Interpretacja indywidualna z dnia 15 czerwca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.174.2022.2.KP
Temat interpretacji
Nieuznanie Wnioskodawcy i jego żony za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek powstałych po podziale działek nr 1/2 i 2.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
26 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Wnioskodawcy i jego żony za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek powstałych po podziale działek nr 1/2 i 2. Uzupełnili go Państwo pismem z 31 maja 2022 r. (wpływ 1 czerwca 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
‒Pan R. W., ul. (...)
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
‒Pani Z. W., ul. (...)
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawcy są małżonkami pozostającymi w ustawowej wspólności majątkowej. Wnioskodawcy są właścicielami dwóch sąsiednich działek o numerze 1/2 o powierzchni 6206 m2 i o numerze 2 o powierzchni 5529 m2, położonych w (...) w obrębie (...), które nabyli w 1998 roku do majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową. Jeden z Wnioskodawców jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w zakresie uzyskiwanych przychodów z najmu rozliczanych na zasadach dla najmu prywatnego. Na jednej z działek znajduje się tablica reklamowa, którą ten Wnioskodawca wynajmował, ale która przed dokonaniem sprzedaży gruntu, zostanie usunięta. Wnioskodawcy nie są zarejestrowani w CEiDG. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności polegającej na obrocie nieruchomościami od 2016 roku, a zakup wspomnianych działek miał miejsce zanim ta działalność się rozpoczęła. Na opisywanych działkach Wnioskodawcy nie prowadzili działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT oraz działki te nie zostały przez nich wprowadzone do majątku związanego z taką działalnością.
Dla obszaru, na którym położone są wspomniane działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) - Obszar (…), przyjęta uchwałą Rady Miasta (...) numer (...) z 2 grudnia 2021 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 13 grudnia 2021 r. pod pozycją (...), zgodnie z którą przedmiotowe działki są położone na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną - MW1, teren ulicy publicznej klasy lokalnej - KDL3, teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności - Mn2, teren ulicy publicznej klasy D - dojazdowej - KDD2 oraz teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej - MN, U2.
Wnioskodawcy planują sprzedać przedmiotowy grunt i w tym zakresie podpisali 22 marca 2022 roku, dwie umowy przedwstępne o sygnaturach rep. A nr (...) i rep. A nr (...).
Działki należące do Wnioskodawców, o numerach 1/2 i 2, przed dokonaniem sprzedaży mają zostać podzielone według Projektu Podziału, pokrywającym się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w ten sposób, że powstać ma działka o powierzchni około 5340 m2, obejmująca teren oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - MW1 oraz działka o powierzchni około 6395 m2, która obejmować ma tereny oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren ulicy publicznej klasy lokalnej - KDL3, teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności - Mn2, teren ulicy publicznej klasy D - dojazdowej - KDD2 oraz teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej - MN, U2.
Umowa przedwstępna, o sygnaturze rep. A nr (...) dotyczy działki, która ma powstać na skutek podziału i obejmować tereny przeznaczone na zabudowę określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem MW1. Druga umowa przedwstępna, o sygnaturze rep. A nr (...), dotyczy działki, która ma powstać na skutek podziału i obejmować tereny przeznaczone na zabudowę określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem KDL3, Mn2, KDD2 oraz MN. U2.
Uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej wyżej opisany podział, stanowi warunek zawieszający, od którego spełnienia zależy zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży, o których mowa w umowach przedwstępnych. Działania w zakresie uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej taki podział prowadzone będą przez Kupującego, na mocy pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawców.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Działki o numerach 1/2 i 2 zostały nabyte z zamiarem zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych rodziny.
Umowy przedwstępne zostały podpisane przez oboje Wnioskodawców, jako sprzedających oraz prokurenta samoistnego Spółki Akcyjnej, jako przedstawiciela Kupującego. Warunki zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży działki o projektowanej powierzchni 5.340 m2 są następujące:
i.Kupujący działając w oparciu o udzielone pełnomocnictwo przez Sprzedającego uzyska ostateczną decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości w taki sposób, aby wydzielić Nabywaną Działkę stanowiącą teren oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - 1MW o projektowanej powierzchni 5.340 m2 oraz teren pozostały o projektowanej powierzchni 6.395 m2, zgodnie z Projektem Podziału, stanowiącym Załącznik nr 1 do Umowy, na którym Nabywana działa została oznaczona kolorem czerwonym, zaś pozostały teren został oznaczony kolorem czarnym.
