Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.628.2022.3.DK
Temat interpretacji
Skutki podatkowe związane ze sprzedażą udziału w działce X.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
22 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą udziału w działce X.
Uzupełnili go Państwo – na wezwanie – pismem z 4 listopada 2022 r. (wpływ 10 listopada 2022 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
(dalej „Wnioskodawca”)
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
(dalej „Sprzedający”)
Opis zdarzenia przyszłego
J. W. (dalej jako „Sprzedający”) jest współwłaścicielem, w udziale wynoszącym 1/3, nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym X, o powierzchni 0,8000 ha (osiem tysięcy metrów kwadratowych), położonej w W.
W dalszej części niniejszego wniosku, działka o numerze X, we własności której Sprzedający posiada udział w wysokości 1/3, zwana jest Nieruchomością.
Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta.
Sprzedający nabył własność udziału (1/3) we współwłasności Nieruchomości na podstawie aktu notarialnego - umowa darowizny.
Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) zatwierdzonym uchwałą nr XX Rady Miasta (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa), z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zieleń urządzoną z usługami sportu i usługi.
Sprzedający (posiadający udział we współwłasności Nieruchomości w wysokości 1/3) nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT i nie stanowiła składnika wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.
Od momentu nabycia 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości, Wnioskodawca nie podejmował (samodzielnie lub przez pełnomocników) jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, przykładowo:
- nie występował o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,
- nie zlecał przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,
- nie występował o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,
- nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie,
- nie składał uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Od momentu nabycia 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił nakładów finansowych mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej). Nieruchomość, od momentu nabycia przez Sprzedającego 1/3 udziału we współwłasności nie była przedmiotem podziałów lub scaleń. Sprzedający nie podejmował działań w celu sprzedaży nieruchomości (nie zawierał umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie umieszczał na Nieruchomości banerów, nie zamieszczał ogłoszenia w Internecie, nie przygotował oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego nieruchomości). J. nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.
W dniu (...) lipca 2021 r. Sprzedający (wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości) złożył do Zarządu Miasta wniosek o ustalenie wysokości opłaty planistycznej dotyczącej Nieruchomości, na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 37 ust. 7 wspominanej ustawy, właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.
Zgodnie natomiast z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
W związku ze złożeniem tego wniosku, Zarząd Miasta w drodze decyzji umorzył postępowanie o ustalenie w drodze decyzji tej opłaty. Zgodnie z uzasadnieniem tej decyzji wynika, że wartość Nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest mniejsza niż przed wejściem w życie tego planu.
W dniu (...) sierpnia 2022 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, w formie aktu notarialnego (dalej jako „Umowa Przedwstępna”), gdzie Sprzedający oraz spółka - czynny podatnik VAT (dalej jako: „Kupujący”) zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu posiadany udział w Nieruchomości za ustaloną cenę (dalej jako „Cena Sprzedaży”).
Sprzedający oraz Kupujący w Umowie Przedwstępnej postanowili, że w przypadku otrzymania do dnia zawarcia umowy sprzedaży przez Sprzedającego i Kupującego ostatecznej w toku postępowania administracyjnego indywidualnej interpretacji podatkowej, z której wynikać będzie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług w związku z zawarciem umowy sprzedaży, Cena Sprzedaży zostanie powiększona o ten podatek. W takim przypadku, Sprzedający zobowiązany jest do zgłoszenia się we właściwym Urzędzie Skarbowym dla celów podatku od towarów i usług w terminie 14 (czternastu) dni liczonych od dnia otrzymania indywidualnej interpretacji podatkowej i sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości opodatkowana podatkiem od towarów i usług zostanie potwierdzona przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą dostarczoną do siedziby Kupującego w terminie siedmiu dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży.
Uzyskanie tej interpretacji prawa podatkowego jest jednym z warunków zawarcia umowy przenoszącej własność udziału Sprzedającego we współwłasności Nieruchomości.
Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej do złożenia wspólnego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego potwierdzającej, że sprzedaż przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Ponadto, w Umowie Przedwstępnej ustalono, że Kupujący złoży u czyniącego notariusza na przechowanie zgodnie z art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie, Cenę Sprzedaży (powiększoną o podatek od towarów i usług, w przypadku gdy z wspominanej wcześniej interpretacji prawa podatkowego wynikać będzie, że sprzedaż przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana tym podatkiem), wpłaconą na wydzielony rachunek wpływów kancelarii notarialnej najpóźniej wraz z zawarciem umowy przenoszącej własność postanawiając, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającemu najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości Umowy, na rachunek bankowy Sprzedającego.
W Umowie Przedwstępnej, Kupujący oświadczył, że Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym Y inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze i jednopoziomowymi garażami podziemnymi („Planowana Inwestycja”).
Sprzedający zobowiązał się w Umowie Przedwstępnej, że w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej i opłaty adiacenckiej oraz zobowiązał się każdorazowo informować o wszczęciu i przebiegu toczących się w tym zakresie postępowań. Ponadto, Sprzedający oraz Kupujący postanowili w Umowie Przedwstępnej, że zobowiązują się w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości zawrzeć umowę, mocą której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego lub podmiotu wskazanego przez Kupującego wynikającą z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wierzytelność w stosunku do Miasta (...) o odszkodowanie równego obniżeniu wartości Nieruchomości w związku wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...), zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa) w zamian za ustaloną cenę.
Doprecyzowanie zdarzenia przyszłego
Udział w działce X mający być przedmiotem dostawy nie był wykorzystywany przez Sprzedającego od momentu nabycia do momentu sprzedaży zarówno do czynności zwolnionych od podatku VAT jak i do czynności opodatkowanych VAT. Udział w działce X mający być przedmiotem dostawy nie był w ogóle wykorzystywany przez Sprzedającego w celu prowadzenia działalności gospodarczej i nie stanowił składnika działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.
Przez cały okres posiadania Sprzedający nie wykorzystywał swojego udziału w działce X w żadnym celu, ziemia leżała odłogiem, ponieważ nie było potrzeby jej wykorzystywania.
Na pytanie organu: „Czy udział w działce X był kiedykolwiek wykorzystywany przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.)?” Udzielili Państwo odpowiedzi: „Nie”.
Na pytanie organu: „Czy z ww. gruntu Sprzedający dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych podchodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy?” Udzielili Państwo odpowiedzi: „Nie”.
Na pytanie organu: Czy Sprzedający jest/był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy? Udzielili Państwo odpowiedzi: „Nie”.
Na pytanie organu: Czy będą Państwo wykorzystywali zakupiony udział w działce nr X do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT? Udzielili Państwo odpowiedzi: „Tak”.
Na pytanie organu: Czy umowa przedwstępna zawierała (oprócz wskazanych we wniosku) warunki jakie muszą być bezwzględnie spełnione, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży? Jeżeli tak to proszę wskazać jakie to warunki?
