Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

  P. F.

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

  B. D.-F.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca i Zainteresowana (dalej łącznie jako Wnioskodawcy lub Małżonkowie) są małżeństwem. W sprawach majątkowych wiąże ich ustrój wspólności majątkowej. Małżonkowie nigdy nie zawierali małżeńskich umów majątkowych. Wnioskodawcy podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Rzeczypospolitej Polskiej (są polskimi rezydentami podatkowymi).

Wnioskodawcy nie prowadzą indywidualnych działalności gospodarczych.

Wnioskodawca jest udziałowcem i prokurentem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Dochody z tych tytułów stanowią główne źródło utrzymania Małżonków. Przedmiotem prowadzonej przez ww. spółkę działalności nie jest obrót nieruchomościami, ani działalność związana z obrotem nieruchomościami. Spółka zajmuje się działalnością handlową  w zakresie sprzętu oświetleniowego i innych artykułów elektronicznych.

Wnioskodawca jest właścicielem trzech nieruchomości, które stanowią składniki jego majątku osobistego:

1.  Niezabudowanej nieruchomości położonej w X k. Y, dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), nabytej na podstawie umowy sprzedaży z 12 sierpnia 1996 r. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

2.  Nieruchomości położonej w T dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), nabytą na podstawie umowy sprzedaży z 4 czerwca 2019 r. Nieruchomość składa się z jednej działki rolnej o powierzchni 0,2731 ha. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

3.  Wnioskodawca jest też współwłaścicielem w 1/3 części nieruchomości gruntowej położonej w B dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nieruchomość ta składa się z dwóch działek (klasyfikacja B-tereny mieszkaniowe)  o łącznej powierzchni 0,4813 ha. Na nieruchomości ustanowione są hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności banku wobec spółki, w której udziały posiada Wnioskodawca. Nieruchomość ta jest wynajmowana na rzecz tej spółki. Najem ten podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (z tego powodu Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów  i usług). Zainteresowana (małżonka Wnioskodawcy) nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Małżonka Wnioskodawcy jest właścicielką nieruchomości położonej we W dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (nieruchomość stanowi jej składnik majątku osobistego). Jest to nieruchomość składająca się z jednej działki rolnej o pow. 0,2343 ha. Nieruchomość została przez nią nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 30 marca 1992 r. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Małżonkowie posiadali w majątku wspólnym nieruchomość położoną w X  k. Y, dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), nabytą na podstawie umowy przeniesienia prawa z 16 listopada 2001 r. Nieruchomość składa się z jednej niezabudowanej działki o powierzchni 0,700 ha. Nieruchomość ta została sprzedana przez Małżonków  w marcu 2022 r.

Obecnie w majątku wspólnym Małżonkowie posiadają dwie nieruchomości:

1.   Nieruchomość położoną w K dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), nabytą na podstawie umowy przeniesienia prawa z 16 listopada 2001 r. Nieruchomość składa się z jednej niezabudowanej działki o powierzchni 0,700 ha. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

2.  Nieruchomość położoną w E, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (…), nabytą na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z 24 czerwca 2002 r. Nieruchomość objęta tą księgą wieczystą składa się obecnie z dwóch niezabudowanych działek o łącznej powierzchni 2,2178 ha: działka 2/4 (powierzchnia 1,1089 ha, zaklasyfikowana jako grunty orne RIVb i RV) i działka 2/5 (powierzchnia 1,1089 ha, zaklasyfikowana jak grunt orny RV). Działki te znajdują się w obszarze przeznaczonym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod osiedle budownictwa jednorodzinnego z usługami i rekreacją. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Wcześniej do nieruchomości położonej w E przynależała też działka nr 2/3 (powierzchnia 1.1090 ha, zaklasyfikowana jako grunty orne RIVb i RV). Działka ta została sprzedana na rzecz spółki kapitałowej niepowiązanej z Małżonkami. Przed dokonaniem tej sprzedaży Wnioskodawcy uzyskali interpretację podatkową, w której wyrażono stanowisko, że sprzedaż działek 2/3, 2/4 i 2/5 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów  i usług (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbwej z 15 października 2021 r.). Już po uzyskaniu ww. interpretacji sprzedana została działka 2/3. Obecnie planowana jest sprzedaż dwóch pozostałych działek (2/4 i 2/5).

