‒z tytułu przychodów z Działalności Gospodarczej rozlicza się 19% podatkiem liniowym PIT.

Poza Działalnością Gospodarczą Wnioskodawca jest  współwłaścicielem domu mieszkalnego - miejsce zamieszkania Wnioskodawcy wraz z żoną, oraz mieszkania - miejsce zamieszkania syna Wnioskodawcy.

23 września 2015 r. Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną (dalej: „Drugi Współwłaściciel”) w udziale po 1/2 części każdy, nabyli prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej - działka nr 1, obszar 2,3019 ha, stanowiąca grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Wnioskodawca oraz Drugi Współwłaściciel zwani są dalej łącznie „Współwłaścicielami”.

W dacie zakupu Nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - zabudowa usługowa, nieuciążliwa dla zabudowy mieszkaniowej. W  związku udziałem w prawie własności Nieruchomości, Wnioskodawcę zaewidencjonowano  w  miejskim rejestrze jako podatnika podatku rolnego. Użytki rolne na Nieruchomości są zwolnione z tego podatku na podstawie art. 12 ust. 1 Ustawy o podatku rolnym.

Zapłata ceny za Nieruchomość była wydłużona w czasie (co sprawiało, że jej nabycie nie wymagało posiadania przez Wnioskodawcę i zaangażowania pełnych środków w  celu nabycia jej własności (1/2 udziału)).

Wnioskodawca zapłacił za 1/2 udziału w Nieruchomości częściowo z kwoty zaciągniętej pożyczki oraz częściowo z kwoty zaliczki otrzymanej od osoby prawnej (dalej: „Kupujący 1”), z którą Współwłaściciele 21 grudnia 2015 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży całości udziałów w prawie własności Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna 1”).  Wnioskodawca zaciągnął pożyczkę, albowiem nie planował wcześniej nabycia udziału w  Nieruchomości (tej czy innej) - zakup stanowił wykorzystanie nadażającej się i nieplanowanej okazji. Wnioskodawca nabył działkę (1/2 udziału) jako zabezpieczenie się na przyszłość w związku ze zbliżającym się wiekiem emerytalnym (zaprzestanie działalności zawodowej) oraz pogarszającym się stanem zdrowia, traktując jej nabycie jako korzystną lokatę.

W Umowie Przedwstępnej 1 Kupujący 1 oświadczył, że zamierza nabyć całość udziałów w prawie własności Nieruchomości w celu realizacji na niej oraz na nieruchomościach sąsiadujących inwestycji o łącznej powierzchni wynajmu 6.650 m² lub mniejszej, jednak nie mniejszej niż 6.000 m², polegającej na budowie trzech obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży do 2.000 m² dla każdego z obiektów, wraz z placem dostaw oraz parkingiem obejmującym niezbędną liczbę naziemnych miejsc postojowych dla każdego z trzech obiektów, wraz z zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji handlowo-usługowej, a także zewnętrzną w stosunku do Nieruchomości infrastrukturą drogową, która zapewni komunikację drogami dojazdowymi i wjazdami, w tym wjazdem/zjazdem z Nieruchomości poprzez przebudowę sąsiednich ulic/skrzyżowań (dalej: „Inwestycja 1”), a także zapewnienia zewnętrznej inwestycji drogowej polegającej na realizacji przedłużenia sąsiedniej ulicy wraz z dwoma wjazdami na Nieruchomość, a także wraz z przebudową dwóch sąsiednich skrzyżowań (dalej: „Inwestycja Drogowa”).

