Uznanie sprzedaży nieruchomości za odpłatną dostawę towaru opodatkowaną podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania sprzedaży nieruchomości za odpłatną dostawę towaru opodatkowaną podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem nadanym 29  marca 2022 r. (wpływ 31 marca 2022 r.) oraz pismem nadanym 12 kwietnia 2022 r. (wpływ 14 kwietnia 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. 8 grudnia 2017 r. otrzymał Pan umową darowizny  nieruchomość (działki zabudowane). W 2022 roku dotarła do Pana Firma prowadząca działalność gospodarczą (sieć sklepów spożywczych) z pytaniem i  propozycją wydzielenia z nieruchomości  działki  (z 1,04 ha – działka 30 arów) i nabycia od Pana tej działki (teren obecnie niezabudowany, rolny) pod sklep spożywczy wraz z parkingiem na 20 samochodów.

Sprzedaż nastąpi po 1 stycznia 2023 roku, czyli po upływie 5 lat od otrzymania darowizny. W  tym roku podpisana ma zostać umowa przedwstępna,  pozwalająca na uzyskanie przez Kupującego (sieć sklepów) stosownych pozwoleń. Z tego tytułu Sprzedający (Pan) udziela Kupującemu pełnomocnictwa do załatwienia zezwoleń w  odpowiednich instytucjach (obecnie nie są wpłacane  żadne pieniądze Sprzedającemu, nie ma też żadnej zaliczki, całość zostanie sfinalizowana po 1  stycznia 2023 r. przy spisaniu przeniesienia własności).

Przez rok 2022  Firma X będzie załatwiać stosowne zezwolenia do adaptacji terenu:

‒teren nie ma planu zagospodarowania,

‒będzie organizowany zjazd z drogi głównej na przedmiotową nieruchomość (działkę),

‒będą wycinane drzewa kolidujące, usytuowane na działce,

‒będzie zmieniony charakter działki z rolnej na teren budowlany.

Powyższe wykona Kupujący działając na podstawie Pana pełnomocnictwa.

W skrócie – Firma (Przedsiębiorstwo) działa w imieniu osoby prywatnej, fizycznej, przygotowując działkę pod swoje potrzeby.

Na początku 2023 r. podpisany ma zostać akt notarialny, przenoszący własność ok. 30 arów działki z osoby prywatnej na Firmę (sieć sklepów). Wskutek takiego działania, Pan jako Sprzedający chce się upewnić, czy wszystko będzie odbywać się zgodnie z prawem i czy w  związku z tym, będzie Pan zmuszony odprowadzić dodatkowe pieniądze do Skarbu Państwa.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Na nieruchomości otrzymanej przez Pana  na podstawie umowy darowizny 8 grudnia 2017 r. znajdował się budynek mieszkalno-gospodarczy, drewniano-murowany, oznaczony numerem (...), składający się z części mieszkalnej: dwóch pokoi, kuchni i  sieni o powierzchni użytkowej ok. 70 mkw, zaś część gospodarczą stanowią stodoła i stajnia o powierzchni użytkowej ok. 140 mkw. Wszystkie budynki nadają się do gruntownego remontu, a dom do wyburzenia. Obecnie, nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży na rzecz Firmy handlowej stanowi teren niezabudowany.

Podział geodezyjny nieruchomości w celu wydzielenia działki o powierzchni 30 arów nastąpił z inicjatywy nabywcy.

Nieruchomość oraz znajdujące się na niej zabudowania od momentu wejścia przez Pana w  ich posiadanie w zasadzie nie były wykorzystywane, kosił Pan trawę i nie dopuszczał żeby nieruchomość zarosła. Nie używał Pan nieruchomości do celów prywatnych ani do działalności – nie prowadzi Pan działalności. Budynki stoją i  niszczeją – pustostan.  Nieruchomość nie podlegała żadnym umowom najmu, dzierżawy lub innym umowom o  podobnym charakterze.

Udzielił Pan stronie kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i  pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i  postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z  uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego oraz do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Nie poczynił Pan żadnych działań w zakresie zwiększenia wartości opisanej działki. Nie prowadził Pan również działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej działki.

Pytanie

Czy Sprzedający będzie zmuszony do odprowadzenia podatku VAT po sprzedaży nieruchomości Firmie handlowej? Jeżeli tak, to w jaki sposób jako osoba fizyczna?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie fakt zbycia nieruchomości Firmie przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności nie powinien prowadzić do odprowadzenia podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z  dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy,

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak stanowi art. 2 ust. 22 ustawy,

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w  związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i  prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a   czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C- 25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W drodze darowizny otrzymał Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalno-gospodarczym, składającym się z  części mieszkalnej: dwóch pokoi, kuchni i sieni o powierzchni użytkowej ok. 70 mkw, oraz części gospodarczej: stodoła i stajnia o powierzchni użytkowej ok. 140 mkw. Wszystkie budynki nadają się do gruntownego remontu, a dom do wyburzenia.

W 2022 roku zgłosiła się do Pana Firma prowadząca działalność gospodarczą (sieć sklepów spożywczych) z propozycją nabycia od Pana wydzielonej działki 30 arów  (teren obecnie niezabudowany, rolny) pod sklep spożywczy wraz z parkingiem na 20 samochodów. Podział geodezyjny nieruchomości w celu wydzielenia działki o  powierzchni 30 arów nastąpił z  inicjatywy nabywcy.

