4. Czy jest/była Pani rolnikiem ryczałtowym, o który m mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931)?

a)Działka nr 1

Wnioskodawcy nie prowadzą rolniczej działalności, żaden z nich nie jest ani nie był rolnikiem ryczałtowym.

b)Działka nr 2

Wnioskodawcy nie prowadzą rolniczej działalności, żaden z nich nie jest ani nie był rolnikiem ryczałtowym.

c)Działka nr 4

Wnioskodawcy nie prowadzą rolniczej działalności, żaden z nich nie jest ani nie był rolnikiem ryczałtowym.

5. Czy wykorzystywała Pani działki nr 1, 2, 4 w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

a)Działka nr 1

Żaden z Wnioskodawców nie wykorzystywał działki nr 1 w działalności rolniczej.

b)Działka nr 2

Żaden z Wnioskodawców nie wykorzystywał działki nr 2 w działalności rolniczej.

c)Działka nr 4

Żaden z Wnioskodawców nie wykorzystywał działek nr 4 w działalności rolniczej.

6. Czy z ww. działek dokonywane były/są zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy? Jeżeli tak, to czy dostawa była/jest opodatkowana czy zwolniona?

a)Działka 1

Na ww. działce nie były ani nie są dokonywane żadne zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

b)Działka 2

Na ww. działce nie były ani nie są dokonywane żadne zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

c)Działka 4

Na ww. działce nie były ani nie są dokonywane żadne zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

7. Należy wskazać jakie czynności Pani i Zainteresowany niebędący stroną postępowania podejmowaliście lub do dnia sprzedaży podejmiecie w odniesieniu do przedmiotowych działek nr 1, 2, 4 w związku z ich planowaną sprzedażą?

a)Działka nr 1

Nie były podejmowane żadne czynności w stosunku do działki nr 1 w związku z planowaną sprzedażą.

b)Działka nr 2

Nie były podejmowane żadne czynności w stosunku do działki nr 2 w związku z planowaną sprzedażą.

c)Działka nr 4

Nie były podejmowane żadne czynności w stosunku do działki nr 4 w związku z planowaną sprzedażą.

8. Czy znajdujące się na działce nr 1 budynek mieszkalny i garaż będą także przedmiotem sprzedaży?

Tak, budynek i garaż będą przedmiotem sprzedaży jako trwale związane z gruntem.

9. Czy Pani i Zainteresowany niebędący stroną postępowania wykorzystywaliście budynek mieszkalny i garaż położone na działce nr 1? Jeżeli tak to w jaki sposób, do jakich celów?

Budynek mieszkalny wykorzystuje wnioskodawczyni A… wraz z rodziną na cele mieszkalne, a garaż na przechowywanie przedmiotów osobistych typu: kosiarki, rowery, meble ogrodowe itp.

10. Jaki jest cel wydzielenia odrębnej działki ewidencyjnej z działki nr 1?

Odrębna działka ewidencyjna zostanie wydzielona z działki 1 z inicjatywy Wnioskodawcy A… z przeznaczeniem jako przyszłe miejsce parkingowe dla celów prywatnych.

11. Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce i nie posiada siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce?

Zainteresowany J… nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce i nie posiada siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce.

12. Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania, jest podatnikiem zarejestrowanym, zgodnie z art. 92 ust. 4 ustawy?

Zainteresowany J… nie jest podatnikiem zarejestrowanym zgodnie z art. 92 ust. 4 ustawy.

13. Czy Nabywca (Kupujący) jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług i posiada siedzibę działalności gospodarczej na lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Polski?

