Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 25 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 grudnia 2022 r. (wpływ 20 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1.Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 2006 roku nabył Pan od osoby fizycznej 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości rolnej położonej w K., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1 z mapy 1 o powierzchni 4,7005 ha.

2.Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2007 roku nabył Pan od osoby fizycznej 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości rolnej położonej w K., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 2 z mapy 1 o powierzchni 5,2327 ha.

3.Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 kwietnia 2008 roku nabył Pan od osoby fizycznej 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości rolnej położonej w K., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 3 z mapy 1 o powierzchni 0,4238 ha.

4.Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 stycznia 2009 roku nabył Pan od Gminy K. 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości stanowiącej rów, położonej w K., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 4 z mapy 1 o powierzchni 0,0250 ha. Nabyta nieruchomość została opodatkowana 22% podatkiem VAT (Pana zdaniem jako nieruchomość rolna ze względu na brak planu zagospodarowania przestrzennego powinna być zwolniona z podatku VAT).

Działki nr 1, 2, 3 i 4 z mapy 1 o łącznej powierzchni 10,3820 ha położone w K. zostały w dalszej kolejności poddane scaleniom i podziałom, w wyniku których obecnie jest Pan współwłaścicielem 1/4 udziału w nieruchomościach położonych w K.:

1.Oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 5 o powierzchni 0,0442 ha i działka nr 6 o powierzchni 10,0442 ha, obu z mapy 1, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr ….

2.Oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 7 o powierzchni 0,0131 ha, działka nr 8 o powierzchni 0,0927 ha i działka nr 9 o powierzchni 0,0813 ha, wszystkie z mapy 1, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr ….

Obecnie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Miasta K. przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w K. nr … z dnia … 2017 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa … z dnia … 2017 r. poz. …, niżej wymienione działki położone w K. mają następujące przeznaczenie:

1.Działka nr 5 z mapy 1 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej, a w części na terenie oznaczonym symbolem 1P.S.U., co stanowi teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej,

2.Działka nr 6 z mapy 1 znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 1P.S.U., co stanowi teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, KDL, co stanowi teren drogi publicznej klasy lokalnej, KDW, co stanowi teren o przeznaczeniu dla drogi wewnętrznej, 1U.S., co stanowi teren zabudowy usługowej, składowania i magazynowania oraz 1ZI i 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej.

3.Działka nr 7 z mapy 1 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1MN, co stanowi zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, część działki przyległa do ul. … znajduje się na terenie o symbolu KDL, co oznacza drogę publiczną klasy dojazdowej.

4.Działka nr 8 z mapy 1 znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej i KDW, co stanowi teren drogi wewnętrznej; KDL – teren drogi publicznej dojazdowej.

5.Działka nr 9 z mapy 1 znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej, 1MN, co stanowi teren zabudowy jednorodzinnej i KDL, co stanowi teren drogi publicznej dojazdowej.

Do chwili obecnej ww. nieruchomości są wykorzystywane rolniczo.

Od kilku lat nieruchomości stanowiące Pana współwłasność oraz pozostałych współwłaścicieli zamierza Pan wraz ze współwłaścicielami sprzedać, umieszczając ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych. Obecnie ma Pan wraz ze współwłaścicielami podpisaną umowę przedwstępną, w której wyraziliście zgodę na dysponowanie przez stronę kupującą nieruchomościami na cele budowlane, w celu prowadzenia badania technicznego i środowiskowego oraz uzyskania uzgodnień i decyzji związanych z realizacją planowanej przez kupującego inwestycji. W razie potrzeby udzieli Pan stronie kupującej pełnomocnictwa do uzyskiwania decyzji i zezwoleń związanych z planowaną inwestycją.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan następujące informacje:

Był Pan w latach 2003-2015 zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Udziały w działkach, które następnie zostały poddane scaleniom i podziałom zostały nabyte jako lokata wolnych środków finansowych.

Scalenia i podziału nabytych działek dokonano w celu wydzielenia jednej nieruchomości inwestycyjnej oraz drugiej nieruchomości stanowiącej strefę ochronną dla tej nieruchomości. Do scalenia i podziału nabytych działek doszło z inicjatywy wszystkich współwłaścicieli.

