Przedmiotem niniejszego wniosku jest transakcja sprzedaży nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy (dalej: „Transakcja”). Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa własności działki o numerze ewidencyjnym 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Działka”) wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. Działka zlokalizowana jest we W przy ul. (…).

Na przedmiotowej Działce jest obecnie realizowana inwestycja budowlana (dalej: „Inwestycja”) polegająca na budowie obiektu typu aparthotel, w którym znajdować się będą lokale hotelowe, lokale użytkowe oraz parking podziemny (dalej: „Budynek”).

Realizacja Inwestycji została zlecona generalnemu wykonawcy (dalej: „Generalny wykonawca”) na podstawie umowy o wykonanie projektu wykonawczego i robót budowlanych w systemie generalnego wykonawstwa z (…) października 2019 r. (dalej: „Umowa GW”). Z tytułu realizacji Umowy GW Generalny wykonawca wystawia na rzecz Sprzedającego faktury ze wskazaną stawką 23% VAT. Sprzedający odlicza VAT naliczony z tytułu usług nabywanych od Generalnego wykonawcy.

Aktualnie Inwestycja nie została jeszcze ukończona (budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym), jednak na moment Transakcji prace zostaną ukończone i zostanie wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku. Ukończenie budowy i Transakcja planowane są najpóźniej na 2 kwartał 2022 r. W opinii Zainteresowanych Budynek na moment dokonania Transakcji (czyli po jego ukończeniu) będzie spełniać definicję budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm., dalej: jako „Prawo budowlane”), ponieważ będzie trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadać fundamenty i dach, a jednocześnie zostanie wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Na moment Transakcji w budynku nie będzie wyodrębnionych lokali, które mogłyby stanowić samodzielny przedmiot własności (odrębna własności lokali).

Sprzedający przed Transakcją wykona prace związane z wykończeniem i wyposażeniem lokali znajdujących się w Budynku (m.in. wykończenie łazienek, instalacja drzwi wewnętrznych, klimatyzacji oraz malowanie lokali).

Dodatkowo, na moment Transakcji na Działce znajdować się będzie m.in. naniesienie w postaci fragmentu chodnika, będącego własnością Sprzedającego, który zdaniem Zainteresowanych spełniać będzie definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstał przy wykorzystaniu wyrobów budowlanych, a jednocześnie zdaniem Zainteresowanych, nie będzie spełniał definicji budynku ani obiektu małej architektury. Działka wraz z Budynkiem i zabudowaniami będzie dalej określana jako „Nieruchomość”, a Budynek wraz chodnikiem jako „Zabudowania”.

Dodatkowo na Działce znajdują się również sieci przesyłowe, które jednak nie stanowią własności Sprzedającego, a więc nie będą przedmiotem Transakcji.

Dla terenów obejmujących Działkę obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), w którym tereny te zostały określane jako 1.UC, których podstawowym przeznaczeniem są m. in. hotele (tereny na których dozwolona jest zabudowa). MPZP nie wskazuje natomiast, aby na Działce możliwa była budowa obiektów mieszkalnych (budownictwa mieszkaniowego).

W stosunku do Budynku zostało wydane pozwolenie na budowę, które również określa Budynek jako budynek hotelowy.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Na dzień Transakcji zarówno Sprzedający jak i Wnioskodawca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Sprzedający pełni funkcję spółki holdingowej w Grupie Kapitałowej C. (dalej: „Grupa”) specjalizującej się w obrocie nieruchomościami komercyjnymi na terenie całego kraju. Do tej pory sprzedała ich ponad 100 wielu znanym sieciom z branży paliwowej, spożywczej i przemysłowej. Jej drugim filarem działalności jest sektor energetyczny. W portfelu inwestycyjnym Grupy znajdują się trzy elektrownie wodne na (…).

Jako przedmiot przeważającej działalności Sprzedającego w KRS została wskazana działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych (70.10.Z PKD). W zakres przedmiotu działalności Sprzedającego wchodzą również m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Sprzedający działając w charakterze spółki holdingowej zawarł ze spółkami celowymi wchodzącymi w skład Grupy umowę o współpracę, na podstawie której Sprzedający świadczy na rzecz spółek celowych usługi polegające na:

‒wykonywaniu pracy przez osoby zatrudnione u Sprzedającego na rzecz spółek celowych,

‒serwisie biurowym,

‒przejęciu rękojmi i gwarancji inwestycji, które zostały zakończone, a których spółki celowe zostały zamknięte.

