Nieuznanie za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w działkach nr 1 i 2 oraz prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT i niekorzystania ze zwolnienia sprzedaży udziałów w ww. działkach.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w działkach nr 1 i 2 oraz prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT i niekorzystania ze zwolnienia sprzedaży udziałów w ww. działkach.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 11 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w działkach nr 1 i 2 oraz opodatkowania podatkiem VAT i niekorzystania ze zwolnienia sprzedaży udziałów w ww. działkach.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 15 lutego 2022 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży 4/16 udziału w nieruchomości (dalej: Umowa), tj. w niezabudowanych działkach:

·o powierzchni około 740 m², jednak nie większej niż 800 m², która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym 3, objętej księgą wieczystą nr ..., prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ... V Wydział Ksiąg Wieczystych, oraz

·o powierzchni około 752 m², jednak nie większej niż 800 m², która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym 4, objętej księgą wieczystą nr ...., prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ... V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Przywołane wyżej działki nr 3 i 4 są działkami niezabudowanymi, przez które przebiegają instalacje wodno-kanalizacyjne będące własnością gminy, posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a zgodnie z ewidencją gruntów stanowią pastwiska stałe i grunty orne.

Działki nr 3 i 4 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym położone są w terenach zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej, w terenach rolnych i w terenach drogi zbiorczej.

Wnioskodawczyni w tym miejscu poinformowała, że na dzień sporządzenia niniejszego wniosku z działki nr 3 została wydzielona już działka o numerze ewidencyjnym 1, o pow. 740 m², a z działki nr 4 - działka nr ewidencyjny 2, o pow. 752 m² (nowopowstałe działki dalej łącznie: Nieruchomość), które będą stanowić docelowy przedmiot sprzedaży oraz, że zgodnie z postanowieniem organu gminy z dnia 19 stycznia 2022 r., na terenie którego położone są wydzielone działki nr 1 i 2, działki te zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będą znajdować się w całości w terenach zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w terenach drogi zbiorczej.

Wnioskodawczyni w Umowie zobowiązała się do sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

·dokonania przez Wnioskodawczynię, na koszt kupującego, ostatecznego podziału geodezyjnego działki nr 3 i 4 w sposób umożliwiający realizację przez kupującego planowanego przedsięwzięcia gospodarczego,

·uzyskania przez kupującego potwierdzenia, że przedmiot Umowy nie stanowi nieruchomości rolnej,

·uzyskania kosztem i staraniem kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, umożliwiającej zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego,

·uzyskania kosztem i staraniem kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

·potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

·uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę/potwierdzenia przyjęcia zgłoszenia na budowę wjazdu na Nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego.

Wnioskodawczyni w przywołanej wyżej Umowie udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania jej przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej), jak i innymi podmiotami, w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów niezbędnych w celu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powyższe pełnomocnictwo zawiera oświadczenia o jego bezwarunkowości i nie odwoływalności w okresie obowiązywania Umowy oraz, że wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawczyni wyraziła w Umowie zgodę na przeniesienie na kupującego wszelkich decyzji uzyskanych przez niego na rzecz Wnioskodawczyni w ramach realizacji Umowy oraz do przeniesienia na kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte w związku z realizacją Umowy.

Wnioskodawczyni w przedmiotowej Umowie wyraziła również zgodę na dysponowanie przez kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

Nieruchomość, tj. działka nr 1 została przez Wnioskodawczynię nabyta na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 sierpnia 1994 r. oraz postanowienia Sądu Rejonowego w ...z dnia 17 maja 2005 r. o stwierdzeniu nabycia spadku, natomiast działka nr 2 została przez Wnioskodawczynię nabyta na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 28 grudnia 1989 r. oraz przywołanego już wyżej postanowienia Sądu Rejonowego w .... z dnia 17 maja 2005 r., a nabycia te nie podlegały opodatkowaniu VAT.

Przedmiotowa Nieruchomość od momentu jej nabycia do dnia 27 maja 2000 r., tj. do dnia śmierci męża Wnioskodawczyni, była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię wraz z mężem w prowadzonym wspólnie gospodarstwie rolnym, a uzyskiwane z prowadzonego gospodarstwa produkty rolne były sprzedawane przez małżonka Wnioskodawczyni występującego w charakterze rolnika ryczałtowego.

Po śmierci męża do roku 2009 Wnioskodawczyni osobiście kontynuowała prowadzenie wspomnianego wyżej gospodarstwa rolnego, dla którego była również rolnikiem ryczałtowym. Od 2009 r. Nieruchomość wykorzystywana jest przez syna Wnioskodawczyni w prowadzonym przez niego gospodarstwie rolnym, który także działa w charakterze rolnika ryczałtowego.

Wykorzystywanie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, jak i syna Wnioskodawczyni, dla potrzeb prowadzenia gospodarstwa rolnego po śmierci małżonka Wnioskodawczyni odbywało się i odbywa się na zasadzie ustnych, nieodpłatnych zgód na jej użytkowanie udzielonych przez pozostałych spadkobierców (spadkobiercami są Wnioskodawczyni wraz z czwórką dzieci).

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnych odpłatnych umów najmu, czy dzierżawy oraz nie była i nie będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu pozyskania nabywcy dla przedmiotowej Nieruchomości - przyszły nabywca sam zgłosił się z ofertą kupna do Wnioskodawczyni, jak również nie podejmowała żadnych działań podnoszących wartość Nieruchomości (wszelkie koszty związane z realizacją Umowy zostaną poniesione na koszt kupującego).

