Skutków podatkowych w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakacji sprzedaży udziału w Nieruchomości nr 1 (działkach nr 2, 3, 4, 5), Nieruchomości nr 2 (działkach nr 6, 7), Nieruchomości nr 3 (działce nr 8).

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości nr 1 (działkach nr 2, 3, 4, 5), Nieruchomości nr 2 (działkach nr 6, 7), Nieruchomości nr 3 (działce nr 8).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni, jest osobą fizyczną, obecnie nie pracuje, jest na rencie od (…) roku.

Nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie była podatnikiem podatku VAT.

Jest wdową od 2001 roku.

W (…) roku stwierdzono u niej chorobę psychiczną - schizofrenię i od tego czasu nie podejmuje samodzielnie żadnych działań. Nie ma rozeznania co się wokół niej dzieje. Jest całkowicie uzależniona od innych osób.

Od 2007 roku na podstawie Aktu Notarialnego Repetytorium A numer (…) wszelkie czynności prawne w jej imieniu dokonuje jej syn – Ł. S.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem następujących nieruchomości:

‒Nieruchomość nr 1 - w udziale 1/40 (jedna czterdziesta) części nieruchomości gruntowej zabudowanej, opisanej aktualnie w księdze wieczystej jako działki gruntu nr: 2 (..), 3 (…), 4 (…) i 5 (..) położone w (…), o łącznym obszarze (…) m² (…). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr …. (….).

‒Nieruchomość nr 2 – w udziale po 1/8 (jedna ósma) części nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej w księdze wieczystej jako działki gruntu nr 6 (….) i 7 (…) położone w (…) o łącznym obszarze (…) m² (…). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (….

‒Nieruchomość nr 3 - w udziale 1/40 (jedna czterdziesta) części nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 8 (…), położoną (…), o obszarze (…) ha (…). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (…). Działka powyższa jest drogą.

Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe nieruchomości w spadku po mężu, który zmarł 5 czerwca 2001 r., co zostało stwierdzone prawomocnym Postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez Sąd Rejonowy w dniu 16 maja 2006 r., sygn. akt (…).

Z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek, a to dlatego, że samo nabycie działek było czynnością zwolnioną z podatku VAT, a ponadto nie była płatnikiem podatku VAT w momencie nabywania nieruchomości.

W dniu nabycia spadku na Nieruchomości nr 1 znajdowały się pozostałości spalonego budynku mieszkalnego (pogorzelisko), które do dnia dzisiejszego uległo zniszczeniu i pozostały po nim tylko fragmenty.

Wnioskodawczyni ani inne osoby będące współwłaścicielami ww. nieruchomości nie ponosili wydatków na ulepszenie pozostałości budynku znajdującego się na nieruchomościach. Uległ on degradacji i zniszczeniu na przestrzeni lat, niemniej nieruchomość ma status nieruchomości zbudowanej.

Od dnia nabycia w spadku przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawczyni nie korzystała z nich w żaden sposób. Nie były wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, w tym działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Nie używała ich do celów rekreacyjnych oraz wypoczynkowych.

Nie wykonywała na nich żadnej działalności rolniczej, ani nie sprzedawała płodów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości.

Nie jest i nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym.

Nie zawierała żadnych umów najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych o podobnym charakterze, odpłatnych ani nieodpłatnych, dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

W momencie nabycia w drodze spadku przedmiotowych nieruchomości nie były one ogrodzone. Wnioskodawczyni nie podejmowała samodzielnie ani przez pełnomocnika żadnych działań związanych z ogrodzeniem działek, nadal pozostają nieogrodzone. Nie podejmowała żadnych działań związanych z podziałem nieruchomości lub wydzieleniem własności.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 1, według stanu na dzień 7 kwietnia 2017 r. z upoważnienia Prezydenta (…), nr kancelaryjny (…), działka gruntu nr 2 położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIVa i RIVb i zawiera obszar 0,2651 ha, działka gruntu nr 3 położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIVa i B-RIVa i zawiera obszar 0,1228 ha, działka gruntu nr 4 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb, RIVa. B-RIVb. RIVb i W i zawiera obszar 1,5780 ha, zaś działka gruntu nr 5 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb i W i zawiera obszar 0,2572 ha, zatem są to grunty orne.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 2, według stanu na dzień 20 listopada 2012 r. z upoważnienia Prezydenta (…), nr kancelaryjny (…), działka gruntu nr 6 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rllla, Rlllb i RIVa i zawiera obszar 0,5671 ha, zaś działka gruntu nr 7 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb, RIVa i RIVb i zawiera obszar 0,3775 h, zatem są to grunty one.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 3, według stanu na dzień 28 kwietnia 2017 r. z upoważnienia Prezydenta (…), nr kancelaryjny (…), działka gruntu nr 8 położona jest na terenach oznaczonych symbolem dr - drogi i zawiera obszar 0,1279 ha, zatem nieruchomość ta stanowi drogę.