Udzieli Państwo odpowiedzi: „Sprzedający oraz Kupujący postanowili w przedwstępnej umowie sprzedaży, że ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się ostatniego z następujących warunków:
a) zapewnieniu nabycia przez Kupującego pozostałej Nieruchomości przeznaczonej pod planowaną Inwestycję (pozostała Nieruchomość przeznaczona pod planowaną Inwestycję to działka oznaczona nr Y), przy czym przez zapewnienie nabycia Sprzedający i Kupujący rozumieją co najmniej podpisanie umowy przedwstępnej lub warunkowej sprzedaży pozostałej Nieruchomości przeznaczonej pod planowaną Inwestycję, pozostającej w mocy na dzień zwarcia ostatecznej umowy sprzedaży;
b) zapewnieniu nabycia przez Kupującego pozostałych udziałów we współwłasności Nieruchomości (pozostałe udziały we współwłasności Nieruchomości to udziały jakie w działce nr X posiadają M. oraz S.), przy czym przez zapewnienie nabycia Sprzedający i Kupujący rozumieją co najmniej podpisanie, pozostającej w mocy na dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, umowy przedwstępnej lub warunkowej sprzedaży udziałów wynoszących łącznie 1/3 części we współwłasności Nieruchomości (czyli działki nr X) z M. i S.;
c) uzyskaniu interpretacji podatkowej przez Kupującego i Sprzedającego, potwierdzającej, że sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających (czyli przez J.) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
oraz pod warunkiem, iż w okresie do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:
a) Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek o wnioskach;
b) wszystkie oświadczenia Sprzedających zawarte w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży są prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym oraz pozostaną prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, z zastrzeżeniem zmian wynikających z zawarcia lub należytego wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży;
c) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających (czyli tytułu prawnego Pana J.) do Nieruchomości;
d) nie zostanie zmieniony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego Nieruchomość, w sposób który uniemożliwi realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości i Pozostałej Nieruchomości Przeznaczonej pod Planowaną Inwestycję (Planowaną Inwestycją jest budowa osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami na parterze i jednopoziomowymi garażami podziemnymi).
Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta przez Kupującego oraz przez Panią H. oraz Pana J. jako Sprzedających, przy czym Pani H. sprzedaje posiadany przez siebie udział w działce X a Pan J. sprzedaje posiadany przez siebie udział w działce X. W związku z tym, warunki zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży gdzie mowa jest o Sprzedających dotyczą zawsze zarówno Pani H. jak i Pana J. i każda z tych osób musi je spełnić. Ponieważ umowa ta dotyczy zakupu udziału Pani H. i Pana J. to w niniejszej odpowiedzi na wezwanie dotyczącej Pana J., w każdym odpowiednim miejscu wskazano, że dany warunek musi spełnić Pan J.
Na pytanie organu: „Czy w związku planowaną sprzedażą udziału w działce nr X Sprzedający udzielił Kupującemu (innej osobie trzeciej) pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w imieniu Sprzedającego w sprawach innych niż renta planistyczna i opłata adiacencka dotyczących przedmiotowej działki?” Udzieli Państwo odpowiedzi: „Nie”.
Na pytanie organu: „Jakie konkretnie czynności będą wykonywane przez pełnomocnika (Kupującego) na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa (np. czy będzie składał jakiekolwiek wnioski (jeżeli tak, to jakie), czy będzie wstępował o decyzje, pozwolenia lub inne pisma (jeżeli tak, to jakie)?”
Udzieli Państwo odpowiedzi: „Pełnomocnik (Kupujący) nie będzie podejmował żadnych czynności poza występowaniem w sprawie renty planistycznej i opłaty adiacenckiej, jeśli postępowania w tych sprawach zostaną wszczęte z urzędu.”
Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 listopada 2022 r.)
1.Czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku, a Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług (we wniosku pytanie nr 1)?
2.Czy jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdzącą, czy Sprzedający zobowiązany będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży posiadanego udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości (we wniosku pytanie nr 3)?
3.Czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie Cena Sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto (we wniosku pytanie nr 4)?
Państwa stanowisko w sprawie
Ad. 1. Skorygowane stanowisko w zakresie pytania numer 1 w związku z korektą pytania nr 1
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „Ustawa o VAT”), dostawa nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi jest zwolniona z opodatkowania.
Za tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ponieważ, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną oraz jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) września 2020 roku (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) poz. (...) z dnia (...) października 2020 roku), z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi, zieleń urządzoną z usługami sportu i usługi, Nieruchomość należy uznać za tereny budowlane, a tym samym jej sprzedaż - odpłatna dostawa (sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie wspomnianego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na podstawie powyższych przepisów, podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.
W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza. W tym pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.