Działki będące przedmiotem wniosku były przez Pana wykorzystywane rolniczo od daty nabycia do 2016 roku oraz od 2021 roku do chwili obecnej. (ad 2 pkt 5)

Działki będące przedmiotem wniosku nie są i nie były udostępniane na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Działki będące przedmiotem wniosku nie są i nie były w latach, o których mowa w ad 2 pkt 5 wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Działalność rolnicza polegała jedynie na utrzymaniu nieruchomości w dobrej kulturze (koszenie trawy).

Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z działek będących przedmiotem wniosku nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych.

Dla powierzchni ok. 1 hektara jako współwłaściciele wystąpił Pan wraz ze współwłaścicielami w 2007 r. z wnioskiem i została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod budownictwo jednorodzinne. Decyzja ta utraciła ważność wraz z uchwaleniem w 2017 roku przez Gminę K. planu zagospodarowania przestrzennego. Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpił Pan wraz ze współwłaścicielami z myślą wydzielenia i sprzedaży działek budowlanych. Plan ten nie został przez Pana oraz współwłaścicieli zrealizowany ze względu na bliskość autostrady i małą atrakcyjność budownictwa mieszkaniowego na tym obszarze.

W stosunku do wnioskowanych działek nie podejmował Pan działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości za wyjątkiem wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla obszaru ok. 1 hektara. Nie budował Pan dróg, nie uzbrajał terenu w infrastrukturę techniczną ani nie ogradzał Pan działki.

W umowie przedwstępnej zapisano warunek zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku uzyskania przez kupującego na koszt kupującego i jego staraniem w terminie do 22 września 2024 r. prawomocnego pozwolenia na budowę.

Z zawartej umowy przedwstępnej wynika, że kupujący jest uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej w terminie do 22 marca 2023 r., a sprzedający w przypadku nie odstąpienia przez kupującego do 22 marca 2023 r. od zawartej umowy przedwstępnej uprawniony jest do otrzymania do 29 marca 2023 r. zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na wnioskowanych działkach nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność.

Strona kupująca od momentu podpisania umowy przedwstępnej będzie ponosiła jedynie nakłady finansowe związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

W związku z planowaną sprzedażą udziału w nieruchomościach udzielił Pan kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i pełnomocnictwo.

Udzielona przez sprzedającego kupującemu zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane upoważnia kupującego do występowania do właściwych organów o wydawanie wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę z wyłączeniem zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu mocodawcy.

W oparciu o udzieloną zgodę/pełnomocnictwo kupujący uzyskał od sprzedającego zgodę na:

1)dysponowanie nieruchomością na cele budowlane z wyłączeniem zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu mocodawcy;

2)uzyskiwanie wszelkich dokumentów geodezyjnych oraz architektonicznych dotyczących wnioskowanych nieruchomości, w szczególności wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

3)występowanie do właściwych jednostek o wydanie oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i ścieków;

4)występowanie do właściwych jednostek o wydanie warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych;

5)dokonywanie wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy przed wszelkimi osobami prawnymi i fizycznymi, sądami, urzędami i instytucjami we wszystkich sprawach, jakie okażą się niezbędne w celu wykonania pełnomocnictwa – na warunkach ustalonych według uznania pełnomocnika.

Kupujący sam zgłosił się z propozycją kupna wnioskowanych działek, o których dowiedział się z ogłoszeń zamieszczonych przez sprzedających na portalach ogłoszeniowych.

Obecnie nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej.

Nie posiada Pan żadnej innej nieruchomości ani udziałów w nieruchomościach oprócz opisanych we wniosku, które w przyszłości mogą być przedmiotem sprzedaży.

W 2020 roku sprzedał Pan jedną nieruchomość rolną. Sprzedaną nieruchomość nabył Pan w 2004 roku od syndyka masy upadłościowej …. Sprzedaną nieruchomość nabył Pan w celu jej rolniczego użytkowania. Od momentu nabycia do chwili jej sprzedaży nieruchomość była użytkowana rolniczo. Nabytą nieruchomość sprzedał Pan w 2020 roku celem zaspokojenia bieżących wydatków. Sprzedaży podlegały dwie działki rolne niezabudowane. Z tytułu sprzedaży nie odprowadzał Pan podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 ani nie dokonał Pan zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 16 grudnia 2022 r.)

