Nieuznanie Wnioskodawców za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej. - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 31 maja 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.209.2022.2.AG

Temat interpretacji

Nieuznanie Wnioskodawców za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej oraz zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. sprzedaży. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 maja 2022 r. (data wpływu). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani (…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…).

Opis zdarzenia przyszłego

(…) oraz (…) na zasadach wspólności ustawowej są właścicielami:

-nieruchomości położonej w województwie (…), gminie (…), miejscowości (…), składającej się z działek ewidencyjnych numer 1 ze sposobem korzystania łąki trwałe oraz numer 2 ze sposobem korzystania łąki, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 2,7100 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) - dalej jako Nieruchomość I.

-nieruchomości położonej w województwie (…), gminie (…), miejscowości (…), składającej się z działek ewidencyjnych numer 3 o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,3800 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) - dalej jako Nieruchomość II.

Dalej łącznie zwane również jako „Nieruchomość”.

Dnia 12.01.2022 r. Strony zawarły Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym konieczne jest ustalenie czy w przypadku dokonania sprzedaży Nieruchomości (…) i (…) nie będą podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1, ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej „ustawa o VAT”) oraz czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz nabywcy będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług a w konsekwencji Państwo (…) nie będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży.

Strony od 1978 roku prowadziły wspólnie w (…) gospodarstwo rolne. Gospodarstwo rolne prowadzone było bez zgłoszenia VAT.

(…) od roku 2017 jest na emeryturze z .... (…) dnia 31.07.2019 r. zarejestrowała działalność gospodarczą pod firmą (…), NIP (…). Działalność została zawieszona 15.05.2020 r. Przeważającym przedmiotem zarejestrowanej działalności była pozostała działalność rozrywkowa i rekreacyjna (kod PKD 93.29.Z). Jako czynny podatnik VAT (…) była zarejestrowana od 04.08.2019 r. do 12.03.2021 r. (podstawa wykreślenia: art. 96 ust. 9a pkt. 1 ustawy o VAT).

(…) zarejestrowany jest pod numerem podatkowym NIP (…). Działalność gospodarczą zarejestrował 18.07.1990 r. (…) wciąż prowadzi Gospodarstwo Rolne (…). Ponadto prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą: (i) Przedsiębiorstwo (…) (dalej jako (…)) oraz (ii) (…) (dalej jako (…)). W ramach firmy (...) (…) prowadzi budowę kilku domów jednorodzinnych na nieruchomości stanowiącej własność (…) i (…) w miejscowości (…), z przeznaczeniem na wynajem lub sprzedaż apartamentów. W ramach firmy (…) (…) prowadzi działalność hotelarską na zabudowanej nieruchomości w (…), stanowiącej własność (…) i (…). Ponadto poza hotelem, na nieruchomości w (…) prowadzone jest również przez (…) gospodarstwo rolne.

W zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej jako podatnik VAT czynny (…) zarejestrował się 05.07.1993 r. Jako rolnik dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT w 2017 roku.

(…) i (…) dokonali nabycia Nieruchomości jak poniżej:

-działka nr 1 wchodząca w skład Nieruchomości I została nabyta na podstawie umowy sprzedaży dnia 09.06.2003 r.

-działka nr 2 wchodząca w skład Nieruchomości I została nabyta na podstawie umowy sprzedaży dnia 01.03.2004 r.

-Nieruchomość II została nabyta na podstawie umowy przeniesienia własności dnia 22.04.2008 r.

W przeszłości, (…) i (…) dokonali sprzedaży następujących działek:

W roku 2004 około 4ha na rzecz gminy (…) w związku z zamiarem wszczęcia przez gminę postępowania wywłaszczeniowego, w roku 2007 o powierzchni około 8 ha oraz w roku 2014 teren budowlany o pow. około 2000m² na rzecz jednego kontrahenta.

Z uwagi na sporadyczny charakter tych transakcji w celu ich rozliczenia Państwo (…) nie rejestrowali się dla tych transakcji jako podatnik VAT czynny.

Działki nad (…):

-działka nr 4 objęta księgą wieczysta (…) została nabyta dnia 29.02.2000 r. od osób fizycznych.

-działka nr 5 objęta księgą wieczysta (…) została nabyta dnia 19.03.2008 r.

Zakup tych nieruchomości nie był opodatkowany podatkiem VAT. Przedmiotowe nieruchomości nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych. Wyżej wymienione nieruchomości zostały zakupione na poszerzenie gospodarstwa rolnego. W ostatnich latach przed sprzedażą nie była prowadzona sprzedaż płodów rolnych z tychże działek.

(…) dnia 28.06.2018 r. uzyskał decyzję nr 613/2018 pozwolenie na budowę dotyczącą m.in. działki 5 obejmująca budowę basenu jachtowego z przystanią, kanałami, pomostami oraz zabudową apartamentową.

Ostatecznie, wyżej wskazane działki zostały sprzedane wraz z pozwoleniem na budowę – w roku 2019. W momencie sprzedaży działki te objęte były miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) z oznaczeniem symbolem UT-1 - teren zabudowy usług turystycznych.

Sprzedaż ta została opodatkowana podatkiem VAT.

(…) i (…) są ponadto właścicielami działek, na których prowadzona jest rolnicza i pozarolnicza działalność gospodarcza to jest: (i) w (…) - gdzie budowane jest kilka domów jednorodzinnych. Działka została zakupiona w 2013 roku. Budowę rozpoczęto w 2020 roku, (ii) w (…) gdzie od 2014 roku prowadzona jest działalność rolnicza (gospodarstwo rolne o powierzchni 150 ha) oraz hotel.

Ponadto są właścicielami kilku działek zlokalizowanych w województwie (…). Na tych działkach nie jest prowadzona żadna działalność ani nie są wykorzystywane w jakikolwiek sposób.

Państwo (…) nie zamierzają sprzedać w najbliższej przyszłości tych działek. Możliwe jedynie, że będzie miała miejsce sprzedaż domów jednorodzinnych, które budowane są przez (…) w (…). Obecnie jednak nie są podejmowane żadne działania w tym kierunku.

Państwo (…) nie nabywali jakichkolwiek nieruchomości celem ich dalszej sprzedaży. Wszystkie nieruchomości nabywane były na własne potrzeby.

W roku 2017, właściciel działek sąsiadujących z Nieruchomością, skontaktował się z (…) z zapytaniem czy mogliby odsprzedać Nieruchomość Kupcowi, który jest zainteresowany jego działką. Kupiec bowiem planuje większą inwestycję i jest zainteresowany nabyciem wyłącznie większego obszaru, niż tylko działka stanowiąca własność sąsiada. Kupiec oraz sąsiad kilkukrotnie nagabywali (…), oferując dobrą cenę za zakup. Ostatecznie (…) wyraził zgodę na sprzedaż. W 2017 roku została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży na działki ewidencyjne nr 1, 2 oraz 3. Ostatecznie jednak potencjalny Kupiec wycofał się z transakcji.

