Sprzedaż Gruntu nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż Gruntu nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że dostawa Gruntu nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 września 2022 r. (wpływ 27 września 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości w postaci niezabudowanego gruntu objętego jedną księgą wieczystą (....), położonego w (...) a składającego się z następujących niezabudowanych działek (dalej określanego jako „Gruntʺ):

1.działka nr 1 (... m²), sposób korzystania: lasy,

2.działka nr 2 (... m²), sposób korzystania: lasy,

3.działka nr 3 (... m²), sposób korzystania: lasy,

4.działka nr 4 (... m²) sposób korzystania: zurbanizowane tereny niezabudowane.

Grunt, którego łączna powierzchnia wynosi (...) m², ma kształt zbliżony do trapezu, jest niezabudowany, nieużytkowany, porośnięty naturalną roślinnością leśną (drzewa, krzewy), przylegający z jednej strony do ulicy, otoczony z dwóch pozostałych stron niską zabudową mieszkaniowo-usługową i z jednej lasem. Grunt od 2002 r. jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dopuszczona została na nim zabudowa mieszkaniowo-usługowa.

Wnioskodawca jest emerytem. Od 2007 r. do chwili przejścia na emeryturę (...)  2022 r., pracował w (....) (w tym do (...) października (....) r. w (...), a od (...) listopada 2020 r. w (....).

Głównym źródłem utrzymania Wnioskodawcy są obecnie dochody z emerytury, a wcześniej wynagrodzenie z ww. instytucji.

Wnioskodawca nabył Grunt 15 stycznia 2007 r., korzystając w części z własnych oszczędności, a w części z kredytu, w pełni spłaconego do sierpnia 2021 r.

Celem nabycia Gruntu była budowa na nim domu jednorodzinnego na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny (partnerka i czwórka dzieci), jednakże - ze względu na radykalnie drożejące materiały budowlane w okresie boomu na rynku nieruchomości w latach 2007-2008 i jednocześnie kryzysu finansowego - Wnioskodawca odstąpił od tego zamiaru, zachowując jednak działkę w swoim posiadaniu i nie planując jej zbywania.

Ze względu na potrzeby mieszkaniowe rodziny Wnioskodawca wraz z partnerką w dniu (...) 2008 r. nabyli inny dom (w stanie do remontu), korzystając w przeważającej większości z kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich oraz w niewielkiej części ze środków własnych. Nabycie nastąpiło na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych (80% Wnioskodawca, 20% partnerka). W domu tym Wnioskodawca mieszka do dnia dzisiejszego.

Po nabyciu Gruntu Wnioskodawca złożył wniosek o przyłącze wodociągowe i 10 kwietnia 2007 r. otrzymał warunki przyłączenia. Warunków tych ostatecznie nie zrealizował ze względu na rezygnację z budowy. Innych wniosków (do elektrowni, gazowni, itp.) Wnioskodawca nie składał. W związku z tym Grunt nie jest w żaden sposób uzbrojony.

3 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca otrzymał wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego celem rozpoznania możliwości wybudowania domu jednorodzinnego jak i też możliwości zagospodarowania Gruntu.

4 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca złożył wniosek o scalenie działek Gruntu, ale 16 kwietnia 2007 r. złożył kolejny wniosek o zawieszenie tego scalenia. Wniosek o scalenie został złożony, aby - w rozumieniu Wnioskodawcy - ułatwić procesy związane z uzyskiwaniem dokumentacji budowlanej. Rezygnację natomiast Wnioskodawca złożył, gdyż dowiedział się, że w związku ze scaleniem Gruntu może zostać obciążony opłatą adiacencką. Wcześniej dokonano jednak scalenia decyzją z 11 kwietnia 2007 r., doręczoną Wnioskodawcy 20 kwietnia 2007 r., a więc kilka dni po wysłaniu wniosku o zawieszenie procedury scaleniowej. W związku pismem Wnioskodawcy z 16 kwietnia 2007 r., decyzją z 23 kwietnia 2007 r., uchylono decyzję z 11 kwietnia 2007 r. o scaleniu. W konsekwencji obecnie Grunt składa się z tych samych działek, z których składał się w momencie nabycia go przez Wnioskodawcę.