Czy z tytułu sprzedaży udziałów w stanowiących Pana własność nieruchomościach jest Pan podatnikiem podatku VAT i w konsekwencji czy sprzedaż ww. udziałów w nieruchomościach podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem sprzedaż ww. nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży oprócz ogłoszeń na portalach nie podejmowano żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Zgodnie z tą dyrektywą za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Opodatkowaniu VAT podlega na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a dyrektywy 2006/112/WE Rady odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza tj. wszelką działalnością producentów handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy wykluczyć osoby fizyczne z grona podatników w przypadku gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co może skutkować uznaniem Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Pana zdaniem skoro nie uzbrajał Pan terenu w infrastrukturę, nie wydzielał Pan dróg wewnętrznych, nie prowadził Pan działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, należy uznać, że planowana sprzedaż ww. nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

W myśl art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić należy, że na mocy art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności działki będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że ma Pan podpisaną umowę przedwstępną, w której wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez stronę kupującą nieruchomościami na cele budowlane, w celu prowadzenia badania technicznego i środowiskowego oraz uzyskania uzgodnień i decyzji związanych z realizacją planowanej przez kupującego inwestycji. W związku z planowaną sprzedażą udziału w nieruchomościach udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa. W oparciu o udzieloną zgodę/pełnomocnictwo kupujący uzyskał od Pana zgodę na: dysponowanie nieruchomością na cele budowlane z wyłączeniem zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu mocodawcy; uzyskiwanie wszelkich dokumentów geodezyjnych oraz architektonicznych dotyczących wnioskowanych nieruchomości, w szczególności wypisów i wyrysów z rejestru gruntów; występowanie do właściwych jednostek o wydanie oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i ścieków; występowanie do właściwych jednostek o wydanie warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych; dokonywanie wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy przed wszelkimi osobami prawnymi i fizycznymi, sądami, urzędami i instytucjami we wszystkich sprawach, jakie okażą się niezbędne w celu wykonania pełnomocnictwa – na warunkach ustalonych według uznania pełnomocnika.

Zatem nabywca będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana udziału w ww. działkach. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Z kolei kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

W związku z tym, w taki sposób zorganizował Pan sprzedaż udziału ww. działkach, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jest Pan właścicielem udziału w działkach, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegać działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Działania wykonywane przez Pana za pośrednictwem kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa znacznie wykraczają poza zakres rozporządzania majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Pana za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Pana za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto należy zauważyć, że udziały w opisanych działkach, nabył Pan jako lokatę wolnych środków finansowych. Wraz ze współwłaścicielami dokonał Pan scalenia i podziału nabytych działek w celu wydzielenia jednej nieruchomości inwestycyjnej oraz drugiej nieruchomości stanowiącej strefę ochronną dla tej nieruchomości. Jednocześnie dla powierzchni ok. 1 hektara wystąpił Pan wraz ze współwłaścicielami w 2007 r. z wnioskiem i została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod budownictwo jednorodzinne. Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpił Pan wraz ze współwłaścicielami z myślą wydzielenia i sprzedaży działek budowlanych. Jednocześnie z opisu sprawy wynika, że jedynie utrzymywał Pan nieruchomość w dobrej kulturze (kosił Pan trawę).

W przedmiotowej sprawie nie wskazał Pan zatem żadnego celu prywatnego, jakiemu miałby służyć zakup udziału w ww. nieruchomościach.

Przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, z czym w analizowanej sprawie nie mamy do czynienia.

Zatem nie cele osobiste – w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania.

Mając na uwadze powyższe w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie opisanych we wniosku czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia udziału w nieruchomościach porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W przedmiotowej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziału w ww. nieruchomościach stanowiącego Pana własność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. W szczególności w niniejszej sprawie nie rozstrzygnięto kwestii możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu dostawy opisanego udziału w nieruchomościach, ponieważ kwestia ta nie była przedmiotem wniosku.

Ponadto, z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego, niniejsza interpretacja skierowana jest tylko do Pana i nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.