(…) i (…) po wycofaniu się Kupca z zakupu nie podejmowali żadnych działań związanych z Nieruchomością. Nie podejmowali również żadnych działań mających na celu jej sprzedaż. Nigdzie jej nie ogłaszali na własną rękę, nie zgłosili do pośrednika nieruchomości, nie dawali ogłoszeń. Nie byli zainteresowani sprzedażą.

Ponownie, w 2021 roku odezwał się właściciel działek sąsiadujących z Nieruchomością informując, że ma Kupca zainteresowanego jego działką, który planuje większą inwestycję i chce nabyć jego działkę wyłącznie pod warunkiem nabycia Nieruchomości Państwa (…). (…) ostatecznie po uzyskaniu oferty cenowej wyraził zgodę na sprzedaż.

Dnia 12.01.2022 r. Państwo (…) oraz kupiec będący Spółką zawarli Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przyrzeczonej zostało zaplanowane na koniec maja 2022 roku.

Nabywca (Spółka) ma prawo do wskazania osoby trzeciej, która wejdzie w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży.

Nabywca (Spółka) otrzymała również prawo do audytu prawnego i faktycznego Nieruchomości, a Państwo (…) zobowiązali się do udostępnienia Kupującemu wszelkiej dostępnej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Ponadto Państwo (…) wyrazili zgodę na prowadzenie na Nieruchomości badań geologicznych, w tym wykonania odwiertów, w celu wykonania badań gruntu przez nabywcę.

Nabywca uzyskał prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli po przeprowadzonym audycie uzna, że stan prawny i/lub faktyczny Nieruchomości uniemożliwia realizację założeń inwestycyjnych Kupującego.

Państwo (…) nie udzielili nabywcy (Spółce) pełnomocnictwa do wykonywania w ich mieniu i na ich rzecz jakichkolwiek czynności zmierzających do zwiększenia wartości lub uatrakcyjnienia Nieruchomości (tj. ogrodzenie, uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg wewnętrznych, wytyczenie dostępu do drogi publicznej, urządzenie zieleni). Nie udzielili Spółce w przedwstępnej umowie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 i art. 32 ust. 4 pkt. 2) ustawy prawo budowlane.

Nieruchomość jest niezabudowana i nieuzbrojona (brak przyłączy wody, gazu, prądu, kanalizacji). Nigdy nie były ani nie zostały na niej posadowione budynki ani budowle. Nie było jakichkolwiek prac rozbiórkowych na Nieruchomości.

Aktualnie Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) - część nizinna B dotycząca obrębów geodezyjnych (…) i (…) z wyłączeniem terenu składowiska fosfogipsów oraz terenów przyległych, zatwierdzonym Uchwałą Gminy (…) nr (…) z dnia 29.08.2013 roku. Nieruchomość przeznaczona jest zgodnie z MPZP na funkcje oznaczoną symbolem UT1 - teren zabudowy usług turystyki, ZSZ - tereny zieleni szuwarowej oraz KDD - tereny dróg dojazdowych.

Przeznaczenie działek wg. planu nie nastąpiło z inicjatywy Państwa (…).

Nieruchomość znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią (symbol ZZ) oraz położona jest w strefie ochrony ekspozycji.

Nieruchomość I i Nieruchomość II były nabywane na cele własne związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Nieruchomość znajduje się w obszarze zalewowym. Poprzedni właściciel wykorzystywał ją na łąki i zbieranie siana. (…) i (…) pozyskiwali z Nieruchomości paszę dla posiadanych zwierząt hodowlanych.

Z Nieruchomości od momentu jej nabycia nie były nigdy dokonywane zbiory i sprzedaż płodów rolnych i takie czynności nie będą dokonywane do momentu sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wynajmowana, wydzierżawiona, użyczona ani nie pozostawała w posiadaniu osób trzecich bez tytułu prawnego.

Na Nieruchomość nie były brane dotacje.

Nieruchomość nigdy nie była oferowana na rynku. Nigdy nie było zamieszczone ogłoszenie dotyczące sprzedaży/oferty ani nigdy nie była złożona oferta do biura pośrednictwa nieruchomości.

Państwo (…) nie podejmowali jakichkolwiek działań w celu sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie dokonywali: geodezyjnego wydzielenia działek z Nieruchomości, nie występowali o pozwolenie na budowę, nie dokonywali działań w celu uzbrojenia Nieruchomości, nie ogrodzili Nieruchomości.

Państwo (…) nie występowali o wydanie pozwoleń na budowę na Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku, wskazali Państwo, iż:

1.W jaki sposób działki nr 1, 2 oraz 3 były/są/będą wykorzystywane przez Panią i Pani męża w całym okresie ich posiadania?

Działka 1: Bezpośrednio po zakupie, przez kilka lat była łąką, którą Państwo (…) kosili i przeznaczali na paszę. Obecnie działka nie jest wykorzystywana jak również nie będą jej wykorzystywać.

Odbywało się to wyłącznie na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego (dokarmianie własnych zwierząt) i nie wiązało się z prowadzeniem działalności w jakimkolwiek zakresie związanym z produkcją, wytwarzaniem, przetwarzaniem, przechowywaniem paszy w celu żywienia zwierząt lub też dystrybucją/sprzedażą paszy.

Państwo (…) nie produkowali w ten sposób materiałów paszowych ani dodatkowych do pasz, nie prowadzili działalności na rynku pasz.

Z Nieruchomości od momentu jej nabycia nie były nigdy dokonywane zbiory i sprzedaż płodów rolnych i takie czynności nie będą dokonywane do momentu sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej.

Działka 2: Bezpośrednio po zakupie, przez kilka lat była łąką, którą Państwo (…) kosili i przeznaczali na paszę. Obecnie działka nie jest wykorzystywana jak również nie będą jej wykorzystywać.

Państwo (…) nie produkowali w ten sposób materiałów paszowych ani dodatkowych do pasz, nie prowadzili działalności na rynku pasz.

Działka 3: Bezpośrednio po zakupie, przez kilka lat była łąką, którą Państwo (…) kosili i przeznaczali na paszę. Obecnie działka nie jest wykorzystywana jak również nie będą jej wykorzystywać.

Państwo (…) nie produkowali w ten sposób materiałów paszowych ani dodatkowych do pasz, nie prowadzili działalności na rynku pasz.

2.Do jakich czynności wykorzystywała/wykorzystuje/będzie wykorzystywała Pani i Pani mąż działki nr 1, 2 oraz 3?

-opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

-zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Działka 1: Działka wykorzystywana była wyłącznie w sposób opisany w odpowiedzi na pytanie 1. Obecnie działka nie jest wykorzystywana i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię ani jej męża.