W czerwcu 2007 r. Wnioskodawca nabył pewną ilość cegły porotherm, którą złożył na Gruncie. Cegły były regularnie niszczone, o czym Wnioskodawca powiadomił policję w (...). W związku z brakiem skuteczności działań policji cegły zostały przewiezione w 2009 r. do obecnego miejsca zamieszkania Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności gruntu, w tym:

1.nie wnioskował o zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2.nie dzielił ani nie scalał działek objętych Gruntem (z zastrzeżeniem cofniętego wniosku o scalenie, o którym była mowa powyżej),

3.nie doprowadzał mediów i innej infrastruktury,

4.nie grodził Gruntu,

5.nie prowadził prac ziemnych,

6.nie usuwał ani nie nasadzał roślinności (były natomiast prowadzone prace pielęgnacyjne, polegające głównie na wycinaniu obumarłych drzew),

7.nie występował o pozwolenia na budowę,

8.nie zlecał wykonania projektów architektonicznych budynków,

9.nie nabywał żadnych innych usług związanych z zagospodarowaniem Gruntu.

Grunt nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać Grunt. Sprzedaż odbędzie się po cenie rynkowej. Kwotę otrzymaną tytułem ceny Wnioskodawca zamierza wykorzystać przede wszystkim na sfinansowanie dokończenia remontu obecnie zamieszkiwanego domu oraz na spłatę pozostałej części kredytu zaciągniętego w 2008 r. na zakup tego domu.

W celu sprzedaży Gruntu Wnioskodawca zdecydował się na skorzystanie z pomocy trzech pośredników w obrocie nieruchomościami, z których każdy byłby uprawniony do otrzymania wynagrodzenia prowizyjnego wyłącznie w przypadku sprzedaży Gruntu na rzecz znalezionego przez niego nabywcy (umowa rezultatu).

Dwie z trzech umów okazały się jednak nieważne, ponieważ zostały zawarte poprzez przesłanie pocztą elektroniczną skanu podpisanej umowy, strony nie doręczyły zaś sobie nawzajem podpisanych dokumentów (zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności; zgodnie z art. 78 § 1 Kodeksu cywilnego zawarcie umowy w formie pisemnej wymaga wymiany podpisanych dokumentów, która w przypadku Wnioskodawcy nie nastąpiła; zgodnie zaś z art. 781 Kodeksu cywilnego forma elektroniczna wymaga zaś opatrzenia oświadczenia woli kwalifikowanym podpisem elektronicznym, którego w przypadku Wnioskodawcy zabrakło).

Wnioskodawca ponadto samodzielnie korzystał z portalu ogłoszeń bezpłatnych dla upowszechnienia informacji o sprzedawanym gruncie.

W dającej się przewidzieć przyszłości Wnioskodawca nie zamierza zbywać żadnych innych nieruchomości (posiada jeszcze trzy inne grunty, wcześniej stanowiące własność jego rodziców). Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedawał żadnych nieruchomości.

Uzupełnienie opisu  zdarzenia przyszłego

W związku z planowaną sprzedażą ww. działek objętych zakresem pytania nie została jeszcze  zawarta umowa przedwstępna, ale niewykluczone jest jej zawarcie w celu zabezpieczenia interesów negocjujących stron na czas uzyskania interpretacji indywidualnej. W przypadku zawarcia nie będzie ona jednak zawierać żadnych warunków poza możliwością nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej, gdyby transakcja zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa przedwstępna nie będzie zawarta, jeśli negocjujące strony nie zgodzą się na oczekiwanie na interpretację indywidualną.

