30 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (zabudowanej działki nr 1) w drodze licytacji komorniczej (…). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 lipca 2022 r. (wpływ 20 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…), w związku z prowadzoną egzekucją z nieruchomości działki nr 1 o pow. 236 m² zabudowanej III kondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym o pow. zabudowy 133 m² oraz dwoma budynkami gospodarczymi o pow. 4 m² i 12 m² położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) należącą do Dłużnika K.M.(…) i jej ewentualną sprzedażą, w toku czynności komornik nie ustalił czy Dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług.

Kurator do doręczeń Dłużnika, wezwany pismem do udzielenia odpowiedzi na następujące pytania:

1.Czy dłużnik prowadzi działalność gospodarczą?

2.Czy dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT?

3.Czy dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

4.Czy nieruchomość oznaczona księgą (…) obejmująca działki nr 1 o pow. 236 m² zabudowanej III-kondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym o pow. zabudowy 133 m² oraz dwoma budynkami gospodarczymi o pow. 4 m² i 12 m² położonej w miejscowości (…) była/jest przez dłużnika wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to należy wskazać od kiedy (dzień, miesiąc, rok)?

5.Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

6.Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nieruchomości?

7.W jaki sposób Dłużnik nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Czy w związku z nabyciem nieruchomości wystawiona została faktura VAT? Jeśli tak, należy wskazać czy sprzedający podał na fakturze, że ww. sprzedaż części/całość nieruchomości podlega opodatkowaniu, ale korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

8.Kiedy została nabyta przez dłużnika nieruchomość?

9.Czy znajdujące się na nieruchomości budynki zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (kiedy)?

10.Czy nieruchomości (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (kiedy zawarte zostały umowy) - jeżeli tak wniesiono o wskazanie dat, w których zawarte zostały umowy?

11.Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej?

12.Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego?

13.Jaka jest klasyfikacja obiektu znajdującego się na działce według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu)?

14.Czy przedmiotowe obiekty były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

15.Czy dłużnikowi przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia obiektów (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu)?

16.Złożenie oświadczenia, czy jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT) - w przypadku niezłożenia oświadczenia Dłużnik będzie traktowany jakby nie był czynnym podatnikiem VAT.

17.Wskazania urzędu skarbowego, w którym rozlicza się z podatku od towarów i usług (VAT) - brak wskazania urzędu skarbowego do rozliczeń VAT spowoduje, że komornik podatek dochodowy od towarów i usług (VAT) będzie przekazywał do urzędu skarbowego według właściwości miejscowej ustalonej według wyżej wskazanego adresu dłużnika.

Na pytania od 1. do 3. udzielono odpowiedzi „nie posiadam wiedzy, czy dłużnik K.M. prowadzi obecnie działalność gospodarczą i czy jest obecnie czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT”.

Na pytanie 4. udzielono odpowiedzi „nie posiadam wiedzy, czy nieruchomość będąca przedmiotem postępowania egzekucyjnego jest przez dłużnika wykorzystywana w prowadzonej działalności. Z nieoficjalnych źródeł dowiedział się, że dłużnik zakupił nieruchomość w celach inwestycyjnych”.

Na pytania od 5. do 6. udzielono odpowiedzi „nie posiadam takiej wiedzy”.

Na pytanie 7. udzielono odpowiedzi „z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynika, że dłużnik nabył nieruchomość od J.M. i że transakcja była opodatkowana podatkiem VAT”.

Na pytanie 8. udzielono odpowiedzi „z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynika, że dłużnik nabył nieruchomość w 2010 r.”

Na pytanie 9. udzielono odpowiedzi „znajdujące się na nieruchomości budynki zostały przez dłużnika nabyte.”

Na pytanie 10. udzielono odpowiedzi „część użytkowa budynku jest od wielu lat przedmiotem najmu. Nie znam dat zawarcia umów”.

Na pytanie od 11. do 15. i 17. udzielono odpowiedzi „nie posiadam takiej wiedzy”.

Z opinii biegłego sporządzonej 18 stycznia 2022 r. (wg stanu nieruchomości na dzień 20 kwietnia 2021 r. i 26 listopada 2021 r.) powołanego do sporządzenia operatu szacunkowego ww. nieruchomości wynika, że zgodnie z Uchwałą nr (…) z 21 czerwca 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…), nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym (…) - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o niskiej intensywności z usługami.

