Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działki.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) oraz
• prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działki.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 marca 2022 r. (data wpływu 24 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

•Pan K.B.

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

•Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nie prowadzi ani nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest jeszcze czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT), ale znajduje się w trakcie rejestracji. Wnioskodawca pozostaje obecnie w związku małżeńskim.

W roku 2011 r. Wnioskodawca nabył udział 1/2 części prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości (...), gm. (...), powiat (...), woj. (...). W 2020 r. Wnioskodawca nabył pozostały udział 1/2 w prawie własności ww. nieruchomości i tym samym stał się jedynym właścicielem nieruchomości o łącznej powierzchni 0,1060 ha (dalej: Nieruchomość). Zarówno nabycie w 2011 r. jak i w 2020 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nabycie (zarówno w 2011 r. jak i w 2020 r.) nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawcy. W rejestrze gruntów działka ta oznaczona jest jako Tr - tereny różne, natomiast w gminnym planie zagospodarowania przestrzennego widnieje jako teren oznaczony symbolem MN 2 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

W 2021 r. Wnioskodawca podjął decyzję o rozpoczęciu inwestycji na Nieruchomości i w tym celu uzyskał pozwolenie na budowę na ww. nieruchomości budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Rozpoczęcie budowy zostało zgłoszone przez kierownika budowy do nadzoru budowlanego.

W związku z pozwoleniem na budowę, Wnioskodawca zwrócił się do Gminy (...) o wydanie zgody na przyłączenie projektowanego budynku do sieci zapewniającej dostawę wody na cele socjalno-bytowe. Zgoda taka została wydana w sierpniu 2021 r. wraz z określeniem przez Gminę warunków wykonania przyłącza. Warunki ważne są przez dwa lata od daty ich wystawienia. Wnioskodawca dokonał także przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej na podstawie uzyskanych wcześniej warunków przyłączenia oraz zawartej umowy o przyłączenie oraz uzyskał zaświadczenie o wykonaniu przyłącza Nieruchomości do sieci energetycznej.

Nieruchomość nie była nigdy dzierżawiona ani w żaden inny sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Od samego początku inwestycja prowadzona przez Wnioskodawcę nastawiona była na osiągnięcie zysku po sprzedaży Nieruchomości. Jednakże Wnioskodawca zdecydował, że nie będzie przeprowadzał inwestycji jako osoba fizyczna, a jej realizacją zajmie się powołana w tym celu spółka z o.o., w której Wnioskodawca będzie jednym z dwóch udziałowców. Z tego też względu Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości na rzecz spółki Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zainteresowana lub Spółka) z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Spółka zajmuje się w swojej działalności głównie realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Na dzień złożenia wniosku Spółka nie jest jeszcze zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale znajduje się w trakcie rejestracji.

Spółka planuje wybudować na nieruchomości dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, zgodnie z uzyskanym przez Wnioskodawcę pozwoleniem na budowę, a następnie dokonać jego sprzedaży. Działalność Spółki (sprzedaż gotowych budynków) będzie stanowić działalność opodatkowaną.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Działka gruntu będąca przedmiotem wniosku, przeznaczona do sprzedaży, ma nr 1.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy Spółce będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, postąpi On prawidłowo rozliczając podatek VAT od sprzedaży Nieruchomości, ponieważ będzie On działał przy sprzedaży tak jak podatnik podatku od towarów i usług, a podejmowana przez Niego aktywność w przedmiocie przygotowania do inwestycji i zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Powyższe przepisy wskazują, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność będąca dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby transakcja sprzedaży gruntu mogła być uznana za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem, musi zostać dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który przy dokonywaniu tej transakcji działa w tym charakterze.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Nawet osoba posiadająca status podatnika czynnego VAT nie zawsze będzie uznana za podatnika VAT przy danej transakcji rozporządzenia mieniem. I na odwrót - osoba nieposiadająca takiego statusu może być uznana za podatnika VAT przy danej transakcji, jeżeli okoliczności danej sprawy wskazują na profesjonalny charakter takiej czynności. Aby przypisać danemu podmiotowi działalność podlegającą opodatkowaniu, konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca zarząd majątkiem prywatnym w ramach przysługującego jej prawa własności. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Przy czym ocenę tę można odnosić wyłącznie do osoby dokonującej danej transakcji. Działania poprzednich właścicieli działki pozostają bez żadnego wpływu na to, czy dany podmiot działa w charakterze podatnika czy też nie.

Podsumowując powyższe rozważania, przyjąć należy, że zgodnie z przyjętą konstrukcją podatku od towarów i usług opodatkowaniu mogą podlegać tylko te czynności, w przypadku których został spełniony zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, a więc podmiot mający cechę podatnika (kryterium obiektywne) dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

W przedstawionym powyżej zdarzeniu przyszłym nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca działa i będzie działać tak jak osoba wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną do oceny, czy osoba ta działa jak podatnik należy przeanalizować jakie czynności zostały podjęte w celu dokonania sprzedaży.

Jak wskazał Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przykładowy, otwarty katalog czynności, które wskazują na profesjonalny charakter działalności w obrocie nieruchomościami wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 stycznia 2022 r. (0111-KDIB3-2.4012.795.2021.1.MN): „Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji.

Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta.”

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę, czyli uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na Nieruchomości oraz jej uzbrojenia bez wątpienia zakwalifikować należy do działań profesjonalnych, wskazanych w powyższych orzeczeniach. Czynności te zwiększają atrakcyjność Nieruchomości i ułatwiają jej sprzedaż z zyskiem.

