Wreszcie, za wnioskiem, iż Sprzedający w związku ze sprzedażą Działek 1-4 będą działać w charakterze podatników VAT, świadczy okoliczność, iż udzielili oni każdemu z Kupujących zgody na dysponowanie Działkami 1-4 na cele budowlane.  celu realizacji inwestycji polegającej na budowie domów mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą Sprzedający wyrazili zgodę na występowanie przez Kupujących, w imieniu i na koszt Kupujących, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub aktów stanowiących organów władzy publicznej w celu realizacji ww. inwestycji według projektów Kupujących w takim zakresie, jaki będzie niezbędny dla osiągnięcia parametrów i standardów wymaganych przez Kupujących. W tym celu Kupujący mogą w szczególności wystąpić o uchwalenie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpić we własnym imieniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokonywać zgłoszeń dotyczących prac budowlanych.

Jak wspomniano, w oparciu o powyższą zgodę Spółka A wystąpiła i uzyskała decyzję o warunkach zabudowy obejmującą m.in. Działki 1-4.

Wobec tego należy stwierdzić, że udzielając Kupującym zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane i uzyskiwanie opisanych powyżej decyzji umożliwiających realizację zamierzonych przez Kupujących inwestycji, Sprzedający podjęli działanie, które ma wpływ na dostosowanie stanu gruntu do potrzeb przyszłego nabywcy. Sprzedający podjęli w ten sposób czynności wychodzące naprzeciw oczekiwaniom Kupujących - czynności zmierzające do podniesienia atrakcyjności Działek 1-4 z punktu widzenia nabywcy. Czynności te wykraczają zatem poza zakres zwykłego wykonywania zarządu majątkiem osobistym i świadczą o tym, że Sprzedający podjęli aktywność charakterystyczną dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Dodać należy, że stanowisko, iż udzielenie przez sprzedającego kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictw i zgód w zakresie niezbędnym do realizacji procesu budowlanego na zbywanej nieruchomości, w tym dotyczących postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew itp. powoduje, że sprzedającemu przysługuje status podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w przywołanych powyżej interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z 24 maja 2018 r.

Uwzględniając kryteria przyjęte w przywołanej interpretacji indywidualnej należy uznać, że również Sprzedający podejmują w związku z planowaną sprzedażą Działek 1-4 czynności pozwalające uznać ich za podatników VAT z tego tytułu.

Oznacza to, że planowana sprzedaż m.in. Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż ta nie będzie przy tym korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane. Co za tym idzie dostawa „terenów budowlanych”  podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, „terenami budowlanymi”  są „grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Jak wskazano na wstępie, zgodnie z przyjętym założeniem, w chwili zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży spełniony będzie warunek otrzymania przez Sprzedających ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, obejmującej w szczególności Działek 1-4.

Tym samym przedmiotowe Działki 1-4 w chwili dokonania ich sprzedaży będą stanowiły „tereny budowlane” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji do ich dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż sprzedaż Działki 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Jak wskazano na wstępie, zgodnie z przyjętym założeniem, w przypadku wydania w wyniku niniejszego wniosku interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego stwierdzającej, że sprzedaż Działki 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przed jej sprzedażą Sprzedający 1 zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni.

Zdaniem Wnioskodawcy będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedających 1 z tytułu sprzedaży Działki 1.

W takim wypadku zakup Działki 1 będzie służyć wykonywaniu przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych VAT, polegających na realizacji na nich inwestycji polegającej na budowie domów mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą - w celu sprzedaży tych domów.

W takim wypadku spełniona będzie zatem przesłanka odliczenia przez Spółkę A podatku VAT naliczonego przy zakupie Działki 1, przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym pytania nr 1, do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Działki 1 nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - zatem przepis ten nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Spółkę A podatku VAT wykazanego na tych fakturach.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż będzie miał on prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony przy zakupie Działki 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest:

-prawidłowe - w zakresie uznania małżonków (Sprzedających 1) za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Działki 1 oraz podlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT,

-prawidłowe - w zakresie prawa Spółki 1 do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia Działki 1.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie  C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca (Spółka A) zawarł z małżonkami (Sprzedającymi 1) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na podstawie której strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży przez Sprzedających 1 na rzecz Spółki A niezabudowanej nieruchomości gruntowej o numerze działki ewidencyjnej 1 (Działka 1) - powstałej wskutek podziału działki nr 2 (Nieruchomości 1) na działki nr 1 i 4. Nieruchomość wchodziła w skład spadku nabytego w 1988 r. m.in. przez Panią G. G.. Pani G. G. nabyła Nieruchomość 1 w 1997 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności zawartej przez Nią oraz pozostałych spadkobierców. W 2021 r. na wniosek spadkobierców został dokonany geodezyjny podział Nieruchomości 1 na Działki nr 1 i 47. W 2008 r. pomiędzy małżonkami G. oraz J. G. została zawarta umowa majątkowa wprowadzającej ustrój wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej i Nieruchomość 1 została włączona do majątku wspólnego małżonków (Sprzedających 1).