Działka 2: Działka wykorzystywana była wyłącznie w sposób opisany w odpowiedzi na pytanie 1. Obecnie działka nie jest wykorzystywana i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię ani jej męża.

Działka 3: Działka wykorzystywana była wyłącznie w sposób opisany w odpowiedzi na pytanie 1. Obecnie działka nie jest wykorzystywana i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię ani jej męża.

3.Czy wykorzystywała/wykorzystuje/będzie wykorzystywać Pani i Pani mąż działki nr 1, 2 oraz 3 wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane ww. działki wykonywała Pani i Pani mąż - prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?

4.Czy nabycie działek objętych zakresem wniosku było czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, zwolnioną od tego podatku czy niepodlegającą opodatkowaniu tym podatkiem?

Działka 1: Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka 2: Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka 3: Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

5.Czy nabycie działek było udokumentowane fakturą?

Działka 1: Nie.

Działka 2: Nie.

Działka 3: Nie.

6.Czy z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Działka 1: Nie. Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka 2: Nie. Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka 3: Nie. Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

7.Czy działki nr 1, 2 oraz 3 były/są wykorzystywane w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931)? Jeżeli tak, to należy wskazać czy ww. działki były/są wykorzystywane wyłącznie przez Panią, czy wyłącznie przez Pani męża, czy przez Państwa obojga?

Działka 1: Nie była wykorzystywana w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Działka 2: Nie była wykorzystywana w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Działka 3: Nie była wykorzystywana w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

8.Czy Pani bądź Pani mąż jest rolnikiem, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Działka 1: (..) nie jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT. Jako rolnik dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT w 2017 roku.

Działka 2: (…) nie jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT. Jako rolnik dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT w 2017 roku.

Działka 3: (…) nie jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT. Jako rolnik dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT w 2017 roku.

9.Czy Pani dokonała rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i w związku z działalnością rolniczą zarejestrowała się jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej?

Działka 1: (…) nie prowadzi działalności rolniczej. Przepis dotyczący rolnika i rezygnacji nie dotyczy jej.

Działka 2: (…) nie prowadzi działalności rolniczej. Przepis dotyczący rolnika i rezygnacji nie dotyczy jej.

Działka 3: (…) nie prowadzi działalności rolniczej. Przepis dotyczący rolnika i rezygnacji nie dotyczy jej.

10.Czy Pani mąż dokonał rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i w związku z działalnością rolniczą zarejestrował się jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej?

Działka 1: Tak. (…) dokonał rejestracji w 2017 roku.

Działka 2: Tak. (…) dokonał rejestracji w 2017 roku.

Działka 3: Tak. (…) dokonał rejestracji w 2017 roku.

11.Czy działki nr 1, 2 oraz 3 będą przed sprzedażą udostępniane osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)w jakim okresie (kiedy) działki będą udostępniane osobom trzecim?

b)na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) działki będą udostępniane osobom trzecim?

c)czy udostępnianie działek będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

d)kto będzie stroną zawartej umowy/umów czy zarówno Pani i Pani mąż czy wyłącznie jeden z małżonków (który z Zainteresowanych)?

e)kto będzie dokonywał rozliczeń z tytułu zawartej umowy?

f)kto i w jaki sposób będzie dokumentował czynność dzierżawy (najmu, itp.)?

Działka 1: Działka nie będzie udostępniania osobom trzecim.

Działka 2: Działka nie będzie udostępniania osobom trzecim.

Działka 3: Działka nie będzie udostępniania osobom trzecim.

12.Czy przed sprzedażą działek nr 1, 2 oraz 3 poczyni Pani/lub Pani mąż jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działek? Jeżeli tak, to jakie?

Działka 1: Nie.

Działka 2: Nie.

Działka 3: Nie.

13.Z opisu sprawy wynika, iż:

„Dnia 12.01.2022 r. Strony zawarły Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego”, prosimy wskazać:

a)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyć na Kupującym a jakie na Sprzedających?

b)czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które musiały być/muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Działka 1: Nabywca ma prawo do wskazania osoby trzeciej, która wejdzie w całości w prawa i obowiązki kupującego wynikające z umowy, w szczególności co do obowiązku zapłaty ceny sprzedaży, na zasadach wynikających z umowy oraz co do obowiązku poddania się rygorowi zapłaty tej ceny wprost z aktu, a w razie skorzystania z tego uprawnienia przez Nabywcę, Sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży ze wskazanym Kupującym, na warunkach określonych w niniejszej umowie przedwstępnej.

Sprzedający zobowiązali się doprowadzić do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży skutecznego wykreślenia z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla działki 1 i 2 wzmianki w KW.

Wydanie Nabywcy Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i co do tego obowiązku Sprzedający poddadzą się w przyrzeczonej umowie egzekucji z aktu notarialnego w trybie art. 777 par. 1 pkt. 4 kpc.

Nabywca zamierza prowadzić pełny audyt prawny i faktyczny Nieruchomości a Sprzedający zobowiązali się do udostępnienia Nabywcy wszelkiej dostępnej dokumentacji Nieruchomości (przy czym do dnia dzisiejszego żadnych dokumentów Nabywca nie żądał).

Sprzedający wyrazili zgodę na prowadzenie badań geologicznych w tym wykonania odwiertów, przy czym wszelkie koszty poniesie Nabywca, w tym koszty przywrócenia terenu do stanu poprzedniego.

Nabywca zobowiązał się do poinformowania Sprzedających o przeprowadzeniu audytu i jego wynikach w terminie 3 dni roboczych od jego zakończenia drogą elektroniczną. (Do dnia dzisiejszego Sprzedający takiej informacji nie uzyskali).

Nabywca miał prawo odstąpić od Umowy, jeżeli uzna w wyniku audytu ,że stan prawny/ faktyczny Nieruchomości uniemożliwia realizację założeń inwestycyjnych Nabywcy.

Nabywca otrzymał nieodwołalne pełnomocnictwo od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na warunkach wynikających z umowy, przy czym warunkiem obowiązywania pełnomocnictwa jest złożenie do depozytu notarialnego ceny zakupu, a jedynym warunkiem wypłaty środków Sprzedającym będzie zawarcie umowy sprzedaży.

W przypadku skorzystania przez Nabywcę z uprawnienia do wskazania osoby trzeciej, która wejdzie w prawa i obowiązki Kupującego, Sprzedający zobowiązany jest udzielić wskazanej przez podmiot trzeci osobie, która nabędzie całość praw i obowiązków z Umowy, pełnomocnictwa do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jak opisano w akapicie powyżej.

