Brak opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek budowlanych powstałych z podziału nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 17 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek budowlanych powstałych z podziału nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W (…) 2019 r. w ramach darowizny otrzymała Pani od rodziców działkę rolną o powierzchni (…) m², szerokości ok. (…) m i długości ok. (…) m (składającą się z dwóch przylegających do siebie działek gruntu o numerach ewidencyjnych A oraz B), położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…). Zgodnie z ewidencją gruntów działka ma status rolny, ale na odcinku 100 metrów od drogi publicznej jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), przewidującym zabudowę mieszkaniową. Pozostała część działki (na odcinku ok. … m) znajduje się poza opracowaniem MPZP. Znaczna długość działki (ok. … m) powoduje, że jest ona wąska - jej szerokość praktycznie nie pozwala na jej niezależne wykorzystanie w części znajdującej się poza opracowaniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (brak możliwości zapewnienia niezależnego dojazdu).

W (…) 2021 r. otrzymała Pani od rodziców darowiznę pieniężną w kwocie (…) zł. Chcąc zapewnić sobie możliwość swobodnego wykorzystania całej powierzchni działki w przyszłości, w (…) 2021 r. otrzymane środki pieniężne przeznaczyła Pani na zakup sąsiedniej działki rolnej o numerze ewidencyjnym C (o powierzchni … m² i szerokości ok. … m), którą nabyła Pani z myślą o poszerzeniu powyższej posiadanej już działki rolnej otrzymanej od rodziców. Dzięki temu, w chwili obecnej łączna szerokość Pani działki wzrosła do około … m. Taka szerokość pozwala na wydzielenie z Pani działki drogi wewnętrznej, a dzięki niej - (na terenie objętym MPZP) trzech działek gruntu o powierzchni ok. (…) m² każda, do których dojazd zapewniałaby powyższa nowo wydzielona droga wewnętrzna. Droga wewnętrzna zostałaby wydzielona na całej długości działki na jeden z następujących sposobów: (i) samodzielnie przez Panią, tj. wyłącznie w ramach Pani działki albo (ii) solidarnie z sąsiadem, tj. zarówno sąsiad, jak i Pani przeznaczylibyście na drogę wewnętrzną połowę jej wymaganej szerokości. Oczywiście w pierwszym przypadku siłą rzeczy wydzielane działki budowlane miałyby odpowiednio mniejszą powierzchnię, tj. ok. (…) m². Zastanawia się Pani nad dokonaniem powyższego podziału w przyszłości, przy czym w chwili obecnej Pani zamiarem jest zatrzymać jedną z takich trzech działek we własnym posiadaniu, a być może dwie z wydzielonych działek przeznaczyć na sprzedaż - po to, aby uzyskane w ten sposób środki finansowe przeznaczyć na naukę bądź na tzw. „start w dorosłe życie”.

Teren znajdujący się poza opracowaniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) w chwili obecnej musi pozostać niepodzielony, ponieważ jest to teren rolny, na którym jakakolwiek aktywność (na przykład zabudowa) jest niemożliwa, i który podlega rygorystycznym przepisom dotyczącym podziału ziemi rolnej. Z informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy (…) wynika, że w najbliższych latach nie zostaną podjęte żadne prace zmierzające do zmiany obecnego bądź uchwalenia nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla omawianego rejonu. Z uwagi na brak informacji na temat ostatecznego przeznaczenia pozostałej części Pani działki, w chwili obecnej nie jest Pani w stanie określić swoich planów i zamiarów odnośnie do tego gruntu. Jakiekolwiek rozważania na ten temat byłyby teraz czystą spekulacją, tym bardziej, że kwestia uchwalenia nowego MPZP dla omawianego terenu jest sprawą bardzo odległą w czasie, być może nawet o kilkanaście lat. Trudno powiedzieć, czy pozostała część działki zostanie w bliżej nieokreślonej przyszłości poddana kolejnemu podziałowi, ale na chwilę obecną jest to niemożliwe ze względu na brak MPZP oraz z uwagi na obowiązujące przepisy prawa (ograniczenia) w zakresie gospodarowania ziemią rolną. Poza tym ewentualne decyzje, jakie być może będzie Pani w przyszłości podejmowała w tym zakresie, będą też uzależnione od Pani sytuacji zarówno rodzinnej, jak i materialnej. W każdym razie obecnie nie ma Pani żadnych planów odnośnie do części działki znajdującej się na terenie rolnym i nieobjętej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