W Umowie Przedwstępnej 1 Kupujący 1 oświadczył, że realizacja Inwestycji 1 oraz  Inwestycji Drogowej jest uwarunkowana m.in.:

a) uzyskaniem niezbędnych do realizacji Inwestycji 1 i Inwestycji Drogowej decyzji administracyjnych, (dalej: „Decyzje Administracyjne”) wydanych na warunkach akceptowanych przez Kupującego 1, a w szczególności:

i.  uzyskaniem przez Współwłaścicieli, na własny koszt i ich staraniem, ostatecznej i prawomocnej decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w terminie nie późniejszym niż złożenie wniosku o Pozwolenie na Budowę w ramach realizacji Inwestycji 1 (dalej: „Decyzja Odralniająca”);

v.  uzyskaniem przez Kupującego 1, na własny koszt i jego staraniem, ostatecznych i prawomocnych decyzji: pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie urządzeń, związanych ze szczególnym korzystaniem z wód, a także pozwolenia wodnoprawnego na eksploatację instalacji, związanych ze szczególnym korzystaniem z wód (dalej: „Pozwolenia Wodnoprawne”), jeżeli ich uzyskanie okaże się konieczne, dla realizacji Inwestycji 1;

viii. ile to będzie konieczne, dokonaniem przez Kupującego 1, w trybie przepisów Prawa budowlanego, wszelkich zgłoszeń wykonania określonych prac budowlanych w ramach realizacji Inwestycji 1, co do których właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia dokonania przedmiotowych zgłoszeń (dalej: „Zgłoszenia”);

ix.  oraz uzyskaniem innych zgodnie z prawem niezbędnych decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji Inwestycji 1 i Inwestycji Drogowej.

W Umowie Przedwstępnej 1 Współwłaściciele oświadczyli, że nabycie przez nich Nieruchomości nie miało związku z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz że z tytułu sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości nie są podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 5 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

16 lutego 2016 r. Burmistrz Miasta wydał decyzję, w której zezwolił Współwłaścicielom usunięcie drzew z Nieruchomości. Współwłaściciele usunęli krzewy i drzewka samosiejki (wiek poniżej 10 lat), zgodnie z Decyzją Burmistrza. Na Współwłaścicieli nie nałożono obowiązku opłat lub nasadzeń z tego tytułu (drobne samosiejki poniżej 10 lat).

4 kwietnia 2016 r. Starosta wydał dla Współwłaścicieli decyzję o wyłączeniu Nieruchomości z  produkcji rolnej z uwagi m.in. na fakt, iż grunty na Nieruchomości są pochodzenia mineralnego, wytworzone z piasków i piasków słabo gliniastych.

2 czerwca 2016 r. Burmistrz Miasta wydał dla Współwłaścicieli decyzję o podziale Nieruchomości na trzy działki: nr 2 o pow. 1,2301 ha (dalej: „Działka 2”), nr  3 o pow. 0,0920 ha (dalej: „Działka 3”), i nr 4 o pow. 0,9798 ha (dalej: „Działka 4”).

16 stycznia 2017 r. Kupujący 1 odstąpił od zawarcia umowy nabycia całości udziałów w prawie własności Nieruchomości, powołując się m.in. na zapisy Umowy Przedwstępnej 1:

W rezultacie złożenia 3 sierpnia 2017 r. oferty i jej przyjęcia, Współwłaściciele zawarli z  osobą prawną (dalej: „Kupujący 2”) umowę przedwstępną sprzedaży całości udziałów w  prawie własności Działki 3 oraz Działki 4 łącznego obszaru 10.718,00 m² (dalej: „Umowa Przedwstępna 2”).

W Umowie Przedwstępnej 2 wskazano, że celem jej zawarcia jest umożliwienie Kupującemu  2 realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na Działkach 3 i 4 obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i  pozostałą niezbędną infrastrukturą, wykonanych zgodnie z koncepcją określoną w  załączniku do Umowy Przedwstępnej 2.