Wnioskodawca jest natomiast spółką celową, powołaną w celu świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. Wnioskodawca należy do Grupy B., której głównym obszarem działalności są inwestycje polegające na pozyskiwaniu, a także budowaniu i zarządzaniu centrami handlowo - usługowymi oraz innymi nieruchomościami usługowymi i obiektami biurowymi.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, polegającą na udostępnianiu lokali hotelowych gościom w ramach usługi zakwaterowania, sklasyfikowanej w grupie 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Uwzględniając fakt, że jest to budynek typu aparthotel, umowy będą zasadniczo krótkoterminowo (maksymalnie na okres 1 roku), z możliwością przedłużenia.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi i na moment Transakcji nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego (brak wyodrębnienia organizacyjnego). Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych, kalkulacji podatkowych ani sprawozdawczości. Dodatkowo Sprzedający nie prowadzi odrębnej analityki w stosunku do Inwestycji. Dla celów zarządczych Sprzedający posiada osobny rachunek bankowy dla wpłat klientów Inwestycji oraz Inwestycja posiada osobny budżet i finansowanie, jednak co istotne rachunek bankowy ani finansowanie nie zostaną przeniesione na rzecz Wnioskodawcy w ramach Transakcji.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Działka została pierwotnie nabyta przez D. (dalej: „Spółka celowa”) będącą podmiotem powiązanym ze Sprzedającym (…) marca 2018 r. W momencie nabycia, Działka była terenem niezabudowanym.

Spółka celowa uzyskała pozwolenie na budowę Budynku, a następnie rozpoczęła budowę. Dalej, Spółka celowa zbyła Działkę wraz z trwającą Inwestycją (budynek w trakcie realizacji prac budowlanych na etapie stanu surowego zamkniętego) na rzecz Sprzedającego (…) lutego 2021 r. Sprzedaż Działki przez Spółkę celową została opodatkowana stawką 23% VAT, a Sprzedający odliczył VAT z tego tytułu.

Na moment złożenia niniejszego wniosku Budynek znajduje się nadal w budowie, jednak Inwestycja zostanie ukończona przed dniem Transakcji. Tym samym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, w skład której wchodzić będzie ukończony Budynek. Wartość nakładów poniesionych na budowę Budynku od momentu nabycia go przez Sprzedającego przekroczyła 30% wartości Budynku z daty jego nabycia przez Sprzedającego od Spółki celowej.

Nieruchomość będzie przedmiotem Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym w okresie krótszym niż 2 lata od jej realizacji, tj. ukończenia Budynku i oddania go do używania, które zaplanowane jest najpóźniej na 2 kwartał 2022 roku.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

(iv) Zakres Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji będzie:

‒prawo własności Działki wraz z Zabudowaniami;

‒prawo autorskie do projektu budowlanego;

‒umowy na dostawę mediów, porozumienie dotyczące służebności przejazdu, porozumienie z sąsiadującą wspólnotą mieszkaniową dotyczące korzystania ze śmietnika;

‒dokumentacja budowlana Budynku;

‒prawa z gwarancji wykonawców/podwykonawców związanych z Inwestycją.

W ramach Transakcji dojdzie do oddania Budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy (Wnioskodawcy) po wybudowaniu (Budynek/lokale w budynku nie będą wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanych VAT, np. wynajmu).

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

‒oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

‒prawa i obowiązku z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

‒prawa i obowiązki wynikające z umów o pracę oraz innych umów takich jak umowy o współpracę zawartych ze spółkami celowymi;

‒udziały w spółkach celowych (4 podmioty);

‒elektrownie wodne;

‒środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

‒księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Pytania

1. Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
2. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

1.Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż" rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponieważ na moment Transakcji na Działce będą znajdować się Zabudowania, w ocenie Zainteresowanych Działki nie sposób uznać za tereny niezabudowane, a tym samym art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, nie będzie mieć zastosowania do Transakcji.

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie" należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ramach Transakcji dojdzie do oddania Zabudowań do użytkowania pierwszemu nabywcy (Wnioskodawcy) po wybudowaniu. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w ramach Transakcji dojdzie do pierwszego zasiedlenia Zabudowań, w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Ponadto, wartość nakładów poniesionych na budowę Budynku od momentu nabycia go przez Sprzedającego przekroczyła 30% wartości Budynku z daty nabycia przez Sprzedającego.