W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskodawca nie zamierza udzielić (ani też nie udzielił wcześniej) nabywcy pełnomocnictwa, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu w jakichkolwiek sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Dwie umowy pośrednictwa, które finalnie okazały się nieważne, nosiły daty 22 lipca 2021 r. oraz 23 lipca 2021 r. Dotyczyły one wyłącznie pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku („Gruntu”). Umowy te były wykonywane (pośrednicy umieścili informację o sprzedawanym Gruncie w swoich ofertach), gdyż żadna ze stron nie była świadoma ich nieważności (Wnioskodawca zdał sobie z tego sprawę dopiero w lipcu 2022 r.). Żaden z tych pośredników nie znalazł jednak klienta. Żadna z ww. umów nie była umową na wyłączność. Były to umowy rezultatu (wynagrodzenie było należne tylko pod warunkiem znalezienia klienta i zbycia na jego rzecz nieruchomości). Wnioskodawca poinformował obu pośredników o chęci rozwiązania umów 2 sierpnia 2022 r. (nie informował o ich nieważności, gdyż nie było to potrzebne; umowy te – gdyby były ważne – i tak mogły być rozwiązane w każdej chwili). Obaj pośrednicy tego samego dnia potwierdzili rozwiązanie umowy i odstąpili od dalszego umieszczania Gruntu w swoich ofertach.

Wobec braku skuteczności ww. pośredników oraz własnego ogłoszenia Wnioskodawcy w portalu internetowym (następnie usuniętego na początku sierpnia 2022 r.), w dniu 28 czerwca 2022 r. Wnioskodawca zawarł (w ważny sposób) umowę pośrednictwa z innym pośrednikiem. Dotyczy ona również wyłącznie pośrednictwa w sprzedaży Gruntu (zgodnie z treścią umowy „Zamawiający zleca pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości (...), wpisanej do księgowy wieczystej (...)”, „Pośrednik zobowiązuje się do wyszukiwania osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości za wynagrodzeniem wynoszącym 1,5% wartości transakcji w przypadku jej sprzedaży”) i również jest umową rezultatu, przewidującą wynagrodzenie prowizyjne wyłącznie w przypadku sprzedaży nieruchomości. Umowa jest zawarta na czas nieokreślony z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Umowa nie jest umową na wyłączność, tj. zezwala na zbycie nieruchomości z pominięciem pośrednika, jednak przewiduje konieczność wypłaty wynagrodzenia, jeśli nabywcą jest klient oglądający nieruchomość (lub osoba mu bliska) za pośrednictwem pośrednika. Strony zobowiązały się do zachowania poufności, a zamawiający (Wnioskodawca) oświadczył, że nie zawarł umowy na wyłączność z innym pośrednikiem.

Po zbyciu Gruntu i zapłacie wynagrodzenia prowizyjnego Wnioskodawca nie będzie już związany ww. umową pośrednictwa (ani żadną inną umową pośrednictwa – Wnioskodawca nie zamierza bowiem zbywać innych nieruchomości w dającej się przewidzieć przyszłości).

Wnioskodawca zamierza sprzedać Grunt na rzecz nabywcy wskazanego przez ostatniego zaangażowanego pośrednika (umowa z 28 czerwca 2022 r.).

Pośrednik znalazł klienta zdecydowanego na nabycie Gruntu. Według oświadczenia Pośrednika są to małżonkowie, zamierzający nabyć Grunt na cele prywatne (budowę domu). Niezależnie od tego, czy sprzedaż dojdzie do skutku na rzecz obecnie zainteresowanego klienta, czy też innej osoby, odbędzie się ona w ramach jednej transakcji obejmującej wszystkie działki. Może zdarzyć się, że nabywców w ramach tej jednej transakcji będzie więcej niż jeden, tzn. po stronie kupującej może wystąpić więcej niż jeden podmiot. W szczególności mogą to być małżonkowie (najprawdopodobniej dojdzie do sprzedaży na rzecz obecnie zainteresowanych małżonków, o których była mowa powyżej, jednak Wnioskodawca nie może tego zakładać w sposób bezwzględny – istnieje możliwość, że z jakiegoś powodu wycofają się oni z transakcji, mimo że obecnie są zdecydowani na jej zawarcie za ustaloną cenę) lub osoby nabywające współwłasność Gruntu w częściach ułamkowych, zawsze jednak nabycie odbędzie się w ramach jednej transakcji.

