Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1, prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ww. transakcją.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1,

-prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z ww. transakcją.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 lutego 2022 r. (wpływ 2 marca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

...

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego.

…  (dalej jako: „Wnioskodawca 1”) jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej położonej w …, obręb …, dzielnica …, województwo…, złożonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 10.593 m2 (dziesięć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt trzy metry kwadratowe), wpisanej do księgi wieczystej nr KW …, prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla  … w …, IX Wydział Ksiąg Wieczystych. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że przedmiotowa księga wieczysta, poza wskazaną wyżej działką ewidencyjną obejmuje również działki ewidencyjne o numerach: 2, 3, 4 oraz 5, przy czym nie są one przedmiotem planowanej dostawy oraz niniejszego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej.

Wnioskodawca 1 jest współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości w 8/24 części (udział Wnioskodawcy 1 w działce 1 zwany będzie dalej „Nieruchomością”), a prawo własności nabył na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego w dniu 25 czerwca 2013 roku przez Sąd Rejonowy dla …, sygn. akt …, aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 1 sierpnia 2014 roku przed notariuszem w  … - … za Rep.  … nr  … oraz umowy darowizny sporządzonej  3 marca 2015 roku przed notariuszem w  … -  … za Rep. … nr …

Przedmiotowe nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 dokonane zostało w ramach dziedziczenia oraz darowizny, co było czynnością pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca 1 nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego przy tej czynności (podatek ten nie wystąpił).

Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1 do celów gospodarczych. Nieruchomość jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. Prawo własności Nieruchomości nie jest w całości ani w części obciążone jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami obligacyjnymi osób trzecich (w tym najmu, dzierżawy lub użyczenia) oraz jest wolne od jakichkolwiek innych praw lub roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu lub korzystaniu, w tym praw odkupu lub pierwszeństwa nabycia.  Nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym właścicieli, w tym Wnioskodawcy 1 i nie jest na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego lub też bez takiego tytułu użytkowana przez jakiekolwiek osoby trzecie, jak również osobom trzecim nie przysługują roszczenia o jej wydanie lub udostępnienie jej posiadania.

Przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana, w ewidencji gruntów oznaczona jest jako Ps - pastwiska trwałe. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość objęta jest postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr  … Rady Gminy  … z dnia 25 maja 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu obszaru  … - część I, w gminie …, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę jedno i wielorodzinną (symbol M).

Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną oraz nie stanowi gospodarstwa rolnego ani jego części oraz nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy 1.

Wnioskodawca 1 nie prowadzi działalności gospodarczej (nie jest przedsiębiorcą), w związku z czym przedmiotowa Nieruchomość pozostawała majątkiem prywatnym Wnioskodawcy 1.

W szczególności Wnioskodawca 1 nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Dotychczas (w przeciągu ostatnich 6 lat) dokonał sprzedaży jednej nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca 1, poza przedmiotową Nieruchomością, posiada inne nieruchomości, przy czym nie planuje ich dostawy (ewentualnie może się zdarzyć w przeciągu najbliższych lat pojedyncza dostawa).

Poza podpisaniem umowy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami, Wnioskodawca 1 nie podejmował innych czynności zmierzających do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, w szczególności nie uzyskiwał decyzji administracyjnych, nie dokonywał podziału geodezyjnego i nie reklamował przedmiotowej Nieruchomości.

Wnioskodawca 1 planuje dokonać sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej Nieruchomości na rzecz  … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … (dalej jako „Wnioskodawca 2”), w tym celu Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 (zwani dalej razem jako: „Wnioskodawcy”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Wnioskodawca 2 jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, którego głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabywana Nieruchomość zostanie przez Wnioskodawcę 2 wykorzystana do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca 1 zobowiązał się m.in. do udzielenia i przekazania Wnioskodawcy 2 jednocześnie z podpisaniem umowy przedwstępnej:

• oświadczenia Wnioskodawcy 1 o udzieleniu zgody na uzyskanie zaświadczeń o braku zaległości Wnioskodawcy 1 w zakresie podatków i innych zobowiązań publicznoprawnych oraz
• pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Wnioskodawca 2 zobowiązał się natomiast do uzyskania na własny koszt i przedstawienia przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży:

• zaświadczenia o objęciu Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
• zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• zaświadczenia w sprawie położenia Nieruchomości w obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej, obejmujących Nieruchomość w formie i o treści niezbędnych dla założenia księgi wieczystej,
• innych dokumentów - w tym zaświadczeń, których okazanie lub złożenie czyniącemu notariuszowi będzie wymagane przez właściwe przepisy prawa do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Na żądanie Wnioskodawcy 2, Wnioskodawca 1 zobowiązał się udzielić Wnioskodawcy 2 pełnomocnictwa do uzyskania powyższych dokumentów.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka nr 1 nie była, nie jest i do czasu sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1 w żadnym celu.