Stan taki istnieje od dnia nabycia spadku przez Wnioskodawczynię, bowiem nie podejmowała ona nigdy żadnych prób zmiany przeznaczenia charakteru nieruchomości.

Nieruchomości 1, 2 i 3 nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czego potwierdzeniem jest Zaświadczenie nr (…) z 10 kwietnia 2017 r., znak: (…). Stan taki utrzymuje się od dnia nabycia spadku przez Wnioskodawczynię i nie podejmowała ona nigdy żadnych prób uzyskania planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań samodzielnie ani przez pełnomocnika w celu zwiększenia wartości nieruchomości, nie występowała też o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Obecnie Wnioskodawczyni wspólnie z innymi współwłaścicielami zamierzają sprzedać jednemu nabywcy wszystkie przysługujące jej udziały w prawie własności trzech wyżej opisanych nieruchomości.

W dniu 7 grudnia 2021 r. Wnioskodawczyni będąc jedynym ze współwłaścicieli, reprezentowana przez syna Ł. S., zawarła umowę przedwstępną sprzedaży przysługujących jej udziałów w nieruchomościach tj. Nieruchomości nr 1, Nieruchomości nr 2 oraz Nieruchomości nr 3.

Nabywca, będący cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, jednakże w związku z faktem, że potencjalny nabywca jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, to nie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Spółka jest w umowie przedwstępnej reprezentowana przez obywatela polskiego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, potencjalny nabywca dokona nabycia pod wieloma warunkami m in.:

‒uzyskania przez Wnioskodawczynię oraz pozostałych sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy skarbowe, urzędy gminy i inne, że nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

‒uzyskania przez kupującego ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo - środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzone przez kupującego inwestycji,

‒uzyskania przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (np. rurociągi, wodociągi, rowy melioracyjne) mogą znajdować się na na terenie zbywanych nieruchomości i mogą kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją

‒potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną gaz. włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej na tej nieruchomości przez kupującego inwestycji,

‒potwierdzenia, iż nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej,

‒uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo - logistyczne - produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

‒zostanie zmienione oznaczenie gruntów nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w ewidencji gruntów na nierolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno -produkcyjnego,

Wnioskodawczyni w przywołanej wyżej umowie przedwstępnej udzieliła kupującemu pełnomocnictwa w następujących zakresach:

‒do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

‒uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz rodzaju użytków oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

‒uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nierchomościach sprzedawanych przez Wnioskodawcę inwestycji planowanej przez kupującego. Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi. Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały kupującego.

Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika prawo kupującego reprezentowanego przez osobę fizyczną do ustanawiania dalszych pełnomocników m.in. do:

‒przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych,

‒uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na prawo wejścia przez kupującego na teren zbywanych nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac ziemnych polegających na przygotowaniu terenu do wybudowania na niej parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego. Prace te będą prowadzone na koszt i ryzyko kupującego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraża zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających w umowy przedwstępnej na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Wnioskodawczyni nie ogłaszała o zamiarze zbycia nieruchomości w żadnym miejscu - ani w prasie, ani w internecie, w żadnych ogłoszeniach lokalnych. Nie wywieszała też żadnych banerów, ogłoszeń, informacji. Nigdy nie podpisywała żadnych umów z agencją pośrednictwa nieruchomości ani osobami zajmującymi się pośrednictwem zawodowo lub okazjonalnie.

Nabywca zgłosił się sam.

W dniu 29 czerwca 2017 r. z tym samym nabywcą, podpisana była umowa przedwstępna zbycia nieruchomości o analogicznym brzmieniu jak obecnie obowiązująca, aneksowana z powodu nie uzyskania przez potencjalnego nabywcę wszystkich niezbędnych decyzji w dniu 14 stycznia 2019 r., lecz finalnie umowa nie doszła do skutku z powodu nie uzyskania wszystkich niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji pozwoleń przez potencjalnego kupującego. W imieniu Wnioskodawczyni umowę podpisywał jej syn – Ł. S. i na podstawie pełnomocnictwa - Aktu Notarialnego Repetytorium A numer (...).

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej jakiejkolwiek sprzedaży nieruchomości z wyjątkiem przymusowej sprzedaży na rzecz G. na cele budowy obwodnicy południowej (...) (akt notarialny Repetytorium A Nr (...) z dnia 19  grudnia 2008 r. w Kancelarii Notarialnej ...) 300 metrów kwadratowych. Powyższe 300 metrów kwadratowych zostało wydzielone w 2008 roku z posiadanej przez nią nieruchomości, wówczas działki oznaczonej nr 70. Po tym podziale i zbyciu, działka nr 9 (...) zmieniła numer na 3 (...) i jest pod tym numerem obecnie przedmiotem potencjalnej sprzedaży.

Wnioskodawczyni uzyskane ze sprzedaży środki ma zamiar przeznaczyć na potrzeby rodziny. Nie zamierza otwierać działalności gospodarczej, ani zajmować się w jakimkolwiek zakresie obrotem nieruchomościami.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię wskazanych nieruchomości w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko w sprawie

Sprzedaż przez Wnioskodawczynię (wspólnie z innymi osobami) wskazanych nieruchomości w okolicznościach opisanych we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej lub udziału w niej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak dowiedziono, nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty nie będące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania dostawy nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W przedmiotowej sprawie bez wątpienia należy wskazać, że Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych, a nie tylko aktywnych działań, w zakresie zbycia nieruchomości i nie zaangażowała żadnych środków w tym celu. Choruje na schizofrenię i od prawie 15 lat wszystkie czynności w jej imieniu wykonuje syn na podstawie pełnomocnictwa. Jak wspomnianego w opisie stanu faktycznego nie ma rozeznania co się wokół niej dzieje. Nie jest ubezwłasnowolniona gdyż dotychczas nie było konieczności sięgania po takie środki.

W orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 Trybunał stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na uwadze stan faktyczny opisany we wniosku, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawczyni bez wątpienia nie będzie działała jako podatnik VAT.

Wnioskodawczyni działki nabyła na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po mężu, zatem nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Należy zauważyć, że Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży dla celów zarobkowych. Nie miała żadnych, celowych zamiarów co do sprzedaży. Jest osobą, która od wielu lat nie podejmuje samodzielnie żadnych czynności samodzielnie, jest pod stałą opieką lekarza psychiatry, permanentnie przyjmuje leki. Wszelkich czynności faktycznych i prawnych dokonuje w jej imieniu syn. Od dnia nabycia spadku, nic nie robiła z tą nieruchomością. Działki nie są i nigdy nie były przedmiotem najmu czy dzierżawy.

Wnioskodawczyni nie jest i nie była nigdy rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności rolniczej. Wnioskodawczyni nie występowała w celu opracowania planu zagospodarowania przestrzennego dla działek oraz nie wykonywała żadnych innych działań.

Wnioskodawczyni w celu sprzedaży działek nie korzystała z pośrednictwa biura nieruchomości, ani innych form informowania o zamiarze sprzedaży. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej żadnej sprzedaży nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku na obwodnicę południową (...)).

Z powyższego wynika, iż dostawę przedmiotowych działek uznać należy za transakcję okazjonalną, jednorazową czyli taką, która nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Tym samym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie można uznać Wnioskodawczyni za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy o VAT w odniesieniu do zamierzonej dostawy udziałów w działkach.

Wobec powyższego uznać należy, że planowana sprzedaż działek (udziału w nieruchomościach) nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego - charakteru takiej działalności). To wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym niemających cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym nie można uznać sprzedaży przedmiotowych działek przez Wnioskodawczynię za przejaw jej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie Wnioskodawczyni w odniesieniu do tej sprzedaży nie można uznać za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości nr 1 (działkach nr 2, 3, 4, 5), Nieruchomości nr 2 (działkach nr 6, 7), Nieruchomości nr 3 (działce nr 8)  – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału we wskazanych we wniosku działkach - Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same   z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem Nieruchomości 1 (działki nr 2, 3, 4, 5), Nieruchomości 2 (działki nr 6, 7) oraz Nieruchomości 3 (działka nr 8). Przedmiotowe Nieruchomości nabyła Pani w drodze spadku po zmarłym mężu.  Od 2007 r., z uwagi na chorobę wszelkich czynności prawnych w Pani imieniu dokonuje syn.