A zatem, dokonując podziału działki na 3 działki budowlane, wraz z wydzieleniem - na całej długości działki - wewnętrznej drogi dojazdowej (oraz pozostawieniem niepodzielonej części „rolnej”), a następnie dokonując sprzedaży dwóch z wydzielonych działek, będzie Pani gospodarowała swoim prywatnym majątkiem osobistym, co w efekcie nie będzie rodziło konsekwencji na gruncie podatku od towarów i usług (podatku VAT).

W przypadku ewentualnej sprzedaży dwóch z wydzielonych działek nie będzie Pani korzystać z pomocy biura pośrednictwa. Nie będzie Pani też podejmować żadnych specjalistycznych działań reklamowych (wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia), takich jak na przykład tworzenie strony www., publikowanie ogłoszeń w prasie, radiu czy w innych środkach masowego przekazu. Ograniczy się Pani do zamieszczenia zwykłego ogłoszenia na portalu internetowym, z którego korzystają nabywcy będący osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności budowlanej.

W odniesieniu do posiadanej nieruchomości nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu, nie wznosiła ogrodzenia, nie wnioskowała o decyzję o warunkach zagospodarowania terenu, ani o warunkach zabudowy, nie występowała o opracowanie bądź zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, nie starała się o doprowadzenie mediów, nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej i nie jest właścicielką żadnych innych nieruchomości poza przedmiotową działką.

Należąca do Pani nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, użyczenia ani dzierżawy na podstawie żadnej z umów cywilnoprawnych, co oznacza, że nie służyła i nie służy uzyskiwaniu korzyści majątkowych.

Powyższa działka gruntu nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Działka nie jest i nie była w przeszłości zabudowana, uzbrojona, ani nie była i nie jest wykorzystywana przez Panią w żaden komercyjny bądź niekomercyjny sposób. Jako osoba ucząca się i nieuzyskująca regularnych dochodów nie ma Pani stałych źródeł zarobkowania, tym bardziej takich, które byłyby związane z posiadaną nieruchomością.

Tak jak Pani wspomniała powyżej, trudno przewidzieć, co w przyszłości wydarzy się z pozostałą częścią działki, znajdującą się poza opracowaniem MPZP. W chwili obecnej nie potrafi Pani wskazać ani wykluczyć swoich intencji co do swoich zamiarów w tym zakresie. Na obecnym etapie nie potrafi Pani złożyć jakiejkolwiek deklaracji na ten temat ze względu na niestabilność szeroko rozumianego otoczenia gospodarczego w Polsce i sytuacji geopolitycznej oraz brak pewności co do Pani kondycji finansowej w przyszłości, a także ze względu na nieznane Pani w dniu dzisiejszym plany i potrzeby finansowe dotyczące Pani osoby.

Pytanie

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. planowany podział posiadanej działki na trzy działki budowlane wraz z wyodrębnieniem (samodzielnie lub wspólnie z sąsiadem) na całej długości działki drogi wewnętrznej (i z pozostawieniem niepodzielonej części „rolnej”) oraz ewentualna sprzedaż dwóch z tak wydzielonych działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pani stanowisko

Pani zdaniem, ewentualna sprzedaż dwóch działek wydzielonych w sposób opisany powyżej, położonych w (…), gmina (…), nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani zamiarem nie jest dokonywanie obrotu składnikami majątkowymi w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, w celu osiągania zarobków z tego tytułu w sposób trwały. Za otrzymane pieniądze nie zamierza Pani nabywać następnych gruntów, lecz będzie wykorzystywać je w celach prywatnych, związanych z codziennym życiem, na przykład swoją edukacją.