Działka nr 1 nie była, nie jest i do czasu sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1 w żadnym celu, w tym do działalności zwolnionej z VAT.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą na Kupującym i Sprzedającym są następujące:

A. Wnioskodawca 1 zobowiązał się do:

• zapewnienia, aby stan prawny i faktyczny Nieruchomości nie uległ zmianie niekorzystnej dla nabywcy Nieruchomości przez cały czas obowiązywania tej umowy do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz do niezwłocznego informowania Kupującego o jakichkolwiek takich zmianach oraz zaistniałych okolicznościach, które mogą do takich zmian prowadzić; a także niezwłocznego dostarczania Wnioskodawcy 2 w takich przypadkach dostępnych Wnioskodawcy 1 kopii dokumentów dotyczących takich zmian lub okoliczności;
• niezbywania i nieobciążania Nieruchomości, jakiejkolwiek jej części lub udziału w niej, ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani też innymi prawami ustanowionymi na rzecz osób trzecich, a także niewydzierżawiania, nieoddawania w najem oraz nieoddawania do korzystania osobom trzecim w żaden inny sposób, ani też pod żadnym innym tytułem lub też bez takiego tytułu, Nieruchomości, jakiejkolwiek jej części ani udziału w niej, a także niezawierania umów zobowiązujących Wnioskodawcę 1 do dokonania takich czynności prawnych (w tym w szczególności umów przedwstępnych lub warunkowych) oraz powstrzymywania się od wszelkich innych działań lub czynności, wskutek których stan prawny lub faktyczny Nieruchomości uległby zmianie niekorzystnej dla nabywcy Nieruchomości;
• podejmowania wszelkich działań koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz udzielania Wnioskodawcy 2 pomocy, w tym przekazywania posiadanych przez sprzedających informacji i dokumentów w celu umożliwienia Wnioskodawcy 2 przeprowadzenia badania stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości, a także ścisłej współpracy z Wnioskodawcą 2 w celu przygotowania wniosku o wydanie interpretacji podatkowej;
• niedokonywania niczego, co uniemożliwiłoby, utrudniłoby lub opóźniłoby przygotowania Wnioskodawcy 2 do realizacji Inwestycji, w tym zawarcie umowy przyrzeczonej;
• umożliwienia osobom upoważnionym przez Wnioskodawcę 2 swobodnego dostępu do Nieruchomości w celu dokonywania na jej terenie badań, testów i analiz gruntu Nieruchomości;
• dostarczenia, o ile będzie to konieczne, najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej dokumentów wydanych przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn;
• udzielenia i przekazania Wnioskodawcy 2 jednocześnie z podpisaniem umowy przedwstępnej: (i) oświadczenia sprzedających o udzieleniu zgody na uzyskanie zaświadczeń o braku zaległości sprzedających w zakresie podatkowi innych zobowiązań publicznoprawnych oraz (ii) pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

B. Wnioskodawca 2 zobowiązał się do:

• podejmowania wszelkich działań koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym w szczególności do przeprowadzenia badania due diligence w terminie 45 dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, a ponadto niedokonywania niczego, co uniemożliwiłoby, utrudniłoby lub opóźniłoby zawarcie umowy przyrzeczonej;
• Wnioskodawca 2 zobowiązał się także do uzyskania na własny koszt i przedstawienia przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży: (a) zaświadczenia o objęciu Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, (b) zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, (c) zaświadczenia w sprawie położenia Nieruchomości w obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, (d) wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej, obejmujących Nieruchomość w formie i o treści niezbędnych dla założenia księgi wieczystej, (e) innych dokumentów - w tym zaświadczeń, których okazanie lub złożenie czyniącemu notariuszowi będzie wymagane przez właściwe przepisy prawa do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Na żądanie Wnioskodawcy 2, Wnioskodawca 1 zobowiązuje się udzielić Wnioskodawcy 2 pełnomocnictwa do uzyskania powyższych dokumentów.

W umowie przedwstępnej sprzedaży nie zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność udziału w działce nr 1 na nabywcę.