Wnioskodawcy 17 grudnia 2021 r. podpisali w formie aktu notarialnego przedwstępne umowy sprzedaży działek 2/4 i 2/5. Umowy przedwstępne mają charakter bezwarunkowy. Działki 2/4 i 2/5 kupują różni nabywcy (wspólnicy spółki kapitałowej, która nabyła działkę 2/3). Strony kupujące działki finansują zakupy z kredytu. Jednym  z warunków umożliwiających kupującym uzyskanie finansowania jest dokonanie podziału działek na dwie części (warunki takie określiły niezależnie dwa różne banki finansujące zakup dwóm rożnym nabywcom). W związku z tym Wnioskodawcy 11 marca 2022 r. podpisali  z kupującymi akty notarialne zmieniające umowy przedwstępne przez dodanie postanowień zgodnie z którymi strona sprzedająca wyraża zgodę na dokonanie podziału działki nr 2/5  (i odpowiednio działki nr 2/4) według wskazań strony kupującej z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty związane z tym podziałem poniesie strona kupująca. Jednocześnie zastrzeżono, że w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z jakiegokolwiek powodu strona kupująca nie ma prawa zwrotu kosztów poniesionych na dokonanie podziału działki.

Podział działek będzie prowadzony z inicjatywy kupujących, na ich koszt. To kupujący będą organizowali proces podziału i opracowywali niezbędne w tym zakresie dokumenty, wnioski itp. Dla Wnioskodawców dokonanie podziału nie ma żadnego znaczenia. Jednocześnie dokonanie podziału nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży). Innymi słowy, Wnioskodawcy mogą skutecznie domagać się zawarcia umowy sprzedaży nawet wówczas, gdy nie dojdzie do podziału działek. Dokonanie podziału z perspektywy transakcji sprzedaży jest zatem dla Wnioskodawców obojętne. Podział ma wpływ wyłącznie na interes kupujących, dla których jest to warunek uzyskania zewnętrznego finansowania.

Nieruchomości, które Małżonkowie zamierzają sprzedać, od momentu ich nabycia nie były  w żaden sposób eksploatowane. Nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza ani przez Małżonków, ani przez osoby trzecie. Nieruchomości te nie stanowiły składnika majątku jakiegokolwiek przedsiębiorstwa. Działki nie były przedmiotem umów najmu lub dzierżawy. Małżonkowie podejmowali jedynie podstawowe czynności związane z ich utrzymaniem  − tzw. czynności zwykłego zarządu (m.in. opłacanie podatku od nieruchomości).

Wnioskodawcy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Nie podejmowali działań zwiększających wartość rynkową nieruchomości (m.in. nie doprowadzali mediów, nie wydzielali i nie budowali dróg wewnętrznych, nie doprowadzali instalacji wodno-kanalizacyjnej itp.). Przed zawarciem umowy przedwstępnej z aneksem  z 11 marca 2022 r. nie prowadzili postępowań, których przedmiotem było łączenie lub podział nieruchomości. Wnioskodawcy nie ponosili wydatków w celu ogrodzenia nieruchomości, utwardzenia dróg, uzbrojenia terenu w przyłącza do sieci kanalizacyjnej, wodnej lub elektrycznej.

Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Małżonków na cele rolnicze. Małżonkowie nie dokonywali zbiorów bądź dostaw produktów rolnych z działek na jakikolwiek cel. Z tytułu nabycia tych działek żadnemu z małżonków nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy transakcji nabycia działek Wnioskodawcy nie występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Małżonkowie nie podejmowali żadnych sprofesjonalizowanych działań w celu znalezienia inwestora lub innego kupca na te działki. Została jedynie zawarta umowa z biurem pośrednictwa obrotu nieruchomościami, które posiadało te grunty w swojej ofercie przez okres kilku lat. Potencjalnym nabywcą tych działek jest obecnie podmiot prowadzący działalność gospodarczą i będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie jest to podmiot powiązany w jakikolwiek sposób z Małżonkami.

Przed planowaną sprzedażą działki nie będą udostępnione na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy.

W dacie sprzedaży działki nadal będą działkami niezabudowanymi.

Wnioskodawcy nie wiedzą, czy transakcja, na podstawie której nabyte zostały działki była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcy nie posiadają faktury VAT. W treści aktu notarialnego brak jest adnotacji o pobraniu podatku PCC i brak jest informacji o podleganiu transakcji opodatkowaniu VAT. Zbywcą działek była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji. Z pewnością Wnioskodawcy nie nabywali działek w ramach działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia działek żadnemu z małżonków nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy transakcji nabycia działek nie występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Pytania

1.  Czy Wnioskodawcy dokonując planowanej sprzedaży niezabudowanej działki rolnej nr 2/4 dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (…), po jej podziale na dwie działki przeprowadzonym z inicjatywy oraz na koszt strony kupującej oraz w jej interesie będą działać jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym czy planowana transakcja będzie przedmiotem podatku od towarów i usług?