Tak, nabywca jest podatnikiem o którym mowa w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług i posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium Polski.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie przyszłym, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT ?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT"), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 2 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 2 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o VAT również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących cześć majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne (prywatne), czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, ogrodzenie wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy są właścicielami po ½ udziału w nieruchomości. Składającej się z działek nr 4, 2 oraz 1. Nabycie poszczególnych działek wchodzących w skład ww. nieruchomości nastąpiło na podstawie czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ww. nieruchomość, nie była wykorzystywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nie stanowiła składnika majątku ( środka trwałego) w takiej działalności. W przeszłości, część wyżej ww. nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, poza okazjonalną dzierżawą części gruntu na rzecz i z inicjatywy podmiotu, który prowadził inwestycję deweloperską na sąsiednich nieruchomościach na okres budowy. Nie była na niej wykonywana również innego rodzaju działalność gospodarcza, a zatem od chwili nabycia udziały w Nieruchomości stanowią składniki majątku prywatnego Wnioskodawców.

Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika taka aktywność Wnioskodawców, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy nie dokonywali i nie dokonują zakupu i sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani nie wykonują usług w zakresie budowy domów mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie udzielali pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w ich imieniu w związku ze sprzedażą działek.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że otrzymana propozycja zakupu od Kupującego skłoniła Wnioskodawców do podjęcia decyzji o sprzedaży Nieruchomości. Będzie to zatem zdarzenie jednorazowe i okazjonalne, spowodowane względami osobistymi. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podjętej w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawców w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na obrocie nieruchomościami. Aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem w swojej ocenie dokonując sprzedaży ww. działek, Wnioskodawcy będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawców cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich sprzedaż wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 2 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2002/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2002 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2002 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2002/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1924 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 2 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2002/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2002/112/WE Rady wskazano, że: 

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2002/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2002/112/WE Rady:

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy:

W myśl art. 17 ust. 2 ustawy:

Powołany art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy wskazuje na sytuację, w której podatnikiem staje się nabywca towarów, które podlegają opodatkowaniu na terytorium Polski. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy, wprowadza mechanizm tzw. odwrotnego obciążenia, który polega na opodatkowaniu dostawy towarów przez nabywcę towarów. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy ma zastosowanie gdy miejscem dostawy, a tym samym opodatkowania, ustalonym na podstawie przepisów ustawy jest terytorium Polski. Przy tym warunkiem zastosowania odwrotnego obciążenia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy względem dostawy towarów jest spełnienie warunków dotyczących dokonującego dostawy towarów oraz nabywcy towarów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Stosownie do art. 92 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl § 1 pkt 1 lit. k) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 14 listopada 2014 r. w  sprawie określenia podatników niemających obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 1224 z późn. zm.):

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Pani jako Zainteresowana będąca stroną postępowania oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania, w celu dokonania sprzedaży ww. udziałów podjęliście aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż będzie następowała w ramach ich zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości będzie sprzedażą majątku osobistego, czy będzie stanowiła sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2002/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2002/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc się natomiast do odpłatnej dzierżawy działek, należy wskazać, że  zgodnie z art. 293 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-392 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawcy są właścicielami niezabudowanej nieruchomościami gruntowej położonej w … przy ulicy … w udziałach wynoszących po ½, w skład której wchodzą działki gruntowe o numerach ewidencyjnych 1, 4 oraz 2. Wnioskodawcy zamierzają dokonać zbycia nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 1, 2 oraz 4. Kupującym będzie spółka prawa handlowego, która zamierza zrealizować na Nieruchomości po jej nabyciu inwestycję obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Wnioskodawcy i Kupujący zamierzają podpisać umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, która w szczególności będzie zawierała następujące postanowienia, uzgodnione pomiędzy stronami:

Kupujący w celu realizacji Inwestycji własnym staraniem i na własny koszt podejmie działania mające na celu wydanie przez gestorów mediów warunków przyłączenia do sieci dla Nieruchomości.

Kupujący własnym staraniem i na własny koszt podejmie działania mające na celu wydanie przez właściwy organ administracji publicznej ostatecznej i prawomocnej decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej umożliwiającej realizację Inwestycji.

Kupujący własnym staraniem i na własny koszt podejmie działania mające na celu wydanie przez właściwy organ administracji publicznej ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji obejmującego obszar Nieruchomości. 