Należąca do Pani nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, użyczenia ani dzierżawy na podstawie żadnej umowy cywilnoprawnej, co oznacza, że nie służyła i nie służy uzyskiwaniu korzyści majątkowych.

Jest Pani osobą fizyczną, która rozporządza swoim majątkiem prywatnym w sposób okazjonalny, i nie podejmuje Pani aktywnych działań w zakresie handlu nieruchomościami, co oznacza, że nie prowadzi działalności gospodarczej w myśl ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższa działka gruntu nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Nie była ona w przeszłości zabudowana, uzbrojona, ani nie była i nie jest wykorzystywana przez Panią w żaden komercyjny bądź niekomercyjny sposób. Jak już Pani wspomniała powyżej, Pani źródła zarobkowania nie są w żaden sposób związane z posiadaną nieruchomością. Dlatego też Pani uważa, że dokonanie sprzedaży dwóch działek incydentalnie (po ich wcześniejszym wydzieleniu), poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala uznać Pani za podatnika w zakresie takiej czynności.

Uważa Pani, iż w jej przypadku - jako osoby fizycznej - nie można przyjąć, że sprzedając nieruchomość będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, ponieważ Pani działalność w tym zakresie nie przybiera formy zawodowej (profesjonalnej) i nie jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Pani czynności nie mają zorganizowanego charakteru, a Pani nie wykorzystuje towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Pani czynności nie przybierają formy zorganizowanej. Na przykład, nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu, nie wznosiła ogrodzenia, nie będzie Pani podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży działki (wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia), nie wnioskowała Pani o decyzję o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), nie występowała Pani o opracowanie bądź zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej - nie podejmowała Pani działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości. A zatem, jeżeli nie podejmowała Pani takich działań, to wnioskowana sprzedaż powinna nastąpić w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Co więcej, z całą pewnością nie ma mowy o ciągu powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a jedynie taki ciąg mógłby wskazywać na tego rodzaju aktywność „handlową”. Stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z takich czynności na taką aktywność „handlową” nie może wskazywać. Sądy uznały, iż działania sprzedawcy oceniać należy kompleksowo a nie tylko poszczególne ich elementy. Istotne jest, aby szły one w parze z nakładami inwestycyjnymi przekraczającymi standardowe koszty zwykłego zarządu, związane z nieruchomością stanowiącą majątek prywatny. Nie uznano, iż za tego typu działania uchodzić może ani liczba ani zakres transakcji jak również dokonanie podziału gruntu przed transakcją na mniejsze działki celem osiągnięcia korzystniejszej ceny.

Na profesjonalny charakter Pani działań nie wskazuje również skala podejmowanych działań, która ogranicza się do wydzielenia trzech działek wraz z drogą dojazdową i niepodzieloną częścią „rolną” (a nie kilkunastu bądź kilkudziesięciu działek), co świadczy o czynności jedynie okazjonalnej a nie o zorganizowanej na stałe działalności w tym zakresie.

Podsumowując, Pani działania w stosunku do składników majątkowych stanowiących jej własność nie wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, ponieważ podejmowane przez Panią czynności nie odbiegają od zwykłego wykonywania prawa własności, a Pani nie uczyniła z takich operacji stałego źródła zarobkowania. Podejmowane przez Panią formy aktywności, na przykład uzyskanie zysku ze sprzedaży oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

W Pani przypadku nie ma mowy o zespole powiązanych ze sobą działań. Nie przygotowuje Pani działek do sprzedaży (w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), nie prowadzi ich wielokrotnego zbywania w celu zarobkowym oraz nie dokonuje tych transakcji w krótkim przedziale czasowym.