Wnioskodawca 1 nie udzielił nabywcy pełnomocnictw do występowania w jej imieniu w zakresie decyzji i pozwoleń. Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, Wnioskodawca 2 zobowiązał się do uzyskania na własny koszt i przedstawienia przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży: (a) zaświadczenia o objęciu Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, (b) zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, (c) zaświadczenia w sprawie położenia Nieruchomości w obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, (d) wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej, obejmujących Nieruchomość w formie i o treści niezbędnych dla założenia księgi wieczystej, (e) innych dokumentów - w tym zaświadczeń, których okazanie lub złożenie czyniącemu notariuszowi będzie wymagane przez właściwe przepisy prawa do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Na żądanie Wnioskodawcy 2, Wnioskodawca 1 zobowiązał się udzielić Wnioskodawcy 2 pełnomocnictwa do uzyskania powyższych dokumentów. Dodatkowo, Wnioskodawca 1 zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Nabywca dokonał audytu prawnego i technicznego nieruchomości w związku z udzielonym pełnomocnictwem.

Działka opisana we wniosku nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do dnia sprzedaży w żadnym celu, w tym do działalności gospodarczej.

Udziały należące do Wnioskodawcy 1 nie były wykorzystywane przez innych współwłaścicieli działki w ich działalności. Działka nigdy nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w żadnym celu, w tym do działalności gospodarczej.

Pytania

1.Czy sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. (przedstawione w uzupełnieniu wniosku) Jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie stwierdzałaby podleganie transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT, czy dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy 2 będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Państwa zdaniem, czynność sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, gdyż powyższa sprzedaż nie jest wykonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Artykuł 2 pkt 22 ustawy stanowi, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt, a także budynki i budowle, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter oraz wykonywanie dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Co do zasady, przyjmuje się, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba fizyczna dokonująca jednorazowych transakcji, która nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej, lecz jedynie wyzbywa się majątku osobistego (takie stanowisko zajął np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 21 czerwca 2017 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.122.2017.1.JKU).

Jak wskazał organ w powyżej interpretacji: „przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich".

Analogiczne stanowisko zajął m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 listopada 2017 r., sygn. I FSK 172/16):

„Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności".

Zatem dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Dodatkowo należy wskazać, że taka działalność powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca 1 nie wykazywał się działalnością, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wnioskodawca 1 nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, podział działki). Co prawda, Wnioskodawca 1 podpisał umowę z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości, jednak biorąc pod uwagę, że przedmiotowa Nieruchomość została nabyta w ramach spadku oraz nabycia darowizny, a następnie nie była wykorzystywana do celów prowadzonej działalności nie można uznać, że ta transakcja będzie miała charakter zorganizowany. Wykorzystanie pośrednika w handlu nieruchomości miało na celu jedynie skuteczne dokonanie sprzedaży działki, która ze względu na brak jej użytkowania generowała po stronie Wnioskodawcy 1 jedynie koszty (np. podatek od nieruchomości). Jednocześnie ze względu na atrakcyjne położenie działki, Wnioskodawcy 1 zależało na uzyskaniu ekonomicznie opłacalnej ceny.

W tym miejscu podkreślić raz jeszcze należy, że zgodnie z ogólnie przyjętym podejściem organów podatkowych i sądów administracyjnych, sprzedawca może podejmować pojedyncze działania zmierzające do sprzedaży elementów majątku prywatnego, co wynika z realiów gospodarczych. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg okoliczności sugerujących taką działalność, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca 1 posiadaną Nieruchomość uzyskał w ramach dziedziczenia oraz darowizny, nie prowadził żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek. Nie były podejmowane żadne czynności mające na celu przygotowanie przedmiotowych gruntów do sprzedaży, nie były uzyskiwane decyzje administracyjnych, nie dokonywano podziału geodezyjnego.

Wnioskodawca 1 nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów usług i nigdy nie wykorzystywał przedmiotowej Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie była ona przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ani też nie była udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

W konsekwencji Wnioskodawca 1 nie działa jako handlowiec, a podejmowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Wnioskodawca 1 posiada co prawda inne Nieruchomości, ale ewentualna ich dostawa wynikać będzie z przyczyn innych niż chęć prowadzenia działalności w zakresie ich obrotu.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że w ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca 1 zobowiązał się do określonych działań, m.in. do udzielenia i przekazania Wnioskodawcy 2 jednocześnie z podpisaniem umowy przedwstępnej:

·oświadczenia Wnioskodawcy 1 o udzieleniu zgody na uzyskanie zaświadczeń o braku zaległości Wnioskodawcy 1 w zakresie podatków i innych zobowiązań publicznoprawnych oraz

·pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Powyższe działania nie stanowią czynności które mają charakter handlowy, lecz służą zawarciu umowy sprzedaży. Wszelkie czynności, takie jak uzyskiwanie zaświadczeń i innych dokumentów wykonywane są przez Wnioskodawcę 2 we własnym imieniu, przez co to Wnioskodawca 2 jest ich rzeczywistym beneficjentem. Co prawda na żądanie Wnioskodawcy 2, Wnioskodawca 1 zobowiązał się udzielić Wnioskodawcy 2 pełnomocnictwa do uzyskania powyższych dokumentów, jednak Wnioskodawca 2 może również uzyskać je samodzielnie.