Sprzedający zobowiązali się do okazania przy umowie przyrzeczonej wydanych nie wcześniej niż 30 dni przed zawarciem umowy przyrzeczonej: a) wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, b) zaświadczenie, z którego będzie wynikać, że Nieruchomości nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy, c) wypis z planu mpzp z informacją, że działka nie jest położona w obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji, o którym mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji, d) zaświadczenie z US wydane w trybie art. 306 ordynacji podatkowej, ZUS i gminy o braku zaległości podatkowych, w tym braku zaległości jako płatnika składek.

Działka 2: Nabywca ma prawo do wskazania osoby trzeciej, która wejdzie w całości w prawa i obowiązki kupującego wynikające z umowy, w szczególności co do obowiązku zapłaty ceny sprzedaży, na zasadach wynikających z umowy oraz co do obowiązku poddania się rygorowi zapłaty tej ceny wprost z aktu, a w razie skorzystania z tego uprawnienia przez Nabywcę, Sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży ze wskazanym Kupującym, na warunkach określonych w niniejszej umowie przedwstępnej.

Sprzedający zobowiązali się doprowadzić do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży skutecznego wykreślenia z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla działki 1 i 2 wzmianki w KW.

Sprzedający wyrazili zgodę na prowadzenie badań geologicznych w tym wykonania odwiertów, przy czym wszelkie koszty poniesie Nabywca, w tym koszty przywrócenia terenu do stanu poprzedniego.

Nabywca miał prawo odstąpić od Umowy, jeżeli uzna w wyniku audytu, że stan prawny/ faktyczny Nieruchomości uniemożliwia realizację założeń inwestycyjnych Nabywcy.

W przypadku skorzystania przez Nabywcę z uprawnienia do wskazania osoby trzeciej która wejdzie w prawa i obowiązki Kupującego, Sprzedający zobowiązany jest udzielić wskazanej przez podmiot trzeci osobie, która nabędzie całość praw i obowiązków z Umowy, pełnomocnictwa do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jak opisano w akapicie powyżej.

Działka 3: Nabywca ma prawo do wskazania osoby trzeciej, która wejdzie w całości w prawa i obowiązki kupującego wynikające z umowy, w szczególności co do obowiązku zapłaty ceny sprzedaży, na zasadach wynikających z umowy oraz co do obowiązku poddania się rygorowi zapłaty tej ceny wprost z aktu, a w razie skorzystania z tego uprawnienia przez Nabywcę, Sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży ze wskazanym Kupującym, na warunkach określonych w niniejszej umowie przedwstępnej.

Sprzedający zobowiązali się doprowadzić do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży skutecznego wykreślenia z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla działki 1 i 2 wzmianki w KW.

Sprzedający wyrazili zgodę na prowadzenie badań geologicznych w tym wykonania odwiertów, przy czym wszelkie koszty poniesie Nabywca, w tym koszty przywrócenia terenu do stanu poprzedniego.

Nabywca miał prawo odstąpić od Umowy, jeżeli uzna w wyniku audytu, że stan prawny/ faktyczny Nieruchomości uniemożliwia realizację założeń inwestycyjnych Nabywcy.

14. Z opisu sprawy wynika, iż :

„Nieruchomość przeznaczona jest zgodnie z MPZP na funkcje oznaczoną symbolem UT1 - teren zabudowy usług turystyki, ZSZ - tereny zieleni szuwarowej oraz KDD - tereny dróg dojazdowych”, prosimy zatem wskazać czy:

a)ww. przeznaczenie oznaczone symbolem UT1, ZSZ, KDD dotyczy każdej działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży?

b)czy na dzień sprzedaży w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1, 2 oraz 3, objętych zakresem wniosku, przeznaczonych w części jako:

–„UT1” - teren zabudowy usług turystyki,

–„ZSZ” - tereny zieleni szuwarowej,

–„KDD” - tereny dróg dojazdowych, zostały wyznaczone linie rozgraniczające, które oddzielają część działki przeznaczonej pod zabudowę od części nieprzeznaczonej pod zabudowę?

c)czy dla terenów oznaczonych w planie symbolem ZSZ, plan przewiduje zakaz jakiejkolwiek zabudowy? Czy jednak zgodnie z zapisami miejscowego planu (w tym również wynikającymi np. z przeznaczania uzupełniającego) jest możliwość zabudowy tych terenów? Jeśli tak, to jaki rodzaj zabudowy plan dopuszcza.

Działka 1: Działki 1, 2 i 3 graniczą ze sobą. Działka oznaczona jest symbolem UT1, ZSZ oraz KDD. Ponadto wg wyrysu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma oznaczenie jako „zagospodarowanie rekreacyjne”. Nieruchomość znajduje się w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią (symbol ZZ) oraz położona jest w strefie ochrony ekspozycji.

Ustalona jest nieprzekraczalna linia zabudowy dla całego terenu, nie tylko dla przedmiotowej działki. Pomiędzy terenem oznaczonym jako UT1 a ZSZ jest linia ustalona linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych sposobach zagospodarowania.

Do odpowiedzi dołączono mapę z MPZP obejmującą Nieruchomość.

Zgodnie z § 50 ust. 8 MPZP „8. Ustala się możliwość włączenia terenów przyległych do terenów UT1 w obszar inwestycji, który określono w zapisach § 37 ust. 9 pkt 2. W obrębie tych terenów dopuszcza się wyłącznie realizację ciągów komunikacyjnych, elementów rekreacyjnych oraz zieleni urządzonej będących uzupełnieniem dla terenów UT1 bez możliwości realizacji obiektów kubaturowych”.

Zgodnie z § 37 ust. 9 MPZP „ 9. Ustalenia szczególne: 1) realizacja funkcji hotelowych i zamieszkania zbiorowego możliwa na ryzyko i odpowiedzialność inwestora i użytkownika, którzy zobowiązani są do realizacji systemu ostrzegania i ewakuacji na wypadek zagrożenia powodziowego, 2) realizacja inwestycji wyłącznie w formie zorganizowanej działalności inwestycyjnej przez jednego inwestora w obszarze UT1 na powierzchni działki minimum 2,5 ha, w obszarze UT2 na powierzchni działki minimum 2000 m² (z możliwością zmniejszenia powierzchni o 30% w odniesieniu do istniejących podziałów geodezyjnych w dniu wejścia w życie planu dla terenów UT2); ustalenia nie dotyczą realizacji obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej. 3) dla terenu UT1 dopuszcza się wtórne podziały po zakończeniu inwestycji, pod warunkiem, że wydzielone tereny będą spełniały wszystkie warunki samodzielności eksploatacyjnej przewidziane w projekcie budowlanym”.

Dołączono wyciąg z par. 37 i 50 MPZP do odpowiedzi.

Działka 2: Działki 1, 2 i 3 graniczą ze sobą. Działka oznaczona jest symbolem UT1, ZSZ oraz KDD. Ponadto wg wyrysu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma oznaczenie jako „zagospodarowanie rekreacyjne”. Nieruchomość znajduje się w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią (symbol ZZ) oraz położona jest w strefie ochrony ekspozycji.