Zgodnie z Umową Przedwstępną 2, skuteczność zobowiązania Kupującego 2 do zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży jest uzależniona od ziszczenia się, następujących przesłanek:

Na wniosek Burmistrza Miasta, Starosta (decyzja z 20 listopada 2019 r.) zezwolił na realizację inwestycji drogowej - włączenie Działek 3 i 4 w istniejący system komunikacji. Na podstawie tej decyzji zatwierdzono podział:

28 lutego 2020 r. Współwłaściciele podpisali z Kupującym 2 umowę sprzedaży całości udziałów w prawie własności Działek 6 i 7 (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

W Umowie Sprzedaży wskazano, że:

‒ całkowity koszt Inwestycji Drogowej, roszczeń oraz projektu zostanie pierwotnie pokryty przez Kupującego 2, natomiast Współwłaściciele zobowiązują się do zwrotu Kupującemu  2 kosztów Inwestycji Drogowej w wysokości określonej na zasadach opisanych powyżej.

W Umowie Sprzedaży Współwłaściciele oświadczyli, że w zakresie transakcji objętej tą Umową nie są podatnikami podatku od towarów i usług VAT oraz że transakcja objęta jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W 2021 r.  Wnioskodawca złożył  w Urzędzie Skarbowym na formularzu PIT-39 zeznanie za 2020 r., w którym cały dochód ze sprzedaży 1/2 udziału w prawie własności Działek 6 i  7 wykazał w rubryce nr 25 tego formularza (dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Obecne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy ma już swoje lata, z uwagi na rozmiar jest kosztowne w bieżącym utrzymaniu i zaczyna wymagać remontów. Charakter domu Wnioskodawcy sprawia, że proces jego sprzedaży byłby bardzo długi i  wymagał inwestycji w  poprawę stanu tej nieruchomości. Wnioskodawca planował zakup nieruchomości mieszkaniowej na nowe miejsce zamieszkania dla siebie i rodziny. Wobec drastycznego wzrostu cen plany te zostały zniweczone.

11 czerwca 2021 r. Współwłaściciele zawarli z osobą fizyczną prowadzącą indywidualną działalność gospodarczą (dalej: „Kupujący 3”) umowę przedwstępną sprzedaży całości udziałów w prawie własności Działki 5 obszaru 12.293 m² (dalej „Umowa Przedwstępna 3”).

W Umowie Przedwstępnej 3 Współwłaściciele oświadczyli, że w zakresie transakcji objętej tą Umową nie są podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej 3, Kupujący 3 zapłacił każdemu ze Współwłaścicieli kwotę zadatku.

27 października 2021 r. Kupujący 3, przelał na osobę prawną (dalej: „Kupujący 4”) swoje prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej 3.

23 marca 2022 r. Współwłaściciele oraz Kupujący 4 zmienili Umowę Przedwstępną 3. Mocą tej zmiany, Kupujący 4 zapłacił każdemu ze Współwłaścicieli kolejną kwotę zadatku.

Kupujący 4 zaprojektował pawilon usługowo-handlowy na Działce 5.

Kupujący 4 uzyskał decyzję Dyrektora Zarządu Zlewni Wód Polskich z 11 kwietnia 2022 r. dot.  pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie na Działce 5 urządzenia wodnego - 432 szt. modułów retencyjno-rozsączających (dalej: „Pozwolenie Wodnoprawne 2”).

Kupujący 4 uzyskał decyzję Starosty z 4 maja 2022 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę, obejmujące dwa budynki handlowo-usługowe oraz zbiornik rozsączający na wody opadowe na Działce 5 (dalej „Pozwolenie na Budowę 2”).

12 lipca 2022 r. Współwłaściciele oraz Kupujący 4 rozwiązali Umowę Przedwstępną 3. Wnioskodawca oraz Drugi Współwłaściciel zatrzymali otrzymane kwoty zadatku.

W dacie składania niniejszego wniosku, Wnioskodawca wraz z Drugim Współwłaścicielem negocjuje z osobą prawną (dalej: „Kupujący 5”) warunki sprzedaży całości udziałów w prawie własności Działki 5. Sprzedaż ma być poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży.