W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C- 72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29.10.2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22.10.2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14.03.2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16.04.2014 r. I FSK 781/13) Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży udziału we Współwłasności Nieruchomości) do Kupującego działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania dostawy Nieruchomości podejmie aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa (sprzedaży udziału we Współwłasności Nieruchomości) Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.
W związku z tym należy zaznaczyć, że:
1)od momentu nabycia 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości, Sprzedający nie podejmował (samodzielnie lub przez pełnomocników) i nie podejmie do momentu sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności tej Nieruchomości jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, przykładowo:
- nie występował i nie wystąpi o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,
- nie zlecał i nie zleci przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,
- nie występował i nie wystąpi o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,
- nie występował i nie wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie
- nie składał uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2)od momentu nabycia 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do momentu sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności tej Nieruchomości nakładów finansowych mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej),
3)Sprzedający nie podejmował działań w celu sprzedaży Nieruchomości (nie zawierał i umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie umieszczał na Nieruchomości banerów, nie zamieszczał ogłoszenia w Internecie, nie przygotował oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego nieruchomości).
Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.
Nieruchomość nie była i nie będzie do momentu sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności tej Nieruchomości przez Sprzedającego wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.
Nieruchomość nie była i nie będzie do momentu sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności tej Nieruchomości składnikiem wykorzystywanym przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej.
Nieruchomość nie była i nie będzie do momentu sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności tej Nieruchomości przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.
Jedyne działanie odnośnie Nieruchomości jakie podjął Sprzedający polegało na złożeniu w dniu (...) lipca 2021 r. (wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości) do Zarządu Miasta wniosku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej dotyczącej Nieruchomości, na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku ze złożeniem tego wniosku, Zarząd Miasta w drodze decyzji umorzył postępowanie o ustalenie w drodze decyzji tej opłaty, co zgodnie z uzasadnieniem tej decyzji wynika, że wartość Nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest mniejsza niż przed wejściem w życie tego planu.
Działanie to nie jest ani zarezerwowane wyłącznie dla profesjonalnych uczestników rynku ani nie jest charakterystyczne wyłącznie dla nich. Wniosek taki może złożyć każdy właściciel nieruchomości w ramach rozporządzania swoim prywatnym majątkiem.
Zatem w przedmiotowej sprawie, Sprzedający nie zaangażuje środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Zarówno przez zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej a dostawą (sprzedażą prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości) Nieruchomości Sprzedający nie podjął i nie podejmie aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.
Dostawa Nieruchomości (sprzedaż prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości) przez Sprzedającego nie będzie zatem dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.
Odpowiadając na pytanie pierwsze, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy odpłatnej dostawie - sprzedaży prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.
Powyższego wniosku nie zmienia fakt, że:
a)Sprzedający zobowiązał się w Umowie Przedwstępnej, że w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości udzieli Kupującemu pełnomocnictwo do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej i opłaty adiacenckiej oraz zobowiązał się każdorazowo informować o wszczęciu i przebiegu toczących się w tym zakresie postępowań;
b)Sprzedający oraz Kupujący postanowili w Umowie Przedwstępnej, że zobowiązują się w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży przez Sprzedającego udziału we współwłasności nieruchomości zawrzeć umowę, mocą której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego lub podmiotu wskazanego przez Kupującego wynikającą z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wierzytelność w stosunku do Miasta o odszkodowanie równego obniżeniu wartości Nieruchomości w związku wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa) w zamian za ustaloną cenę.
Powyższe zobowiązania zostaną bowiem wykonane już po sprzedaży przez Sprzedającego Kupującemu udziału we współwłasności Nieruchomości. Będą to zatem zdarzenia, które nastąpią już po dokonaniu czynności objętej niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.
Ad. 2. Własne stanowisko w zakresie trzeciego pytania
Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdzącą, Sprzedający zobowiązany będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży posiadanego udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości.