Do odpowiedzi dołączono mapę z MPZP obejmującą Nieruchomość.

Zgodnie z § 37 ust. 9 MPZP „9. Ustalenia szczególne: 1) realizacja funkcji hotelowych i zamieszkania zbiorowego możliwa na ryzyko i odpowiedzialność inwestora i użytkownika, którzy zobowiązani są do realizacji systemu ostrzegania i ewakuacji na wypadek zagrożenia powodziowego, 2) realizacja inwestycji wyłącznie w formie zorganizowanej działalności inwestycyjnej przez jednego inwestora w obszarze UT1 na powierzchni działki minimum 2,5 ha, w obszarze UT2 na powierzchni działki minimum 2000 m² (z możliwością zmniejszenia powierzchni o 30% w odniesieniu do istniejących podziałów geodezyjnych w dniu wejścia w życie planu dla terenów UT2); ustalenia nie dotyczą realizacji obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej. 3) dla terenu UT1 dopuszcza się wtórne podziały po zakończeniu inwestycji, pod warunkiem, że wydzielone tereny będą spełniały wszystkie warunki samodzielności eksploatacyjnej przewidziane w projekcie budowlanym”.

Dołączono wyciąg z par. 37 i 50 MPZP do odpowiedzi.

Działka 3: Działki 1, 2 i 3 graniczą ze sobą. Działka oznaczona jest symbolem UT1, ZSZ oraz KDD. Ponadto wg wyrysu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma oznaczenie jako „zagospodarowanie rekreacyjne”. Nieruchomość znajduje się w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią (symbol ZZ) oraz położona jest w strefie ochrony ekspozycji.

Do odpowiedzi dołączono mapę z MPZP obejmującą Nieruchomość.

Zgodnie z § 37 ust. 9 MPZP „ 9. Ustalenia szczególne: 1) realizacja funkcji hotelowych i zamieszkania zbiorowego możliwa na ryzyko i odpowiedzialność inwestora i użytkownika, którzy zobowiązani są do realizacji systemu ostrzegania i ewakuacji na wypadek zagrożenia powodziowego, 2) realizacja inwestycji wyłącznie w formie zorganizowanej działalności inwestycyjnej przez jednego inwestora w obszarze UT1 na powierzchni działki minimum 2,5 ha, w obszarze UT2 na powierzchni działki minimum 2000 m2 (z możliwością zmniejszenia powierzchni o 30% w odniesieniu do istniejących podziałów geodezyjnych w dniu wejścia w życie planu dla terenów UT2); ustalenia nie dotyczą realizacji obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej. 3) dla terenu UT1 dopuszcza się wtórne podziały po zakończeniu inwestycji, pod warunkiem, że wydzielone tereny będą spełniały wszystkie warunki samodzielności eksploatacyjnej przewidziane w projekcie budowlanym”.

Dołączono wyciąg z par. 37 i 50 MPZP do odpowiedzi.

15. Z opisu sprawy wynika, iż:

„Nabywca (Spółka) otrzymała również prawo do audytu prawnego i faktycznego

Nieruchomości a Państwo (…) zobowiązali się do udostępnienia Kupującemu wszelkiej dostępnej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości”, prosimy wskazać jakie czynności/działania zostały/zostaną podjęte przez Nabywcę (Spółkę) w związku z otrzymanym prawem do audytu prawnego i faktycznego?

Działka 1: Państwo (…) nie przedkładali dokumentów Nabywcy w ramach audytu. Państwo (…) nie posiadają wiedzy czy i jakie czynności zostały do tej pory wykonane przez Nabywcę w ramach audytu.

Dnia 12.01.2022 r. przy akcie notarialnym - udzielono pełnomocnictwa Asystentce Zarządu (…) do:

a)przeglądania i sporządzania fotokopii akt ksiąg wieczystych Nieruchomości, sporządzania, podpisywania, składania wniosków (formularzy) o wydanie:

b)zaświadczeń dotyczących Nieruchomości (min dot. rewitalizacji, lasów, mpzp, wypisu i wyrysu);

c)zaświadczeń dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych zgłoszonych względem Nieruchomości;

d)zaświadczeń o niezaleganiu lub stwierdzających zaleganie w podatkach oraz w opłacaniu składek na rzecz ZUS;

e)uzyskiwania wszelkich informacji zaświadczeń, dokumentów dotyczących Nieruchomości, stanu prawnego Nieruchomości, realizacji inwestycji na Nieruchomości Mocodawcy, w szczególności od organów administracji publicznej, notariuszy, podmiotów zaangażowanych w realizację inwestycji (architekci, projektanci);

f)odbioru wszelkiej korespondencji dotyczącej ww. spraw;

g)podejmowania przez Pełnomocnika wszelkich innych czynności, które okażą się niezbędne dla prawidłowego wykonania czynności objętych zakresem pełnomocnictwa, w szczególności do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych.

W zakresie pełnomocnictwa Pełnomocnik został upoważniony do:

a)podpisywania, składania wszelkich wniosków dotyczących informacji, zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, stanu prawnego Nieruchomości, Inwestycji oraz Mocodawcy;

b)odbioru wszelkich informacji, zaświadczeń, dokumentów;

c)kontaktowania się, prowadzenia rozmów, uzyskania informacji, zaświadczeń i dokumentów dotyczących Nieruchomości, stanu prawnego Nieruchomości, realizacji inwestycji na Nieruchomości Mocodawcy, w szczególności od organów administracji publicznej, notariuszy, podmiotów zaangażowanych w realizację inwestycji;

d)ponadto pełnomocnik upoważniony został do reprezentowania Mocodawców wobec gestorów mediów w zakresie uzyskiwania informacji i prowadzenia negocjacji dotyczących przyłączy mediów, przeprowadzania badań geologicznych, a także prowadzenia audytu technicznego Nieruchomości.

Pełnomocnictwo ważne jest do 31.05.2022 r.

Działka 2: Państwo (…) nie przedkładali dokumentów Nabywcy w ramach audytu. Państwo (…) nie posiadają wiedzy czy i jakie czynności zostały do tej pory wykonane przez Nabywcę w ramach audytu.