Nieruchomość położona jest na terenie strefy A - ścisłej ochrony konserwatorskiej. Budynek mieszkalno-usługowy posadowiony na działce nr 1 wybudowany został na przełomie XIX i XX wieku w technologii tradycyjnej. Budynek częściowo remontowano, tzn. jedynie elewacja od strony ulicy (…) została odnowiona kilkanaście lat temu, tzn. otynkowano i pomalowano elewację budynku. Okna w budynku (kondygnacje: druga i trzecia) zostały wymienione na nowego typu PCV w najtańszej jednoskrzydłowej opcji. Obecnie - na dzień oględzin elewacja frontowa budynku znajduje się w dobrym stanie, jednakże na ścianie frontowej widoczne są zacieki powstałe w wyniku zabrudzeń. Przy oknach na I piętrze budynku znajdują się ptasie gniazda (oraz ślady gniazd przy oknach drugiego piętra), co wraz z brakiem jakichkolwiek ozdób okiennych (firany, zasłony, żaluzje, rolety itp.) obecnością na oknach oryginalnych naklejek firmy produkującej okna oraz zabrudzeń na tych oknach, świadczy o niezagospodarowaniu (braku lokatorów, najemców) pomieszczeń na pierwszym i drugim piętrze budynku. Fakt ten został ostatecznie potwierdzony podczas oględzin 26 listopada 2021 r.

Ściany elewacji parteru również są otynkowane i pokryte farbą elewacyjną, dodatkowo podmurówkę wykończono płytkami ceramicznymi. Okno wystawowe oraz drzwi wejściowe do sklepu na parterze budynku - nowego typu - PCV kilkunastoletnie. Pomieszczenia na II i III kondygnacji nie są podzielone, na każdej z kondygnacji znajduje się po jednym pomieszczeniu obejmującym powierzchniowo całą kondygnację budynku.

Na piętrach brak jest wydzielonych pomieszczeń sanitarnych, brak jest również jakichkolwiek oznak świadczących o tym, że takie pomieszczenia się tam znajdowały. Dostęp do lokali znajdujących się na II i III kondygnacji możliwy jest jedynie od strony podwórza - od ul. (…), od strony ul. (…) możliwy jest dostęp jedynie do lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku.

Na dzień oględzin na parterze budynku znajduje się sklep spożywczy istniejący w tym miejscu od kilkunastu lat. Jak wynika z rejestru REGON osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą zarejestrowane pod adresem (…) (począwszy od roku 2010) zmieniają się z regularnością od 1 do 3 lat. Ostatni wpis dotyczy osoby prawnej - (…) - wpis z 16 marca 2021 r.

Elewacja budynku mieszkalno-usługowego od strony podwórza znajduje się w złym stanie techniczno-użytkowym. Od tej strony budynku również podejmowano prace remontowe, jednakże poza wyminą okien i otynkowaniu (połataniu) części ścian, szczególnie wokół okien, prac nie kontynuowano. Elewacja budynku od strony podwórza pozostaje niewykończona, przy czym betonowe części balkonów (po jednej na kondygnacji I i II) są zawilgocone, pokryte porostami i mchem, z pęknięciami. Balustrady balkonowe wykonane z metalowych prętów (ok. lat 70-tych XX wieku) pokryte są rdzą, oraz złuszczoną farbą olejną. Rury spustowe metalowe zainstalowane na balkonach, pokryte są rdzą oraz złuszczoną farbą. Okna w budynku od strony podwórza również wymieniono w opcji podstawowej w najniższej cenie, głównie jednoskrzydłowe - PCV. Drzwi prowadzące do części mieszkalnej są zniszczone, z licznymi złuszczeniami farby olejnej, którą były pokryte, drzwi bez zamka, zamknięte są na kłódkę. Drzwi prowadzące ze sklepu na podwórze są nowego typu, metalowe, wzmocnione w dobrym stanie techniczno-użytkowym.

Na działce od strony podwórza posadowiony jest ciąg budynków gospodarczo-sanitarnych, wybudowanych na przełomie XIX i XX wieku, częściowo ówcześnie spełniających rolę wc, ponieważ ówcześnie jak i aktualnie pomieszczenia na II i III kondygnacji nie posiadają wyodrębnionych pomieszczeń i nie posiadają łazienek ani wc. Budynki są otynkowane, z płaskim dachem pokrytym papą. Wewnątrz budynków znajdują się resztki wyposażenia wc, poza tym składowane są tam nieużytkowane części materiałów budowlanych i wykończeniowych. Drzwi do pomieszczeń płytowe częściowo przeszklone starego typu, ze złuszczeniami, ubytkami, rozwarstwieniami płyty, w stanie nieużytkowym. Ościeżnice drzwi metalowe pokryte rdzą. Ściany budynków gospodarczo-sanitarnych są zawilgocone, miejscowo z pęknięciami, przebarwieniami od wilgoci i porostów.