ii.Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej stan prawny i fizyczny Nieruchomości nie ulegnie zmianie względem opisanego w § 1 i § 2 niniejszej Umowy, z zastrzeżeniem pkt 1), a wszystkie oświadczenia Sprzedających będą mogły być powtórzone w Umowie Przyrzeczonej, w szczególności Sprzedający nie zawrą żadnych umów odnośnie zbycia Nieruchomości, a także Nieruchomości nie będą obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi, za wyjątkiem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej i hipotek ustanowionej na mocy niniejszej umowy.
Przy czym warunek ii jest zastrzeżony na korzyść Kupującego.
Warunki zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży działki o projektowanej powierzchni 6.395 m2 są następujące:
i.Kupujący działając w oparciu o udzielone pełnomocnictwo przez Sprzedającego uzyska ostateczną decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości w taki sposób, aby wydzielić Nabywaną Działkę stanowiącą teren oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami: teren ulicy publicznej klasy lokalnej -KDL3, teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności - MN2, teren ulicy publicznej klasy D - dojazdowej - KDD2 oraz teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej - MN, U2 o projektowanej powierzchni 6.395 m2 oraz teren pozostały oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - 1MW o projektowanej powierzchni 5.340 m2, zgodnie z Projektem Podziału , stanowiącym Załącznik nr 1 do Umowy, na którym Nabywana działka została oznaczona kolorem czarnym, zaś pozostały teren został oznaczony kolorem czerwonym.
ii.Kupujący kupi od Sprzedającego wydzielony z Nieruchomości teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - 1MW o projektowanej 5.340 m2, oznaczony kolorem czerwonym zgodnie z Projektem Podziału, stanowiącym oznaczony kolorem czerwonym zgodnie z Projektem Podziału, stanowiącym Załącznik nr 1 do Umowy, a to wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z 22 marca 2022 r., Repetytorium A numer (...)/2021 sporządzonej przez czyniącego notariusza.
iii.Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej stan prawny i fizyczny Nieruchomości nie ulegnie zmianie względem opisanego w § 1 i § 2 niniejszej Umowy, z zastrzeżeniem pkt 1), a wszystkie oświadczenia Sprzedających będą mogły być powtórzone w Umowie Przyrzeczonej, w szczególności Sprzedający nie zawrą żadnych umów odnośnie zbycia Nieruchomości, a także Nieruchomości nie będą obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi, za wyjątkiem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej i hipotek ustanowionej na mocy niniejszej umowy.
Przy czym warunek ii jest zastrzeżony na korzyść Kupującego.
Kupujący oraz Sprzedający mają prawo żądania zawarcia umowy sprzedaży działek powstałych w wyniku wykonania Planu Podziału Nieruchomości tj. działek 1/2 i 2, po spełnieniu warunków, które zostały przytoczone powyżej. Sprzedający zobowiązali się do przygotowania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej celem potwierdzenia, że przedmiotowa transakcja nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Ponadto Sprzedający zobowiązali się udzielić Kupującemu odpowiednich pełnomocnictw i zgód w celu uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej zamierzonego Planu Podziału Nieruchomości, a także wystąpienia z wnioskami do właściwego Urzędu Skarbowego oraz ZUS o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach/składkach oraz koniecznego współdziałania z Kupującym w tym zakresie.
Od czasu zawarcia umowy przedwstępnej do czasu zawarcia i wykonania umowy przyrzeczonej, nie były ani nie będą wykonywane żadne prace infrastrukturalne na działkach 1/2 i 2.
Czynnym podatnikiem VAT jest Wnioskodawca R. W., natomiast Wnioskodawczyni Z. W., nie jest ani nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki 1/2 i 2, został przyjęty uchwałą Rady Miasta (...) numer (...) z 2 grudnia 2021 r., opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 13 grudnia 2021 r. pod pozycją (...), na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bez udziału Wnioskodawców lub Sprzedającego.
Tablica znajdowała się na działce numer 1/2 i była wynajmowana odpłatnie w latach 2020-2021. Obecnie została zdemontowana.
Podatek należny od wynajmu tablicy reklamowej odprowadzał Wnioskodawca R. W.