Wnioskodawca nie zamierza zbywać oddzielnie poszczególnych działek Gruntu.

Ponadto Wnioskodawca uzupełnia opis zdarzenia przyszłego, zaznaczając, że Skarbowi Państwa będzie przysługiwać prawo pierwokupu Gruntu na podstawie art. 37a ustawy z 28 września 1991 r. o lasach.

Pytanie

Czy sprzedaż Gruntu będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w  art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnikʺ te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest więc podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi ww. dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Odnosząc jednak powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, nie można uznać, że sprzedaż Gruntu nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Po pierwsze, Grunt nie jest i nie był dotychczas wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w tym nie był przez niego wynajmowany lub wydzierżawiany osobom trzecim (ani żadne jego fragmenty).

Po drugie, Wnioskodawca nie zajmuje się jakąkolwiek działalnością gospodarczą, w tym zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż Gruntu nie nastąpi w związku z tym w warunkach, w jakich działają profesjonalni handlowcy. Będzie to sprzedaż incydentalna (Wnioskodawca nie zbywał dotąd żadnych  nieruchomości i nie zamierza w przewidywalnym czasie ich zbywać), dotycząca części jego majątku prywatnego, dokonana w racjonalnym celu spłaty zadłużenia oraz dokończenia remontu zamieszkiwanego budynku jednorodzinnego. Grunt nie był też zakupiony ze z góry powziętym zamiarem sprzedaży, ponadto znajdował się w posiadaniu Wnioskodawcy ok. 15 lat. Wnioskodawca nie dokonywał w stosunku do Gruntu żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak wskazane w przywołanych orzeczeniach. Wnioskodawca nie ulepszał Gruntu, nie dzielił go na mniejsze fragmenty, nie prowadził prac ziemnych ani uzbrojenia terenu, nie nasadzał ani nie usuwał roślinności itp. Grunt przez wszystkie lata posiadania go przez Wnioskodawcę stał odłogiem. Wnioskodawca nie zamierza podjąć też takich czynności przed sprzedażą. Skorzystał jedynie z usługi pośrednika, ponieważ sam nie ma doświadczenia w oferowaniu nieruchomości na wolnym rynku. Zgodnie z umową pośrednik zobowiązany został jedynie do wyszukiwania osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości Wnioskodawcy.

Umowa ta była/jest zgodna z art. 179b ustawy o gospodarowaniu nieruchomością zgodnie z którym „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.”

Wnioskodawca nie udzielał nikomu jakichkolwiek pełnomocnictw, związanych z zarządzaniem i gospodarowaniem Gruntem.

Wnioskodawca nie zamierza też wykonywać większej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż Gruntu będzie czynnością incydentalną. Działalność handlowa oznacza zaś dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży, wskazujący na zamiar kontynuacji tej działalności; nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (wyrok NSA z 27 czerwca 2008 r., I FSK 253/08). Ponadto zawodowy handlowiec stara się realizować zysk jak najszybciej, przeznaczając pozyskany kapitał na kolejne zakupy (i kolejne zyski).

Ze stanu faktycznego niniejszej sprawy nie wynika więc aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Grunt nabyty został w celach osobistych (pierwotnie budowa domu dla Wnioskodawcy z rodziną), a nie był i nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym najmu lub dzierżawy. Działki w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi, nieuzbrojonymi, bez doprowadzonej wody oraz mediów.

Należy zauważyć, że w orzecznictwie sądowym nawet w przypadkach, gdy sprzedający wykonuje pewne czynności zwiększające atrakcyjność nieruchomości, sądy zwracają uwagę na to, że czynności takie muszą występować z odpowiednią intensywnością, by można było kwalifikować zbywanie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

I tak na przykład:

1. NSA w wyroku z 30 kwietnia 2021 r. (I FSK 1269/18) uznał, że „takie okoliczności, jak: podział nieruchomości gruntu oraz uzyskanie w 2017 r. decyzji o warunkach zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeszcze nie przesądzały o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jej własność.”