Pomieszczenia znajdujące się nad sklepem znajdują się w stanie zagrażającym życiu i zdrowiu ewentualnych użytkowników, natomiast fakt iż pomieszczeń na II kondygnacji tzn. pierwszym piętrze nic nie obciąża (nie przebywają tu ludzie, brak mebli) być może chroni przed zarwaniem stropu nad sklepem, czym winien zająć się, zdaniem biegłej, odpowiedni organ nadzoru budowlanego badający stan techniczny budynków i lokali przeznaczonych na pobyt ludzi - sklep.

Stan techniczny pomieszczeń, niestabilność stropów może jedynie negatywnie wpływać na wartość nieruchomości oraz na kontynuowanie działalności handlowej na parterze nieruchomości. Ogólny stan techniczny budynku potwierdza przypuszczenia biegłej, że nakłady na remont poczynione przez właściciela budynku miały na celu jedynie ukrycie złego stanu technicznego budynku i jego wad po to, aby możliwe było najęcie parteru dla popularnej sieci handlowej.

Z uzyskanych przez rzeczoznawcę majątkowego i ujętych w operacie szacunkowym z wyceny przedmiotowej nieruchomości informacji wynika, że w 2009 r. nieruchomość została nabyta przez J.M. (ojciec Dłużnika) od (…) za kwotę (…) zł (działalność usługowa jak wynika z wpisów do ewidencji działalności gospodarczej prowadzona była przez cały czas, aż do chwili obecnej na terenie nieruchomości co najmniej od 2006 r. - wpis w rejestrze REGON informacja o prywatnym gabinecie stomatologicznym), następnie w 2010 r. nieruchomość została sprzedana przez J.M. - Dłużnikowi K.M. za kwotę z VAT – (…) zł.

Z informacji posiadanych przez Komornika wynika, iż pod adresem nieruchomości Dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej.

Na dzień 30 maja 2022 r. z rejestru „Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” wynika, że Dłużnik został zarejestrowany jako podatnik VAT 1 listopada 2016 r.

Natomiast z dniem 31 maja 2017 r. nastąpiło wykreślenie rejestracji dłużnika jako podatnika VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z informacji dostępnych w głównym urzędzie statystycznym (Baza Internetowa Regon) wynika, że Dłużnik zakończył działalność gospodarczą 4 listopada 2004 r. (brak daty rozpoczęcia działalności w Bazie Internetowej Regon).

Zapytanie do Bazy CEIDG (...) w oparciu o NIP Dłużnika nie wykazało, aby Dłużnik prowadził działalność gospodarczą.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W wezwaniu do uzupełnienia braków formalnych wniosku z 14 lipca 2022 r. zadano następujące pytania:

a)Czy Dłużnik w przeszłości prowadził działalność gospodarczą? Jeżeli tak, w jakim zakresie?

b)Czy Dłużnik nabył nieruchomość do działalność gospodarczej Dłużnika?

c)Czy nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużnika?

d)Czy nieruchomość stanowi majątek prywatny Dłużnika, tj. taki, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to w jaki sposób Nieruchomość (oprócz części wynajmowanej) była wykorzystywana w tym majątku?

e)Do jakich dokładnie celów była wykorzystywana nieruchomość - od momentu jej nabycia przez Dłużnika?

f)Czy w stosunku do nieruchomości Dłużnikowi z tytułu nabycia przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

g)Czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym, ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego?

h)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT po dokonaniu ulepszeń, jeżeli wydatki poniesione na te ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej?

i)Czy przedmiotowe obiekty były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

W wezwaniu tym poproszono także, jeśli Wnioskodawca nie posiada ww. informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, aby jednoznacznie wskazał, czy brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Wnioskodawcę udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika.

W odpowiedzi na ww. wezwanie, Wnioskodawca doprecyzował, że brak informacji o jakich uzupełnienie wnioskuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wezwaniu z 14 lipca 2022 r. (data odbioru pisma 15 lipca 2022 r.) wynika z udokumentowanych działań Komornika, potwierdzających brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, o które wnosi Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej.

Pytanie

Czy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) Kancelaria Komornicza (…), dokonując sprzedaży nieruchomości, tj. prawa własności nieruchomości działki nr 1 o pow. 236m² zabudowanej III kondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym o pow. zabudowy 133m² oraz dwoma budynkami gospodarczymi o pow. 4m² i 12m² położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) należącą do Dłużnika: K. M. (…), w trybie licytacji publicznej, będzie obowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wypłacenia podatku VAT na rachunek właściwego organu podatkowego z tytułu dokonania dostawy towaru?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie On zobowiązany do pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. prawa własności nieruchomości działki nr 1 o pow. 236 m² zabudowanej III kondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym o pow. zabudowy 133 m² oraz dwoma budynkami gospodarczymi o pow. 4 m² i 12 m² położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) należącą do Dłużnika K. M. (…).