2.  Czy Wnioskodawcy dokonując planowanej sprzedaży niezabudowanej działki rolnej nr 2/5 dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (…), po jej podziale na dwie działki przeprowadzonym z inicjatywy oraz na koszt strony kupującej oraz w jej interesie będą działać jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym czy planowana transakcja będzie przedmiotem podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców planowane transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będą dokonane przez podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów  i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm., dalej określana jako „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów  i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Przez towary rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje  w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Podobnie podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowano w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, ze. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112.

W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112 wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością,  o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112). Uznanie za podatnika w takich okolicznościach wymaga jednak wyraźnej podstawy prawnej w ustawie  o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, o opodatkowaniu transakcji podatkiem od towarów i usług można mówić w przypadku spełnienia dwóch przesłanek:

1)transakcja musi być dokonana przez podatnika podatniku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,

2)transakcja musi stanowić przedmiot podatku od towarów i usług, w tym nie być objęta żadnym zwolnieniem.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja dokonywana jest przez podatnika. Niecelowe jest bowiem analizowanie, czy stanowi ona przedmiot podatku i czy jest ewentualnie objęta zwolnieniem, jeżeli w ogóle nie mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawców, w ramach planowanych transakcji nie będą oni występowali jako podatnicy podatku VAT, a tym samym transakcje nie będą opodatkowane tym podatkiem. Planowane czynności mieszczą się w działaniach stanowiących zarządzanie prywatnym majątkiem.

Podejmowane przez Wnioskodawców działania nie mieszczą się w kategorii działalności producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.  W szczególności nie jest to działalność handlowca. O działalności podatnika jako działalności gospodarczej można bowiem mówić wówczas, gdy nosi ona znamiona profesjonalizacji. Tymczasem, Wnioskodawcy podejmują działania będące jedynie zwykłymi czynnościami związanymi z racjonalnym zarządzaniem i dysponowaniem majątkiem prywatnym zakupionym za środki pochodzące z ich działalności zarobkowej jako forma lokaty oszczędności.

W szczególności, należy wskazać, że Wnioskodawcy:

1)  nie prowadzą działalności gospodarczej w branży obrotu nieruchomościami,

2)  nie ponoszą żadnych nakładów inwestycyjnych na nabycie nieruchomości, które zamierzają sprzedać (w szczególności nie dokonali tzw. uzbrojenia sprzedawanych działek),

3)  nie występują o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę,

4)  nie podejmują żadnych aktywnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywców na nieruchomości, które mogłyby charakteryzować profesjonalną działalność gospodarczą,

5)  nie wykorzystywali nieruchomości w sposób komercyjny,

6)  nie zmierzają do uzyskania trwałego i stałego źródła dochodów; dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie miał charakter jednorazowy (w tym kontekście Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „[...] ustalenie, czy określona osoba jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, wymaga dokonania przez sąd krajowy oceny, czy wykorzystywanie omawianego dobra polegające na jego stopniowej sprzedaży następuje w celu uzyskania stałych dochodów […]. (Wyrok Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Podział działek prowadzony jest natomiast na koszt, ryzyko i w interesie wyłącznie strony kupującej. Niezależnie od tego czy podział zostanie przeprowadzony, w oparciu o zawarte przedwstępne umowy sprzedaży działek strona kupująca i tak jest zobowiązana do zawarcia umowy sprzedaży.

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, Wnioskodawcy w ramach sprzedaży nieruchomości nie wystąpili i nie będą występować w ogóle w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawców dotyczącej zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem takimi nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego − stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Wobec powyższego, dokonana i planowane transakcje nie będą opodatkowane podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2  pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów

z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W świetle art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności  i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Dostawa towaru, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie czynność ta powinna zostać dokonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot  w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć  i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same  z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy,  a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału  – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji  o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej  w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.  Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo,  lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca i Zainteresowana (dalej łącznie jako Wnioskodawcy lub Małżonkowie) są małżeństwem. W sprawach majątkowych wiąże ich ustrój wspólności majątkowej. Małżonkowie nigdy nie zawierali małżeńskich umów majątkowych. Wnioskodawcy nie prowadzą indywidualnych działalności gospodarczych. Wnioskodawca jest udziałowcem i prokurentem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Na chwilę obecną przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość położona w E, nabyta na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z 24 czerwca 2002 r. Nieruchomość składa się obecnie z dwóch niezabudowanych działek o łącznej powierzchni 2,2178 ha: działka 2/4 (powierzchnia 1,1089 ha, zaklasyfikowana jako grunty orne RIVb  i RV) i działka 2/5 (powierzchnia 1,1089 ha, zaklasyfikowana jak grunt orny RV). Działki te znajdują się w obszarze przeznaczonym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod osiedle budownictwa jednorodzinnego z usługami i rekreacją. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Wnioskodawcy 17 grudnia 2021 r. podpisali  w formie aktu notarialnego przedwstępne umowy sprzedaży działek 2/4 i 2/5. Umowy przedwstępne mają charakter bezwarunkowy. Działki 2/4 i 2/5 kupują różni nabywcy. Jednym z warunków umożliwiających kupującym uzyskanie finansowania jest dokonanie podziału działek na dwie części. W związku z tym Wnioskodawcy 11 marca 2022 r. podpisali  z kupującymi akty notarialne zmieniające umowy przedwstępne przez dodanie postanowień zgodnie z którymi strona sprzedająca wyraża zgodę na dokonanie podziału działki nr 2/5  (i odpowiednio działki nr 2/4) według wskazań strony kupującej z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty związane z tym podziałem poniesie strona kupująca. Jednocześnie zastrzeżono, że w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z jakiegokolwiek powodu strona kupująca nie ma prawa zwrotu kosztów poniesionych na dokonanie podziału działki. Podział działek będzie prowadzony z inicjatywy kupujących, na ich koszt. To kupujący będą organizowali proces podziału i opracowywali niezbędne w tym zakresie dokumenty, wnioski itp. Dla Wnioskodawców dokonanie podziału nie ma żadnego znaczenia. Jednocześnie dokonanie podziału nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży). Innymi słowy, Wnioskodawcy mogą skutecznie domagać się zawarcia umowy sprzedaży nawet wówczas, gdy nie dojdzie do podziału działek. Dokonanie podziału  z perspektywy transakcji sprzedaży jest zatem dla Wnioskodawców obojętne. Podział ma wpływ wyłącznie na interes kupujących, dla których jest to warunek uzyskania zewnętrznego finansowania. Nieruchomości, które Małżonkowie zamierzają sprzedać, od momentu ich nabycia nie były w żaden sposób eksploatowane. Nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza ani przez Małżonków, ani przez osoby trzecie. Nieruchomości te nie stanowiły składnika majątku jakiegokolwiek przedsiębiorstwa. Działki nie były przedmiotem umów najmu lub dzierżawy. Małżonkowie podejmowali jedynie podstawowe czynności związane  z ich utrzymaniem − tzw. czynności zwykłego zarządu (m.in. opłacanie podatku od nieruchomości). Wnioskodawcy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Nie podejmowali działań zwiększających wartość rynkową nieruchomości (m.in. nie doprowadzali mediów, nie wydzielali i nie budowali dróg wewnętrznych, nie doprowadzali instalacji wodno-kanalizacyjnej itp.). Przed zawarciem umowy przedwstępnej z aneksem z 11 marca 2022 r. nie prowadzili postępowań, których przedmiotem było łączenie lub podział nieruchomości. Wnioskodawcy nie ponosili wydatków w celu ogrodzenia nieruchomości, utwardzenia dróg, uzbrojenia terenu w przyłącza do sieci kanalizacyjnej, wodnej lub elektrycznej. Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Małżonków na cele rolnicze. Małżonkowie nie dokonywali zbiorów bądź dostaw produktów rolnych z działek na jakikolwiek cel. Z tytułu nabycia tych działek żadnemu  z małżonków nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy transakcji nabycia działek Wnioskodawcy nie występowali  w charakterze podatników podatku od towarów i usług. Małżonkowie nie podejmowali żadnych sprofesjonalizowanych działań w celu znalezienia inwestora lub innego kupca na te działki. Została jedynie zawarta umowa z biurem pośrednictwa obrotu nieruchomościami, które posiadało te grunty w swojej ofercie przez okres kilku lat. Przed planowaną sprzedażą działki nie będą udostępnione na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy. W dacie sprzedaży działki nadal będą działkami niezabudowanymi.