Wnioskodawca oraz Drugi Współwłaściciel:

‒w księgach podatkowych jako „Zapasy” ani jako „Środki trwałe w budowie”.

Sprzedaż Wnioskodawcy w ramach Działalności Gospodarczej, nigdy nie miała związku z  udziałem w 1/2 w prawie własności Nieruchomości.

W przyszłości Wnioskodawca:

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył  1/2 udziału w jednej działce gruntu. Chciał zabezpieczyć się na przyszłość w związku ze zbliżającym się wiekiem emerytalnym (zaprzestanie aktywności zawodowej) oraz pogarszającym się stanem zdrowia, inwestując prywatnie w działkę gruntu.

Wnioskodawca nabył  działkę (1/2 udziału) wykorzystując okazję, która się nadarzyła i która nie była planowana, traktując jej nabycie jako prywatną lokatę środków  - w  celu pozyskania składnika majątku nietracącego na wartości z biegiem czasu.

Pozyskanie udziału w Nieruchomości na okazyjnych warunkach pozwalało Wnioskodawcy zabezpieczyć się na nieprzewidziane sytuacje – jako pozyskania majątku, który mógł gwarantować spłatę ewentualnych pożyczek i kredytów na nieprzewidziane wydatki.

Od momentu zakupu działki w żaden sposób nie były przez Wnioskodawcę:

‒  wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych/wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej.

28 lutego 2020 r. sprzedano działki gruntu nr 6 oraz nr 7.

Pytania

Pana stanowisko w sprawie

1)  Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT, z tytułu otrzymanych kwot zadatku oraz sprzedaży 1/2 udziału w prawie własności Działek 6 i 7, a tym samym otrzymanie przez Wnioskodawcę kwot zadatku oraz sprzedaż 1/2 udziału w prawie własności Działek 6 i 7, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2)  Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT, z  tytułu z sprzedaży 1/2 udziału w  prawie własności Działki 5, a tym samym sprzedaż 1/2 udziału w prawie własności Działki 5, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i  usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i  usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w  art.  5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i  gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o  VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a  także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.określone udziały w nieruchomości,

2.prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3.udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o VAT, również zbycie udziału w  towarze (współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów.

Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. I FPS 2/11 (CBOSA).

Problematyka współwłasności jest uregulowana w art. 195 – 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Na mocy art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust.  1 pkt 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art.  5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i  usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w  ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w   profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w  odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z  podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w  szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE, do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit a Dyrektywy 2006/112/WE, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i   usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w  związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy  ogłoszenia, uzyskanie decyzji o  warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o  zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii uznania Wnioskodawcy za podatnika w związku ze sprzedażą 1/2  udziału w  prawie własności Nieruchomości oraz otrzymanych kwot zadatku, istotne jest czy w  świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. udziału w  Nieruchomości, Wnioskodawca podjął aktywne działania w  zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w  rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust.  1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i  niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. (C- 180/10) w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w  Warszawie wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z  siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a  czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału, nie jest również kryterium rozróżnienia okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wskazał, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z  tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (wyroki z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C- 77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I-10157, pkt 39).

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w   rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Z powyższej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w  odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i  obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o  podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży ½ udziału w prawie własności Nieruchomości oraz otrzymanych kwot zadatku, Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.  majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dla oceny działań Wnioskodawcy pomocne jest stanowisko NSA wyrażone w wyroku z 30 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 1269/18 (CBOSA). Z rozpatrywanej sprawy wynikało, że skarżąca jako rolnik wykorzystywała grunt w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Planowała sprzedać grunt, jednak z uwagi na fakt, że członkowie jej rodziny są zainteresowani zakupem mniejszych nieruchomości, na których będą mogli wybudować domy, wystąpiła ona wraz z  mężem o warunki zabudowy dla przedmiotowej działki, nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego. Wydano decyzję ustalającą warunki zabudowy dla działki polegające na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W  przyszłości działka zostanie podzielona na sześć mniejszych działek wraz z  drogą. Jest to niezbędne z  uwagi na brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej dla wszystkich działek. Po dokonaniu podziału gruntu, podatnik zamierza sprzedać dwie działki wnukom, a pozostałe cztery na wolnym rynku. Jednocześnie podmiot nie jest i nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i nie był zarejestrowany jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, a także nie dokonywał, ani nie zamierzał dokonywać innych nakładów finansowych związanych z  tym gruntem (np. na uzbrojenie terenu). Dodatkowo wskazano, że nie planowano zakupu innych gruntów, zaś działki powstałe z podziału gruntu stanowią majątek osobisty, nie wynajmowany innym podmiotom na podstawie umów  cywilnoprawnych.