W poz. 56 wniosku jako przepisy prawa podatkowego Wnioskodawca wskazał art. 18 oraz 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (wskazanie art. 49 ust. 1 pkt 10 ustawy uznano za pomyłkę).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zarówno gruntowych jak i zabudowanych dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Dłużnik K.M. niebędący obecnie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT jest właścicielem działki nr 1 zabudowanej III-kondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Nieruchomość, będącą przedmiotem planowanej sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, Dłużnik nabył od J. M. (swojego ojca) w 2010 r. w celach inwestycyjnych. Transakcja nabycia była opodatkowana podatkiem VAT. Znajdujące się na Działce nr 1 budynki zostały przez Dłużnika nabyte w ramach powyższej transakcji.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał także, że na terenie Nieruchomości – co wynika z wpisów do ewidencji działalności gospodarczej - prowadzona była przez cały czas, aż do chwili obecnej działalność usługowa co najmniej od 2006 r. - wpis w rejestrze REGON informacja o prywatnym gabinecie stomatologicznym. Na dzień 26 listopada 2021 r. na parterze budynku znajdował się sklep spożywczy istniejący w tym miejscu od kilkunastu lat. Jak wynika z rejestru REGON osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą zarejestrowane pod adresem Nieruchomości zmieniają się z regularnością od 1 do 3 lat. Część użytkowa budynku jest więc od wielu lat przedmiotem najmu. Natomiast w budynkach gospodarczych składowane są części nieużywanych materiałów budowlanych.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy z tytułu dokonania sprzedaży w drodze licytacji publicznej ww. zabudowanej Nieruchomości będzie On zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) :

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmujacego jak i najemcę– określone przepisami obowiązki.

Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Zatem wskazać należy, że Dłużnik świadczy usługi najmu, co stanowi działalność gospodarczą. Fakt zawarcia umów najmu spowodował wyłączenie Nieruchomości z majątku osobistego Dłużnika. Taki sposób wykorzystania przez Dłużnika przedmiotowej Nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Tym samym Komornik, dokonując dostawy Nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, nie będzie zbywał majątku osobistego Dłużnika, ale majątek wykorzystywany przez Dłużnika w działalności gospodarczej.

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości w drodze licytacji komorniczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W dalszej kolejności, nawiązując do wątpliwości Wnioskodawcy, należy zauważyć, że przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z opisu sprawy wynika, że Dłużnik nabył Nieruchomość w 2010 r., natomiast część użytkowa budynku jest od wielu lat przedmiotem najmu (co najmniej od 2006 r. do chwili obecnej). Komornik wskazał także informacje otrzymane w opinii biegłego, że budynek mieszkalno-usługowy posadowiony na działce nr 1 częściowo remontowano, tzn. jedynie elewacja od strony ulicy (…) została odnowiona kilkanaście lat temu, tzn. otynkowano i pomalowano elewację budynku. Okna w budynku (kondygnacje: druga i trzecia) zostały wymienione na nowego typu PCV w najtańszej jednoskrzydłowej opcji. Obecnie - na dzień oględzin elewacja frontowa budynku znajduje się w dobrym stanie, jednakże na ścianie frontowej widoczne są zacieki powstałe w wyniku zabrudzeń. Przy oknach na I piętrze budynku znajdują się ptasie gniazda (oraz ślady gniazd przy oknach drugiego piętra), co wraz z brakiem jakichkolwiek ozdób okiennych (firany, zasłony, żaluzje, rolety itp.) obecnością na oknach oryginalnych naklejek firmy produkującej okna oraz zabrudzeń na tych oknach, świadczy o niezagospodarowaniu (braku lokatorów, najemców) pomieszczeń na pierwszym i drugim piętrze budynku. Fakt ten został ostatecznie potwierdzony podczas oględzin 26 listopada 2021 r. Elewacja ww. budynku mieszkalno-usługowego od strony podwórza znajduje się w złym stanie techniczno-użytkowym. Od tej strony budynku również podejmowano prace remontowe, jednakże poza wyminą okien i otynkowaniu (połataniu) części ścian, szczególnie wokół okien, prac nie kontynuowano. Elewacja budynku od strony podwórza pozostaje niewykończona, przy czym betonowe części balkonów (po jednej na kondygnacji I i II) są zawilgocone, pokryte porostami i mchem, z pęknięciami. Balustrady balkonowe wykonane z metalowych prętów (ok. lat 70-tych XX wieku) pokryte są rdzą, oraz złuszczoną farbą olejną. Rury spustowe metalowe zainstalowane na balkonach, pokryte są rdzą oraz złuszczoną farbą. Okna w budynku od strony podwórza również wymieniono w opcji podstawowej w najniższej cenie, głównie jednoskrzydłowe - PCV. Drzwi prowadzące do części mieszkalnej są zniszczone, z licznymi złuszczeniami farby olejnej, którą były pokryte, drzwi bez zamka, zamknięte są na kłódkę. Drzwi prowadzące ze sklepu na podwórze są nowego typu, metalowe, wzmocnione w dobrym stanie techniczno-użytkowym.