Wnioskodawczyni nie prowadzi ani działalności rolniczej, ani działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Nabywcą Nieruchomości będzie zarejestrowany czynny podatnik VAT.

Pytania

1.Czy Wnioskodawczyni przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości będzie działała jako podatnik VAT?

2.Czy w przypadku, gdyby Wnioskodawczyni działała jako podatnik VAT przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych niekorzystających ze zwolnienia z podatku?

Pani stanowisko w sprawie

1.Wnioskodawczyni przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości nie będzie działała jako podatnik VAT.

2.W przypadku, gdyby Wnioskodawczyni działała jako podatnik VAT przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych niekorzystających ze zwolnienia z podatku.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Ad. 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni posiadany udział w działce nr 1 oraz działce nr 2 wykorzystywała wyłącznie dla zaspokojenia własnych celów osobistych, a uzyskiwane pożytki z Nieruchomości przeznaczone były dla zaspokojenia potrzeb rodziny Wnioskodawczyni.

Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że przy transakcji sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości Wnioskodawczyni nie wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Podsumowując, Wnioskodawczyni w opisanym stanie faktycznym przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości nie będzie działała jako podatnik VAT.

Ad. 2.

W przypadku, gdyby Wnioskodawczyni została uznana za podatnika VAT przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości, sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z tego przepisu, zwolnieniu z VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym dla zastosowania omawianego zwolnienia od podatku spełnione muszą być łącznie wymienione powyżej warunki.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a nabycie przez Wnioskodawczynię Nieruchomości nie podlegało podatkowi VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż przez Wnioskodawczynię posiadanego udziału w Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych niebędących terenami budowlanymi.

Za tereny budowlane, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym w całości znajduje się na terenach zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w terenach drogi zbiorczej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przedmiotowa Nieruchomość będzie spełniać definicję gruntów przeznaczonych pod zabudowę, w związku z czym sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponieważ przepisy ustawy o VAT, jak i przepisy wykonawcze, nie przewidują innych zwolnień dla sprzedaży nieruchomości niezabudowanych będącymi terenami budowlanymi, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Podsumowując, w przypadku gdyby Wnioskodawczyni działała jako podatnik VAT przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych niekorzystających ze zwolnienia z podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w działkach nr 1 i 2 oraz prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT i niekorzystania ze zwolnienia sprzedaży udziałów w ww. działkach.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 99 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści wniosku wynika, że nie prowadzi Pani ani działalności rolniczej, ani działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. W dniu 15 lutego 2022 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży 4/16 udziału w nieruchomości (dalej: Umowa), tj. w niezabudowanych działkach, które zostały wydzielone z działek o numerach ewidencyjnych 3 oraz 4. Nowopowstałe działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, które będą stanowić docelowy przedmiot sprzedaży, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będą znajdować się w całości w terenach zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w terenach drogi zbiorczej. Pani w Umowie zobowiązała się do sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

·dokonania przez Wnioskodawczynię, na koszt kupującego, ostatecznego podziału geodezyjnego działki nr 3 i 4 w sposób umożliwiający realizację przez kupującego planowanego przedsięwzięcia gospodarczego,

·uzyskania przez kupującego potwierdzenia, że przedmiot Umowy nie stanowi nieruchomości rolnej,

·uzyskania kosztem i staraniem kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, umożliwiającej zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego,

·uzyskania kosztem i staraniem kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

·potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

·uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę/potwierdzenia przyjęcia zgłoszenia na budowę wjazdu na Nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego.

W przywołanej wyżej Umowie udzieliła Pani kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Pani przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej), jak i innymi podmiotami, w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów niezbędnych w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyraziła Pani w Umowie zgodę na przeniesienie na kupującego wszelkich decyzji uzyskanych przez niego na Pani rzecz w ramach realizacji Umowy oraz do przeniesienia na kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte w związku z realizacją Umowy. W przedmiotowej Umowie wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie przez kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziałów w prawie własności działek nr 1 i 2, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W sytuacji, gdy ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pani (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani współwłasność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w prawie własności przedmiotowych działek nr 1 i 2, nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż udziałów w przedmiotowych działkach, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów w prawie własności przedmiotowych działek nr 1 i 2, w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż udziałów w prawie własności przedmiotowych działek nr 1 i 2 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży udziałów w prawie własności przedmiotowych działek nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy o VAT:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o VAT art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z opisu sprawy wynika, że działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będą znajdować się w całości w terenach zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w terenach drogi zbiorczej

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że ww. działki spełniać będą w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem dostawa udziałów w ww. działkach nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W niniejszej sprawie oba warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży udziałów w prawie własności przedmiotowych działek nr 1 i 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione. Działki nr 1 i 2  – jak wynika z okoliczności sprawy – nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto, nabycie działek nr 1 i 2, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że miała Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie miała Pani takiego prawa.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Panią udziałów w prawie własności przedmiotowych działek nr 1 i 2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż udziałów w prawie własności przedmiotowych działek nr 1 i 2, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli działek nr 1 i 2.

Końcowo nadmieniam, że w związku z tym, że tytułem wniosku z 11 marca 2022 r. wpłaciła Pani opłatę wyższą od należnej o 40 zł, to ww. kwota stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany we wniosku ORD-IN.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).