W celu dokonania sprzedaży gruntu nie podejmuje Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i nie angażuje środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców bądź usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Pani działań nie charakteryzują: powtarzalność czynności ani zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji. Pani zdaniem podejmowane przeze nią działania nie wyczerpują znamion profesjonalnej działalności handlowej, a tylko sprzedaż zrealizowana w ramach takiej działalności podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z orzecznictwem sądów, nie ma znaczenia cel nabycia działki. Sądy podkreślają, że istota sprowadza się do tego, czy podatnik działa podobnie jak handlowiec, a Pani niniejszym dowodzi, że nie podejmuje czynności takich jak handlowiec. Nie ma więc podstaw, aby uznać Pani za podatnika VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej bądź zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Bazując na orzecznictwie sądów administracyjnych, trybunału TSUE, jak również interpretacji Ministra Finansów, decydującym czynnikiem, który nie pozwala zakwalifikować przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy VAT, jest brak Pani zaangażowania w proces sprzedaży, który byłby porównywalny do stopnia zaangażowania właściwego dla profesjonalistów, którzy zawodowo zajmują się sprzedażą danego typu dóbr bądź usług.

Reasumując, tylko taka aktywność handlowa obywatela w stosunku do jego majątku czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność i niezależność czynności oraz zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Sprzedaż jednej lub kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę (w tym po ich wcześniejszym wydzieleniu), wskazująca na ograniczony ilościowo zakres tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

W konsekwencji, zgodnie z przyjętym przeze Panią stanowiskiem, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Tym samym, dokonując wyodrębnienia trzech działek (wraz z wydzieleniem drogi wewnętrznej oraz pozostawieniem niepodzielonej części „rolnej”), a następnie dokonując sprzedaży dwóch z nich, nie będzie Pani działać w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania (tj. przedmiotowa sprzedaż dwóch z trzech wydzielonych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mocą ust. 2 powołanego artykułu:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowani podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że: „(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Tym samym aby uznać, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowany podział posiadanej działki na trzy działki budowlane wraz z wyodrębnieniem (samodzielnie lub wspólnie z sąsiadem) na całej długości działki drogi wewnętrznej (i z pozostawieniem niepodzielonej części „rolnej”) oraz ewentualna sprzedaż dwóch z tak wydzielonych działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia wydzielonych działek budowlnych z nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planuje Pani dokonać podziału nieruchomości na 3 działki budowlane, jednakże uzyskane w ten sposób środki finansowe planuje Pani przeznaczyć na naukę bądź na tzw. „start w dorosłe życie”. W odniesieniu do posiadanej nieruchomości nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu, nie wznosiła ogrodzenia, nie wnioskowała o decyzję o warunkach zagospodarowania terenu, ani o warunkach zabudowy, nie występowała o opracowanie bądź zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, nie starała się o doprowadzenie mediów. Należąca do Pani nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, użyczenia ani dzierżawy na podstawie żadnej z umów cywilnoprawnych, co oznacza, że nie służyła i nie służy uzyskiwaniu korzyści majątkowych. Ponadto, nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej i nie jest właścicielką żadnych innych nieruchomości poza przedmiotową działką. Nie będzie Pani również podejmować żadnych specjalistycznych działań reklamowych (wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia), takich jak na przykład tworzenie strony www., publikowanie ogłoszeń w prasie, radiu czy w innych środkach masowego przekazu, ograniczy się Pani do zamieszczenia zwykłego ogłoszenia na portalu internetowym, z którego korzystają nabywcy będący osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności budowlanej. W analizowanej sytuacji nie wystąpił zatem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Panią należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając nieruchomość korzysta Pani z przysługującej Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze treści powołanych uregulowań na tle opisu sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż działek budowlanych wydzielonych z nieruchomości należącej do Pani, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi ona majątek prywatny, a Pani nie wykorzystywała ww. nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W opisanej sytuacji nie wystąpi Pani dla tej czynności w charakterze podatnika, tym samym planowana sprzedaż ww. wydzielonych działek jest sprzedażą Pani majątku osobistego, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie znajdą zastosowania.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

‒z zastosowaniem art. 119a;

‒w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

‒z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).