Zatem dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości Wnioskodawca 1 będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co też nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę 1 cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a dostawę tych działek czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ad. 2 (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy 2 będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Na gruncie ustawy o VAT czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem z powyższego zwolnienia nie korzystają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi, itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT. W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć należy, że pojęcie "tereny przeznaczone pod zabudowę" obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana, w ewidencji gruntów oznaczona jest jako Ps - pastwiska trwałe.

Nieruchomość objęta jest postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr ... Rady Gminy ... z dnia 25 maja 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu obszaru  ... - część I, w gminie ..., zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę jedno i wielorodzinną (symbol M).

W konsekwencji, zważywszy na fakt, że przedmiotowa Nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę, należy uznać, że stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W świetle powyższych okoliczności, o ile zostanie uznane, że działalność Wnioskodawcy 1 w związku z dostawą przedmiotowej nieruchomości spełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej wskazane w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym, że Wnioskodawca działał w charakterze podatnika - należy uwzględnić, że działka stanowić będzie w momencie sprzedaży teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca 1 dokonując dostawy swojego udziału w działce nr 1 nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Wnioskodawcę 2 wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl tego przepisu - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z ww. przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.: 

-odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz

-gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy, przy czym wskazać należy, że żadna z wskazanych w tym przepisie przesłanek nie znajdzie zastosowania w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym.

W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca 2 jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, którego głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabywana Nieruchomość zostanie przez Wnioskodawcę 2 wykorzystana do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

W konsekwencji jeżeli zostałoby uznane, że Wnioskodawca 1 działał w charakterze podatnika, wówczas transakcja odbyłaby się między podatnikami VAT i nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zatem o ile Wnioskodawca 2 nabytą Nieruchomość wykorzystałby na cele działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, to Wnioskodawcy 2 przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynności odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza

o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, w celu dokonania sprzedaży gruntu Wnioskodawca 1 podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy 1 za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty

i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście ww. rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów Wnioskodawca 1 podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy 1 za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.) z dnia 23 kwietnia 1964 r., zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Art. 95 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zgodnie z art. 96 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 98 Kodeksu cywilnego:

Art. 99 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Stosownie do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 1 jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej w 8/24 części, złożonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, a prawo własności nabył na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, aktu poświadczenia dziedziczenia oraz umowy darowizny. Przedmiotowe nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 dokonane zostało w ramach dziedziczenia oraz darowizny, co było czynnością pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca 1 nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego przy tej czynności (podatek ten nie wystąpił). Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1 do celów gospodarczych. Nieruchomość jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. Nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym właścicieli, w tym Wnioskodawcy 1 i nie jest na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego lub też bez takiego tytułu użytkowana przez jakiekolwiek osoby trzecie, jak również osobom trzecim nie przysługują roszczenia o jej wydanie lub udostępnienie jej posiadania.

Przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana, w ewidencji gruntów oznaczona jest jako Ps - pastwiska trwałe. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość objęta jest postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę jedno i wielorodzinną (symbol M). Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną oraz nie stanowi gospodarstwa rolnego ani jego części oraz nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.

Wnioskodawca 1 nie prowadzi działalności gospodarczej (nie jest przedsiębiorcą), w związku z czym przedmiotowa Nieruchomość pozostawała majątkiem prywatnym Wnioskodawcy 1. Wnioskodawca 1 nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Poza podpisaniem umowy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami, Wnioskodawca 1 nie podejmował innych czynności zmierzających do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, w szczególności nie uzyskiwał decyzji administracyjnych, nie dokonywał podziału geodezyjnego i nie reklamował przedmiotowej Nieruchomości. Wnioskodawca 1 planuje dokonać sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej Nieruchomości na rzecz  … Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Wnioskodawca 2”), w tym celu Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą na Kupującym i Sprzedającym są następujące:

Wnioskodawca 1 zobowiązał się do:

• zapewnienia, aby stan prawny i faktyczny Nieruchomości nie uległ zmianie niekorzystnej dla nabywcy Nieruchomości przez cały czas obowiązywania tej umowy do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz do niezwłocznego informowania Kupującego o jakichkolwiek takich zmianach oraz zaistniałych okolicznościach, które mogą do takich zmian prowadzić; a także niezwłocznego dostarczania Wnioskodawcy 2 w takich przypadkach dostępnych Wnioskodawcy 1 kopii dokumentów dotyczących takich zmian lub okoliczności;
• niezbywania i nieobciążania Nieruchomości, jakiejkolwiek jej części lub udziału w niej, ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani też innymi prawami ustanowionymi na rzecz osób trzecich, a także niewydzierżawiania, nieoddawania w najem oraz nieoddawania do korzystania osobom trzecim w żaden inny sposób, ani też pod żadnym innym tytułem lub też bez takiego tytułu, Nieruchomości, jakiejkolwiek jej części ani udziału w niej, a także niezawierania umów zobowiązujących Wnioskodawcę 1 do dokonania takich czynności prawnych (w tym w szczególności umów przedwstępnych lub warunkowych) oraz powstrzymywania się od wszelkich innych działań lub czynności, wskutek których stan prawny lub faktyczny Nieruchomości uległby zmianie niekorzystnej dla nabywcy Nieruchomości;
• podejmowania wszelkich działań koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz udzielania Wnioskodawcy 2 pomocy, w tym przekazywania posiadanych przez sprzedających informacji i dokumentów w celu umożliwienia Wnioskodawcy 2 przeprowadzenia badania stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości, a także ścisłej współpracy z Wnioskodawcą 2 w celu przygotowania wniosku o wydanie interpretacji podatkowej;
• niedokonywania niczego, co uniemożliwiłoby, utrudniłoby lub opóźniłoby przygotowania Wnioskodawcy 2 do realizacji Inwestycji, w tym zawarcie umowy przyrzeczonej;
• umożliwienia osobom upoważnionym przez Wnioskodawcę 2 swobodnego dostępu do Nieruchomości w celu dokonywania na jej terenie badań, testów i analiz gruntu Nieruchomości;
• dostarczenia, o ile będzie to konieczne, najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej dokumentów wydanych przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn;
• udzielenia i przekazania Wnioskodawcy 2 jednocześnie z podpisaniem umowy przedwstępnej: (i) oświadczenia sprzedających o udzieleniu zgody na uzyskanie zaświadczeń o braku zaległości sprzedających w zakresie podatków i innych zobowiązań publicznoprawnych oraz (ii) pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Wnioskodawca 2 zobowiązał się do:

• podejmowania wszelkich działań koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym w szczególności do przeprowadzenia badania due diligence w terminie 45 dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, a ponadto niedokonywania niczego, co uniemożliwiłoby, utrudniłoby lub opóźniłoby zawarcie umowy przyrzeczonej;
• Wnioskodawca 2 zobowiązał się także do uzyskania na własny koszt i przedstawienia przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży: (a) zaświadczenia o objęciu Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, (b) zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, (c) zaświadczenia w sprawie położenia Nieruchomości w obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, (d) wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej, obejmujących Nieruchomość w formie i o treści niezbędnych dla założenia księgi wieczystej, (e) innych dokumentów - w tym zaświadczeń, których okazanie lub złożenie czyniącemu notariuszowi będzie wymagane przez właściwe przepisy prawa do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Na żądanie Wnioskodawcy 2, Wnioskodawca 1 zobowiązuje się udzielić Wnioskodawcy 2 pełnomocnictwa do uzyskania powyższych dokumentów.

Wnioskodawca 1 nie udzielił nabywcy pełnomocnictw do występowania w jego imieniu w zakresie decyzji i pozwoleń. Dodatkowo, Wnioskodawca 1 zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Udziały należące do Wnioskodawcy 1 nie były wykorzystywane przez innych współwłaścicieli działki w ich działalności. Działka nigdy nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w żadnym celu, w tym do działalności gospodarczej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy 1 dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy 1 należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca 1 działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy 1 w przedmiocie zbycia udziału w ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w ww. działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca 1 nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę 1 należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotowy udział w ww. działce Wnioskodawca 1 będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Co prawda Sprzedający zawarł z Kupującym umowę przedwstępną, a także udzielił pełnomocnictwa Kupującemu, natomiast z zakresu pełnomocnictwa przedstawionego w opisie sprawy nie wynika, aby pełnomocnik wykonywał aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.

A zatem, dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowej działce, Wnioskodawca 1 będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę 1 cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w ww. działce, a ww. dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, przy sprzedaży udziału w działce nr 1 Wnioskodawca 1 nie będzie działał jako podatnik, a w konsekwencji sprzedaż udziału w ww. działce nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że w związku uznaniem stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe, nie udziela się odpowiedzi w zakresie pytania oznaczonego nr 2, gdyż Zainteresowani oczekiwali odpowiedzi na nie w przypadku uznania ich stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani ... (Zainteresowana będącą stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).