i zaświadczeń. Pełnomocnik przez Pana ustanowiony, w przedwstępnej umowie sprzedaży, dokona podziału geodezyjnego działki, w ten sposób, że zostanie wydzielona niezabudowana działka pod inwestycję przyszłego Kupującego. Ponadto, pełnomocnik działający w imieniu Kupującego wystąpi z wnioskiem o warunki zabudowy działki, żeby potwierdzić czy może zostać tam zrealizowana planowana inwestycja. Koszty związane z podziałem działki poniesie kupujący.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cytowana wcześniej ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.)

Zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego:

W art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego jest określony moment przeniesienia własności nieruchomości:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz  własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z treści art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 108 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez stronę kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (jako mocodawcy), co  wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje Pan pewne działania w sposób zorganizowany.

Ponadto w niniejszej sprawie nie można pominąć również kwestii dotyczącej dzierżawy Nieruchomości jaka miała miejsce w okresie 2003-2013. Jak Pan wskazał działka była objęta 10 letnią umową dzierżawy zawartą z rolnikiem.

Jak wskazuje art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Bez znaczenia w niniejszej sytuacji pozostaje m.in. fakt, że nieruchomość została nabyta do majątku osobistego, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej oraz, że uprawy pochodzące z działki wykorzystywał Pan na własny użytek.

Dokonując oceny zaistniałej sytuacji w kontekście zadanego przez Pana pytania objęto analizą wszystkie przedstawione w sprawie okoliczności na podstawie których stwierdzono, że  planowana przez Pana sprzedaż działki nr B zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wskazuje na to opis zdarzenia przyszłego podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w  przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Analizując Pana sytuację w tym wszelkie informacje zawarte w opisie sprawy związane z  planowaną sprzedażą trzeba zwrócić uwagę na poniższe fakty:

-w analizowanej sprawie udzieli Pan kupującemu pełnomocnictw niezbędnych do przeglądania akt księgi wieczystej, załatwiania wszelkich formalności związanych z przeprowadzeniem podziału geodezyjnego mającego na celu wydzielenie działki o przeznaczeniu dopuszczającym budowę obiektów przemysłowych, składów, magazynów oraz obsługę komunikacji samochodowej, w tym do składania wniosków i odbioru decyzji i zaświadczeń;

-przed dokonaniem sprzedaży pełnomocnik przez Pana ustanowiony, w przedwstępnej umowie sprzedaży, dokona podziału geodezyjnego działki, w ten sposób, że zostanie wydzielona niezabudowana działka pod inwestycję przyszłego Kupującego;

-pełnomocnik działający w imieniu Kupującego wystąpi z wnioskiem o warunki zabudowy działki, żeby potwierdzić czy może zostać tam zrealizowana inwestycja planowana przez Kupującego;

-ponadto strony transakcji zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną w której określą, że przyszłemu kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych, to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe pozwalają realizację na nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistycznego-produkcyjnego. Koszty związane z podziałem poniesie kupujący.

-Działka A z której zostanie wydzielona działka B była w latach 2003 do 2013 dzierżawiona.

Działania podejmowane w Pana imieniu przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży działki, spowodowały, że straciła ona charakter majątku prywatnego. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr B, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana działki nr B będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy,

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT,

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.),

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym,

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym,

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Podał Pan, że ze skróconego wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, z dnia (...) lipca 2022 r. wydanego przez urząd miejski w S., wynika, że działka oznaczona jest symbolami 2KD-L (teren drogi publicznej klasy lokalnej), 2KD-Z (teren drogi publicznej klasy zbiorczej), 2P/U (teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej, 1RMN (teren zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej).

W momencie sprzedaży działka będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Przeznaczenie działki będzie inwestycyjne, w planie zagospodarowania przestrzennego gminy oznaczone jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej. W momencie sprzedaży będzie obowiązywać również decyzja o warunkach zabudowy.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa działki, która objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona jest w terenie oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż stanowi ona w całości teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:  

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie przesłanka uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie została spełniona. Jak wynika z okoliczności sprawy– nabył Pan nieruchomość w roku 1996 od osoby fizycznej. Od zakupu nieruchomości w roku 1996 nie został pobrany podatek VAT, stosownie do rozporządzenia Ministerstwa Finansów z dnia 27 grudnia 1995 r. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana działki nr B, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

Podsumowując, z tytułu transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przez Pana działki nr B, stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Ponadto dostawa ta nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego ww. dostawa będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem VAT przyszłej sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w…. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).