Działki 1/2 i 2 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ani nie były udostępniane odpłatnie osobom trzecim.
Działki o numerach 1/2 i 2 są w trakcie podziału i w tej chwili nie są znane numery działek, które powstaną w wyniku podziału.
To Kupujący zgłosił się do Sprzedających. Wnioskodawcy nie korzystali z usług biur nieruchomości, ani nie wystawiali ogłoszeń. Jedyną formą informacji o chęci sprzedaży przedmiotowych działek, był numer telefonu na tablicy umieszczonej na działce, jak zostało to opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Wnioskodawczyni Z. W., nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca R. W. w ostatnich 20 latach dokonywał następujących sprzedaży nieruchomości:
i.Nieruchomość zabudowana położona przy ul. (...) w (...):
‒½ udziału nabyta w latach 90, kolejna ½ udziału nabyta w 2003 r. w drodze zniesienia współwłasności;
‒nieruchomość została nabyta w ramach spółki cywilnej przez wspólników w udziałach ½ z zamiarem prowadzenia na niej w przyszłości działalności gospodarczej, natomiast w 2003 r. w związku z zakończeniem współpracy z dotychczasowym wspólnikiem, nabyto pozostały udział w drodze zniesienia współwłasności;
‒nieruchomość nie została wykorzystana do zamierzonej działalności gospodarczej, jedynie część budynku (magazyn) znajdującego się na rzeczonej działce, była odpłatnie wynajmowana;
‒nieruchomość została sprzedana w 2006 r. w związku z niezrealizowaniem zamierzonego przedsięwzięcia gospodarczego;
‒sprzedaż nieruchomości została opodatkowana VAT.
ii.Nieruchomość niezabudowana położona przy ul. (...) w (...):
‒½ udziału nabyta w latach 90, kolejna ½ udziału nabyta w 2003 r. w drodze zniesienia współwłasności;
‒nieruchomość została nabyta w ramach spółki cywilnej przez wspólników w udziałach ½ z zamiarem prowadzenia na niej w przyszłości działalności gospodarczej, natomiast w 2003 r. w związku z zakończeniem współpracy z dotychczasowym wspólnikiem, nabyto pozostały udział w drodze zniesienia współwłasności;
‒nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej,
‒nieruchomość została sprzedana w 2006 r. w związku z niezrealizowaniem zamierzonego przedsięwzięcia gospodarczego i potrzebą pozyskania środków na zakup innej działki i budowy na niej salonu samochodowego;
‒sprzedaż nieruchomości została opodatkowana VAT.
iii.Nieruchomość niezabudowana przy ul. (...) w (...):
‒½ udziału nabyta w 2007 r.;
‒nieruchomość została nabyta w celu budowy na niej salonu samochodowego;
‒nieruchomość nie została wykorzystana do zamierzonej działalności gospodarczej, znajdowała się na niej jedynie tablica reklamowa, która była odpłatnie wynajmowana;
‒nieruchomość została sprzedana w 2012 r. w związku z trudnościami w realizacji planowanego przedsięwzięcia gospodarczego w postaci budowy salonu samochodowego;
‒sprzedaż nieruchomości została opodatkowana VAT.
Pytanie
Czy sprzedaż podzielonych działek będzie stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 15 ustawy o VAT?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż działek, powstałych po podziale działek o numerze 1/2 i 2, na mocy umów przedwstępnych, nie będzie stanowić przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawców, nie występują oni w zakresie planowanej transakcji jako podatnicy w myśl art. 15 ustawy o VAT a sprzedaż niezabudowanych działek które powstaną po podziale działek o nr 1/2 i 2, mieści się w pojęciu zarządu własnym majątkiem. Jeden z Wnioskodawców bowiem, mimo że jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadził działalności z wykorzystaniem przedmiotowych gruntów. Świadczy o tym okoliczność, że działki o nr 1/2 i 2, są ich współwłasnością od 1998 roku, kiedy to zostały nabyte do wspólnego majątku Wnioskodawców, nie zostały wprowadzone do majątku prowadzonego przedsiębiorstwa i do dnia sprzedaży nie były ani nie będą miejscem prowadzenia takiej działalności.
Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów gospodarczych, prowadzących obrót nieruchomościami. Podział nieruchomości dokonany przed ich sprzedażą, jest wykonywany faktycznie przez potencjalnego Kupującego i w jego interesie, a ma na celu jedynie ustalenie takich granic działek, aby funkcjonalnie pokrywały się one z kategoriami terenów przypisanymi im przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Podział ten nie będzie prowadził do zwiększenia wartości lub atrakcyjności gruntu, który ma być przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawcy nie prowadzili również działań, które można by uznać za działania reklamowe lub marketingowe, mających na celu pozyskaniu klienta do zakupu działek o numerach 1/2 i 2, wykraczających poza zwykłe ogłoszenie. Wnioskodawcy ograniczyli się jedynie do umieszczenia informacji, że grunt jest na sprzedaż wraz z danymi kontaktowymi (numer telefonu) na tablicy znajdującej się na działce.
Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. działek gruntu), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przedmiocie opodatkowania sprzedaży działek wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10). Mając na uwadze powyższe, nie można uznać Wnioskodawców za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co z tym związane, nie będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii czy sprzedaż powstałych po podziale działek o numerze 1/2 i 2 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy są właścicielami dwóch działek o numerze 1/2 i numerze 2, które nabyli w 1998 roku do majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową. Działki o numerach 1/2 i 2 zostały nabyte z zamiarem zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych rodziny.
Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy zawarli umowy przedwstępne, które zostały podpisane przez oboje Wnioskodawców, jako sprzedających oraz prokurenta samoistnego Spółki Akcyjnej, jako przedstawiciela Kupującego.
Ponadto Sprzedający zobowiązali się udzielić Kupującemu odpowiednich pełnomocnictw i zgód w celu uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej zamierzonego Planu Podziału Nieruchomości.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) dalej zwaną Kodeksem cywilnym:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Wobec tego, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w ustawie Kodeks cywilny, w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo.
Art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
§ 2 Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1 Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
§ 2 Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Art. 108 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Art. 109 Kodeksu cywilnego:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości spełnione są przesłanki do uznania Zainteresowanych za podatników podatku od towarów i usług.
Należy wskazać, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W niniejszej sprawie z podpisanej umowy przedwstępnej wynika jedynie, że Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictwa do uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości w taki sposób, aby wydzielić Nabywaną Działkę stanowiącą teren oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Analiza sprawy w kontekście przywołanych przepisów oraz wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż powstałych po podziale działek o numerze 1/2 i nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie wystąpią przesłanki do uznania Zainteresowanych w związku z tą transakcją za podatników, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Wnioskodawcy nabyli działki nr 1/2 i nr 2 w 1998 roku z zamiarem zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych rodziny. Na opisywanych działkach Wnioskodawcy nie prowadzili działalności gospodarczej oraz działki te nie zostały przez nich wprowadzone do majątku związanego z taką działalnością. Działki 1/2 i 2 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ani nie były udostępniane odpłatnie osobom trzecim. Na działce numer 1/2 znajdowała się tablica reklamowa i była wynajmowana odpłatnie w latach 2020-2021, jednakże obecnie została zdemontowana. Wnioskodawcy nie korzystali z usług biur nieruchomości, ani nie wystawiali ogłoszeń. Jedyną formą informacji o chęci sprzedaży przedmiotowych działek, był numer telefonu na tablicy umieszczonej na działce. To Kupujący zgłosił się do Sprzedających.
Ponadto udzielone przez Zainteresowanych pełnomocnictwo nie upoważnia pełnomocnika do wykonania czynności, które mogłyby zmienić charakter nieruchomości lub jej atrakcyjność dla przyszłego nabywcy.
Odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży powstałych po podziale działek o numerze 1/2 i 2 należy stwierdzić, że czynności, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, które Zainteresowani podjęli, nie świadczą o aktywności Zainteresowanych jako podatników podatku VAT. Zainteresowani nie dokonują i nie będą dokonywać czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców, w szczególności działań mających uatrakcyjnić działki dla potencjalnych nabywców ani działań marketingowych.
Podsumowując powyższe, w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest podstaw do uznania Zainteresowanych – w związku z zaplanowaną transakcją – za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a zatem planowana sprzedaż powstałych po podziale działek o numerze 1/2 i 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Będzie to sprzedaż majątku osobistego Zainteresowanych.
Dodatkowe informacje
Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pan R. W. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).