2. NSA w wyroku z 24 marca 2021 r. (I FSK 1243/19): „jedyne działania jakie Skarżący podjął i zamierza podjąć w związku ze sprzedażą działek, nabytych ponad 20 lat wcześniej, to podział nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży oraz oferta sprzedaży, która nie wykracza poza zwykłą okazjonalną informację, daleką od działań marketingowych. Niewątpliwie, jak podniósł Dyrektor KIS, Skarżący podjął świadomie działania, których celem była sprzedaż działek, ale nie jest to okoliczność świadcząca o działaniu w charakterze handlowca. To zaś, że działania Skarżącego związane z przygotowaniem sprzedaży dotyczyły większej liczby działek, wynikało z tego, że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży została podzielona. Całkowicie nieuprawnione jest założenie, wynikające z argumentacji Dyrektora KIS, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej element majątku prywatnego, nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży i podwyższenia ceny. […] Wbrew przekonaniu Dyrektora KIS, za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub w gazecie o zasięgu lokalnym.

Są to bowiem standardowe czynności osób zamierzających sprzedać nieruchomość, umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania te, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącego. Zauważyć należy, że opisując we wniosku o interpretację stan faktyczny i zdarzenie przyszłe, Skarżący wyjaśnił, iż nie będzie dokonywał żadnych ulepszeń wydzielonych działek, nie zamierza ich ogradzać, zagospodarowywać zieleni i doprowadzać do ich granic jakichkolwiek mediów.”

3. NSA w wyrokach z 28 października 2020 r. (I FSK 245/18 i 246/18): „aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Słusznie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji może być kilka lub kilkanaście. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Działki te do dnia złożenia wniosku były przez skarżącego uprawiane. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na mniejsze działki w kilku przypadkach implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone te działki, nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje działań marketingowych, nie uzbrajał działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej, nie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego na aprobatę zasługuje stanowisko Sądu pierwszej instancji, że nie można upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej skarżącego w przypadku podziału 2 dużych działek na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną oraz wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu stanu faktycznego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby skarżący podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec. Organ zatem błędnie ocenił planowane przez skarżącego transakcje sprzedaży działek budowlanych jako działanie podatnika podatku od towarów i usług. Planowane transakcje nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

4. NSA w wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 2036/17): „nie można przyjąć, aby skarżący w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Z opisu tego nie wynika bowiem, aby skarżący podejmował wskazane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec.”

5. NSA w wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 1476/17): „pomiędzy nabyciem przez Skarżącą nieruchomości (działki nr [...]) a sprzedażą poszczególnych działek, powstałych z podziału tej nieruchomości upłynie długi czas (21 lat). Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącej. Tym samym nie można się zgodzić z Szefem KAS, że całokształt działań podejmowanych przez Skarżącą w związku z planowaną sprzedażą należącej do niej działki, a mianowicie podział tej działki na 5 mniejszych działek i wydzielenie drogi oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że Skarżąca działała jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami, angażując przy tym własne środki pieniężne.”

6. NSA w wyroku z 30 lipca 2020 r. (I FSK 357/19): „przy takim rozumieniu przepisów stanowiących materialnoprawną podstawę za prawidłową należało uznać ocenę dokonaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, że aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek budowlanych nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Trafnie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji będzie kilka. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki również o charakterze rolnym. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na działki budowlane implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych a poprzestanie na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie utwardzał drogi wewnętrznej, nie będzie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową.”

7. NSA w wyroku z 3 lipca 2020 r. (I FSK 1888/17): „Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zasługują na uwzględnienie podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego. W szczególności na uwzględnienie zasługuje zarzut naruszenia art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o PTU w zw. z art. 9 ust. 1 dyrektywy 112 poprzez ich nieprawidłową wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, wycięcie samosiejki i jej sprzedaż oraz zamiar zamieszczenia ogłoszeń o sprzedaży na portalu internetowym lub skorzystanie z biura obrotu nieruchomościami stanowią aktywności, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwyczajnym wykonywaniem prawa własności. Trafnie wywiódł bowiem Autor skargi kasacyjnej, że opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przez wnioskodawcę działania nie wyczerpują znamion aktywności profesjonalisty (handlowca).”