Nieruchomość 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z ewidencją gruntów stanowi grunty orne. Nieruchomość 1 była faktycznie wykorzystywana przez m.in. Sprzedających 1 na cele rolnicze, przy czym uprawy rolne służyły wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb Sprzedających 1 (nie prowadzili oni sprzedaży produktów rolnych). Nieruchomości 1 jest niezabudowana i nieuzbrojona. W odniesieniu do Nieruchomości 1 Sprzedający 1 nie zawierali umów na dostawę mediów, ani nie uzyskali żadnych warunków przyłączenia nieruchomości do mediów. Sprzedający 1 udzielili osobie wskazanej przez Kupującego (Wnioskodawcę) pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu i na ich rzecz przed właściwymi urzędami, organami i podmiotami, a także udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Działką 1 na cele budowlane.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż Działki 1 przez małżonków (Sprzedających 1) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający 1 podjęli w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowej działki.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:  

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Sprzedających 1 osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa oraz zgód do działania w ich imieniu i na ich rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że warunkiem zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży (m.in. umowy sprzedaży przez Sprzedających 1 na rzecz Spółki 1 niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Jaworowa o numerze działki ewidencyjnej 1 (Działka 1)) - powstałej wskutek podziału Nieruchomości 1 na działki nr 1 i 4 jest:

-przedstawienie Kupującym wypisu i wyrysu z rejestru gruntów Nieruchomości 1 i 2 z adnotacją, iż stanowi on podstawę wpisu do księgi wieczystej, w którym zostanie ujawniony podział ww. nieruchomości na Działki 1-4,

-ustanowienie nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności przechodu i przejazdu przez działkę ewidencyjną nr 8 (będącej własnością Spółki A) na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości 1 i 2,

-otrzymanie przez Sprzedających ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, obejmującej w szczególności Działek 1-4 (cały obszar tych działek), umożliwiającej realizację inwestycji planowanych przez Kupujących.

W chwili zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży spełniony będzie warunek otrzymania ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, obejmującej w szczególności Działkę 1, bowiem Sprzedający 1 udzielili każdemu z  Kupujących zgody na dysponowanie m.in. Działką 1 na cele budowlane. W oparciu o powyższą zgodę Spółka A wystąpiła samodzielnie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskała taką decyzję, obejmującą swym zakresem działkę nr 8, której jest właścicielem oraz Działkę 1.

Ponadto, Sprzedający 1 udzielili osobie wskazanej przez Kupujących (m.in. Spółkę A) pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedających 1 przed właściwymi urzędami, organami i podmiotami w następujących sprawach:

-dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości,

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg,

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach następczych, a także dokonania ww. czynności w stosunku do Nieruchomości,

-zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg w odniesieniu do Nieruchomości,

-uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji mieszkaniowej lub usług turystycznych czy zamieszkania zbiorowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

-dokonanie czynności faktycznych i prawnych, w wyniku których w ewidencji gruntów działki wchodzące w skład Nieruchomości zostaną oznaczone jako zurbanizowane tereny zabudowane lub w trakcie zabudowy,

-występowania w sprawach dotyczących prowadzenia procesu budowlanego na terenie Nieruchomości w związku z budową inwestycji polegającej na budowie domów mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a co za tym idzie, uzyskania pozwolenia na budowę takiej inwestycji, w tym występowania z wnioskami o wydanie oraz do odbioru wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, opinii, pozwoleń oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem procesu budowlanego na terenie inwestycji i w szczególności wszelkiej dokumentacji niezbędnej do realizacji inwestycji.

W celu realizacji inwestycji polegającej na budowie domów mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą Sprzedający 1 wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego, w imieniu i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub aktów stanowiących organów władzy publicznej w celu realizacji ww. inwestycji według projektów Kupującego w takim zakresie, jaki będzie niezbędny dla osiągnięcia parametrów i standardów wymaganych przez Kupującego. W tym celu Kupujący może w szczególności wystąpić o uchwalenie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpić we własnym imieniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokonywać zgłoszeń dotyczących prac budowlanych.

Mając powyższe na uwadze, Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań do których został upoważniony przez Sprzedających 1 dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości (Działki 1) – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedających 1 – skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te miały być dokonywane i będą dokonywane za pełną zgodą Sprzedających 1, czego przejawem są udzielone Kupującemu pełnomocnictwa i zgody.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Działki 1 do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w  zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość gruntowa o nr 1 (Działka 1) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedających 1 wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Działki 1, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedający 1 będą działali jak podatnicy podatku VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedający 1 w zakresie dostawy opisanej Działki 1 dokonają zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Sprzedający 1 dokonując sprzedaży Nieruchomości (Działki 1), nie skorzystają z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Sprzedających 1 działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Działki 1 w ramach zarządu ich majątkiem wspólnym/osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez małżonków (Sprzedających 1) opisanej Działki 1 na rzecz Spółki 1 – Wnioskodawcy, stanowić będzie dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający 1 działać będą jak podatnicy podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Działki 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. poz. 503):