Pomieszczenia znajdujące się nad sklepem znajdują się w stanie zagrażającym życiu i zdrowiu ewentualnych użytkowników, natomiast fakt iż pomieszczeń na II kondygnacji tzn. pierwszym piętrze nic nie obciąża (nie przebywają tu ludzie, brak mebli) być może chroni przed zarwaniem stropu nad sklepem, czym winien zająć się, zdaniem biegłej, odpowiedni organ nadzoru budowlanego badający stan techniczny budynków i lokali przeznaczonych na pobyt ludzi - sklep.

Stan techniczny pomieszczeń, niestabilność stropów może jedynie negatywnie wpływać na wartość nieruchomości oraz na kontynuowanie działalności handlowej na parterze nieruchomości. Ogólny stan techniczny budynku potwierdza przypuszczenia biegłej, że nakłady na remont poczynione przez właściciela budynku miały na celu jedynie ukrycie złego stanu technicznego budynku i jego wad po to, aby możliwe było najęcie parteru dla popularnej sieci handlowej.

Na działce od strony podwórza posadowiony jest ciąg budynków gospodarczo-sanitarnych, wybudowanych na przełomie XIX i XX wieku, częściowo ówcześnie spełniających rolę wc, ponieważ ówcześnie jak i aktualnie pomieszczenia na II i III kondygnacji nie posiadają wyodrębnionych pomieszczeń i nie posiadają łazienek ani wc. Budynki są otynkowane, z płaskim dachem pokrytym papą. Wewnątrz budynków znajdują się resztki wyposażenia wc, poza tym składowane są tam nieużytkowane części materiałów budowlanych i wykończeniowych. Drzwi do pomieszczeń płytowe częściowo przeszklone starego typu, ze złuszczeniami, ubytkami, rozwarstwieniami płyty, w stanie nieużytkowym. Ościeżnice drzwi metalowe pokryte rdzą. Ściany budynków gospodarczo-sanitarnych są zawilgocone, miejscowo z pęknięciami, przebarwieniami od wilgoci i porostów.

Podsumowując, Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży w drodze licytacji komorniczej tj. działka nr 1 o pow. 236 m2 zabudowana III-kondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym o pow. zabudowy 133 m2 oraz dwoma budynkami gospodarczymi o pow. 4 m2 i 12 m2 położona w miejscowości (…), była i jest użytkowana, co namjniej od 2006 r. Budynki te nie były w ciągu ostatnich dwóch lat modernizowane, w szczególności nie były rozbudowywane czy przebudowywane. W odniesieniu do budynków były przeprowadzane prace mające na celu ukrycie ich złego stanu technicznego.

W rozpatrywanej sprawie dostawa w drodze licytacji komorniczej budynków znajdujących się na działce nr 1 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim. Należy bowiem zauważyć, że Dłużnik nie ponosił wydatków na ich ulepszenie a ponadto od oddania ich do użytkowania do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym, dostawa w drodze licytacji publicznej budynków znajdujących się na działce nr 1 podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, dostawa w drodze licytacji publicznej gruntu tj. działki nr 1, na której znajdują się ww. budynki, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie do dostawy budynków znajdujących się na działce nr 1 w drodze licytacji publicznej ma zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień dla ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy zgodnie, z którym nie będzie On zobowiązany do pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. prawa własności nieruchomości działki nr 1 o pow. 236 m² zabudowanej III-kondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem mieszkalno-usługowym o pow. zabudowy 133 m² oraz dwoma budynkami gospodarczymi o pow. 4 m² i 12 m² położonej w miejscowości (…), należało uznać za prawidłowe, ponieważ - jak stwierdzono powyżej - czynność ta będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowe informacje