Jeśli odpłatna dostawa Nieruchomości (sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości) przez Sprzedającego będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy i dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, to Sprzedający, zgodnie z art. 96 ust. 1 zobowiązany będzie przed dniem dokonanie tej dostawy złożyć naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne.
W związku z tym, że cena Sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości, za którą Sprzedający zbędzie na rzecz Kupującego Nieruchomość przekroczy kwotę 200 000 zł. (netto, bez podatku od towarów i usług), nie znajdzie zastosowania możliwość wyłączenia z obowiązku złożenia zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedającego, o którym mowa jest w art. 96 ust. 3 ustawy o VAT.
Sprzedający zobowiązany będzie, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w związku z dokonaniem tej dostawy, do wystawienia faktury VAT, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie Cena Sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.
Ad. 3. Skorygowane stanowisko w zakresie pytania nr 4
Kupujący nie będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie Cena Sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.
W przypadku nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości, faktura VAT dotycząca zbycia posiadanego przez Sprzedającego udziału we współwłasności Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie Cena Sprzedaży, (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.
Udział we współwłasności Nieruchomości, który zostanie nabyty przez Kupującego od Sprzedającego zostanie przez Kupującego wykorzystany w ten sposób, że Kupujący zamierza na Nieruchomości zrealizować Planowaną Inwestycję.
Po zrealizowaniu tej inwestycji na Nieruchomości, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.
Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:
1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
2)transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3)wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
4)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.
5)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.
Przypadek wskazany w pkt 2 będzie mieć miejsce w przedmiotowej sprawie.
Sprzedający zbywając udział we współwłasności Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik VAT i sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).
Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:
własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
W myśl art. 198 ustawy Kodeksu Cywilnego:
ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest współwłaścicielem, w udziale 1/3, nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę nr X, którą nabył w 2016 roku na podstawie umowy darowizny.
Sprzedający nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT i nie stanowiła składnika wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.
Od momentu nabycia udziału w działce nr X Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości ww. nieruchomości i nie ponosił na ten cel żadnych nakładów takich jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej. Nieruchomość, od momentu nabycia przez Sprzedającego 1/3 udziału we współwłasności nie była przedmiotem podziałów lub scaleń. Sprzedający nie podejmował działań w celu sprzedaży nieruchomości (nie zawierał umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie umieszczał na Nieruchomości banerów, nie zamieszczał ogłoszenia w Internecie, nie przygotował oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego nieruchomości). Sprzedający nie dokonywał również w przeszłości sprzedaży nieruchomości.
(...) sierpnia 2022 roku Kupujący i Sprzedający zawarli umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości. Zgodnie jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków:
a)zapewnieniu nabycia przez Kupującego pozostałej Nieruchomości przeznaczonej pod planowaną Inwestycję (pozostała Nieruchomość przeznaczona pod planowaną Inwestycję to działka oznaczona nr (...)), przy czym przez zapewnienie nabycia Sprzedający i Kupujący rozumieją co najmniej podpisanie umowy przedwstępnej lub warunkowej sprzedaży pozostałej Nieruchomości przeznaczonej pod planowaną Inwestycję, pozostającej w mocy na dzień zwarcia ostatecznej umowy sprzedaży;
b)zapewnieniu nabycia przez Kupującego Pozostałych Udziałów we Współwłasności Nieruchomości (pozostałe udziały we współwłasności Nieruchomości to udziały jakie w działce nr X), przy czym przez zapewnienie nabycia Sprzedający i Kupujący rozumieją co najmniej podpisanie, pozostającej w mocy do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, umowy przedwstępnej lub warunkowej sprzedaży udziałów wynoszących łącznie 1/3 części we współwłasności Nieruchomości (czyli działki nr X);
c)uzyskaniu interpretacji podatkowej przez Kupującego i Sprzedającego, potwierdzającej, że sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług
oraz pod warunkiem, iż w okresie do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:
a)Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek o wnioskach;
b)wszystkie oświadczenia Sprzedających (czyli oświadczenia Pana J.) zawarte w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży są prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym oraz pozostaną prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, z zastrzeżeniem zmian wynikających z zawarcia lub należytego wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży;
c)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających (czyli tytułu prawnego Pana J.) do Nieruchomości; nie zostanie zmieniony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego Nieruchomość, w sposób który uniemożliwi realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości i Pozostałej Nieruchomości Przeznaczonej pod Planowaną Inwestycję (Planowaną Inwestycją jest budowa osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami na parterze i jednopoziomowymi garażami podziemnymi).
Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania w postępowaniach dotyczących ustalenia renty planistycznej i opłaty adiacenckiej oraz zobowiązał się każdorazowo informować o wszczęciu i przebiegu toczących się w tym zakresie postępowań.
Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedającego należy uznać za podatnika podatku VAT.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą pełnomocnictwa.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Analiza wszystkich przestawionych we wniosku okoliczności prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziału w działce X nie będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, a Sprzedający w odniesieniu do planowanej czynności nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.
Dokonując bowiem opisanych we wniosku czynności, nie podjął działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
U podstaw działania Sprzedającego leżą bowiem cele osobiste pozwalające na uznanie zbycia wskazanego udziału w działce nr X za rozporządzanie majątkiem prywatnym.
Powyższe potwierdza fakt, że Sprzedający nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabył własność udziału (1/3) we współwłasności Nieruchomości na podstawie aktu notarialnego w ramach umowy darowizny. Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT i nie stanowiła składnika wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. Od momentu nabycia 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił nakładów finansowych mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej), nie podejmował (samodzielnie lub przez pełnomocników) jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, nie podejmował działań w celu sprzedaży nieruchomości (nie zawierał umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie umieszczał na Nieruchomości banerów, nie zamieszczał ogłoszenia w Internecie, nie przygotował oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego nieruchomości).
Nieruchomość, od momentu nabycia przez Sprzedającego 1/3 udziału we współwłasności nie była przedmiotem podziałów lub scaleń, nie była również przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.
Sprzedający nie posiada innych nieruchomości, które zamierzałby sprzedać.
Jedyne działanie jakie podjął Sprzedający odnośnie Nieruchomości polegało na złożeniu wraz z współwłaścicielami w dniu (...) lipca 2021 r. do Zarządu Miasta wniosku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej dotyczący Nieruchomości. Jednakże postępowanie umorzono.
Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości po dokonaniu całościowej analizy wszystkich przedstawionych w opisie sprawy informacji należy stwierdzić, że brak jest takich działań które wskazywałyby, że sprzedaż przez Sprzedającego udziału w działce nr X ma nastąpić w ramach działalności handlowej. W niniejszych okolicznościach należy potwierdzić, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku prywatnego Sprzedającego, a jego sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Reasumując w niniejszej sprawie brak jest przesłanek stanowiących podstawę uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w konsekwencji czego dokonywana sprzedaż nie będzie stanowiła – wskazanej w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawy towaru, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym Państwo stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
W przedmiotowej sprawie powstały również wątpliwości dotyczące tego czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego faktury VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Jak już ustalono wyżej w niniejszej sprawie brak jest przesłanek stanowiących podstawę uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Tym samym planowana przez Sprzedającego sprzedaż udziału w działce X na rzecz Kupującego nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, w konsekwencji czego nie będzie stanowiła – wskazanej w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawy towaru, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że jeżeli Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą transakcję sprzedaży udziału 1/3 w działce nr X, to nie będzie miał prawa z tego tytułu do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku wystąpią przesłanki wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy tj. transakcja, jak ustalono powyżej, nie będzie podlegała opodatkowaniu.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 również jest prawidłowe.
Z uwagi na warunkowy charakter pytania nr 3, nie udziela się na nie odpowiedzi, gdyż oczekiwaliście jej Państwo wyłącznie w przypadku uznania, że Sprzedający z tytułu sprzedaży udziału w działce X będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).