8. NSA w wyroku z 10 maja 2019 r. (I FSK 659/17): „przedstawione we wniosku o interpretację okoliczności faktyczne dotyczące dokonanej sprzedaży działek gruntu, nie wskazują, że skala aktywności skarżącej w celu zbycia przedmiotowych gruntów jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Przypomnieć bowiem należy, że działki te w chwili sprzedaży nie były zabudowane i ogrodzone, funkcjonowały jako łąka, a skarżąca w żaden sposób ich nie wykorzystywała i nie występowała przed ich sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Działki posiadały wydzieloną drogę wewnętrzną, a dojazd do wszystkich działek był zapewniony wskutek uzyskania służebności drogi należącej do Gminy. Skoro jedyne działania, jakie skarżąca przedsięwzięła w związku ze sprzedażą działek gruntu, to wydzielenie działek z większej nieruchomości (1995 r.) nabytej wcześniej w drodze spadkobrania (1989 r.) oraz zlecenie pośrednikowi sprzedaży nieruchomości zamieszczania ogłoszeń dotyczących sprzedaży działek. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy opisane przez skarżącą działania - w świetle też Trybunału Sprawiedliwości - nie mają waloru decydującego aby stwierdzić, że mamy do czynienia z podatnikiem VAT.”

9. NSA w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. (I FSK 578/17): „W świetle przedstawionych okoliczności nie można stwierdzić, że skarżący podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112. Należy zauważyć w szczególności, że pomiędzy nabyciem nieruchomości a sprzedażą poszczególnych działek upływa relatywnie długi czas. Skarżący, poza dokonaniem podziału i wystąpieniem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która ostatecznie stała się bezprzedmiotowa i wygasła, nie podejmuje żadnych innych działań. Nie można zatem stwierdzić, że podejmuje on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się natomiast w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego.”

Należy podkreślić, że we wszystkich powyższych orzeczeniach Naczelny Sąd Administracyjny wychodził z założeń sformułowanych przez TSUE w przedstawionym na wstępie wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10.

Podsumowując, sprzedaż Gruntu nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedającego w przedmiocie zbycia tejże nieruchomości, która to aktywność mogłaby być porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Gruntu można i należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, zwłaszcza że Wnioskodawca nie planuje dokonywania większej liczby podobnych transakcji. Wnioskodawca będzie zatem jedynie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą: wyżej powołanej ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem Gruntu w postaci 4 niezabudowanych działek gruntu nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4. Grunt od 2002 r. jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dopuszczona została na nim zabudowa mieszkaniowo-usługowa. Wnioskodawca nabył Grunt w 2007 r., korzystając w części z własnych oszczędności, a w części z kredytu, w pełni spłaconego do sierpnia 2021 r. Celem nabycia Gruntu była budowa na nim domu jednorodzinnego na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny, jednak ze względu na drożejące materiały budowlane w latach 2007-2008 i jednocześnie kryzys finansowo - Wnioskodawca odstąpił od tego zamiaru, zachowując jednak działkę w swoim posiadaniu i nie planując jej zbywania. Ze względu na potrzeby mieszkaniowe rodziny Wnioskodawca wraz z partnerką w 2008 r. nabyli inny dom, którym Wnioskodawca mieszka do dnia dzisiejszego. Po nabyciu Gruntu Wnioskodawca złożył wniosek o przyłącze wodociągowe i w 2007 r. otrzymał warunki przyłączenia. Warunków tych ostatecznie nie zrealizował ze względu na rezygnację z budowy. Innych wniosków (do elektrowni, gazowni, itp.) Wnioskodawca nie składał. Ostatecznie Grunt składa się z tych samych działek, z których składał się w momencie nabycia go przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności gruntu, w tym: nie wnioskował o zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dzielił ani nie scalał działek objętych Gruntem, nie doprowadzał mediów i innej infrastruktury, nie grodził Gruntu, nie prowadził prac ziemnych, nie usuwał ani nie nasadzał roślinności, nie występował o pozwolenia na budowę, nie zlecał wykonania projektów architektonicznych budynków, nie nabywał żadnych innych usług związanych z zagospodarowaniem Gruntu. Grunt nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać Grunt. Sprzedaż odbędzie się po cenie rynkowej. Kwotę otrzymaną tytułem ceny Wnioskodawca zamierza wykorzystać przede wszystkim na sfinansowanie dokończenia remontu obecnie zamieszkiwanego domu oraz na spłatę pozostałej części kredytu zaciągniętego w 2008 r. na zakup tego domu.