Co więcej, nawet w przypadku uznania, że nabycie Działki z inwestycją w fazie budowy w lutym 2021 r. było dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia, to jej dostawa w ramach Transakcji będzie miała miejsce w czasie 2 lat od tego pierwszego zasiedlenia, a zatem efektywnie zastosowanie będzie mieć ten sam przepis. Z uwagi na powyższe, w stosunku do Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sprawie nie będzie możliwe również zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT. W opinii Zainteresowanych, aby dostawa budynków, budowli lub ich części była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponieważ Sprzedający dokonywał odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków na nabycie Działki wraz z rozpoczętą Inwestycją oraz podatku VAT naliczonego z tytułu realizacji Inwestycji, powyższe zwolnienie nie będzie mieć zastosowania.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz do dnia Transakcji nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT oraz Sprzedający odliczył VAT naliczony z tytułu nabycia/wytworzenia Zabudowań, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2.Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 2

W odniesieniu do prawa do odliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, polegającą na udostępnianiu lokali hotelowych gościom w ramach usługi zakwaterowania, sklasyfikowanej w grupie 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Ponieważ jak wskazano powyżej Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie w ocenie Zainteresowanych wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania zbycia przedmiotu Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu  oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jego nabycia jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznaczam, że w interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP1-1.4012.63.2022.2.IZ uznałem, że planowana Transakcja została uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający zamierza sprzedać na rzecz Kupującego prawo własności działki o numerze ewidencyjnym 1, wraz ze znajdującymi się na niej Zabudowaniami. Działka zlokalizowana jest w W.  Na przedmiotowej Działce jest obecnie realizowana Inwestycja budowlana polegająca na budowie obiektu typu aparthotel, w którym znajdować się będą lokale hotelowe, lokale użytkowe oraz parking podziemny („Budynek”). Realizacja Inwestycji została zlecona generalnemu wykonawcy na podstawie umowy o wykonanie projektu wykonawczego i robót budowlanych w systemie generalnego wykonawstwa z (…) października 2019 r. Z tytułu realizacji tej umowy Generalny wykonawca wystawia na rzecz Sprzedającego faktury ze wskazaną stawką 23% VAT. Sprzedający odlicza VAT naliczony z tytułu usług nabywanych od Generalnego wykonawcy. Aktualnie Inwestycja nie została jeszcze ukończona (budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym), jednak na moment Transakcji prace zostaną ukończone i zostanie wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku. Ukończenie budowy i Transakcja planowane są najpóźniej na 2 kwartał 2022 r. W opinii Zainteresowanych Budynek na moment dokonania Transakcji (czyli po jego ukończeniu) będzie spełniać definicję budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, ponieważ będzie trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadać fundamenty i dach, a jednocześnie zostanie wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Na moment Transakcji w budynku nie będzie wyodrębnionych lokali, które mogłyby stanowić samodzielny przedmiot własności (odrębna własności lokali). Sprzedający przed Transakcją wykona prace związane z wykończeniem i wyposażeniem lokali znajdujących się w Budynku (m.in. wykończenie łazienek, instalacja drzwi wewnętrznych, klimatyzacji oraz malowanie lokali). Dodatkowo, na moment Transakcji na Działce znajdować się będzie m.in. naniesienie w postaci fragmentu chodnika, będącego własnością Sprzedającego, który zdaniem Zainteresowanych spełniać będzie definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstał przy wykorzystaniu wyrobów budowlanych, a jednocześnie zdaniem Zainteresowanych, nie będzie spełniał definicji budynku ani obiektu małej architektury. Dodatkowo na Działce znajdują się również sieci przesyłowe, które jednak nie stanowią własności Sprzedającego, a więc nie będą przedmiotem Transakcji. W stosunku do Budynku zostało wydane pozwolenie na budowę, które również określa Budynek jako budynek hotelowy. Na dzień Transakcji zarówno Sprzedający jak i Wnioskodawca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, polegającą na udostępnianiu lokali hotelowych gościom w ramach usługi zakwaterowania, sklasyfikowanej w grupie 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Uwzględniając fakt, że jest to budynek typu aparthotel, umowy będą zasadniczo krótkoterminowo (maksymalnie na okres 1 roku), z możliwością przedłużenia. Sprzedawca (…) lutego 2021 r. nabył Działkę wraz z trwającą Inwestycją (budynek w trakcie realizacji prac budowlanych na etapie stanu surowego zamkniętego).  Sprzedaż Działki została opodatkowana stawką 23% VAT, a Sprzedający odliczył VAT z tego tytułu. Na moment złożenia wniosku Budynek znajduje się nadal w budowie, jednak Inwestycja zostanie ukończona przed dniem Transakcji. Tym samym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, w skład której wchodzić będzie ukończony Budynek. Wartość nakładów poniesionych na budowę Budynku od momentu nabycia go przez Sprzedającego przekroczyła 30% wartości Budynku z daty jego nabycia przez Sprzedającego od Spółki celowej. Nieruchomość będzie przedmiotem Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym w okresie krótszym niż 2 lata od jej realizacji, tj. ukończenia Budynku i oddania go do używania, które zaplanowane jest najpóźniej na 2 kwartał 2022 roku. Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Przedmiotem planowanej Transakcji będzie m.in. prawo własności Działki wraz z Zabudowaniami. W ramach Transakcji dojdzie do oddania Budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy (Wnioskodawcy) po wybudowaniu (Budynek/lokale w budynku nie będą wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanych VAT, np. wynajmu).