Na to, że sprzedaż, która ma zostać dokonana przez Wnioskodawcę będzie miała charakter przekraczający zarząd majątkiem prywatnym wskazuje choćby to, że pozwolenie na budowę obejmuje budowę budynku w jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, a nie pojedynczej. Przekracza to zatem zwykłe potrzeby osobiste i wykazuje inicjatywę Wnioskodawcy w maksymalizacji zysku ze sprzedaży.

Podsumowując, transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę dokonana zostanie przez Niego w charakterze podatnika podatku VAT z art. 15 ustawy o VAT. Pomimo tego, że Wnioskodawca nie prowadzi ani nie prowadził nigdy żadnej działalności gospodarczej, to działania przez Niego przedsięwzięte w celu sprzedaży Nieruchomości noszą znamiona działalności profesjonalnej na gruncie podatku VAT. Wskazuje na to wyraźnie zestaw czynności podjętych przez Wnioskodawcę w stosunku do przedmiotu sprzedaży - uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, tzw. bliźniaka oraz otrzymanie zgody na podłączenie Nieruchomości do sieci wodociągowej wraz z warunkami technicznymi tego przyłącza, a także dokonanego przyłącza do sieci energetycznej. Tym samym, Wnioskodawca zachowuje się jak profesjonalny podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a nie jak osoba fizyczna zarządzająca majątkiem prywatnym. Oznacza to, że sprzedaż będzie musiała zostać dokonana z podatkiem VAT i Wnioskodawca będzie musiał w tym celu dokonać rejestracji dla potrzeb tej konkretnej czynności, udokumentować sprzedaż fakturą VAT i rozliczyć podatek VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać w całości za prawidłowe.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę VAT, na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeżeli zatem nabyte towary będą wykorzystywane dalej w działalności gospodarczej, to podatnik może obniżyć należny podatek VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów. Odliczenie to jest możliwe o ile nie zachodzą wyłączenia co do zastosowania takiego mechanizmu przewidziane w art. 88 ustawy o VAT (m.in. nie stosuje się odliczenia, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku).

Transakcja sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawcą a Zainteresowaną będzie podlegać opodatkowaniu, ponieważ sprzedający działać będzie jak podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, co zostało już wyjaśnione w stanowisku co do pytania nr 1. Spółka natomiast wykorzysta Nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje dokończyć budowę i sprzedać wzniesiony przez siebie budynek, a sprzedaż ta będzie sprzedażą opodatkowaną VAT.

Spółce przysługiwać zatem będzie uprawnienie do dokonania obniżenia podatku VAT na podstawie art. 86 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 stycznia 2022 r. (0111-KDIB3-1.4012.977.2021.1.IK): „Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Działek, Spółka zamierza wykorzystywać je wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Jak wyżej wskazał tut. Organ, sprzedaż udziału w Działkach na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Spółki. Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyty przez Kupującego udział w Działkach będzie służył czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Tym samym, Kupującemu z tego tytułu będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.”

Biorąc powyższe pod uwagę, ze względu na to, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana w dalszej działalności gospodarczej, możliwe będzie obniżenie podatku VAT należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać także należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy czy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w  rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży Nieruchomości  Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i  usług.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca w 2011 r. nabył ½ udziału Nieruchomości, a w 2020 r. pozostałą część udziału w prawie własności ww. Nieruchomości. W 2021 r. Wnioskodawca podjął decyzję o rozpoczęciu inwestycji na Nieruchomości i w tym celu uzyskał pozwolenie na budowę, z którego wynika możliwość budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Następnie Wnioskodawca zwrócił się do Gminy o wydanie zgody na przyłączenie budynku do sieci wodociągowej. Zgoda wraz z warunkami wykonania przyłącza została wydana w sierpniu 2021 r. Wnioskodawca dokonał także przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej. Zgodnie z treścią wniosku, prowadzona przez Wnioskodawcę inwestycja nastawiona była na osiągnięcie zysku po sprzedaży Nieruchomości, która ostatecznie zostanie przeprowadzona przez nabywcę Nieruchomości tj. Spółkę, w której Wnioskodawca jest jednym z dwóch współudziałowców. Wnioskodawca obecnie znajduje się w trakcie rejestracji jako czynny podatnik VAT.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości, będzie stanowić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, gdyż istnieją przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która to aktywność jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje natomiast przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o  którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenie oznaczonym symbolami TR - tereny różne oraz MN 2 – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ponadto, w 2021 r. Wnioskodawca uzyskał dla Nieruchomości pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. W związku z tym, po uzyskaniu przez Wnioskodawcę ww. decyzji Nieruchomość w momencie jej dostawy będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w  art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w  oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•towary (w tym grunty) od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości zarówno w 2011 r., jak i w 2020 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.  

W analizowanej sprawie zatem jedna z ww. przesłanek uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie została spełniona. Tym samym, dokonując dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie mógł zastosować zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji powyższego, opisana transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Reasumując, skoro Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towaru z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT, to Wnioskodawca będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z wniosku wynika, że Spółka na dzień złożenia wniosku nie jest jeszcze czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, ale jest w trakcie rejestracji. Działalność Spółki – sprzedaż gotowych budynków – będzie stanowić działalność opodatkowaną.

Jak wyżej stwierdzono, dostawa Nieruchomości jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym Wnioskodawca jako podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować sprzedaż Nieruchomości.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Spółka – po rejestracji jako czynny podatnik VAT - będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wówczas będą spełnione, wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy, przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, zaś nabyta Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan K. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).