W związku z planowaną sprzedażą działek nie została jeszcze zawarta umowa przedwstępna, ale niewykluczone jest jej zawarcie w celu zabezpieczenia interesów negocjujących stron na czas uzyskania interpretacji indywidualnej. W przypadku zawarcia nie będzie ona jednak zawierać żadnych warunków poza możliwością nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej, gdyby transakcja zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa przedwstępna nie będzie zawarta, jeśli negocjujące strony nie zgodzą się na oczekiwanie na interpretację indywidualną. Wnioskodawca nie zamierza udzielić (ani też nie udzielił wcześniej) nabywcy pełnomocnictwa, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu w jakichkolwiek sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Wnioskodawca zawarł umowę pośrednictwa, która dotyczy wyłącznie pośrednictwa w sprzedaży Gruntu. Wnioskodawca zamierza sprzedać Grunt na rzecz małżonków, zamierzający nabyć Grunt na cele prywatne (budowę domu). Niezależnie od tego, czy sprzedaż dojdzie do skutku na rzecz obecnie zainteresowanego klienta, czy też innej osoby, odbędzie się ona w ramach jednej transakcji obejmującej wszystkie działki. Może zdarzyć się, że nabywców w ramach tej jednej transakcji będzie więcej niż jeden, tzn. po stronie kupującej może wystąpić więcej niż jeden podmiot. W szczególności mogą to być małżonkowie (najprawdopodobniej dojdzie do sprzedaży na rzecz obecnie zainteresowanych małżonków, o których była mowa powyżej, jednak Wnioskodawca nie może tego zakładać w sposób bezwzględny – istnieje możliwość, że z jakiegoś powodu wycofają się oni z transakcji, mimo że obecnie są zdecydowani na jej zawarcie za ustaloną cenę) lub osoby nabywające współwłasność Gruntu w częściach ułamkowych, zawsze jednak nabycie odbędzie się w ramach jednej transakcji.

W okresie od 2007 r. do 2022 r. źródłem utrzymania Wnioskdawcy było wynagrodzenie z instytucji, w których pracował, a obecnie są to przychody z emerytury. W dającej się przewidzieć przyszłości Wnioskodawca nie zamierza zbywać żadnych innych nieruchomości (posiada jeszcze trzy inne grunty, wcześniej stanowiące własność jego rodziców). Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedawał żadnych nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy sprzedaż Gruntu będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży działek gruntu o nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pan aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z wniosku nabył Pan działki w celu wybudowania na nich domu dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny. Działki nigdy nie były wynajmowane, dzierżawione ani w inny sposób oddane do korzystania przez osoby trzecie. Źródłem Pana utrzymania od 2007 r. było wynagrodzenie z tytułu świadczonej pracy, a obecnie emerytura. Nie występował Pan o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o pozwolenie na budowę. Grunt nie jest uzbrojony, nie jest ogrodzony. W celu sprzedaży gruntu zawarł Pan umowę z pośrednikiem. Tak więc w podjetych przez Pana działaniach nie wystapił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. 

Powyższe potwierdza, że sprzedaż Gruntu (działki nr 1, 2, 3 i 4 ) stanowić będzie w Pana przypadku zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie działek będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie takiej sprzedaży nie będzie Pan podatnikiem VAT.

Pana stanowisko, że sprzedaż Gruntu nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem pryszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).