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii,  czy dokonując sprzedaży działek nr 2/4 i nr 2/5 będących we współwłasności małżeńskiej, będą działać jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i w konsekwencji, czy sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawców – w związku z planowaną sprzedażą udziału w ww. działkach  – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy Nieruchomości, które Małżonkowie zamierzają sprzedać, od momentu ich nabycia nie były w żaden sposób eksploatowane.  Nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza ani przez Małżonków, ani przez osoby trzecie. Nieruchomości te nie stanowiły składnika majątku jakiegokolwiek przedsiębiorstwa. Działki nie były przedmiotem umów najmu lub dzierżawy. Małżonkowie podejmowali jedynie podstawowe czynności związane z ich utrzymaniem − tzw. czynności zwykłego zarządu  (m.in. opłacanie podatku od nieruchomości). Wnioskodawcy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Nie podejmowali działań zwiększających wartość rynkową nieruchomości (m.in. nie doprowadzali mediów, nie wydzielali i nie budowali dróg wewnętrznych, nie doprowadzali instalacji  wodno-kanalizacyjnej itp.). Przed zawarciem umowy przedwstępnej z aneksem  z 11 marca 2022 r. nie prowadzili postępowań, których przedmiotem było łączenie lub podział nieruchomości. Wnioskodawcy nie ponosili wydatków w celu ogrodzenia nieruchomości, utwardzenia dróg, uzbrojenia terenu w przyłącza do sieci kanalizacyjnej, wodnej lub elektrycznej. Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Małżonków na cele rolnicze. Małżonkowie nie dokonywali zbiorów bądź dostaw produktów rolnych  z działek na jakikolwiek cel. Jak wskazano w opisie sprawy Wnioskodawcy dokonają jedynie podziału ww. działek, według wskazań strony kupującej oraz została zawarta umowa z biurem pośrednictwa obrotu nieruchomościami, które posiadało te grunty w swojej ofercie przez okres kilku lat.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków  w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając będące we współwłasności małżeńskiej działki nr 2/4 oraz nr 2/5 będą Państwo korzystać  z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy  o podatku od towarów i usług.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego, sprzedaż będących we współwłasności małżeńskiej działek nr 2/4 i nr 2/5, należy zakwalifikować jako dostawę towaru. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, Zainteresowani nie będą działali w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. działek w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w związku ze sprzedażą będących we współwłasności małżeńskiej działek, nr 2/4 i nr 2/5, Wnioskodawcy nie będą działali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1  i ust. 2 ustawy i w konsekwencji, sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek  o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.  W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W niniejszej interpretacji oparto się w szczególności na informacjach podanych we wniosku, że Nieruchomości, które Małżonkowie zamierzają sprzedać, od momentu ich nabycia nie były w żaden sposób eksploatowane. Nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza ani przez Małżonków, ani przez osoby trzecie. Nieruchomości te nie stanowiły składnika majątku jakiegokolwiek przedsiębiorstwa. Działki nie były przedmiotem umów najmu lub dzierżawy. Małżonkowie podejmowali jedynie podstawowe czynności związane z ich utrzymaniem  − tzw. czynności zwykłego zarządu (m.in. opłacanie podatku od nieruchomości). Wnioskodawcy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Nie podejmowali działań zwiększających wartość rynkową nieruchomości (m.in. nie doprowadzali mediów, nie wydzielali i nie budowali dróg wewnętrznych, nie doprowadzali instalacji wodno-kanalizacyjnej itp.). Przed zawarciem umowy przedwstępnej z aneksem  z 11 marca 2022 r. nie prowadzili postępowań, których przedmiotem było łączenie lub podział nieruchomości. Wnioskodawcy nie ponosili wydatków w celu ogrodzenia nieruchomości, utwardzenia dróg, uzbrojenia terenu w przyłącza do sieci kanalizacyjnej, wodnej lub elektrycznej. Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Małżonków na cele rolnicze. Małżonkowie nie dokonywali zbiorów bądź dostaw produktów rolnych  z działek na jakikolwiek cel. Z tytułu nabycia tych działek żadnemu z małżonków nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wskazano w opisie sprawy Wnioskodawcy dokonają jedynie podziału działek, według wskazań strony kupującej oraz została zawarta umowa z biurem pośrednictwa obrotu nieruchomościami, które posiadało te grunty w swojej ofercie przez okres kilku lat.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   W myśl art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan P. F. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa  z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.).