Dnia 12.01.2022 r. przy akcie notarialnym - udzielono pełnomocnictwa Asystentce Zarządu (…) do:

a)przeglądania i sporządzania fotokopii akt ksiąg wieczystych Nieruchomości, sporządzania, podpisywania, składania wniosków (formularzy) o wydanie:

b)zaświadczeń dotyczących Nieruchomości (min dot. rewitalizacji, lasów, mpzp, wypisu i wyrysu);

c)zaświadczeń dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych zgłoszonych względem Nieruchomości;

d)zaświadczeń o niezaleganiu lub stwierdzających zaleganie w podatkach oraz w opłacaniu składek na rzecz ...;

f)odbioru wszelkiej korespondencji dotyczącej ww. spraw;

W zakresie pełnomocnictwa Pełnomocnik został upoważniony do:

a)podpisywania, składania wszelkich wniosków dotyczących informacji, zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, stanu prawnego Nieruchomości, Inwestycji oraz Mocodawcy;

b)odbioru wszelkich informacji, zaświadczeń, dokumentów;

Pełnomocnictwo ważne jest do 31.05.2022 r.

Działka 3: Państwo (…) nie przedkładali dokumentów Nabywcy w ramach audytu. Państwo (…) nie posiadają wiedzy czy i jakie czynności zostały do tej pory wykonane przez Nabywcę w ramach audytu.

Dnia 12.01.2022r. przy akcie notarialnym - udzielono pełnomocnictwa Asystentce Zarządu (…) do:

a)przeglądania i sporządzania fotokopii akt ksiąg wieczystych Nieruchomości, sporządzania, podpisywania, składania wniosków (formularzy) o wydanie:

b)zaświadczeń dotyczących Nieruchomości (min dot. rewitalizacji, lasów, mpzp, wypisu i wyrysu);

c)zaświadczeń dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych zgłoszonych względem Nieruchomości;

d)zaświadczeń o niezaleganiu lub stwierdzających zaleganie w podatkach oraz w opłacaniu składek na rzecz...;

f)odbioru wszelkiej korespondencji dotyczącej ww. spraw;

W zakresie pełnomocnictwa Pełnomocnik został upoważniony do:

a)podpisywania, składania wszelkich wniosków dotyczących informacji, zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, stanu prawnego Nieruchomości, Inwestycji oraz Mocodawcy;

b)odbioru wszelkich informacji, zaświadczeń, dokumentów;

Pełnomocnictwo ważne jest do 31.05.2022 r.

16. Jakie czynności i przez kogo były/będą podejmowane w stosunku do działek objętych zakresem wniosku przed ich sprzedażą?

Działka 1: Państwo (…) - poza zawarciem umów przedwstępnych (w 2017 i 2022 roku) i udzieleniem pełnomocnictw dla Nabywcy jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 15, nie podejmowali żadnych czynności. Wszystkie czynności opisano we wniosku oraz w odpowiedzi na niniejsze pytania.

Zgłaszano uwagi do MPZP oraz toczyło się postępowanie o rozgraniczenie o sygn. akt (…) w Sądzie Rejonowym (…) w (…) (…) Wydział Cywilny z udziałem Marszałka Województwa (…) oraz Gminy (…).

Działka 2: Państwo (…) - poza zawarciem umów przedwstępnych (w 2017 i 2022 roku) i udzieleniem pełnomocnictw dla Nabywcy jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 15, nie podejmowali żadnych czynności. Wszystkie czynności opisano we wniosku oraz w odpowiedzi na niniejsze pytania.

Zgłaszano uwagi do MPZP oraz toczyło się postępowanie o rozgraniczenie o sygn. Akt (…) w Sądzie Rejonowym (…) w (…) (…) Wydział Cywilny z udziałem Marszałka Województwa (…) oraz Gminy (…).

Działka 3: Państwo (…) - poza zawarciem umów przedwstępnych (w 2017 i 2022 roku) i udzieleniem pełnomocnictw dla Nabywcy jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 15, nie podejmowali żadnych czynności. Wszystkie czynności opisano we wniosku oraz w odpowiedzi na niniejsze pytania.

17. Czy przed sprzedażą działek będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. pozwolenia?

Działka 1: Nie.

Działka 2: Nie.

Działka 3: Nie.

18. Jakie inne pozwolenia, decyzje zostaną wydane przed sprzedażą ww. działek oraz z czyjej inicjatywy nastąpi ich wydanie?

Działka 1: Nie wystąpiono o żadne inne pozwolenia, decyzje.

Działka 2: Nie wystąpiono o żadne inne pozwolenia, decyzje.

Działka 3: Nie wystąpiono o żadne inne pozwolenia, decyzje.

19. Jakie czynności i przez kogo były podejmowane w stosunku do działek nr 1, 2 i 3 w związku z zawarciem w 2017 r. przedwstępnej umowy sprzedaży, w tym czy w stosunku do działek były wydawane decyzje, pozwolenia - jeśli tak to jakie?

Działka 1: Niebyły wydane żadne pozwolenia, decyzje.

Właściciel działek sąsiadujących z Nieruchomością, skontaktował się z (…) z zapytaniem czy mogliby odsprzedać Nieruchomość Kupcowi, który jest zainteresowany jego działką. Następnie Kupujący skontaktował się z (…) z ofertą cenową. Po akceptacji ceny, Kupujący poprosił (…) o niezbędne dokumenty w celu przygotowania aktu notarialnego. Projekt aktu notarialnego - umowa przedwstępna sprzedaży - przygotował Kupujący wraz z notariuszem. Umowa była zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupującą Spółkę finansowania na nabycie nieruchomości.

Działka 2: Nie były wydane żadne pozwolenia, decyzje.

Działka 3: Nie były wydane żadne pozwolenia, decyzje.

20. Czy w związku z zawarciem w 2017 r. przedwstępnej umowy sprzedaży udzielali Państwo pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących działek? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie czynności były podejmowane ramach udzielonego pełnomocnictwa?

Działka 1: Nie udzielano jakichkolwiek pełnomocnictw. Umowa była zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupującą Spółkę finansowania na nabycie nieruchomości.

Działka 2: Nie udzielano jakichkolwiek pełnomocnictw. Umowa była zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupującą Spółkę finansowania na nabycie nieruchomości.

Działka 3: Nie udzielano jakichkolwiek pełnomocnictw. Umowa była zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupującą Spółkę finansowania na nabycie nieruchomości.

21. Czy podejmowali Państwo jakiekolwiek czynności w związku z uchwaleniem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? - jeśli tak to jakie?

Wszystkie n/w uwagi odnosiły się do uwag wnoszonych przez (…) do rysunku 1A, (…), Dz. Nr 1, 2, 3, 4, 6.

Ze względu na obszerność pytań wskazali Państwo, iż wszystkie n/w uwagi dotyczą działek 1, 2 i 3.

Działka 1: punkty od a) do c) jak niżej.

Działka 2: punkty od a) do c) jak niżej.