Powzięli Państwo wątpliwość, czy planowane zbycie Transakcji będzie podlegało w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegało zwolnieniu z VAT.

W pierwszej kolejności rozważyć należy, czy planowana Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 staje się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem:

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia.

Treść złożonego wniosku w kontekście wyżej powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa Budynku znajdującego się na działce nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak Państwo wskazaliście, Sprzedawca nabył w 2021 r. grunt z Budynkiem w trakcie realizacji prac budowlanych. Na dzień Transakcji, która przewidziana jest na 2 kwartał 2022 roku, wydane zostanie pozwolenie na użytkowanie Budynku.  Jednocześnie wskazaliście Państwo, że wartość nakładów poniesionych na budowę Budynku od momentu nabycia go przez Sprzedającego przekroczyła 30% wartości Budynku z daty jego nabycia przez Sprzedającego. Zatem sprzedaż tego Budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Również sprzedaż fragmentu chodnika stanowiącego budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Okoliczności sprawy wskazują, że skoro w 2021 r., tj. w momencie nabycia przez Sprzedającego działki nr 1 znajdował się na niej jedynie budynek w trakcie prac budowlanych, to chodnik ten został wybudowany przez Sprzedającego. Zatem jego sprzedaż, która będzie miała miejsce w 2 kwartale 2022 r. nastąpi również w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Dostawa wskazanych we wniosku Zabudowań nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu ich nabycia/ wykończenia/wytworzenia, a więc w sprawie niespełniony jest jeden z warunków, od zaistnienia którego uzależniona jest możliwość zastosowania, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwolnienia od podatku dla dostawy budynku, budowli bądź ich części. 

Z uwagi na to, że dostawa wskazanych we wniosku Zabudowań nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy analizie należy poddać możliwość zastosowania dla ich dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że aby zastosować zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

a.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu nabycia/wykończenia/wytworzenia wymienionych we wniosku Zabudowań, a wiec w sprawie niespełniony jest jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, stąd dla ich dostawy nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji dostawa wskazanych we wniosku Zabudowań podlegać będzie opodatkowaniu właściwą stawką podatku.

Opodatkowaniem właściwą stawka podatku, na podstawie wyżej powołanego art. 29a ust. 8 ustawy, objęta będzie również dostawa gruntu, na którym wskazane we wniosku Zabudowania są posadowione.

Zatem za prawidłowe uznaję Państwa stanowisko, że planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa Kupującego  do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest,  że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są  w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Wskazaliście Państwo, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący na dzień Transakcji  będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.  Z okoliczności sprawy wynika, że Kupujący zamierza wykorzystać nabytą Nieruchomość do prowadzenia działalności  gospodarczej, polegającej na udostępnianiu lokali hotelowych gościom w ramach usługi zakwaterowania, sklasyfikowanych w grupie 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, a więc do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.  W konsekwencji Kupujący  będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedawcę faktury  dokumentujących  zbycie Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zatem stanowisko Państwa w tym zakresie uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie  podatku od towarów i usług  w zakresie  pytań nr 2 i nr 3 przedstawionych we wniosku. W zakresie pytania nr 1 przedstawionego we wniosku dotyczącego podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz.1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli korzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1  i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).