Wnioskodawcy w celu uzyskania przez Kupującego wszelkich zgód i pozwoleń wymaganych dla zrealizowania Inwestycji oraz inwestycji drogowej na terenie Nieruchomości, udzielą Kupującemu wszelkich zgód niezbędnych w celu uzyskania przez Kupującego zgód, pozwoleń oraz decyzji administracyjnych wymaganych dla realizacji Inwestycji i inwestycji drogowej.

Wnioskodawcy wyrażą zgodę dla Kupującego na złożenie przez Kupującego wniosków o ustalenie i wydanie warunków przyłączenia do sieci mediów, a to w związku z planowaną Inwestycją na Nieruchomości.

Wnioskodawcy wyrażą zgodę dla Kupującego na złożenie przez niego we właściwym organie administracji wniosków o uzyskanie wszelkich pozwoleń i decyzji na wycinkę drzew znajdujących się na Nieruchomości.

Żaden z Wnioskodawców nie jest podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedający nie udzielali pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w ich imieniu w związku ze sprzedażą działek. Nie podejmowali tez żadnych działań mających na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości. Zamiar sprzedaży Nieruchomości został podjęty przez Kupujących na skutek propozycji nabycia Nieruchomości złożonej Wnioskodawcom przez Kupującego, który z własnej inicjatywy nawiązał kontakt z Wnioskodawcami i zaproponował im dokonanie sprzedaży Nieruchomości. Działka 1 będzie wykorzystywana wyłącznie na potrzeby osobiste Wnioskodawców. Działka 2 będzie wykorzystywana wyłącznie na potrzeby osobiste Wnioskodawców. Działka 4 będzie wykorzystywana wyłącznie na potrzeby osobiste Wnioskodawców. Dzierżawa dotyczyła części ówczesnej działki 3 o pow. 235 m², z której później wskutek podziału wydzielono działkę o nr 1, w okresie od 14 lipca 2012 r. do 31 grudnia 2017 r. Umowa dzierżawy miała charakter odpłatny. Stroną umowy dzierżawy była Wnioskodawca A…. Działka nr 2 nie była przedmiotem umowy dzierżawy. Działka nr 4. Dzierżawa dotyczyła części działki 4 o pow. 30 m²  w okresie od 1 maja do 1 czerwca 2021 roku. Umowa dzierżawy miała charakter odpłatny. Stroną umowy dzierżawy była Wnioskodawca A....

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych starań aby zwiększyć wartość działki 1, działka nr 2, działka nr 4.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca udziałów w działkach nr 1,  4 oraz 2  będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania ww. udziałów w działkach.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Po udzieleniu wszystkich zgód i pozwoleń czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Z kolei kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe działki stanowiące nadal Państwa własność. Działania te dokonywane za pełną zgodą Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Zatem, Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania w taki sposób zorganizowaliście sprzedaż udziałów w ww. działkach, że niejako Wasze działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, a sprzedaż udziałów w udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4, będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Opisane działania Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wskazują na aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Udzielenie kupującemu zgód i zezwoleń do dokonania wskazanych wyżej czynności wskazuje na podjęcie przez Panią, jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania świadomych działań mających na celu sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4.

Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4, nastąpi w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej. Podejmowane przez Panią, jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.  

Ponadto, wydzierżawianie przez Panią części działki nr 4 spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych działki nr 4, spowodowało, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem, Pani jako Zainteresowana będąca stroną postępowania dokonując sprzedaży  udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W odniesieniu natomiast do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania go za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym dostawa przez Panią oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że skoro Zainteresowany niebędący stroną postępowania dokonujące dostawy udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 na terytorium kraju jest podatnikiem nieposiadającym siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju oraz nie jest zarejestrowany zgodnie z art. 92 ust. 4 ustawy, natomiast kupujący jako nabywca jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju, to w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania znajdzie zastosowanie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy. W konsekwencji, podatnikiem (tj. osobą zobowiązaną do rozliczenia podatku należnego) z tytułu transakcji dostawy udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 będzie nabywca, tj. kupujący.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A… (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).