W związku z tym, podatnik miał wątpliwości, czy przy sprzedaży działek wydzielonych z  opisanej powyżej nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.

W uzasadnieniu wyroku NSA stwierdził, że w tej sprawie nie można przyjąć, że podjęte zostały aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i  usługodawców w rozumieniu ustawy o VAT: „(...) Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika bowiem, aby skarżąca podejmowała (...), jako tzw. »minimum«, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec. (...) przywołane w uzasadnieniu skargi kasacyjnej takie okoliczności, jak: podział nieruchomości gruntu oraz uzyskanie w 2017 r. decyzji o warunkach zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeszcze nie przesądzały o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jej własność (...)”.

W oparciu o wskazówki zawarte w uzasadnieniach cytowanych wyroków TSUE oraz NSA, Wnioskodawca uważa, że:

(i) sprzedaż ½ udziału w prawie własności Działek 6 i 7,

(ii) otrzymanie kwot zadatku na podstawie Umowy Przedwstępnej 3,

(iii) w przyszłości sprzedaż ½ udziału w prawie własności Działki 5,

- nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o  VAT.

Świadczy o tym postępowanie Wnioskodawcy oraz Drugiego Współwłaściciela:

• nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości; w dacie zakupu przez nich udziałów w prawie własności, Nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• nie wydzierżawiali, nie wynajmowali działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, nie mają zamiaru zawierania takich umów w przyszłości;
• nie prowadzili na Nieruchomości jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w  szczególności w zakresie usług deweloperskich oraz innego tego rodzaju usług o  zbliżonym charakterze;
•  nie poczynili działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości ani gruntów sąsiednich, tj. nie budowali żadnego uzbrojenia, ani nie wnosili o to do gminy, nie urządzali dróg dojazdowych; zgodnie z Umową Sprzedaży, po jej zawarciu, jedynie zwrócili 50% poniesionych przez Kupującego 2 kosztów budowanych przez niego dróg dojazdowych do Nieruchomości (warunek, od którego Kupujący 2 uzależniał zakup);
•  nie uzyskali oraz nie uzyskają do dnia sprzedaży przychodów związanych z  Nieruchomością;
• nie podejmowali i nie zamierzają podejmować w przyszłości działań marketingowych w  celu sprzedaży Nieruchomości; Kupujący sami zgłaszali się do Współwłaścicieli z propozycją zakupu udziałów w prawie własności Nieruchomości;
• w 2016 r. swoim staraniem, na koszt Kupującego 1, uzyskali decyzje Burmistrza Miasta o  podziale Nieruchomości na trzy działki - albowiem takie były warunki Umowy Przedwstępnej 1, która nakładała na Współwłaścicieli obowiązek uzyskania Decyzji Podziałowej; przed zawarciem Umowy Przedwstępnej 1 Współwłaściciele nie podejmowali działań w celu podziału Nieruchomości; podjęli te działania dopiero po zawarciu Umowy Przedwstępnej 1, żeby na uzgodnionych w tej Umowie warunkach doprowadzić do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży na rzecz Kupującego 1 całości udziałów w prawie własności Nieruchomości; w chwili wystąpienia o podział wszystkie działki miały być łącznie nabyte przez Kupującego 1 zgodnie z Umową Przedwstępną 1;   Współwłaściciele nie planowali ich zbywać oddzielnie; po odstąpieniu przez Kupującego  1 od zawarcia umowy ostatecznej, nie żądali od Kupującego 1 scalenia trzech działek w  jedną, czy też poniesienia kosztów takiego scalenia, tak jak stanowiła Umowa Przedwstępna 1, albowiem do Współwłaścicieli zgłosił się Kupujący 2 - zainteresowany zakupem Działek 3 i 4, które na wniosek Burmistrza Miasta, decyzją Starosty z 20 listopada 2019 uległy podziałowi:
• Działka nr 3 na działki nr … oraz nr ….;
• Działka nr 4 na działki nr … oraz nr …;
• nie przyczynili się do podziału Nieruchomości na mniejsze działki w 2019 r., inicjatorem podziału był Burmistrz Miasta;
• w 2016 r. swoim staraniem i na swój koszt uzyskali decyzje Burmistrza Miasta o  zgodzie na usunięcie drzew z Nieruchomości, usunęli drzewa i krzewy z Nieruchomości, a także uzyskali decyzje Starosty o wyłączeniu Nieruchomości z  produkcji rolnej – albowiem takie były warunki Umowy Przedwstępnej 1, która nakładała na Współwłaścicieli obowiązek uzyskania Decyzji Odralniającej, Pozwolenia na Wycinkę oraz usunięcia drzew i krzewów z  Nieruchomości; Współwłaściciele nie podjęli tych działań przed zawarciem Umowy Przedwstępnej 1, a dopiero po jej zawarciu, żeby na uzgodnionych w tej Umowie warunkach doprowadzić do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży na rzecz Kupującego 1 całości udziałów w prawie własności Nieruchomości.