Działka 3: punkty od a)do c) jak niżej.

a) Wniesiono uwagi do projektu planu wyłożonego do publicznego wglądu od 23.07.2012 r. do 24.08.2012 r. - rozstrzygnięcie na sesji Rady Gminy nr (…) 13.12.2012 r.:

1)Likwidacja linii zabudowy w północnej części nieruchomości UT1 od strefy ZN- uwaga nieuwzględniona,

2)Wysokość budynków głównych do 15 m (304 kondygnacji) - uwaga nieuwzględniona,

3)Wysokość akcentu do 35m o powierzchni rzutu powyżej I pietra maksimum 600 m² w obrębie działek nr 33 i 34 bez wyznaczenia konkretnego punktu, w którym ten akcent powinien powstać oraz dopuszczenie akcentów wtórnych wysokości do 25 m w ramach jednego budynku lub zespołu zabudowy połączonych akcentem głównym - uwaga nieuwzględniona,

4)Dopuszczenie dla akcentów architektonicznych nachylenia połaci dachowej do 70st. - uwaga uwzględniona,

5)Powierzchnia zabudowy max. 30% - uwaga nieuwzględniona,

6)Przesunięcie nowo projektowanej drogi KDD prowadzącej od ul. (…) ku brzegu (…) w kierunku zachodni w sposób następujący: połowa pasu drogowego KDD na dz. Nr 7 a druga połowa na dz. Nr 4 - uwaga nieuwzględniona w całości,

7)Dopuszczenie wtórnych podziałów geodezyjnych działek bez ograniczeń - uwaga nieuwzględniona w całości,

8)Zlikwidowanie strefy ZSZ na działkach nr 1, 2 i 3 ze względu na to, że na podstawie decyzji RZGW nr (…) z dnia 4.11.2005 oraz decyzji Wojewody (…) (…) z dn. 20.12.2006 teren został podniesiony do rzędnych 3,0 m npm i istniejąca zieleń szuwarowa w obrębie tych działek nie istnieje - uwaga nieuwzględniona w całości,

9)Dopuszczenie funkcji mieszkalnej w przypadku pozytywnej opinii/decyzji RZGW w zakresie projektowanych rozwiązań zabezpieczających przed powodzią - uwaga nieuwzględniona,

10)Wprowadzenie w definicji UT1 zapisów umożliwiających realizację obiektów towarzyszących marinie takich jak: nawodna stacja paliw wraz z punktem odbioru ścieków i poboru wody pitnej dla jednostek pływających, magazynów do przechowania jednostek pływających poza sezonem żeglarskim, obiektów przystosowanych do bieżących napraw i konserwacji jednostek pływających - uwaga uwzględniona,

11)Wniesiono o wprowadzenie następujących zapisów dotyczących miejsc postojowych dla samochodów osobowych: a) minimum 1 miejsce postojowe na 1 apartament, b) minimum 4 miejsca postojowe na 10 pokoi hotelowych, c) minimum 1 miejsce postojowe dla autokarów na każde 150 pokoi hotelowych, d) dla usług wyżej niewymienionych minimum 1 miejsce postojowe na każde 100 m² powierzchni użytkowej usług udostępnionej dla klientów, e) dopuszcza się wliczenie do wymaganej ilości miejsc garaży oraz miejsc cumowniczych dla jednostek pływających, f) minimum 3 miejsca postojowe na 10 pracowników” - uwaga nieuwzględniona,

b) Wniesiono uwagi do projektu planu wyłożonego do publicznego wglądu od 24.12.2012 r. do 25.01.2013 r. - rozstrzygnięcie na sesji Rady Gminy nr (…) 16.07.2013 r.:

1) Zmiana zapisów § 37 ust. 3 pkt 6 na następującą: „na terenie UT1 dopuszcza się realizację akcentu wysokościowego do 32 m wysokości o powierzchni rzutu powyżej dopuszczalnej wysokości zabudowy jak w pkt 4, maksimum 250 m², w rejonie oznaczonym symbolem na rysunku, przy czym rejon lokalizacji akcentu wysokościowego wyznacza się w odległości nie większej jak 50 m od symbolu na rysunku planu, z uwzględnieniem nieprzekraczalnej linii zabudowy” - uwaga nieuwzględniona,

c) Wniesiono uwagi do projektu planu wyłożonego do publicznego wglądu od 02.05.2013 r. do 04.06.2013 r. - rozstrzygnięcie na sesji Rady Gminy (...)16.07.2013 r.:

1) Zmiana zapisów planu dla strefy UT1: - par. 37 pkt 5 dotyczący wysokości budynków pomocniczych - wyłączenie z tej kwalifikacji hangarów na przetrzymywanie łodzi z wózkami, ponieważ ze względów technicznych powinny posiadać wysokość zbliżoną do budynków głównych tj. ok. 13 m - uwaga nieuwzględniona.

22. Czy w momencie nabycia przez Państwa działek objętych zakresem wniosku, były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - jeśli tak to jakie przeznaczenie dla działek wynikało z tego planu w momencie ich nabycia?

Działka 1: Nie. MPZP został uchwalony dopiero w 25.09.2013 r. (Uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 29.03.2013 r.). Wcześniej, dnia 13.03.2007 r. uchwałą nr (…) Rada Gminy (…) przystąpiła do sporządzenia mpzp dotyczącego obrębów (…) i (…) z wyłączeniem terenu składowiska fosfogipsów oraz terenów przyległych.

Działka 2: Nie. MPZP został uchwalony dopiero w 25.09.2013 r. (Uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 29.03.2013 r.). Wcześniej, dnia 13.03.2007 r. uchwałą nr (…) Rada Gminy (…) przystąpiła do sporządzenia mpzp dotyczącego obrębów (…) i (…) z wyłączeniem terenu składowiska fosfogipsów oraz terenów przyległych.

Działka 3: Nie. MPZP został uchwalony dopiero w 25.09.2013 r. (Uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 29.03.2013 r.). Wcześniej, dnia 13.03.2007 r. uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) przystąpiła do sporządzenia mpzp dotyczącego obrębów (…) i (…) z wyłączeniem terenu składowiska fosfogipsów oraz terenów przyległych.

Działki nr 1, 2 i 3 były przedmiotem postępowania sądowego o rozgraniczenie w sprawie o sygn. akt (…) w Sądzie Rejonowym (…) w (…) (…) Wydział Cywilny z udziałem Marszałka Województwa (…) oraz Gminy (…).

Pytania

(ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku).

1.Czy Wnioskodawca w związku ze zbyciem w drodze umowy sprzedaży Nieruchomości, o których mowa w opisanym stanie faktycznych, nie jest osobą fizyczną wykonującą samodzielnie działalność gospodarczą w tym zakresie, a co za tym idzie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

2.Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Z uzupełnienia wniosku wynika, iż określenie Wnioskodawca w postawionym pytaniu 1 oraz stanowisku odnosi się do (…) oraz (…) (dotyczy obojga).

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1.

Wnioskodawca nie jest osobą fizyczną wykonującą samodzielnie działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a co za tym idzie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu dostawy gruntów.

Ad 2.

Zbycie Nieruchomości nie będzie skutkowało powstaniem po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług z tytułu dostawy towarów (tu: Nieruchomości).