Nabycie ww. Nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

W rejestrze gruntów działki wchodzące w skład Nieruchomości 1 i 2 to grunty rolne. Z kolei Nieruchomość 3 stanowi drogę.

Nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą, nie dokonywała Pani wcześniej innych sprzedaży Nieruchomości z wyjątkiem przymusowej sprzedaży na cele obwodnicy południowej (…). Nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie pozostałości budynku. Od dnia nabycia przedmiotowe Nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane, nie były również wykorzystywane do działalności zwolnionej z podatku VAT. Nieruchomości nie były także używane do celów rekreacyjnych oraz wypoczynkowych. Nie podpisywała Pani żadnych umów z agencją pośrednictwa nieruchomościami oraz nie ogłaszała Pani chęci zbycia działek. Nieruchomości nie są ogrodzone i nie były one przedmiotem żadnych umów (dzierżawy, użyczenia i itp.). Nie podejmowała Pani także żadnych działań związanych z podziałem Nieruchomości, ani nie podejmowała Pani żadnych prób związanych ze zmianą charakteru przeznaczenia działek. Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomości 1, 2, 3 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie występowała też Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Z wniosku wynika, że 7 grudnia 2021 r. podpisała Pani z potencjalnym Nabywcą umowę przedwstępną, w ramach której, do sprzedaży dojdzie pod następującymi warunkami m.in.

‒uzyskania przez Panią oraz pozostałych Sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy skarbowe, urzędy gminy i inne, że nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

‒uzyskania przez Kupującego ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzone przez Kupującego inwestycji,

‒uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (np. rurociągi, wodociągi, rowy melioracyjne) mogą znajdować się na terenie zbywanych nieruchomości i mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją,

‒potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej na tej nieruchomości przez Kupującego inwestycji,

‒potwierdzenia, iż Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej,

‒uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

‒zostanie zmienione oznaczenie gruntów Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w ewidencji gruntów na nie rolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie Nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego inwestycji polegające na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Ponadto wskazała Pani, że w ww. umowie udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa w następujących zakresach:

‒do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

‒uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz rodzaju użytków oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o na sadzeniach zastępczych,

‒uzyskania decyzji (pozwolenia) wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach sprzedawanych przez Wnioskodawczynię inwestycji planowanej przez Kupującego.

Ww. pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi.

Zgodnie z Pani wskazaniem wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego. Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika prawo Kupującego reprezentowanego przez osobę fizyczną do ustanawiania dalszych pełnomocników m.in. do:

‒przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych,

‒uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego.

Wyraziła Pani zgodę na prawo wejścia przez Kupującego na teren zbywanych Nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac ziemnych polegających na przygotowaniu terenu do wybudowania na niej parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Prace te będą prowadzone na koszt i ryzyko Kupującego, a także zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających w umowy przedwstępnej na rzecz spółki z siedzibą w Polsce.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, 2 i 3 będzie Pani działać jako podatnik podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych Nieruchomości 1, 2, 3 będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Kupującemu przez Panią pełnomocnictwa oraz innych zgód na dysponowanie nieruchomością w celach inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Panią działań (w tym wykonywanych w Jej imieniu i na Jej rzecz przez pełnomocnika), świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powodują, że planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, 2 i 3 - przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Pani działania wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Panią w przedmiocie zbycia udziału w Nieruchomości 1, 2 i 3 jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W przedmiotowej sprawie udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako współwłaściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami. Stroną podejmowanych czynności będzie Pani, a nie Pani pełnomocnik, bowiem pełnomocnik nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w Pani imieniu. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto, już w 2017 r. podpisała Pani umowę przedwstępną sprzedaży o analogicznym brzmieniu z tym samym nabywcą co obecnie, tylko z powodu nieuzyskania przez niego wszystkich pozwoleń i zgód do finalnej transakcji nie doszło. Świadczy to o konsekwentnym dążeniu obu stron umowy do sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż udziału w przedmiotowych Nieruchomościach będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tak więc, w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, 2 i 3 będącej we współwłasności podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, Pani stanowisko w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w Nieruchomości 1, 2 i 3 należało uznać za nieprawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będzie mogła Pani korzystać, jeżeli zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).