Wnioskodawca:

• zakupił 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości wykorzystując okazję, która się nadarzyła i która nie była planowana, jako zabezpieczenie na starość, chorobę i inne nagłe sytuacje, traktując zakup jako lokatę finansową na korzystnych warunkach – w  celu pozyskania składnika majątku nietracącego na wartości z biegiem czasu; rynkowy wzrost wartości nieruchomości gruntowych; wywołane m.in. pandemią i wojną na Ukrainie: rosnąca inflacja, niskie oprocentowanie lokat bankowych, które nie chroni przed inflacją, spadek wartości polskiej złotówki, niestabilna sytuacja na giełdach finansowych - świadczą, że Wnioskodawca prawidłowo gospodaruje prywatnym majątkiem lokując środki pieniężne w 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości, zamiast inwestować je na giełdzie;
• we wrześniu 2022 r. doznał udaru mózgu; ze środków finansowych ze sprzedaży ½ udziału w Nieruchomości Wnioskodawca będzie płacił za rehabilitację (długotrwałą oraz będzie opłacał osoby do pomocy i opieki nad nim przy codziennych czynnościach życiowych; obecnie Wnioskodawca nie ma i raczej nie będzie miał w przyszłości możliwości zarobkowania; Wnioskodawca prawdopodobnie przestanie prowadzić Działalność Gospodarczą, Wnioskodawca obecnie nie jest w stanie się normalnie komunikować, co wyklucza wykonywanie zawodu - zgodnie z  informacjami od osób prowadzących rehabilitację, proces rehabilitacji zajmie co najmniej 2 lata, a i tak nie ma pewności, czy Wnioskodawca w  pełni tą zdolność odzyska; okres rehabilitacji wykracza poza okres pozostały do wieku emerytalnego; udar był rozległy i  lewostronny – co oznacza między innymi uszkodzenie części odpowiedzialnej za mowę i  pamięć; stwierdzono afazję; Wnioskodawca uczy się na nowo mówić; nie sposób na chwilę obecną ocenić ile wiedzy i doświadczenia umożliwiającego mu pracę zawodową utracił (wielu spraw zawodowych, które prowadził w chwili doznania udaru nawet nie pamięta); Wnioskodawca będzie się utrzymywać m.in. ze środków finansowych ze sprzedaży 1/2 udziału w Nieruchomości;
• pieniądze uzyskane ze sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości, przeznaczył i  ma zamiar przeznaczać na własne bieżące potrzeby, które się znacznie zwiększyły w  związku ze złym stanem zdrowia Wnioskodawcy oraz na spłatę pożyczek obciążających udział Wnioskodawcy w Nieruchomości;
• pieniędzy uzyskanych dotychczas ze sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości nie przeznaczał na zakup kolejnych nieruchomości;
•  nie składał oświadczenia o wprowadzeniu 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości do Działalności Gospodarczej;
• od momentu nabycia 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości do chwili złożenia niniejszego wniosku nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodu z Działalności Gospodarczej żadnych wydatków związanych z Nieruchomością, nie zamierza tego czynić w przyszłości;
• od momentu nabycia 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości do chwili złożenia niniejszego wniosku nie odliczał podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków związanych z  Nieruchomością, nie zamierza tego czynić w przyszłości.