Nieruchomość oraz znajdujące się na niej zabudowania, od momentu wejścia w  ich posiadanie, nie były przez Pana wykorzystywane, kosił Pan jedynie trawę i nie dopuszczał żeby nieruchomość zarosła. Nie używał Pan nieruchomości do celów prywatnych ani do działalności. Budynki stoją i niszczeją – pustostan.  Nieruchomość nie podlegała żadnym umowom najmu, dzierżawy lub innym umowom o podobnym charakterze. Nie poczynił Pan żadnych działań w zakresie zwiększenia wartości opisanej działki. Nie prowadził Pan również działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej działki.

Sprzedaż działki nastąpi po 1 stycznia 2023 roku, czyli po upływie 5 lat od otrzymania darowizny. W  2022 roku podpisana ma zostać umowa przedwstępna,  pozwalająca na uzyskanie przez Kupującego (sieć sklepów) stosownych pozwoleń. Z  tego tytułu udzielił Pan stronie kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, w  szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, sieci elektroenergetycznej oraz  uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Przez rok 2022 Firma będzie załatwiać stosowne zezwolenia dotyczące adaptacji terenu:

‒teren nie ma planu zagospodarowania,

‒będzie organizowany zjazd z drogi głównej na przedmiotową nieruchomość (działkę),

‒będą wycinane drzewa kolidujące, usytuowane na działce,

‒będzie zmieniony charakter działki z rolnej na teren budowlany.

Powyższe czynności wykona Kupujący działając na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej transakcji sprzedaży działki.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i  okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie  Pan podjął  w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestię udzielania pełnomocnictw regulują przepisy ustawy z  dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

 W świetle § 2 tego artykułu,

czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu,

pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95-109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia własności  przedmiotowej działki, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostaje Pana własnością. Udzielił Pan  Firmie handlowej stosownego pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu  przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Z inicjatywy Kupującego nastąpiło geodezyjne wydzielenie niezabudowanej działki 30 arów, a  w dalszej kolejności nastąpi  zmiana jej charakteru z rolnej na budowlaną. Z inicjatywy Kupującego będą wycinane drzewa kolidujące, usytuowane na działce oraz będzie organizowany zjazd z drogi głównej na przedmiotową nieruchomość (działkę).

W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży, Firma handlowa, działając w Pana imieniu , w celu  przygotowania działki pod swoje potrzeby,  podejmie określone czynności uatrakcyjniające przedmiotową działkę i  całkowicie zmieniające jej charakter.

Fakt, że opisane wyżej działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Firmę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Pana), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z  kolei Firma dokonując ww. działań (uzyskując decyzje) uatrakcyjni przedmiotową działkę, będącą nadal Pana własnością. Działania te, dokonywane za pełną  Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Przedstawiona we wniosku aktywność  wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a  zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i  usług,  działa Pan jak podatnik podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że planowana  przez Pana sprzedaż opisanej działki  wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a   w związku z jej sprzedażą działać Pan będzie jako podatnik podatku VAT, o  którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W  konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.  Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w  art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy,

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z  decyzją o warunkach zabudowy i  zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o  planowaniu i  zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z  decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z opisu sprawy, po wydzieleniu działki o powierzchni 30 arów,  z inicjatywy Kupującego złożony będzie wniosek o zmianę charakteru działki z rolnej na teren budowlany, na którym  Kupujący będzie mógł posadowić sklep spożywczy wraz z parkingiem na 20 samochodów.

W analizowanym przypadku przedmiotowa działka w momencie sprzedaży będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowej działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z  podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o  kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w  art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o  którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z  8 grudnia 2005  r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, prawo własności opisanej nieruchomości  nabył Pan na podstawie  umowy darowizny.  Tym samym nie można uznać, że  nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego, skoro transakcja w wyniku której nabył Pan nieruchomość nie była objęta  podatkiem VAT.

Tym samym, w analizowanym przypadku nie został spełniony pierwszy z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. W konsekwencji, sprzedaż wydzielonej działki niezabudowanej o powierzchni 30 arów będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Dokonując sprzedaży opisanej działki, będzie działał Pan jako podatnik w rozumieniu art.  15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a  czynność sprzedaży tej działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W konsekwencji,  będzie Pan  zobowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego i zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy,

podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy,

podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2- 10, art. 130c i art. 133 i art. 138g ust. 2.

Stosownie do art. 99 ust. 11b ustawy,

deklaracje, o których mowa w ust. 1-3, 3c-6, 8-9 i 11a, składa się wyłącznie za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Zgodnie z art. 99 ust. 11c ustawy,

deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz. U. z 2020 r. poz. 346, 568, 695, 1517 i 2320), który obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach.

Na mocy art. 103 ust. 1 ustawy,

podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z  zastrzeżeniem ust. 1a-4 oraz art. 33 i art. 33b.

Z uwagi na fakt, że ww. dostawa działki  będzie opodatkowana podatkiem od towarów i  usług, będzie Pan zobowiązany w myśl art. 99 ust. 1 ustawy o VAT do złożenia deklaracji podatkowej w terminie do 25 dnia następującego po miesiącu, w którym dokonana zostanie ta dostawa  oraz  do wpłacenia podatku VAT z tytułu tej transakcji na rachunek właściwego  urzędu skarbowego.

Stanowisko Pana w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w  decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).