Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 23 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 lipca 2022 r. (wpływ 4 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i jest rolnikiem ryczałtowym. Nie pozostaje w związku małżeński.

W dniu (…) lutego 2015 roku nabył na podstawie umowy darowizny działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3/2 o powierzchni (…) ha i 3/1 o powierzchni (…) ha na postawie aktu notarialnego (…) od rodziców.

Transakcja zakupu działek nie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług. Działki  nr 3/2 i 3/1 były wykorzystywane włączenia do celów rolniczych. Zgodnie z miejscowy planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) działka 3/2 o powierzchni (…) ha i działka 3/1 o powierzchni (…) ha znajduje się w części w strefie rolno–osadniczej, pozostała część działek znajduje się w strefie rolnej.

Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z chęcią zakupu przedmiotowej nieruchomości. Nie korzystał Wnioskodawca z firm pośredniczących w sprzedaży nieruchomości. W dniu  (…) kwietnia 2022 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości  o powierzchni (…) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 3/2,  o powierzchni (…) ha oraz z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/1 o powierzchni (…) ha na podstawie aktu notarialnego (…).

W umowie strony uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

-uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy na działce wydzielonej zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo–usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc parkingowych.

-uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planem inwestycyjnym spółki;

-uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t.,

-niestwierdzenia przez Kupującego ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu,

-potwierdzenia przez Kupującego badaniami geotechnicznymi możliwość posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

-wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek gruntu o numerach 3/2 i 3/1, zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,

-uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarno – wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

-uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej planowanym obiektem handlowo–usługowym,

-uzyskanie przez sprzedawcę indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,

-założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody uprawnionego na bez ciężarowe odłączenie działki kosztem i staraniem Sprzedawcy w terminie 3 miesięcy od dnia uzyskania wykonalnej, ostatecznej i prawomocnej decyzji o podziale działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3/2 i 3/1, zgodnie z planem inwestycyjnym spółki,

-uzyskanie zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego o zapłaconym lub nienależnym podatku od darowizny.

W odpowiedzi na wezwanie udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ pytania.

1.Czy udział w działce przeznaczonej do sprzedaży był/jest/będzie udostępniany przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.)? – Jeżeli tak – jakie są postanowienia tej/tych umowy/umów co do okresu obowiązywania i kwoty dzierżawy?

Odp. Tak przedmiotowa działka została udostępniona na podstawie umowy dzierżawy z dnia (…) kwietnia 2022 r. firmie (…). Okres obowiązywania od (…) kwietnia 2022 r. na czas nieoznaczony. Kwota dzierżawy to (…) zł.

2.Czy w ramach umowy przedwstępnej z przyszłym Nabywcą zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania

w Pana imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód  i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? – Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji  i postanowień itp.).

Odp. Tak zostało udzielone pełnomocnictwo do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosku w celu jej uzyskania oraz odbioru.

3.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku)? – Jeśli tak, należy wskazać ile i jakie.

Odp. Nie posiadam.

4.Czy do dnia złożenia wniosku dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości? – Jeżeli tak, to należy podać, kiedy i w jakiej ilości, jakie to były nieruchomości niezabudowane czy zabudowane?

Odp. Nie sprzedawałem nieruchomości.

5.Czy na dzień sprzedaży dla przedmiotowych działek będzie ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? – Jeśli tak, to jakie będzie ich przeznaczenie wynikające z tego dokumentu?

Odp. Tak będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przeznaczenie nieruchomości jest w części w terenie zabudowy zagrodowej  w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości z wydzielonych działek 3/2 i 3/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana stanowisko jest takie, że sprzedaż nieruchomości z wydzielonych działek 3/2 i 34/1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie korzysta ze zwolnienia  z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Art. 2 ust. 33 ustawy o VAT wyjaśnia definicję terenu budowlanego która brzmi: terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,  a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy  i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów  i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2  pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Według art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1  ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Na mocy art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady stanowi, że:

Jak wynika z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza,  tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie  z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy,  a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana czynność sprzedaży nieruchomości, geodezyjnie wydzielonej z działek nr 3/2 i 3/1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika,  a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami,  w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 136), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

I tak, w myśl art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 cyt. ustawy:

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż zamierza Pana dokonać sprzedaży nieruchomości, której jest Pan właścicielem. Wszedł Pan w posiadanie przedmiotowych nieruchomości w 2015 roku na podstawie umowy darowizny od rodziców w postaci aktu notarialnego.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest sprzedaż powstałej nieruchomości w wyniku geodezyjnego podziału z działki nr 3/2 i 3/1. Transakcja nabycia przedmiotowych działek nie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług. Działki nr 3/2 i 3/1 były wykorzystywane włączenia do celów rolniczych. Zgodnie z miejscowy planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy działka 3/2 o powierzchni (…) ha i działka 3/1  o powierzchni (…) ha znajduje się w części w strefie rolno–osadniczej, pozostała część działek znajduje się w strefie rolnej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że (…) kwietnia 2022 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki. Umowa ta uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od spełnienia warunków określonych w akcie tj.:

-uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy na działce wydzielonej zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo- usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc parkingowych.

-uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planem inwestycyjnym spółki;

-uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t,

-niestwierdzenia przez Kupującego ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu,

-potwierdzenia przez Kupującego badaniami geotechnicznymi możliwość posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

-wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek gruntu o numerach 3/2 i 3/1, zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,

-uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarno – wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

-uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej planowanym obiektem handlowo–usługowym,

-uzyskanie przez sprzedawcę indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,

-założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody uprawnionego na bezciężarowe odłączenie działki kosztem i staraniem Sprzedawcy w terminie 3 miesięcy od dnia uzyskania wykonalnej, ostatecznej i prawomocnej decyzji o podziale działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3/2 i 3/1, zgodnie z planem inwestycyjnym spółki,

-uzyskanie zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego o zapłaconym lub nienależnym podatku od darowizny.

Ustanowił Pan również pełnomocnika i upoważnia go do:

występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,  w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosku w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Zatem nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu – stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Z kolei pełnomocnik dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, zorganizował Pan w taki sposób sprzedaż przedmiotowej działki, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jest Pan właścicielem nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zawarł Pan z przyszłym nabywcą również umowę dzierżawy działki na czas nieoznaczony od dnia (…) kwietnia 2022 r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów  w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15  ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa działka wydzierżawiona przyszłemu Nabywcy, na podstawie zawartej umowy, wykorzystywana była/jest przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Powyższego nie zmienia fakt, że umowa dzierżawy została zawarta za symboliczną opłatą. Wręcz przeciwnie, przekazanie przyszłemu Nabywcy na podstawie umowy dzierżawy Nieruchomości, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych (takich jak: prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej itp.), przemawia za tym, że w analizowanym przypadku działać Pan będzie w charakterze podatnika VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności (podział geodezyjny działki, umowa przedwstępna, udzielenie pełnomocnictwa i szereg działań z niego wynikających jak i umowa dierżawy) zaangażował Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości (działki powstałej po podziale działki nr 3/2 i 3/1), będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT,  o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy  o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503),

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost  w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość niezabudowana. Zgodnie z miejscowy planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego działka 3/2  o powierzchni (…) ha i działka 3/1 o powierzchni (…) ha znajduje się w części w strefie rolno–osadniczej, pozostała część działek znajduje się w strefie rolnej.

Jak wynika z zapisów umowy przedwstępnej do momentu finalizacji sprzedaży muszą zostać spełnione następujące warunki: uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji  o warunkach zabudowy na działce wydzielonej zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,  w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo–usługowym wraz z miejscami parkingowymi, uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji  o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planem inwestycyjnym, uzyskanie prawomocnej ostatecznej  i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwość posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek gruntu, uzyskanie warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarno – wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej planowanym obiektem handlowo–usługowym, uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT, założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody uprawnionego na bezciężarowe odłączenie działki kosztem i staraniem w terminie 3 miesięcy od dnia uzyskania wykonalnej, ostatecznej i prawomocnej decyzji o podziale działek gruntu, uzyskanie zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego o zapłaconym lub nienależnym podatku od darowizny.

W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży w momencie finalizacji transakcji stanowić będą grunt przeznaczony pod zabudowę, gdyż do tego momentu zgodnie z warunkami umowy zostanie wydana decyzja  o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania działki obiektami m. in. pod składy, magazyny oraz lekką produkcję. Tym samym, przedmiotowe działki stanowić będą teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem dla sprzedaży z uwagi na fakt, iż dla ww. nieruchomości zostanie wydana decyzja  o warunkach zabudowy, a więc spełnią one definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1  pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające  z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy darowizny w formie aktu notarialnego do majątku osobistego, a zatem nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Ponadto nie prowadzi Pani działalności gospodarczej ani nie jest czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotowe nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych.

W konsekwencji powyższego w analizowanej sprawie, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, transakcja sprzedaży działki powstałej w wyniku wydzielenia z działek 3/2  i 3/1, nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa przez Pana nieruchomości  w przedmiocie sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem, w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku wydzielenia z działki nr 3/2 oraz z działki nr 3/1, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.  W konsekwencji czynność sprzedaży przez Pana niezabudowanej nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto czynność ta nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1  pkt 9 ustawy, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie przez Pana opodatkowana podatkiem od towarów  i usług według właściwej stawki.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa  z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).