Udział w 1/2 w prawie własności Nieruchomości nie jest i nigdy nie był ujęty w Działalności Gospodarczej Wnioskodawcy:

‒     w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych;

‒w księgach podatkowych jako „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”;

‒w księgach podatkowych jako „Zapasy” ani jako „Środki trwałe w budowie”.

Sprzedaż Wnioskodawcy w ramach Działalności Gospodarczej, nigdy nie miała związku z  udziałem w 1/2 w prawie własności Nieruchomości.

W przyszłości Wnioskodawca nie planuje sprzedaży (poza sprzedażą udziału w prawie własności Działki 5) i zakupu innych nieruchomości.

Zgodnie z cytowanym orzeczeniami TSUE oraz NSA, w zakresie normalnego gospodarowania majątkiem prywatnym mieszczą się czynności Wnioskodawcy takie jak:

• 23 września 2015 r. zakup 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości w celu lokaty kapitału, następnie wraz z Drugim Współwłaścicielem zawarcie w dniu 21 grudnia 2015  r. Umowy Przedwstępnej 1 – sprzedaż całości udziałów w prawie własności Nieruchomości (Umowa nie została zrealizowana), a także zawarcie kolejnych umów: 3  sierpnia 2017 r. Umowa Przedwstępna 2, Działki 3 i 4;  28  lutego 2020 r. Umowa Sprzedaży, Działki 6 i 7; 11 czerwca 2021 r. Umowa Przedwstępna 3, Działka 5 (Umowa nie została zrealizowana); negocjowanie z  Kupującym 5 warunków sprzedaży Działki 5;
•  uzyskanie decyzji Burmistrza Miasta o podziale Nieruchomości na trzy działki;
• uzyskanie decyzji Burmistrza Miasta o zgodzie na usunięcie drzew z Nieruchomości, usunięcie drzew i krzewów z Nieruchomości;
• uzyskanie decyzji Starosty o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

Działań Wnioskodawcy nie można uznać za działalność handlową. Transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i działania Wnioskodawcy ukierunkowane na korzystną lokatę prywatnego kapitału, wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Aktywność Wnioskodawcy przedstawiona w opisie stanu faktycznego oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń świadczy, że czynności te nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego udziału w Nieruchomości.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym osobistym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedaż przedmiotów z  majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Wobec powyższego, zbycie 1/2 udziału w prawie własności w Działek nr 6 i 7 (przeszłość) oraz Działki 5 (przyszłość), nie nastąpiło i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca przy sprzedaży nie działał i nie będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust.  1 i ust. 2 ustawy o VAT, tym samym otrzymanie kwot zadatku oraz sprzedaż 1/2 udziału w prawie własności Działek, nie podlegało i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.