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej ma prawda charakter uniwersalny, a jako podatnika należy traktować wszystkie podmioty, które prowadzą daną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym, jednocześnie wykorzystując towar w sposób ciągły i dla celów zarobkowych.

Aby zatem dana działalność została uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, musi być wykonywana w sposób ciągły, stały, a nie incydentalny czy epizodyczny. Podkreślił to m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 16 sierpnia 2012 roku, sygn. akt II SA/Po 427/12, w którym wskazał, że ciągłość pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza, że jest to względna stałość (stabilność) jej wykonywania, przy założeniu, iż nie jest to aktywność okazjonalna, jednostkowa sporadyczna.

Zbliżone stanowisko zostało przedstawione przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 września 1997 roku, sygn. akt II SA 1089/96, w którym Sąd orzekł, że również sporadyczne wykonywanie czynności wyklucza uznanie określonej aktywności za wykonywanie działalności gospodarczej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawione w interpretacji indywidualnej z dnia 26 kwietnia 2019 roku nr 0112-KDIL1-2.4012.83.2019.2.TK: nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Państwo (…) nie podejmowali czynności, które można by uznać za działanie profesjonalisty, mogące mieć na celu podwyższenie wartości nieruchomości. Oboje nie zarejestrowali działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami, nie podejmowali czynności, aby tę działalność rozpocząć, nie nabywali dalszych nieruchomości w celu ich odsprzedaży, nie podejmowali żadnych działań marketingowych.

Do zawarcia przedwstępnej Umowy sprzedaży Nieruchomości doszło wyłącznie z inicjatywy nabywcy. Nawiązanie kontaktu z potencjalnym nabywcą Nieruchomości oraz przyjęcie jego oferty zakupu nie może być traktowane jako działalność profesjonalna. Tylko zorganizowany, celowy i zaplanowany ciąg takich działań powinien wskazywać na działalność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami, wykonywaną zawodowo.

Wnioskodawca przy sprzedaży Nieruchomości nie działa jak producent, handlowiec czy usługodawca, a tylko działalność mająca taki charakter może zostać uznana za działalność gospodarczą, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie podejmował czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, co wyklucza zaliczenie tego do czynności związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Takie stanowisko przedstawił m in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 06 lipca 2018 roku, sygn. akt I FSK 1986/16, który podkreślił kryteria wyznaczone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C- 181/10, C-180/10 oraz C-181/10: Trybunał we wskazanym orzeczeniu dokonał kompleksowej wykładni definicji „działalności handlowej”, o której mowa w art. 9 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, s. 1 ze zm.) przyjmując, że nie mogą być uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż budowlane. W orzecznictwie wskazuje się, że oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny (vide: wyrok NSA z dnia 08 kwietnia 2021 r., sygn. aktl FSK 560/18). Ponadto wskazuje się, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Charakter przedmiotowych Nieruchomości wskazuje, iż nie są to nieruchomości stanowiące tereny budowlane. Nieruchomość przeznaczona jest zgodnie z MPZP na funkcje oznaczoną symbolem UT1 - teren zabudowy usług turystyki, ZSZ - tereny zieleni szuwarowej oraz KDD - tereny dróg dojazdowych.

Z tych względów Nieruchomość nie spełnia definicji terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto dostawa Nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług, a ponadto przy jej nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jak wskazano powyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie wykonuje czynności opodatkowane, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu sprzedaży ww. gruntów podjęli/podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniłem wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, iż zawarli Państwo umowę przedwstępną i udzielili pełnomocnictw Nabywcy związanych z przeprowadzeniem audytu prawnego i faktycznego Nieruchomości oraz wyrazili zgody na prowadzenie na Nieruchomościach badań geologicznych, w tym wykonania odwiertów. Nie udzielili Państwo Nabywcy pełnomocnictwa do wykonywania w Państwa imieniu i na Państwa rzecz jakichkolwiek czynności zmierzających do zwiększenia wartości lub uatrakcyjnienia Nieruchomości (tj. ogrodzenie, uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg wewnętrznych, wytyczenie dostępu do drogi publicznej, urządzenie zieleni). Nie udzielili Państwo zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 i art. 32 ust. 4 pkt. 2) ustawy Prawo budowlane. Udzielone przez Państwa pełnomocnictwa dotyczyły m.in. przeglądania i sporządzania fotokopii akt ksiąg wieczystych Nieruchomości, sporządzania, podpisywania i składania wniosków o wydanie zaświadczeń dotyczących Nieruchomości oraz uzyskiwania wszelkich informacji, zaświadczeń i dokumentów dotyczących Nieruchomości. Nie podejmowali Państwo jakichkolwiek działań w celu sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie dokonywali Państwo geodezyjnego wydzielenia działek z Nieruchomości, nie występowali o pozwolenie na budowę, nie dokonywali działań w celu uzbrojenia Nieruchomości. Przed sprzedażą działek nie będą wydane pozwolenia na budowę ani żadne inne pozwolenia czy decyzje. Nieruchomości nie były wynajmowane, wydzierżawiane, użyczane ani nie pozostawały w posiadaniu osób trzecich. Działki nie będą udostępnianie osobom trzecim. Nieruchomości nigdy nie były oferowane na rynku. Nigdy nie było zamieszczone ogłoszenie dotyczące ich sprzedaży. Przed sprzedażą działek nie poczynią Państwo jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości działek. Nieruchomości, które planują Państwo sprzedać są niezabudowane i nieuzbrojone (brak przyłączy wody, gazu, prądu, kanalizacji). Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak przeznaczenie działek, które wynika z ww. planu nie nastąpiło z Państwa inicjatywy. Państwa działania zostały w tym zakresie ograniczone jedynie do zgłoszenia uwag do MPZP. Nieruchomości były nabywane na cele własne związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Z Nieruchomości od momentu ich nabycia nie były nigdy dokonywane zbiory i sprzedaż płodów rolnych i takie czynności nie będą dokonywane do momentu sprzedaży Nieruchomości. Bezpośrednio po zakupie, przez kilka lat działki były łąkami, które Państwo kosili i przeznaczali na paszę dla własnych zwierząt. Obecnie działki nie są wykorzystywane jak również nie będą ich Państwo wykorzystywać. Nieruchomości nie były wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej. Z opisu sprawy nie wynika, aby po zarejestrowaniu się przez Pana (…) jako czynnego podatnika VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej, działki były wykorzystywane w ramach tej działalności. Jak Państwo wskazali, działki nie były wykorzystywane w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej uznałem za prawidłowe.

Z uwagi na to, że dostawa działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to odpowiedź na pytanie w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. dostawy jest bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, wyjaśniam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zauważyć, iż zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych do niego dokumentów, w związku z czym nie były one przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie