Uznanie, że przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 19 maja 2022 r. (data wpływu 19 maja 2022 r.) oraz 17 czerwca 2022 r. (data wpływu 17 czerwca 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: (...)

2)Zainteresowany niebędąca stroną postępowania(...)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

1.Status Zainteresowanych i powiązania między nimi.

(...) (dalej: „Kupujący”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...). Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) i będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym również na datę planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

(...) (dalej: „Sprzedający”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...). Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym również na datę planowanej Transakcji.

Sprzedający oraz Kupujący będą dalej zwani łącznie „Zainteresowanymi”, a każdy z osobna „Zainteresowanym”.

W dniu (...) 2017 r.,(...). z siedzibą w (...), jedyny wspólnik Sprzedającego (...) oraz (...) siedzibą w (...), zawarli umowę o ustanowienie zastawu i zastawu rejestrowego na udziałach w kapitale zakładowym Sprzedającego, na mocy której (...) ustanowił na rzecz (...) działającego jako administrator zabezpieczeń w rozumieniu art. 29 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 454, ze zm.; dalej „ustawa o obligacjach”) oraz administrator zastawu w rozumieniu art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 6 grudnia 1996 roku o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2017 ze zm.; „ustawa o zastawie rejestrowym”), pierwszy w kolejności zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach Sprzedającego na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych przysługujących właścicielom 71.429 obligacji na okaziciela („Obligacje (...) wydanych przez Sprzedającego, wobec Sprzedającego w związku z Obligacjami (...), w tym w szczególności wierzytelności z tytułu wykupu Obligacji (...). Na podstawie powyższej umowy zastawu, (...) przyznał (...) prawo do wykonywania prawa głosu z 3 udziałów Sprzedającego oaz zwoływania zgromadzenia wspólników Sprzedającego, jeżeli wystąpi przypadek naruszenia w rozumieniu warunków emisji Obligacji (...) oraz (...) zostanie zawiadomiony o wystąpieniu przypadku naruszenia, który nie został usunięty w terminie 10 dni roboczych od dnia, w którym (...) dowiedział się o naruszeniu lub od dnia wezwania (...) do wykonania zobowiązania, w zależności, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej. W dniu (...) 2021 r., (...) zawiadomiła (...) o tym, że Sprzedający nie zaspokoił wierzytelności wynikających z Obligacji (...) w terminie, co stanowi przypadek naruszenia w rozumieniu warunków emisji Obligacji (...), i że w związku z tym, po bezskutecznym upływie 10 dni roboczych od dnia doręczenia (...) przez (...) zawiadomienia, o którym mowa powyżej, (...) będzie uprawniona do wykonywania prawa głosu z 3 udziałów Sprzedającego.

Zważywszy, że Sprzedający nie zaspokoił wierzytelności wynikających z Obligacji (...) w powyższym terminie 10 dni roboczych, z dniem (...) 2021 r., (...) jest uprawniony do wykonywania prawa głosu z 3 udziałów Sprzedającego.

W dniu (...) 2018 r., (...) oraz (...), zawarli umowę o ustanowienie zastawu i zastawu rejestrowego na udziałach w kapitale zakładowym Sprzedającego, na mocy której (...) ustanowił na rzecz (...), działającego jako administrator zabezpieczeń w rozumieniu art. 29 ustawy o obligacjach oraz administrator zastawu w rozumieniu art. 4 ust. 4 ustawy o zastawie rejestrowym, drugi w kolejności zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach Sprzedającego na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych przysługujących właścicielom 228 obligacji zwykłych Obligacje (...) wydanych przez (...) z siedzibą w (...), wobec (...) w związku z Obligacjami (...), w tym w szczególności wierzytelności z tytułu wykupu Obligacji (...) oraz o zapłatę odsetek. Na podstawie powyższej umowy zastawu, (...) przyznał (...) prawo do wykonywania prawa głosu ze wszystkich udziałów Sprzedającego, zwoływania zgromadzenia wspólników Sprzedającego i wykonywania kontroli, od chwili zawiadomienia (...) przez (...) o braku spełnienia przez (...) jakichkolwiek świadczeń pieniężnych z Obligacji (...) oraz o zamiarze wykonywania przez (...) prawa głosów z udziałów Sprzedającego. W dniu (...) 2021 r., (...) doręczyła Sprzedającemu zawiadomienie o braku spełnienia przez (...) świadczeń pieniężnych wynikających z Obligacji (...) oraz o zamiarze wykonywania prawa głosu z udziałów Sprzedającego.

W konsekwencji, z dniem (...) 2021 r., (...) jest uprawnione do wykonywania prawa głosu ze wszystkich udziałów Sprzedającego.

W dniu (...) 2021 r., Kupujący nabył wierzytelności wynikające z Obligacji (...) w trybie art. 518 kodeksu cywilnego, przysługujące właścicielom Obligacji (...). W konsekwencji, (...) wykonuje prawa, jako administrator zastawu rejestrowego ustanowionego na rachunek Kupującego, ale w imieniu (...) z 3 udziałów w kapitale zakładowym Sprzedającego.

Dodatkowo, na podstawie umowy wstąpienia Kupującego w prawa wierzyciela, zawartej pomiędzy (...), Kupującego oraz (...) w dniu (...) 2021 r., (...) upoważnił i zobowiązał (...) jako administratora zastawu rejestrowego ustanowionego na udziałach Sprzedającego na zabezpieczenie zobowiązań wynikających z Obligacji (...), do wykonywania praw z takiego zastawu rejestrowego zgodnie ze wskazówkami Kupującego.

Kapitał zakładowy Sprzedającego dzieli się na 50 udziałów.

2.Przedmiot wniosku

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest określenie skutków podatkowych w zakresie VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) związanych z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.

Kupujący planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości położonej w (...), szczegółowo opisanej poniżej.

W tym celu Kupujący i Sprzedający zawarli (...) 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością posadowionych na nim budynków i budowli oraz sprzedaży własności gruntu oraz określonych innych składników majątku i praw (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Nieruchomość składa się z kilku odrębnych nieruchomości gruntowych, opisanych poniżej.

W wykonaniu Umowy Przedwstępnej Zainteresowani planują zawrzeć umowę przyrzeczoną (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), której przedmiotem będzie przeniesienie (sprzedaż) na rzecz Kupującego przez Sprzedającego:

a)prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne o nr (...) i (...) o łącznej powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla której (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 1”), oraz

prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruncie 1 (opisanych w dalszej części Wniosku), stanowiących odrębną własność Sprzedającego;

b)prawa własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 2”), oraz

c)prawa własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 3”), oraz

d)prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 4”), oraz

e)prawa własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 5”).

Grunt 1, Grunt 2, Grunt 3, Grunt 4 oraz Grunt 5 będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Grunty”, a wraz z budynkami, budowlami oraz ich częściami znajdującymi się na Gruntach łącznie jako „Nieruchomość”.

Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na warunkach opisanych we Wniosku będzie określana dalej jako „Transakcja”.

3.Podstawa nabycia przez Sprzedającego nieruchomości wchodzących w zakres Transakcji

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków i budowli, oraz prawo własności Gruntu 2 i Gruntu 3, od (...) na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, sporządzonej w formie aktu notarialnego dnia (...) 2017 r.

Na podstawie tej samej umowy, zawartej dnia (...) 2017 r., Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 4 oraz własność Gruntu 5 od (...)

Nabycie przez Sprzedającego Gruntów oraz własności budynków i budowli znajdujących się na Gruntach podlegało opodatkowaniu VAT.

Sprzedający nabył Grunty oraz własność budynków i budowli znajdujących się na Gruntach z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Sprzedającego było wybudowanie na Nieruchomości zespołu budynków biurowo – usługowo - mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom. W konsekwencji, w związku z nabyciem Gruntów oraz prawa własności budynków i budowli na nich posadowionych Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. Sprzedający z tego prawa skorzystał i odliczył VAT naliczony w związku z tym nabyciem.

Sprzedający nie wykorzystywał żadnego z Gruntów ani posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

4.Status nieruchomości wchodzących w zakres Transakcji

4.1 Grunt 1

Grunt 1 jest przedmiotem użytkowania wieczystego.

W rejestrze gruntów Grunt 1 jest skategoryzowany, jako „Bi - inne tereny zabudowane”.

Na Gruncie 1 znajdują się opisane poniżej budynki i budowle, stanowiące odrębny przedmiot własności.

Na Gruncie 1 znajduje się dawny budynek mieszkalny (...), fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami oraz fragment dawnej hali fabrycznej tzw. (...) (dalej łącznie: „Zabudowania”). (...) znajduje się na działkach ewidencyjnych nr (...). (...) oraz fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami znajdują się na działce ewidencyjnej nr (...). Zabudowania wchodziły w skład nieistniejącego już zespołu budynków fabryki maszyn rolniczych i wyrobów żelaznych (...). Wedle informacji posiadanych przez Sprzedającego, Zabudowania zostały wybudowane około 1876 r. i w tym czasie nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) Zabudowań.

(...) oraz fragment dawnej hali fabrycznej stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”). Brama fabryczna stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Zarówno (...), jak i fragment dawnej hali fabrycznej oraz brama fabryczna, są wpisane do rejestru zabytków oraz gminnej ewidencji zabytków. Budynki są aktualnie w stanie wyłączającym możliwość ich użytkowania. W szczególności, (...) nie może być i nie jest wykorzystywany na cele mieszkalne. Zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrze budynków, oba budynki zaliczone są do rodzaju „pozostałe budynki niemieszkalne” (według Klasyfikacji Środków Trwałych).

Fragment (...) (fragment ściany) znajduje się na Gruncie 5 (zob. opis poniżej).

Po nabyciu prawa użytkowania Gruntu 1 oraz własności Zabudowań, żadne z Zabudowań nie zostało ujęte przez Sprzedającego w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowań znajdujących się na Gruncie 1 (w tym na fragment ściany (...) znajdujący się na Gruncie 5), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Aktualnie Grunt 1 (wraz z Gruntem 4) jest przedmiotem umowy dzierżawy, której wygaśnięcie planowane jest na drugi kwartał 2022 r. (przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej). Dzierżawca wykorzystuje Grunt 1 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy.

4.2 Grunt 2

Grunt 2 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 2 jest skategoryzowany jako „Bp - Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Uzyskany na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej wyrys z mapy ewidencyjnej również nie pokazuje żadnych obiektów (budynków lub budowli) znajdujących się na Gruncie 2. Z tego względu, w Umowie Przedwstępnej Grunt 2 został opisany jako grunt niezabudowany, a Sprzedający oświadczył m.in., że Grunt 2 nie jest zabudowany żadnym budynkiem ani budowlą.

Jednakże na Gruncie 2 znajduje się nielegalnie wybudowana, utwardzona droga dojazdowa do nieruchomości sąsiadującej (dalej: „Droga”). Droga znajdowała się na Gruncie 2 już w momencie jego nabycia przez Sprzedającego. Droga została nielegalnie wybudowana na Gruncie 2 przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową (...) przed nabyciem Gruntu 2 przez Sprzedającego, a wedle wiedzy Sprzedającego - również przed nabyciem Gruntu 2 przez poprzedniego właściciela. Droga została wybudowana najprawdopodobniej w latach 90 XX. wieku wraz z budynkami i budowlami składającymi się na osiedle mieszkaniowe na nieruchomości (...) sąsiadującej z Gruntem 2 i stanowi drogę dojazdową do tej nieruchomości.

Droga biegnąca przez Grunt 2 jest utwardzona. Została zbudowana z kostki betonowej na podbudowie. Droga ograniczona jest betonowymi krawężnikami, wzdłuż Drogi biegnie utwardzony chodnik zbudowany także z kostki betonowej na podbudowie, na wjeździe w Drogę z ulicy (...) ustawiony jest szlaban otwierający się automatycznie (szlaban nie znajduje się na Gruncie 2, lecz na innej nieruchomości, nienależącej do Sprzedającego i niebędącej przedmiotem Transakcji). Droga posiada zatem utwardzenie trwałe. W ocenie Zainteresowanych Droga stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Status prawny Drogi jest nieuregulowany. Wedle wiedzy Sprzedającego, poprzedni właściciel Gruntu 2 dążył do uregulowania stanu prawnego Drogi, jednak skutecznie do tego nie doszło.

Pomimo tego, że Droga jest trwale związana z Gruntem 2 będącym własnością Sprzedającego, Sprzedający od momentu nabycia Gruntu 2 nie wykonuje faktycznego władztwa nad Drogą. W szczególności, Sprzedający nie ponosi stałych, okresowych ani incydentalnych kosztów utrzymania i konserwacji Drogi (np. sprzątanie, odśnieżanie, naprawy). Faktyczne władztwo nad Drogą wykonuje (...). Wedle wiedzy Sprzedającego, taki stan utrzymywał się również przed nabyciem Gruntu 2 przez Sprzedającego (co najmniej w okresie, gdy Grunt 2 należał do poprzedniego właściciela).

Po nabyciu Gruntu 2 przez Sprzedającego (co nastąpiło ponad dwa lata przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej), Droga nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie czynił również żadnych nakładów na Drogę, a w szczególności wydatków na ulepszenie Drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Sprzedający dnia (...) 2020 r. zawarł z (...) porozumienie o dobrym sąsiedztwie (dalej: (...). W ramach (...) Sprzedający zobowiązał się m.in. ustanowić odpłatną służebność drogową przejazdu oraz przechodu - na fragmencie działki (...), na której znajduje się Droga, na rzecz nieruchomości władnącej, tj. działki nr (...) należącej do (...) - budynku sąsiedniego przy ul. (...), (...), oraz na rzecz nieruchomości władnącej nr (...) należącej do wspólnoty mieszkaniowej (...), której zarządcą jest (...), w zamian za jednorazowe wynagrodzenie, o ile spełnią się określone w (...) warunki. Ze względu na to, że warunki te nie zostały do tej pory spełnione, Sprzedający nie ustanowił ww. służebności na Gruncie 2 i należy założyć, że ww. służebność nie zostanie ustanowiona do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

(...) nie przewiduje dokonania pomiędzy Sprzedającym a (...) żadnych rozliczeń z tytułu nakładów związanych z wybudowaniem Drogi. Rozliczenie takich nakładów nie nastąpiło do dnia niniejszego wniosku i należy założyć, że nie nastąpi do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W ramach Transakcji, na podstawie Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający dokona cesji na Kupującego wszystkich praw i obowiązków wynikających z (...).

Jednocześnie, zgodnie z obowiązującym dla Gruntu 2 MPZP (jak zdefiniowano poniżej), dla terenu obejmującego Nieruchomość wprowadzono obowiązek zapewnienia dojazdu do terenu obejmującego nieruchomość należącą do (...) poprzez drogę wewnętrzną (§53 pkt 5 lit. b MPZP).

Ponadto, na Gruncie 2 znajduje się tymczasowa stacja transformatorowa, wykorzystywana na potrzeby zaplecza budowy na sąsiedniej nieruchomości przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4 (zob. niżej). Stacja nie jest trwale związana z gruntem i zostanie zlikwidowana przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej (w związku z wygaśnięciem umowy dzierżawy).

Na Gruncie 2 znajdują się również fragmenty tymczasowego ogrodzenia budowlanego (płot drewniany/z płyt OSB), które może zostać rozebrane przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

W okresie po nabyciu własności Gruntu 2 przez Sprzedającego, część Gruntu 2 (wraz z częścią Gruntu 3) była przedmiotem dzierżawy. Dzierżawa nie obejmowała jednak części Gruntu 2, na której znajduje się Droga. Dzierżawca wykorzystywał Grunt 2 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. Aktualnie Grunt 2 nie jest przedmiotem dzierżawy ani innych tego typu umów, za wyjątkiem prawa dzierżawcy Gruntu 1 i Gruntu 4 do korzystania z tymczasowej stacji transformatorowej, o której mowa powyżej.

4.3 Grunt 3

Grunt 3 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 3 jest skategoryzowany jako „Bp - Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Uzyskany na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej wyrys z mapy ewidencyjnej również nie pokazuje żadnych obiektów (budynków lub budowli) znajdujących się na Gruncie 3. Z tego względu, w Umowie Przedwstępnej Grunt 3 został opisany jako grunt niezabudowany, a Sprzedający oświadczył m.in., że Grunt 3 nie jest zabudowany żadnym budynkiem ani budowlą.

Jednakże na Gruncie 3 znajduje się fragment schodów służących nieruchomości sąsiadującej należącej do (...), pozwalających z jednej strony na zejście z poziomu Gruntu 3, po skarpie, na poziom znajdującego się w zagłębieniu ww. nieruchomości sąsiadującej z Gruntem 3 placu (parkingu), a z drugiej - na wejście z poziomu Gruntu 3 na poziom znajdującego się na tej samej co ww., sąsiedniej nieruchomości, budynku mieszkalnego („Schody”). Schody służą więc budynkom i budowlom znajdującym się na tej sąsiedniej nieruchomości. Schody mają trwałą konstrukcję. Schody znajdowały się na Gruncie 3 już w momencie jego nabycia przez Sprzedającego. Schody zostały wybudowane na Gruncie 3 z przekroczeniem granicy nieruchomości, najprawdopodobniej przez lub na rzecz (...), przed zakupem Gruntu 3 przez Sprzedającego, a wedle wiedzy Sprzedającego - również przed nabyciem Gruntu 3 przez poprzedniego właściciela. Schody zostały wybudowane najprawdopodobniej w latach 90 XX wieku wraz z budynkami i budowlami składającymi się na osiedle mieszkaniowe na nieruchomości (...).

Pomimo tego, że Schody są trwale związane z Gruntem 3 będącym własnością Sprzedającego, Sprzedający od momentu nabycia Gruntu 3 nie wykonuje faktycznego władztwa nad Schodami. W szczególności, Sprzedający nie ponosi stałych, okresowych ani incydentalnych kosztów utrzymania i konserwacji Schodów (np. sprzątanie, odśnieżanie, naprawy). Faktyczne władztwo nad Schodami wykonuje (...). Wedle wiedzy Sprzedającego, taki stan utrzymywał się również przed nabyciem Gruntu 3 przez Sprzedającego (co najmniej w okresie, gdy Grunt 3 był posiadaniu poprzedniego właściciela).

Po nabyciu Gruntu 3 przez Sprzedającego (co nastąpiło ponad dwa lata przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej), Schody nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie czynił żadnych nakładów na Schody, a w szczególności wydatków na ulepszenie Schodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponadto, pas ziemi na całej długości Gruntu 3 pomiędzy chodnikiem przy ul. (...), sąsiadującym z Gruntem 3, a Schodami (o długości mniej więcej 45 metrów) został utwardzony poprzez wyłożenie (wedle wiedzy Sprzedającego bezpośrednio w gruncie) niepołączonych ze sobą wielkogabarytowych płyt betonowych. Sprzedający nie ma wiedzy na temat tego, przez kogo i w jakim czasie zostało wykonane to utwardzenie, jednak znajdowało się ono na Gruncie 3 już w momencie nabycia Gruntu 3 przez Sprzedającego. Ponieważ Grunt 3 jest w większej części nieogrodzony, utwardzenie jest wykorzystywane przez mieszkańców sąsiadującej nieruchomości należącej do (...) do dojścia do tej nieruchomości. Po nabyciu Gruntu 3, Sprzedający nie ponosił żadnych wydatków na to utwardzenie. Możliwe jest, że ww. utwardzenie zostanie zlikwidowane (usunięte z Gruntu 3) przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

Na Gruncie 3 znajdują się również fragmenty tymczasowego ogrodzenia budowlanego.

W okresie po nabyciu własności Gruntu 3 przez Sprzedającego, część Gruntu 3 (wraz z częścią Gruntu 2) była przedmiotem dzierżawy. Dzierżawa nie obejmowała jednak części Gruntu 3, na której znajdują się Schody oraz pas gruntu utwardzony za pomocą płyt betonowych, o którym mowa powyżej. Dzierżawca wykorzystywał Grunt 3 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. Aktualnie Grunt 3 nie jest przedmiotem dzierżawy ani innych tego typu umów.

4.4 Grunt 4

Grunt 4 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 4 jest skategoryzowany jako „Bp - Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Na Gruncie 4 nie znajdują się żadne budynki lub budowle.

Aktualnie Grunt 4 (wraz z Gruntem 1) jest przedmiotem umowy dzierżawy. Dzierżawca wykorzystuje Grunt 4 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. W związku z powyższym, Grunt 4 został częściowo utwardzony poprzez wyłożenie na nim wielkogabarytowych płyt betonowych. Możliwe, że częściowo Grunt 4 został również utwardzony przez dzierżawcę z wykorzystaniem kruszywa.

Na Gruncie 4 znajduje się również tymczasowe przyłącze wody wykorzystywane przez dzierżawcę.

Dzierżawca Gruntu 4 wykorzystuje również dla swoich celów tymczasową stację transformatorową znajdującą się na Gruncie 1, opisaną powyżej.

Przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej umowa dzierżawy Gruntu 4 wygaśnie. Planowane jest, że w związku z zakończeniem umowy dzierżawy zarówno tymczasowa stacja transformatorowa postawiona na Gruncie 1, jak i płyty betonowe służące za tymczasowe utwardzenie terenu na Gruncie 4 oraz tymczasowe przyłącze wody na Gruncie 4, zostaną usunięte.

Na Gruncie 4 znajduje się również tymczasowe ogrodzenie budowlane (płot drewniany/z płyt OSB).

4.5 Grunt 5

Grunt 5 jest przedmiotem prawa własności.

W rejestrze gruntów Grunt 5 jest skategoryzowany jako „Bp - Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Uzyskany na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej wyrys z mapy ewidencyjnej również nie pokazuje żadnych obiektów (budynków lub budowli) znajdujących się na Gruncie 2. Z tego względu, w Umowie Przedwstępnej Grunt 5 został opisany jako grunt niezabudowany, a Sprzedający oświadczył m.in., że Grunt 5 nie jest zabudowany żadnym budynkiem ani budowlą. Sprzedający oświadczył również w Umowie Przedwstępnej, że budynki i budowle na Gruncie 1, a także wszystkie ich części naziemne lub podziemne oraz inne urządzenia związane z budową lub eksploatacją budynków (np. kotwy) znajdują się w granicach Gruntu 1.

Jednakże na Gruncie 5 znajduje się fragment dawnego budynku mieszkalnego (...) (opisanego w części wniosku odnoszącej się do Gruntu 1, powyżej) którego reszta jest posadowiona na Gruncie 1. Jest to fragment ściany ww. budynku. Jak wskazano powyżej, ww. budynek został wybudowany około 1876 r. Pierwsze zajęcie (używanie) budynku, którego fragment znajduje się na Gruncie 5, nastąpiło prawdopodobnie ok. 1876 r.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu prawa użytkowania Gruntu 1 oraz własności Zabudowań (budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1), żadne z Zabudowań nie zostało ujęte przez Sprzedającego w ewidencji środków trwałych Sprzedającego. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowań znajdujących się na Gruncie 1 (w tym na fragment ściany budynku (...) znajdujący się na Gruncie 5), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

W okresie po nabyciu własności Gruntu 5 przez Sprzedającego, był on przedmiotem dzierżawy. Dzierżawca wykorzystywał Grunt 5 do prowadzenia zaplecza pobliskiej budowy. Grunt 5 został częściowo utwardzony przez dzierżawcę z wykorzystaniem kruszywa; po wygaśnięciu umowy dzierżawy, to utwardzenie nie było usuwane z Gruntu 5. Aktualnie Grunt 5 nie jest przedmiotem dzierżawy ani innych tego typu umów.

Na Gruncie 5 znajduje się również ogrodzenie murowane, w świetle przepisów Prawa budowlanego kwalifikowane jako urządzenie budowlane.

4.6 Pozostałe informacje dotyczące stanu nieruchomości

Na części Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Nie stanowią one własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych (zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego). W związku z tym, przeniesienie ich własności nie będzie objęte zakresem Transakcji. Fragmenty niektórych sieci prawdopodobnie zostaną przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej przeniesione do pasa drogowego (poza Nieruchomość).

Na dzień Wniosku, dla wszystkich Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości (a tym samym dla wszystkich wchodzących w ich skład poszczególnych działek ewidencyjnych) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty na podstawie uchwały nr (...). w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...) (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z ustaleniami MPZP, Grunty znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem UMW. Zgodnie z treścią MPZP, dla terenu obejmującego Nieruchomość ustalono przeznaczenie: teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Ponadto w odniesieniu do Nieruchomości były wydane następujące decyzje:

a)decyzja Prezydenta (...) zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu - A budynku biurowo- usługowego (...) wraz ze zjazdami z ulicy (...);

b)decyzja (...) zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu - B budynku biurowo-usługowego (...);

c)decyzja (...) zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu - C budynku biurowo- usługowo-mieszkalnego (...) z garażem podziemnym i infrastrukturą

(dalej łącznie: „Pozwolenia na Budowę”).

Wskazane powyżej Pozwolenia na Budowę zostały wydane na rzecz (...), tj. podmiotu, od którego Sprzedający nabył Grunt 1, Grunt 2 i Grunt 3, jednakże do tej pory nie zostały one przeniesione na rzecz Sprzedającego.

Zgodnie z wiedzą Sprzedającego, z wyjątkiem Pozwoleń na Budowę oraz decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nr (...) również wydanych na rzecz (...) nie istnieją żadne inne pozwolenia związane z zabudową Nieruchomości wydane na rzecz Sprzedającego lub osób trzecich. W stosunku do Nieruchomości zostały wydane decyzje związane z przeniesieniem elementów sieci, o których mowa powyżej.

4.7 Istotne umowy dotyczące nieruchomości zawarte przez Sprzedającego

Poza (...) i umowami dzierżawy poszczególnych Gruntów (lub ich części) wspomnianymi powyżej, Sprzedający zawarł, w szczególności, umowy opisane poniżej, odnoszące się do Nieruchomości lub jej części.

a)Umowa najmu hotelu

Sprzedający jest stroną umowy najmu zawartej dnia (...) 2018 r. pomiędzy Sprzedającym, jako wynajmującym a spółką niemającą siedziby w Polsce, będącą operatorem sieci hoteli („Umowa Najmu Hotelu”). Przedmiotem Umowy Najmu Hotelu jest najem wyodrębnionej części budynku, którego wybudowanie na Nieruchomości planował Sprzedający, z przeznaczeniem na prowadzenie hotelu. Budynek ten nie został wybudowany i nie zostanie wybudowany przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

b)Umowa przedwstępna z (...)

Sprzedający jest również stroną umowy przedwstępnej zawartej przez Sprzedającego z (...) dnia (...) 2018 r. („Umowa Przedwstępna (...), w której Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży na rzecz (...) części Nieruchomości po przeprowadzeniu podziału geodezyjnego, o którym mowa poniżej.

Sprzedający uzgodnił z (...) dokonanie podziału geodezyjnego Gruntu 5 poprzez podzielenie go na dwie odrębne działki, oraz podział działki (...) (będącej częścią Gruntu 1) również na dwie odrębne działki.

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej (...) jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, na podstawie której Sprzedający przeniósłby (sprzedał) na rzecz (...) nieruchomość, obejmującą fragment obecnego Gruntu 1 oraz sąsiadujący fragment Gruntu 5, na której po przeprowadzeniu ww. podziału geodezyjnego znalazłyby się wszystkie Zabudowania (opisane powyżej), w tym fragment ściany (...) znajdujący się obecnie na Gruncie 5.

Roszczenia (...) wynikające z Umowy Przedwstępnej (...) zostały wpisane do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Gruntu 1 oraz Gruntu 5.

Należy założyć, że przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej nie dojdzie ani do ww. podziału geodezyjnego Gruntu 1 i Gruntu 5, ani do zawarcia umowy przyrzeczonej, o której mowa w Umowie Przedwstępnej (...).

4.8 Szczegółowe informacje na temat Transakcji

Z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące Prezydentowi (...) na podstawie art. 109 i/lub 111a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć, po spełnieniu się określonych warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej, umowę, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego, prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 i prawo użytkowania wieczystego Gruntu 4, wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1, pod warunkiem niewykonania przez Prezydenta (...) ww. prawa pierwokupu („Umowa Warunkowa”).

Po upływie terminu, w którym (...) może wykonać ww. prawo pierwokupu w przypadku, gdy (...) nie wykonana tego prawa, Strony zawrą Umowę Przyrzeczoną.

Poza:

a)przeniesieniem przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 i prawa użytkowania wieczystego Gruntu 4 wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1, oraz

b)sprzedażą przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności Gruntu 2, Gruntu 3 i Gruntu 5

- przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie również dokonanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających z (...).

Umowa Przyrzeczona nie przewiduje przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątkowych Sprzedającego ani praw lub obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego. W szczególności, Transakcja nie obejmie:

a)należności Sprzedającego;

b)umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;

c)środków finansowych będących własnością Sprzedającego;

d)umów o świadczenie usług (np. umowy wynajmu lokalu pod siedzibę spółki, umowy o świadczenie usług księgowych);

e)ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

f)tajemnic handlowych i know-how Sprzedającego;

g)firmy Sprzedającego;

h)zobowiązań Sprzedającego (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi nieruchomościami, jak również zobowiązań związanych z uzyskanym przez Sprzedającego finansowaniem zewnętrznym, w szczególności z tytułu wyemitowanych (...), z wyjątkiem tych wynikających z (...).

Jak opisano powyżej, Sprzedający jest stroną Umowy Najmu Hotelu dotyczącej części budynku, który Sprzedający zamierzał wybudować na nieruchomości. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający zobowiązał się dołożyć wszelkich starań, aby zapewnić rozwiązanie albo odstąpienie od Umowy Najmu Hotelu przed Transakcją. W przypadku, w którym nie dojdzie do wygaśnięcia Umowy Najmu Hotelu przed Transakcją, w wyniku Transakcji może dojść do wstąpienia przez Kupującego w wynikający z Umowy Najmu Hotelu stosunek najmu na miejsce Sprzedającego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”), jednakże w doktrynie prawa cywilnego istnieją wątpliwości co do tego, czy skutek określony w art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego zachodzi w przypadku, gdy do zbycia przedmiotu najmu dochodzi przed wydaniem przedmiotu najmu najemcy (a do takiego wydania w przypadku Umowy Najmu Hotelu nie dojdzie). Jak wskazano powyżej, budynek, którego część jest przedmiotem Umowy Najmu Hotelu nie został wybudowany i nie zostanie wybudowany przed Transakcją. Zamiarem Kupującego nie jest kontynuowanie Umowy Najmu Hotelu. W związku z tym, w przypadku, w którym w wyniku Transakcji doszłoby do wstąpienia przez Kupującego w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu Hotelu w oparciu o art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Kupujący zamierza wypowiedzieć Umowę Najmu Hotelu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia zgodnie z uprawnieniem wynikającym z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Umowa Przedwstępna zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące rozliczeń pomiędzy Sprzedającym i Kupującym na wypadek, gdyby doszło do wstąpienia przez Kupującego w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu Hotelu i potencjalnymi roszczeniami najemcy względem Kupującego wynikającymi z rozwiązania Umowy Najmu Hotelu.

Jak opisano powyżej, Sprzedający jest również stroną Umowy Przedwstępnej (...). Kupujący nie zamierza w ramach Transakcji przejmować praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z Umowy Przedwstępnej (...). Ponadto, rozwiązanie Umowy Przedwstępnej (...) w sposób skuteczny i ważny jest jednym z warunków do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, jednak Zainteresowani mogą zrzec się tego warunku. W przypadku zrzeczenia się ww. warunku i zawarcia Umowy Przyrzeczonej przed rozwiązaniem Umowy Przedwstępnej (...) z mocy prawa będą przysługiwać względem Kupującego ujawnione w księgach wieczystych prowadzonych dla Gruntu 1 i Gruntu 5 roszczenia wynikające z Umowy Przedwstępnej (...) o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości wydzielonych z, odpowiednio, Gruntu 1 i Gruntu 5.

Ponadto, Umowa Przedwstępna zawiera zobowiązanie Sprzedającego, że - po spełnieniu się określonego warunku - Sprzedający wystąpi z wnioskiem o przeniesienie Pozwoleń na Budowę (wydanych na rzecz (...) na Sprzedającego i będzie wspierać taki wniosek w celu zapewnienia, że Pozwolenia na Budowę zostaną przeniesione na Sprzedającego. Wynika to z zamiaru Kupującego doprowadzenia do uchylenia istniejących Pozwoleń na Budowę i realizacja inwestycji na Nieruchomości planowanej przez Kupującego w oparciu o nowe pozwolenia na budowę.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości ani, co do zasady, innych istotnych składników majątkowych poza Nieruchomością.

Z Nieruchomością związane są dokumenty, umowy, decyzje administracyjne, analizy, koncepcje, zezwolenia, uzgodnienia, korespondencja oraz inne dokumenty (w tym opisane we Wniosku), które przed zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz przed złożeniem Wniosku zostały udostępnione Kupującemu oraz jego doradcom w ramach procesu przeprowadzania zwyczajowego badania stanu Nieruchomości (w szczególności jej stanu prawnego) na potrzeby Transakcji, jak również na potrzeby sporządzenia Wniosku.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej nie nastąpi przed dniem (...) 2022 r.

4.9 Zamiar opodatkowania Transakcji VAT

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość (Grunty oraz własność budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruntach) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości budynku lub zespołu budynków, zgodnie z przeznaczeniem Nieruchomości określonym w MPZP, wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie Transakcji VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej Umowy Przyrzeczonej zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Umowa dzierżawy Gruntu 1 oraz Gruntu 4:

Zainteresowani wskazują, że wspominana powyżej umowa dzierżawy Gruntu 1 oraz Gruntu 4 do dnia niniejszej odpowiedzi na Wezwanie nie wygasła. Okres obowiązywania umowy dzierżawy został wydłużony na wniosek dzierżawcy, w związku z koniecznością dłuższego niż wcześniej planowane utrzymywania przez dzierżawcę zaplecza pobliskiej budowy, do czego dzierżawca wykorzystuje Grunt 1 oraz Grunt 4. Aktualnie planowane jest, że umowa dzierżawy wygaśnie w (...) 2022 r.

W związku z faktem, że planowana Transakcja (zawarcie Umowy Przyrzeczonej) może nastąpić przed wygaśnięciem ww. umowy dzierżawy, możliwe jest, że wystąpi sytuacja, w której Grunt 1 oraz Grunt 4 będą przedmiotem dzierżawy w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W takim przypadku Kupujący wstąpi w prawa Sprzedającego, jako wydzierżawiającego z tytułu wskazanej umowy, zgodnie z art. 694 w zw. z art. 678 Kodeksu cywilnego.

Przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej umowa dzierżawy Gruntu 4 wygaśnie. Planowane jest, że w związku z zakończeniem umowy dzierżawy zarówno tymczasowa stacja transformatorowa postawiona na Gruncie 2, jak i płyty betonowe służące za tymczasowe utwardzenie terenu na Gruncie 4 oraz tymczasowe przyłącze wody na Gruncie 4, zostaną usunięte.

Status naniesień na Nieruchomości związanych z umową dzierżawy Gruntu 1 oraz Gruntu 4

-Sprzedający nie jest właścicielem tymczasowej stacji transformatorowej znajdującej się na Gruncie 2, a wykorzystywanej przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4. Właścicielem tymczasowej stacji transformatorowej jest zakład energetyczny, który wydzierżawia ją na rzecz dzierżawcy Gruntu 1 i Gruntu 4.

-Sprzedający nie jest właścicielem tymczasowego przyłącza wody znajdującego się na Gruncie 4, a wykorzystywanego przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4. Do miejsca zamontowania licznika pomiarowego, tymczasowe przyłącze wody wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego) i jest własnością podmiotu prowadzącego to przedsiębiorstwo, natomiast ewentualne elementy przyłącza znajdujące się za miejscem zamontowania licznika pomiarowego stanowią własność ww. dzierżawcy Gruntu 1 i Gruntu 4.

-Tymczasowe utwardzenie terenu z płyt betonowych wielkogabarytowych znajdujące się na Gruncie 4 zostało tam umiejscowione przez dzierżawcę Gruntu 1 i Gruntu 4 i pozostaje jego własnością.

-Z uwagi na fakt, że może wystąpić sytuacja, w której umowa dzierżawy dotycząca Gruntu 1 i Gruntu 4 będzie obowiązywać w momencie planowanej Transakcji (zawarcia Umowy Przyrzeczonej), ww. elementy (tj. tymczasowa stacja transformatorowa, tymczasowe przyłącze wody oraz tymczasowe utwardzenie z płyt betonowych) mogą do momentu Transakcji nie zostać usunięte z Nieruchomości. Jednocześnie, ponieważ nie są one własnością Sprzedającego, nie zostaną one objęte przedmiotem Transakcji. Niezależnie od powyższego, na gruncie przepisów Prawa budowlanego wszystkie ww. elementy powinny być kwalifikowane, jako tymczasowe obiekty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego (a zatem nie, jako budynek, budowla lub ich części, w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego).

Status tymczasowego ogrodzenia budowlanego znajdującego się na Gruncie 2, Gruncie 3 oraz Gruncie 4

-Planowane jest, aby tymczasowe ogrodzenie (płot) budowlane (lub jego fragmenty) znajdujące się na Nieruchomości (na Gruncie 2, Gruncie 3 oraz Gruncie 4) znajdowało się na Nieruchomości również w momencie planowanej Transakcji Sprzedaży, a w takim wypadku - będą objęte jej zakresem. Jednocześnie, z uwagi na stan techniczny niektórych fragmentów ww. tymczasowego ogrodzenia budowlanego, nie można wykluczyć, że do momentu Transakcji całość lub część tego ogrodzenia zostanie zdemontowana (usunięta z Nieruchomości), w szczególności z powodu jego uszkodzenia/zniszczenia. W takiej sytuacji zdemontowane tymczasowe ogrodzenie budowlane nie będzie objęte Transakcją, jak również nie będzie znajdowało się faktycznie na Nieruchomości w momencie planowanej Transakcji.

-Jednocześnie, na gruncie Prawa budowlanego tymczasowe ogrodzenie (płot) budowlane nie stanowi budynku, budowli ani ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego. Powinno być ono kwalifikowane, jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

W zakresie pytania nr 1

Zgodnie z informacjami ujawnionymi w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – (...) jest 70.22.Z - Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Przedmiot pozostałej działalności (...) obejmuje również, między innymi:

i.68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

ii.68.3 Działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości wykonywaną na zlecenie

iii.68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, oraz

iv.41.10.Z Realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Celem działalności gospodarczej Sprzedającego jest realizacja projektów inwestycyjnych w obszarze nieruchomości, w tym w szczególności projektu na Nieruchomości, której sprzedaż jest przedmiotem Wniosku. Jednakże ze względu na utrzymującą się złą sytuację finansową Sprzedającego, Sprzedający nie prowadzi obecnie aktywnie działalności operacyjnej poza działalnością związaną z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością (w tym okazjonalnej dzierżawy części Nieruchomości, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku i uzupełnionym w niniejszym piśmie) oraz działaniami związanymi z planowaną Transakcją i sprzedażą Nieruchomości na rzecz Kupującego.

W zakresie pytania nr 2

W związku ze wskazanym w punkcie 1. powyżej, ograniczonym zakresem aktualnej działalności Sprzedającego, Sprzedający nie posiada obecnie innych istotnych składników majątkowych niż Nieruchomość.

Jednocześnie Sprzedający dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności:

i.posiada zawartą umowę o zarządzanie Nieruchomością,

ii.posiada rachunki bankowe na podstawie zawartych umów o prowadzenie rachunków,

iii.prowadzi księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, które nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Jak wskazano we Wniosku, przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zobowiązania Sprzedającego, w szczególności związane z finansowaniem uzyskanym przez Sprzedającego w drodze emisji Obligacji (...).

W zakresie pytania nr 3

Użyte w treści pytania nr 3 zawartego w Wezwaniu sformułowanie „zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania” stanowi element definicji „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią Objaśnień wydanych przez Ministerstwo Finansów, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

i.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

oraz

ii.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Zainteresowani uznają, że odniesienie się w Objaśnieniach do faktycznej możliwości kontynowania działalności zbywcy w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji jest ściśle powiązane z elementem ww. definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, dotyczącym możliwości stanowienia przez zespół składników materialnych i niematerialnych niezależnego przedsiębiorstwa realizującego określone zadania gospodarcze.

W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione jest m.in. następujące kryterium:

„przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności”.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)umowy zarządzania aktywami;

d)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem."

Zainteresowani wskazują, że na dzień planowanej Transakcji, będące przedmiotem Transakcji składniki majątkowe nie będą stanowiły zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zainteresowani wskazują przede wszystkim, że na Kupującego nie zostaną przeniesione w szczególności:

i.prawa i obowiązki Sprzedającego związane z finansowaniem dłużnym zaciągniętym przez Sprzedającego - w celu nabycia Nieruchomości oraz realizacji nowego projektu inwestycyjnego na Nieruchomości, Kupujący będzie musiał uzyskać własne finansowanie w niezbędnym zakresie;

ii.umowa o zarządzanie Nieruchomością zawarta przez Sprzedającego;

iii.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym w ramach Transakcji majątkiem.

W zakresie pytania nr 4

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego składników majątkowych mających być przedmiotem planowanej Transakcji, w szczególności Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy regulaminów.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do ww. składników majątkowych odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

W związku z powyższym Zainteresowani wskazują, że składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W zakresie pytań nr 5-6

-Znajdująca się na Gruncie 2 tymczasowa stacja transformatorowa nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży. Jest ona własnością zakładu energetycznego, który wydzierżawia ją aktualnemu dzierżawcy Gruntu 1 i Gruntu 4. Natomiast może się ona znajdować na Gruncie 2 w momencie Transakcji (jeżeli do czasu Transakcji nie wygaśnie umowa dzierżawy Gruntu 1 i Gruntu 4 - zob. część A punkt 2 niniejszej odpowiedzi). Jak wskazano we Wniosku, stacja transformatorowa nie jest trwale związana z gruntem.

-Droga z kostki betonowej (określana we Wniosku jako Droga) będzie znajdować się na Gruncie 2 w momencie planowanej Transakcji sprzedaży. Droga nie będzie odrębnym przedmiotem planowanej Transakcji. Droga, jako trwale związana z Gruntem 2, stanowi jednak część składową Gruntu 2 w rozumieniu art. 47 Kodeksu cywilnego. Sprzedający nie dysponuje ekonomicznym władztwem nad budowlą, jaką jest droga z kostki betonowej wraz z chodnikiem betonowym znajdującymi się na działce (...) (Gruncie 2). Zainteresowani wskazują, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienie prawa do rozporządzania drogą z kostki betonowej wraz z chodnikiem betonowym jak właściciel, a w konsekwencji Transakcja zdaniem Zainteresowanych nie obejmie ich „dostawy” jako towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT. W związku z powyższym Zainteresowani wskazują, że znajdujące się na działce nr (...) (Gruncie 2) droga z kostki betonowej wraz z chodnikiem betonowym nie będą przedmiotem planowanej transakcji zbycia Nieruchomości na gruncie podatku VAT. Sprzedający od momentu nabycia Gruntu 2 nie wykonuje faktycznego władztwa nad Drogą, które jest wykonywane przez (...). Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, Droga powinna być kwalifikowana jako budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Co do tymczasowego ogrodzenia budowlanego (płot drewniany z płyt OSB), planowane jest, aby tymczasowe ogrodzenie budowlane znajdujące się na Nieruchomości, w tym na Gruncie 2, znajdowało się na Nieruchomości również w momencie planowanej Transakcji sprzedaży, a w takim wypadku - było objęte jej zakresem.

Z uwagi na stan techniczny niektórych fragmentów ww. tymczasowego ogrodzenia budowlanego, nie można wykluczyć, że do momentu Transakcji całość lub część tego ogrodzenia (w tym znajdująca się na Gruncie 2) zostanie zdemontowana (usunięta z Nieruchomości), w szczególności z powodu jego uszkodzenia/zniszczenia. W takiej sytuacji zdemontowane tymczasowe ogrodzenie budowlane nie będzie objęte Transakcją, jak również nie będzie znajdowało się faktycznie na Nieruchomości w momencie planowanej Transakcji.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, tymczasowe ogrodzenie budowlane nie stanowi budynku, budowli lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego. W ocenie Zainteresowanych, powinno być ono kwalifikowane, jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Fragment schodów (określany we Wniosku jako Schody) będzie znajdował się na Gruncie 3 w momencie planowanej Transakcji, jednak Schody nie będą jej przedmiotem. Po ponownym zweryfikowaniu statusu Schodów Zainteresowani wskazują, że stanowią one część budynku posadowionego na graniczącej z Gruntem 3 nieruchomości (...), w związku z czym nie stanowią one własności Sprzedającego i nie mogą być przedmiotem Transakcji (a ponadto - jak wskazano we Wniosku - Sprzedający nie sprawuje nad nimi faktycznego władztwa).

Utwardzony pas ziemi wykorzystywany do dojścia do Nieruchomości (utwardzenie wykonane z niepołączonych ze sobą wielkogabarytowych płyt betonowych) może znajdować się na Gruncie 3 w momencie planowanej Transakcji, jednak możliwe jest również, że zostanie ono zlikwidowane przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej. Jeżeli utwardzenie nie zostanie zlikwidowane (tzn. ww. płyty betonowe nie zostaną usunięte z Gruntu 3) przed Transakcją, będzie ono objęte zakresem Transakcji.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, ww. utwardzenie nie stanowi budynku, budowli lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego. W ocenie Zainteresowanych, powinno być ono kwalifikowane jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Co do fragmentu tymczasowego ogrodzenia budowlanego (płot drewniany z płyt OSB), planowane jest, aby tymczasowe ogrodzenie budowlane znajdujące się na Nieruchomości, w tym na Gruncie 3, znajdowało się na Nieruchomości również w momencie planowanej Transakcji sprzedaży, a w takim wypadku - było objęte jej zakresem.

Z uwagi na stan techniczny niektórych fragmentów ww. tymczasowego ogrodzenia budowlanego, nie można wykluczyć, że do momentu Transakcji całość lub część tego ogrodzenia (w tym znajdująca się na Gruncie 3) zostanie zdemontowana (usunięta z Nieruchomości), w szczególności z powodu jego uszkodzenia/zniszczenia. W takiej sytuacji zdemontowane tymczasowe ogrodzenie budowlane nie będzie objęte Transakcją, jak również nie będzie znajdowało się faktycznie na Nieruchomości w momencie planowanej Transakcji.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, tymczasowe ogrodzenie budowlane nie stanowi budynku, budowli lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego. W ocenie Zainteresowanych, powinno być ono kwalifikowane jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Znajdujące się na Gruncie 4 utwardzenie wyłożone wielkogabarytowymi płytami betonowymi oraz tymczasowe przyłącze wody nie będą przedmiotem sprzedaży, chociaż na moment Transakcji mogą się one znajdować na Nieruchomości (Gruncie 4), zgodnie z uzupełnieniem zdarzenia przyszłego zawartego we Wniosku przedstawionym w części A punkcie 2. niniejszego pisma.

Co do tymczasowego ogrodzenia budowlanego (płot drewniany z płyt OSB), jak wskazano w uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego zawartego we Wniosku w części A punkcie 3. powyżej, planowane jest, aby tymczasowe ogrodzenie budowlane znajdujące się na Nieruchomości, w tym na Gruncie 4, znajdowało się na Nieruchomości również w momencie planowanej Transakcji sprzedaży, a w takim wypadku - było objęte jej zakresem.

Jednocześnie, jak wskazano w części A punkcie 3. powyżej, z uwagi na stan techniczny niektórych fragmentów ww. tymczasowego ogrodzenia budowlanego, nie można wykluczyć, że do momentu Transakcji całość lub część tego ogrodzenia (w tym znajdująca się na Gruncie 4) zostanie zdemontowana (usunięta z Nieruchomości), w szczególności z powodu jego uszkodzenia/zniszczenia. W takiej sytuacji zdemontowane tymczasowe ogrodzenie budowlane nie będzie objęte Transakcją, jak również nie będzie znajdowało się faktycznie na Nieruchomości w momencie planowanej Transakcji.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, tymczasowe ogrodzenie budowlane nie stanowi budynku, budowli lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego. W ocenie Zainteresowanych, powinno być ono kwalifikowane jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Znajdujące się na Gruncie 5 ogrodzenie murowane będzie objęte przedmiotem sprzedaży i na moment Transakcji będzie znajdowało się na Nieruchomości.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, ogrodzenie murowane powinno być kwalifikowane jako urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

W zakresie pytania nr 7

a)Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym we Wniosku, z uwzględnieniem uzupełnień poczynionych w niniejszym piśmie, w momencie planowanej Transakcji sprzedaży na Nieruchomości będą znajdować się następujące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego:

i.(...) znajdujący się na Gruncie nr 1 oraz (częściowo - fragment ściany) na Gruncie nr 5 (budynek) - dla którego właściwy jest symbol PKOB 1273;

ii.fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami znajdujący się na Gruncie nr 1 (budowla) - dla którego właściwy jest symbol PKOB 1273;

iii.fragment dawnej hali fabrycznej tzw. (...) znajdujący się na Gruncie nr 1 (budynek) - dla którego właściwy jest symbol PKOB 1273;

iv.utwardzona droga dojazdowa do nieruchomości sąsiadującej wraz z chodnikiem znajdujące się na Gruncie nr 2 (budowla, nad którą Sprzedający nie wykonuje faktycznego władztwa i w ocenie Zainteresowanych nie dysponuje prawem do rozporządzania nią jako właściciel w rozumieniu ustawy o VAT) - dla której właściwy jest symbol PKOB 2112;

v.fragment schodów służących nieruchomości sąsiadującej znajdujący się na Gruncie nr 3 (fragment budynku niebędącego własnością Sprzedającego, nad którym Sprzedający nie wykonuje faktycznego władztwa i w ocenie Zainteresowanych nie dysponuje prawem do rozporządzania nim jak właściciel) - dla którego właściwy jest symbol PKOB 1122 (względnie 2112 - z uwagi na to, że schody nie zostały wybudowane przez Sprzedającego, Sprzedający nie dysponuje dokumentacją pozwalającą na jednoznaczne określenie właściwego dla nich symbolu PKOB).

b)Sprzedający nabył Grunty oraz własność budynków i budowli znajdujących się na Gruntach (w tym wymienionych w punkcie (a) powyżej - w zakresie, w jakim Sprzedający nabył prawo do rozporządzania nimi jak właściciel w rozumieniu ustawy o VAT) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Sprzedającego było wybudowanie na Nieruchomości zespołu budynków biurowo-usługowo-mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom. W konsekwencji, z tytułu nabycia ww. budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruntach (w takim zakresie, w jakim Sprzedający nabył prawo do rozporządzania nimi jak właściciel w rozumieniu ustawy o VAT) przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia VAT naliczonego. Sprzedający z tego prawa skorzystał i odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem. Po nabyciu Gruntów, Sprzedający nie wybudował na nich żadnych nowych budynków, budowli lub ich części.

c)żaden z niżej wymienionych obiektów nie stanowi budynku/budowli lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, który byłby przedmiotem planowanej Transakcji:

·tymczasowa stacja transformatorowa znajdująca się na Gruncie nr 2,

·tymczasowe ogrodzenie budowlane znajdującego się na gruncie nr 2,

·fragment tymczasowego ogrodzenia znajdującego się na gruncie nr 3,

·utwardzenie wyłożonego wielkogabarytowymi płytami betonowymi,

·tymczasowe przyłącza wody, tymczasowe ogrodzenie budowlane znajdujące się na gruncie nr 4,

·ogrodzenie murowane znajdujące się na gruncie nr 5.

W oparciu o dostępne informacje, Zainteresowani pragną wskazać, że podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości, zgodnie z zaprezentowaną poniżej tabelą stanowią budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Tym samym, żaden z podziemnych elementów infrastruktury technicznej będących częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości nie stanowi budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

W poniższej tabeli zostało przedstawione szczegółowe zestawienie podziemnych elementów infrastruktury technicznej będących częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości:

Pytania w zakresie podatku VAT

1.Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy Transakcja (sprzedaż Gruntów oraz posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części - wszystkich razem oraz każdego z osobna) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności biorąc pod uwagę Rezygnację ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Gruntu 1 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji (obejmująca przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz własności posadowionych na nim budynków, budowli lub ich części) będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

3.Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Gruntu 2 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

4.Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Gruntu 3 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

5.Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) Gruntu 4 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

6.Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności biorąc pod uwagę Rezygnację ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Gruntu 5 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

7.Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej (prawidłowo wystawionych faktur dokumentujących) Transakcję, Kupujący będzie uprawniony do:

i.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz

ii.zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie podatku VAT

1.W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja (sprzedaż Gruntów oraz posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części - wszystkich razem oraz każdego z osobna) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności biorąc pod uwagę Rezygnację ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Gruntu 1 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji (obejmująca przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz własności posadowionych na nim budynków, budowli lub ich części) będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

3.W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Gruntu 2 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

4.W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Gruntu 3 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

5.W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) Gruntu 4 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

6.W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności biorąc pod uwagę Rezygnację ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Gruntu 5 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

7.W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej (prawidłowo wystawionych faktur dokumentujących) Transakcję, Kupujący będzie uprawniony do:

i.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz

ii.zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

UZASADNIENIE

W zakresie pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie obejmowała sprzedaż składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o VAT przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

a.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

b.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

c.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

d.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

e.koncesje, licencje i zezwolenia;

f.patenty i inne prawa własności przemysłowej;

g.majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

h.tajemnice przedsiębiorstwa;

i.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

a.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

b.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

c.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

d.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/01 Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego. Natomiast w wyroku C-444/10 z dnia 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Z powołanych orzeczeń wynika, że wyodrębnienie organizacyjne i finansowe (wskazane przepisami ustawy o VAT) nie musi mieć charakteru bardzo sformalizowanego. Bardziej istotne jest wyodrębnienie stricte funkcjonalne, które pozwala na dalsze funkcjonowanie części przedsiębiorstwa w sposób niezależny po oddzieleniu jego od reszty przedsiębiorstwa. Ponadto, w wyroku z 21 czerwca 2012 r., sygn. I FSK 1586/11, NSA zauważył, że „Sam tylko fakt wyłączenia jakiegokolwiek składnika majątku nie pozwala na stwierdzenie, że już z tego powodu przedmiotem zbycia nie jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, bowiem decydującą jest okoliczność, czy przy użyciu tej części można samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. (...) Jeśli wyłączenie określonego składnika nie pozbawi wydzielonego kompleksu majątkowego cech przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części, to zbycie w takiej postaci nie podlega podatkowi od towarów i usług”.

W kontekście zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku należy również zwrócić uwagę na objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia”) i zawarte w nich wnioski. W szczególności, w Objaśnieniach Minister Finansów wskazał, że:

„W świetle powyższych regulacji [art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 oraz art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przyp. Zainteresowanych] - co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

„Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.”

„Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom”.

„W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)umowy zarządzania aktywami;

d)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem”.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana Transakcja ma objąć tylko sprzedaż Nieruchomości oraz przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z (...).

Poza powyższym, nie dojdzie do zbycia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego innych składników majątkowych, których przeniesienie na rzecz Kupującego mogłoby stanowić podstawę do uznania, że dochodzi do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

a)zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Kupujący nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,

b)Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Sprzedającego związanych z jego działalnością gospodarczą.

Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Kupującego.

W ocenie Zainteresowanych, w świetle przepisów ustawy o VAT oraz Objaśnień powyższego wniosku nie zmienia to, że:

a)w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z (...) (będącą umową o dobrym sąsiedztwie),

b)wskutek Transakcji może dojść do wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umowy Najmu Hotelu (w szczególności jeżeli Sprzedającemu nie uda się jej skutecznie rozwiązać lub od niej odstąpić przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej) - szczególnie biorąc pod uwagę, że na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej przedmiot tej umowy nie będzie istniał;

c)po Transakcji, (...) mogą przysługiwać wobec Kupującego roszczenia z Umowy Przedwstępnej (...) (jeżeli Sprzedającemu nie uda się skutecznie rozwiązać Umowy Przedwstępnej (...) przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej).

Powyższe okoliczności nie mają w ocenie Zainteresowanych znaczenia z perspektywy oceny, czy przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, ponieważ nie warunkują uznania, że Kupujący będzie mógł kontynuować działalność gospodarczą Sprzedającego przy użyciu składników majątkowych przenoszonych na Kupującego w ramach Transakcji.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną wskazać, że w przypadku, w którym w momencie Transakcji ww. umowa dzierżawy będzie w dalszym ciągu obowiązywać, w związku z czym Kupujący wstąpi w prawa Sprzedającego jako wydzierżawiającego z tytułu tej umowy (zgodnie z art. 694 w zw. z art. 678 Kodeksu cywilnego), nie będzie to miało zdaniem Zainteresowanych wpływu na traktowanie Transakcji na gruncie VAT oraz PCC. W szczególności, fakt ewentualnego wstąpienia przez Kupującego w prawa Sprzedającego (jako wydzierżawiającego Grunt 1 oraz Grunt 4) z mocy prawa nie będzie miał wpływu na uznanie przedmiotu planowanej Transakcji za obejmujący przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Zgodnie bowiem z treścią Objaśnień: „Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.”

Oznacza to, że ewentualne wstąpienie przez Kupującego z mocy prawa w stosunek dzierżawy (w miejsce Sprzedającego) wskutek Transakcji należy uznać za standardowy element, typowy dla transakcji nieruchomościowej opodatkowanej VAT (a zatem niewyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

W zakresie pytań nr 2-6 - elementy wspólne:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terenie kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się m.in. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, natomiast na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT dostawą towaru jest zbycie m.in. prawa użytkowania wieczystego.

Przepisy ustawy o VAT przewidują szereg zwolnień z opodatkowania VAT, w tym mających potencjalnie zastosowanie do dostawy nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W szczególności, art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartego w niniejszym wniosku, Sprzedający nie wykorzystywał żadnego z Gruntów ani posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. W związku z tym, ww. zwolnienie nie będzie miało zastosowania do Transakcji.

Należy zatem zweryfikować, czy do Transakcji będzie miało zastosowanie jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT dla dostawy nieruchomości. Przy czym traktowanie dostawy nieruchomości na gruncie VAT zależy m.in. od tego, czy nieruchomość stanowi teren zabudowany, czy też nie.

W przypadku terenów niezabudowanych należy wziąć pod uwagę art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Art. 2 pkt 33 ustawy o VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w  odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b)złożą:

i.przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

ii.w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Art. 43 ust. 11 ustawy o VAT wskazuje obligatoryjne elementy takiego oświadczenia.

Ponadto, z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a o VAT stanie się bezzasadne.

Dodatkowo należy wskazać, że stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Przy czym, w orzecznictwie panuje pogląd, zgodnie z którym pod pojęciem „gruntu” zawartym w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, należy rozumieć działkę ewidencyjną. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 października 2010 r., sygn. I FSK 1698/09 stwierdził, że pojęcie „gruntu związanego z budynkiem” obejmuje działkę, na której stoi obiekt budowlany. W orzecznictwie konsekwentnie przyjmuje się, że w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienie nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji (por. w szczególności wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 października 2015 r., sygn. III SA/Gl 987/15). Stanowisko to potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 kwietnia 2015 r. sygn. I FSK 362/14: „Na aprobatę zasługuje stwierdzenie, że zwolnienie z opodatkowania jest wyjątkiem od reguły opodatkowania każdej sprzedaży i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księga wieczystą, która stanowi przedmiot sprzedaży, lecz winno być przyporządkowane do konkretnej działki, na której jest budowla, która w chwili sprzedaży podlega temu zwolnieniu. W sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek (zarzut 7). Zatem opodatkowanie dostawy działek podatkiem VAT winno odbywać się w oderwaniu od tego, czy składają się one na jedną nieruchomość zapisaną pod jednym numerem księgi wieczystej, a jedynie w oparciu o to, czy stanowią one grunty zabudowane czy też grunty niezabudowane (str. 9 uzasadnienia wyroku).”

Należy również zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Stosownie do art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Na podstawie art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego, przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności: a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury, b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W świetle art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie VAT. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy zwolnić od podatku lub przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

W zakresie pytania nr 2:

Grunt 1 składa się z dwóch działek ewidencyjnych (...).

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 1 w ramach Transakcji należy na potrzeby VAT traktować jako dostawę budynków, budowli lub ich części objętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z czym w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia od VAT i Wyboru Opodatkowania VAT będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu od VAT.

Na Gruncie 1 znajdują się budynki i budowle oraz ich części (Zabudowania), przy czym Zabudowania znajdują się na każdej z dwóch działek ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu 1. W związku z powyższym, konsekwencje na gruncie podatku VAT dla sprzedaży Gruntu 1 można zdaniem Zainteresowanych oceniać łącznie.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części następuje co najmniej 2 lata po ich pierwszym zasiedleniu (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), strony mogą zrezygnować w odniesieniu do takiej dostawy ze zwolnienia od VAT wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie takiej dostawy VAT.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 wraz z własnością posadowionych na nim Zabudowań w 2017 r. jako zarejestrowany podatnik w celu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku, Zabudowania wchodziły w skład nieistniejącego już zespołu budynków fabryki maszyn rolniczych i wyrobów żelaznych (...), który został wybudowany ok. 1876 roku i potem użytkowany. Przed nabyciem Gruntu 1 i Zabudowań przez Sprzedającego, zmieniały one wcześniej właścicieli. Zainteresowani uważają, że pierwsze zasiedlenie budynków i budowli historycznych mogło następować przed datą wejścia w życie ustawy o VAT. Na potrzeby definicji „pierwszego zasiedlenia” zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy bowiem przyjąć, iż „oddanie do użytkowania” i „rozpoczęcie użytkowania” to sformułowania odnoszące się do zdarzeń faktycznych. W przypadku „oddania do użytkowania” będzie to więc czynność przekazania budynku, budowli lub ich części. Natomiast w przypadku rozpoczęcia użytkowania obiektu na potrzeby własne należy przyjąć, że pojęcie to dotyczy momentu, w którym podmiot rozpoczyna faktyczne wykorzystywanie budynku, budowli lub ich części na własne potrzeby.

W związku z powyższym, pierwsze zasiedlenie Zabudowań nastąpiło prawdopodobnie ok. 1876 roku, a w każdym przypadku - najpóźniej w momencie nabycia Zabudowań przez Sprzedającego, tj. w roku 2017.

Ponieważ po nabyciu prawa użytkowania Gruntu 1 oraz własności Zabudowań Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowań, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, po nabyciu Zabudowań przez Sprzedającego nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia Zabudowań w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT i nie dojdzie do niego w ramach Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych powyższe oznacza, że od pierwszego zasiedlenia Zabudowań upłynął już okres dłuższy niż 2 lata, zatem w stosunku do Zabudowań spełnione są warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Sprzedający i Kupujący mają prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy zabudowań na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Tym samym, do Zabudowań nie będzie miało zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia od VAT i Wyboru Opodatkowania VAT przez Sprzedającego i Kupującego, sprzedaż Gruntu 1 (obejmująca zbycie prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności posadowionych na nim budynków, budowli lub ich części) będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona od VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Grunt 2 składa się z jednej działki ewidencyjnej (...).

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 1 w ramach Transakcji należy na potrzeby VAT traktować, jako dostawę niezabudowanego terenu budowlanego podlegającą VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla obszaru całej Nieruchomości, w tym Gruntu 2, obowiązuje MPZP, zgodnie z którym dla Nieruchomości (w tym Gruntu 2) ustalono przeznaczenie: tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Oznacza to, że Grunt 2 jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem do jego dostawy nie ma zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, dla traktowania sprzedaży Gruntu 2 jako dostawy terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę (niepodlegającego zwolnieniu od VAT) bez znaczenia powinien pozostawać fakt, że na Gruncie 2 znajduje się opisana w opisie zdarzenia przyszłego Droga, wybudowana nielegalnie na Gruncie 2 przez (...).

Dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumiana jest przez ustawodawcę jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą.

Pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” było przedmiotem orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W omawianym orzeczeniu Trybunał wskazał, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Innymi słowy pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postepowania z nim jak właściciel. Chodzi przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawa do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”.

Z powyższego wynika, że przepisy ustawy o VAT uzależniają dokonanie dostawy od przeniesienia władztwa ekonomicznego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

a)Droga jest trwale związana z Gruntem 2 - co oznacza, że w świetle art. 191 Kodeksu cywilnego (zasada superficies solo cedit) stanowi formalnie własność Sprzedającego;

b)od momentu nabycia Gruntu 2 Sprzedający nie sprawował i nie sprawuje faktycznego władztwa nad Drogą, w szczególności nie ponosi kosztów utrzymania i konserwacji Drogi;

c)faktyczne władztwo nad Drogą wykonuje (...);

d)nie doszło do rozliczenia ewentualnych nakładów związanych z Drogą pomiędzy (...) a Sprzedającym jako właścicielem Gruntu 2 (o ile (...) przysługuje takie roszczenie);

e)dzierżawa, której przedmiotem była część Gruntu 2 w okresie po nabyciu własności Gruntu 2 przez Sprzedającego, nie obejmowała części Gruntu 2, na której znajduje się Droga (Droga pozostawała w okresie dzierżawy pod władztwem (...).

W ocenie Zainteresowanych, powyższe oznacza, że Sprzedający nie dysponuje ekonomicznym władztwem nad budowlą jaką jest Droga, w związku z czym nie może przenieść tego władztwa w ramach Transakcji na Kupującego. Tym samym zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego prawa do rozporządzania Drogą jak właściciel, w związku z czym Droga nie będzie przedmiotem dostawy w ramach Transakcji w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto, za budowlę nie można zdaniem Zainteresowanych uznać tymczasowego płotu budowlanego (który może znajdować się na Gruncie 2 w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej, jeżeli nie zostanie do tego czasu rozebrany). Ogrodzenia, zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, są bowiem urządzeniami budowlanymi. Skoro ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane, to nie może być jednocześnie traktowane jako budynek lub budowla, co wynika z definicji zawartych w art. 3 Prawa budowlanego. Tym samym, okoliczność, że na danym terenie w momencie dostawy znajduje się ogrodzenie jako urządzenie budowlane, nie ma więc znaczenia dla oceny skutków takiej dostawy w zakresie podatku VAT. Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 27 lipca 2021 r. (nr 0114-KDIP4-1.4012.350.2021.1.RMA).

W konsekwencji należy uznać, że w odniesieniu do Gruntu 2 przedmiotem dostawy w ramach Transakcji będzie jedynie działka gruntu nr (...) stanowiąca teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę, ponieważ Sprzedający nie będzie dokonywał sprzedaży żadnej budowli trwale związanej z tym gruntem. Tym samym, sprzedaż Gruntu 2 będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona od VAT.

Nawet jednak gdyby uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego prawa do rozporządzania Drogą jak właściciel, w związku z czym sprzedaż Gruntu 2 w ramach Transakcji będzie stanowić na gruncie ustawy o VAT dostawę budowli, to w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego taka dostawa powinna zdaniem Zainteresowanych podlegać opodatkowaniu VAT, co wynika z poniższej argumentacji.

Aby uznać, że w ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo do rozporządzania Drogą jak właściciel należałoby stwierdzić, że Sprzedający nabył to prawo w momencie nabycia własności Gruntu 2 w 2017 r. Od momentu nabycia Gruntu 2 nie doszło bowiem do żadnego zdarzenia, które mogłoby zostać uznane za nabycie przez Sprzedającego władztwa ekonomicznego nad Drogą. W szczególności, za takie zdarzenie nie może być w ocenie Zainteresowanych zawarcie (...), w szczególności biorąc pod uwagę, że:

a)wskutek zawarcia (...) nie doszło do żadnych rozliczeń nakładów związanych z wybudowaniem Drogi pomiędzy (...) a Sprzedającym;

b)nie doszło do przewidzianego w (...) ustanowienia służebności drogowej przejazdu oraz przechodu na fragmencie działki (...), na której obecnie znajduje się Droga.

Nawet jednak gdyby uznać zawarcie (...) za skutkujące nabyciem przez Sprzedającego władztwa ekonomicznego nad Drogą (z czym Zainteresowani się nie zgadzają), to nabycie takie nastąpiłoby w dniu zawarcia (...), tj. (...) 2020 r.

Ponadto, jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Sprzedający od momentu nabycia Gruntu 2 (tj. od roku 2017) nie ponosił żadnych wydatków na Drogę, w tym w szczególności wydatków na ulepszenie Drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej nie nastąpi przed dniem 1 maja 2022 r., nawet w przypadku uznania, że sprzedaż Gruntu 2 należy na gruncie przepisów ustawy o VAT traktować jako dostawę Drogi (tj. budowli), to taka dostawa następowałaby w każdym przypadku po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Drogi. W konsekwencji, w stosunku do dostawy Drogi spełnione byłyby warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Sprzedający i Kupujący mają prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy zabudowań na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Tym samym, do takiej dostawy nie miałoby zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia od VAT i Wyboru Opodatkowania VAT przez Sprzedającego i Kupującego, nawet w przypadku uznania, że sprzedaż Gruntu 2 należy traktować jako dostawę budowli (Drogi), taka dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona od VAT.

W związku z powyższym, z uwagi na to, że w ocenie Zainteresowanych tymczasowe ogrodzenie (płot) budowlane powinno być kwalifikowane, jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego, a nie jako budynek, budowla lub ich część (o których mowa w art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego), jego obecność na Nieruchomości (w szczególności na Gruncie 2, Gruncie 3 lub Gruncie 4) w momencie Transakcji (zawarcia Umowy Przyrzeczonej) nie będzie miało wpływu na sposób traktowania sprzedaży Nieruchomości (w szczególności, odpowiednio, Gruntu 2, Gruntu 3 lub Gruntu 4) na gruncie podatku VAT i PCC.

W związku z powyższym, w ramach uzupełnienia stanowiska Zainteresowanych zawartego we Wniosku (w szczególności w zakresie pytania nr 3 zawartego we Wniosku), w ocenie Zainteresowanych skoro na gruncie Prawa budowlanego tymczasowe ogrodzenie budowlane nie stanowi budynku, budowli ani ich części (w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego), lecz tymczasowy obiekt budowlany (o którym mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego), to niezależnie od tego, czy w momencie planowanej Transakcji będzie się ono znajdować na Nieruchomości (w tym w szczególności na Gruncie 2) czy też zostanie do tego momentu zdemontowane, nie powinno to mieć wpływu na sposób traktowania sprzedaży Nieruchomości (w tym Gruntu 2) na gruncie podatku VAT oraz PCC.

Zainteresowani podtrzymują jednocześnie stanowisko i argumentację przedstawioną we Wniosku, zgodnie z którą okoliczności związane z Drogą wskazują, że Sprzedający nie dysponuje ekonomicznym władztwem nad budowlą jaką jest Droga, w związku z czym nie może przenieść tego władztwa w ramach Transakcji na Kupującego. Tym samym zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego prawa do rozporządzania Drogą jak właściciel, w związku z czym Droga nie będzie przedmiotem dostawy w ramach Transakcji w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednak nawet gdyby uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego prawa do rozporządzania Drogą jak właściciel, w związku z czym sprzedaż Gruntu 2 w ramach Transakcji będzie stanowić na gruncie ustawy o VAT dostawę budowli, to w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego taka dostawa powinna zdaniem Zainteresowanych podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z argumentacją przedstawioną we Wniosku.

W zakresie pytania nr 4:

Grunt 3 składa się z jednej działki ewidencyjnej (...).

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 3 w ramach Transakcji należy na potrzeby VAT traktować jako dostawę niezabudowanego terenu budowlanego podlegającą VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla obszaru całej Nieruchomości, w tym Gruntu 3, obowiązuje MPZP, zgodnie z którym dla Nieruchomości (w tym Gruntu 3) ustalono przeznaczenie: tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Oznacza to, że Grunt 3 jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem do jego dostawy nie ma zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, dla traktowania sprzedaży Gruntu 3 jako dostawy terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę (niepodlegającego zwolnieniu od VAT) bez znaczenia powinien pozostawać fakt, że na Gruncie 3 znajduje się fragment opisanych w opisie zdarzenia przyszłego Schodów, wybudowany z przekroczeniem granicy Gruntu 3 przez lub na rzecz (...).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

a)fragment Schodów zostały zbudowany z przekroczeniem granicy Gruntu 3;

b)od momentu nabycia Gruntu 3 Sprzedający nie sprawuje faktycznego władztwa nad ww. fragmentem Schodów, w szczególności nie ponosi kosztów ich utrzymania i konserwacji;

c)faktyczne władztwo nad Schodami wykonuje (...);

d)nie doszło do rozliczenia ewentualnych nakładów związanych z fragmentem Schodów znajdujących się na Gruncie 3 pomiędzy (...) a Sprzedającym jako właścicielem Gruntu 3 (o ile (...) przysługuje takie roszczenie);

e)dzierżawa, której przedmiotem była część Gruntu 3 w okresie po nabyciu własności Gruntu 3 przez Sprzedającego, nie obejmowała części Gruntu 3, na której znajdują się Schody (Schody pozostawały w okresie dzierżawy pod władztwem (...).

W ocenie Zainteresowanych, powyższe oznacza, że Sprzedający nie dysponuje ekonomicznym władztwem nad fragmentem budowli jaką są Schody, w związku z czym nie może przenieść tego władztwa w ramach Transakcji na Kupującego. Tym samym zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego prawa do rozporządzania Schodami (ich fragmentem) jak właściciel, w związku z czym Schody nie będą przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Zastosowanie ma w tym zakresie odpowiednio argumentacja przedstawiona powyżej w odniesieniu do Drogi znajdującej się na Gruncie 1.

Ponadto, w ocenie Zainteresowanych, na kwalifikację dostawy Gruntu 3 jako niezabudowanego terenu budowlanego nie ma wpływu fakt, że znajduje się na nim utwardzenie opisane w opisie zdarzenia przyszłego, nawet jeśli nie zostanie ono zlikwidowane (usunięte z Gruntu 3) przed dniem zawarcia planowanej Umowy Przyrzeczonej. Zdaniem Zainteresowanych, utwardzenie terenu wykonane z niepołączonych ze sobą wielkogabarytowych płyt betonowych nie stanowi budowli w rozumienia Prawa budowlanego.

Ponadto, za budowlę nie można zdaniem Zainteresowanych uznać tymczasowego płotu budowlanego (który może znajdować się na Gruncie 3 w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej, jeżeli nie zostanie do tego czasu rozebrany). Ogrodzenia, zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, są bowiem urządzeniami budowlanymi.

Nawet jednak gdyby uznać, że sprzedaż Gruntu 3 na gruncie przepisów ustawy o VAT należy zakwalifikować jako dostawę budowli lub jej części tj. znajdującego się na Gruncie 3:

a)Fragmentu Schodów (w przypadku uznania, że sprzedaż Gruntu 3 będzie obejmować przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel tym fragmentem Schodów), lub

b)utwardzenia terenu z płyt betonowych (w przypadku uznania, że to utwardzenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego),

to w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego taka dostawa powinna zdaniem Zainteresowanych podlegać opodatkowaniu VAT, co wynika z poniższej argumentacji.

Aby uznać, że w ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo do rozporządzania Schodami (ich fragmentem znajdującym się na Gruncie 3) jak właściciel należałoby stwierdzić, że Sprzedający nabył to prawo w momencie nabycia własności Gruntu 3 w 2017 r. Od momentu nabycia Gruntu 3 nie doszło bowiem do żadnego zdarzenia, które mogłoby zostać uznane za nabycie przez Sprzedającego władztwa ekonomicznego nad Schodami.

Również w przypadku uznania ww. utwardzenia terenu za budowlę, należałoby uznać, że jej własność została nabyta przez Sprzedającego w 2017 r. (utwardzenie znajdowało się bowiem na Gruncie 3 już w momencie nabycia Gruntu 3 przez Sprzedającego).

Ponadto, jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Sprzedający od momentu nabycia Gruntu 3 (tj. od roku 2017) nie ponosił żadnych wydatków ani na Schody ani na ww. utwardzenie, w tym w szczególności wydatków na ulepszenie tych elementów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej nie nastąpi przed dniem (...) 2022 r., nawet w przypadku uznania, że sprzedaż Gruntu 3 należy na gruncie przepisów ustawy o VAT traktować jako dostawę fragmentu Schodów lub ww. utwardzenia jako budowli, to taka dostawa następowałaby w każdym przypadku po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia takiej (takich) budowli. W konsekwencji, w stosunku do takiej dostawy spełnione byłyby warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Sprzedający i Kupujący mają prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy VAT na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Tym samym, do takiej dostawy nie miałoby zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia od VAT i Wyboru Opodatkowania VAT przez Sprzedającego i Kupującego, nawet w przypadku uznania, że sprzedaż Gruntu 3 należy traktować jako dostawę budowli (fragmentu Schodów lub utwardzenia terenu), taka dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona od VAT.

W związku z powyższym, w ramach uzupełnienia stanowiska Zainteresowanych zawartego we Wniosku (w szczególności w zakresie pytania nr 4 zawartego we Wniosku), w ocenie Zainteresowanych na gruncie Prawa budowlanego tymczasowe ogrodzenie budowlane nie stanowi budynku, budowli ani ich części (w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego), lecz tymczasowy obiekt budowlany (o którym mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego), to niezależnie od tego, czy w momencie planowanej Transakcji będzie się ono znajdować na Nieruchomości (w tym w szczególności na Gruncie 3) czy też zostanie do tego momentu zdemontowane, nie powinno to mieć wpływu na sposób traktowania sprzedaży Nieruchomości (w tym Gruntu 3) na gruncie podatku VAT oraz PCC.

Podobnie w przypadku ww. utwardzenia z płyt betonowych - skoro nie stanowi ono budynku, budowli lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego (lecz tymczasowy obiekt budowlany), to niezależnie od tego, czy będzie się ono znajdować na Gruncie 3 w momencie planowanej Transakcji, czy też zostanie do tego momentu usunięte z Gruntu 3, nie powinno to mieć wpływu na sposób traktowania sprzedaży Gruntu 3 na gruncie podatku VAT oraz PCC.

W zakresie pytania nr 5:

Grunt 4 składa się z jednej działki ewidencyjnej (...).

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 4 w ramach Transakcji należy na potrzeby VAT traktować jako dostawę niezabudowanego terenu budowlanego podlegającą VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla obszaru całej Nieruchomości, w tym Gruntu 4, obowiązuje MPZP, zgodnie z którym dla Nieruchomości (w tym Gruntu 4) ustalono przeznaczenie: tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Oznacza to, że Grunt 4 jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem do jego dostawy nie ma zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tymczasowego płotu budowlanego znajdującego się na Gruncie 4 nie można w ocenie Zainteresowanych uznać za budowlę. Ogrodzenia, zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, są bowiem urządzeniami budowlanymi.

W konsekwencji, sprzedaż (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) Gruntu 4 należy traktować jako dostawę terenu budowlanego podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu od VAT.

W związku z powyższym, w ramach uzupełnienia własnego stanowiska Zainteresowanych zawartego we Wniosku (w szczególności w zakresie pytania nr 5 zawartego we Wniosku), w ocenie Zainteresowanych na gruncie Prawa budowlanego tymczasowe ogrodzenie budowlane nie stanowi budynku, budowli ani ich części (w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego), lecz tymczasowy obiekt budowlany (o którym mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego), to niezależnie od tego, czy w momencie planowanej Transakcji będzie się ono znajdować na Nieruchomości (w tym w szczególności na Gruncie 4) czy też zostanie do tego momentu zdemontowane, nie powinno to mieć wpływu na sposób traktowania sprzedaży Nieruchomości (w tym Gruntu 4) na gruncie podatku VAT oraz PCC.

W zakresie pytania nr 6:

Grunt 5 składa się z jednej działki ewidencyjnej (...).

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 5 w ramach Transakcji należy na potrzeby VAT traktować jako dostawę budynków, budowli lub ich części objętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z czym w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia od VAT i Wyboru Opodatkowania VAT będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu od VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we Wniosku, na Gruncie 5 znajduje się fragment budynku (fragment ściany), którego zasadnicza część znajduje się na Gruncie 1 (tzw. ...).

Zdaniem Zainteresowanych, fakt że na Gruncie 5 znajduje się fragment budynku będącego własnością Sprzedającego i pozostającego we władztwie ekonomicznym Sprzedającego, którego pozostała część znajduje się na Gruncie 1, wpływa na kwalifikację sprzedaży Gruntu 5 jako dostawy części budynku na gruncie ustawy o VAT. Fakt, że jest to tylko i wyłącznie fragment, a nie cały budynek, nie powoduje uznania nieruchomości jako niezabudowanej.

Wniosek ten wynika m.in. z orzecznictwa sądów administracyjnych. W orzeczeniu z dnia 30 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 889/16 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „[...] jest oczywistym, że grunt, na którym stoją budynki jest zabudowany i bez znaczenia jest, czy stoją na nim w całości, czy w części. Inaczej rzecz ujmując, twierdzenie, że działka gruntu, na której stoją ściany trzech budynków jest niezabudowana, mija się z bezpośrednim i potocznym rozumieniem tego zwrotu, właściwym z uwagi na użyte w nim słowa. Samo powiedzenie „stoją ściany trzech budynków” jest swego rodzaju eufemizmem. W rzeczywistości na działkach tych stoją budynki, a nie ich ściany, jako elementy samoistne i odrębne od budynków.”

Celem ekonomicznym Transakcji jest nabycie Gruntów wraz z wszystkimi znajdującymi się na nich Zabudowaniami. Sprzedający jest w faktycznym i ekonomicznym posiadaniu fragmentu budynku posadowionego na Gruncie 5 oraz pozostałej części budynku znajdującej się na Gruncie 1.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Gruntu 5 powinna być traktowana na gruncie ustawy o VAT w taki sam sposób, jak sprzedaż Gruntu 1, tzn. jako dostawa budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano powyżej w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2, zdaniem Zainteresowanych od pierwszego zasiedlenia Zabudowań (w tym części - fragmentu ściany – (...) znajdującej się na Gruncie 5) upłynął już okres dłuższy niż 2 lata, zatem w stosunku do Zabudowań spełnione są warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Sprzedający i Kupujący mają prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy zabudowań na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia od VAT i Wyboru Opodatkowania VAT przez Sprzedającego i Kupującego, sprzedaż Gruntu 5 (wraz ze znajdującym się na nim fragmentem budynku) będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona od VAT.

Niemniej, nawet gdyby uznać, że to, że na Gruncie 5 znajduje się ww. fragment budynku nie oznacza, że sprzedaż Gruntu 5 należy na potrzeby VAT traktować jako dostawę części budynku, lecz jako dostawę gruntu niezabudowanego, to taka dostawa podlegałaby opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla obszaru całej Nieruchomości, w tym Gruntu 5, obowiązuje MPZP, zgodnie z którym dla Nieruchomości (w tym Gruntu 5) ustalono przeznaczenie: tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Oznacza to, że Grunt 5 jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem do jego dostawy (przy pominięciu znajdującej się na nim części budynku) nie ma zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku traktowania sprzedaży Gruntu 5 jako sprzedaży terenu niezabudowanego, taką sprzedaż należałoby traktować jako dostawę terenu budowlanego podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu od VAT.

W zakresie pytania nr 7:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Ponadto, Kupujący planuje nabyć Nieruchomość (Grunty oraz własność budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruntach) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości budynku lub zespołu budynków, zgodnie z przeznaczeniem Nieruchomości określonym w MPZP, wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom.

Jak wynika z argumentacji przedstawionej powyżej w zakresie pytań 1-6, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności biorąc pod uwagę zamiar Rezygnacji ze Zwolnienia z Opodatkowania VAT i Wybór Opodatkowania VAT przez Sprzedającego i Kupującego, sprzedaż Nieruchomości (w tym wszystkich Gruntów wchodzących w jej skład oraz posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części) będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w odniesieniu do Transakcji.

W świetle powyższego, po nabyciu Gruntów i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej (prawidłowo wystawionych faktur VAT dokumentujących) dostawę, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, Kupujący ma zamiar wykorzystywać Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Jednocześnie, Zainteresowani pragną wskazać, że jak wynika z treści art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Innymi słowy, władztwo ekonomiczne, tj. faktyczne rozporządzanie towarem jak właściciel, jest kluczową i jedyną przesłanką uznania, że mamy do czynienia z dostawą towarów. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”. Poprzez orzecznictwo i praktykę sądów, w szczególności Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wykształcił się termin „własności ekonomicznej” jako przesłanki do uznania danej transakcji za dostawę towarów w rozumieniu przepisów o podatku od wartości dodanej (w Polsce - podatku VAT). Przez własność ekonomiczną należałoby uznać sytuację, w której dana osoba jest właścicielem faktycznym danej rzeczy i nie konieczne jest to związane z własnością w sensie prawnym. W przypadku planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości należy zwrócić uwagę na to, co faktycznie będzie przedmiotem Transakcji. Z przepisów prawa i praktyki gospodarczej nie zawsze przeniesienie prawa do rozporządzania towarem (prawem użytkowania wieczystego gruntu w analizowanej sytuacji) jak właściciel obejmować będzie także prawo własności (łącznie z faktycznym władaniem) do naniesień na gruncie.

Co do zasady, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Zasadą jest, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, jednakże, jeżeli dana rzecz stanowi samodzielny składnik majątkowy (nie jest częścią składową innej rzeczy), nic nie stoi na przeszkodzie, aby podlegała odrębnemu obrotowi. Tak właśnie może być w przypadku umieszczenia w gruncie, czy też na gruncie, urządzeń służących do doprowadzania czy odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej i innych urządzeń podobnych (tzw. „urządzenia przesyłowe”), które, zgodnie z treścią art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, nie wchodzą do części składowych nieruchomości. Przepis ten wprowadza ustawowy wyjątek od zasady superficies solo cedit. Oznacza to, że ww. urządzenia przesyłowe, z chwilą przyłączenia do sieci przedsiębiorcy (gestora mediów), przestają być częścią składową gruntu, na którym się znajdują, a stają się częścią składową przedsiębiorstwa gestora jako zorganizowanego kompleksu majątkowego w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji właściciel gruntu nie dysponuje już swobodnie owymi urządzeniami zarówno w aspekcie prawnym, jak i faktycznym.

W razie przeniesienia własności urządzeń przesyłowych (lub ustanowienia innych praw rzeczowych), zmiana właściciela nieruchomości/gruntu nie wpływa na zmianę własności urządzeń, gdyż są to dwa odrębne przedmioty władania, tym samym obrotu. Innymi słowy, w praktyce następuje nieskrępowany, niezależny obrót gruntem (prawem użytkowania wieczystego gruntu), na którym usadowione są urządzenia przesyłowe, lecz własność i władanie urządzeniami pozostaje nadal przy przedsiębiorcy, w skład majątku którego wchodzą owe urządzenia.

Tym samym, w przypadku dostawy gruntu/prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym lub w którym co prawda istnieją naniesienia w postaci urządzeń przesyłowych, ale które nie stanowią części składowej tego gruntu wskutek przynależności (faktycznej i prawnej) do sieci innego przedsiębiorstwa, dostawa taka ma za przedmiot wyłącznie dostawę gruntu/prawa użytkowania wieczystego gruntu bez infrastruktury przesyłowej.

Jak Zainteresowani wskazali we Wniosku, podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujące się na Gruntach wchodzących w skład Nieruchomości (wymienione powyżej) nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych (jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego te instalacje nie są traktowane, jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego). W związku z tym, przeniesienie ich własności nie będzie objęte zakresem Transakcji.

Z uwagi na powyższe, zakwalifikowanie dla potrzeb Prawa budowlanego przedstawionych podziemnych elementów infrastruktury technicznej będących częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości, które z uwagi na status urządzeń przesyłowych pozostają odrębnym przedmiotem prawa własności przysługującego przedsiębiorstwu przesyłowemu i tym samym nie będą objęte transferem w ramach Transakcji, powinno pozostać irrelewantne dla kwalifikacji traktowania dostawy Nieruchomości na gruncie podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz. 931, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ( ).

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Jak stanowi art. 55¹ Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.koncesje, licencje i zezwolenia;

6.patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7.majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.tajemnice przedsiębiorstwa;

9.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem zbycia, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wątpliwości Wnioskodawców w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą w pierwszej kolejności kwestii ustalenia, czy przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja (sprzedaż Gruntów oraz posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części - wszystkich razem oraz każdego z osobna) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa oraz orzecznictwem TSUE, i analizując go w kontekście zadanego we wniosku pytania nr 1, wskazać należy, że przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości:

a)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne o nr (...) o - Grunt 1, oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruncie 1, stanowiących odrębną własność Sprzedającego;

b)prawo własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) - Grunt 2,

c)prawo własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) - Grunt 3,

d)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) - Grunt 4

e)prawo własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o nr (...) - Grunt 5.

Umowa Przyrzeczona, która ma zostać zawarta pomiędzy Zainteresowanymi nie przewiduje przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątkowych Sprzedającego ani praw lub obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego. W szczególności, Transakcja nie obejmie:

a)należności Sprzedającego;

b)umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;

c)środków finansowych będących własnością Sprzedającego;

d)umów o świadczenie usług (np. umowy wynajmu lokalu pod siedzibę spółki, umowy o świadczenie usług księgowych);

e)ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

f)tajemnic handlowych i know-how Sprzedającego;

g)firmy Sprzedającego;

h)zobowiązań Sprzedającego (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi nieruchomościami, jak również zobowiązań związanych z uzyskanym przez Sprzedającego finansowaniem zewnętrznym, w szczególności z tytułu wyemitowanych Obligacji (...), z wyjątkiem tych wynikających z (...).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego. Sprzedający nie posiada innych nieruchomości ani, co do zasady, innych istotnych składników majątkowych poza Nieruchomością.

Sprzedający dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności:

-posiada zawartą umowę o zarządzanie Nieruchomością,

-posiada rachunki bankowe na podstawie zawartych umów o prowadzenie rachunków,

-prowadzi księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, które nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zobowiązania Sprzedającego, w szczególności związane z finansowaniem uzyskanym przez Sprzedającego w drodze emisji Obligacji (...).

Z treści wniosku wynika również, że na dzień planowanej Transakcji, będące przedmiotem Transakcji składniki majątkowe nie będą stanowiły zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zainteresowani wskazują przede wszystkim, że na Kupującego nie zostaną przeniesione w szczególności:

-prawa i obowiązki Sprzedającego związane z finansowaniem dłużnym zaciągniętym przez Sprzedającego - w celu nabycia Nieruchomości oraz realizacji nowego projektu inwestycyjnego na Nieruchomości, Kupujący będzie musiał uzyskać własne finansowanie w niezbędnym zakresie;

-umowa o zarządzanie Nieruchomością zawarta przez Sprzedającego;

-należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym w ramach Transakcji majątkiem.

Powyższe oznacza, że przedmiotem planowanej Transakcji będą składniki majątkowe, które nie są wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej ani finansowej, ani nie stanowią zespołu takich składników majątkowych, które mogłyby funkcjonować, jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

Zatem te składniki majątkowe nie mogą zostać uznane ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy, ani tym bardziej przedsiębiorstwo, w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego (zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy). Tym samym czynność taka, skoro nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, nie będzie korzystała z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W przedstawionej we wniosku sprawie będzie miała miejsce dostawa wskazanej Nieruchomości oraz Składników majątkowych, która będzie dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym przedmiotowa transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 1, zgodnie z którym przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja (sprzedaż Gruntów oraz posadowionych na nich budynków, budowli lub ich części - wszystkich razem oraz każdego z osobna) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT transakcji zbycia Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku (Gruntów oznaczonych nr 1-5 wraz z budynkami, budowlami oraz ich częściami znajdującymi się na Gruntach) zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści wniosku wynika, że Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży składa się z wydzielonych ewidencyjnie działek gruntu nr (...) - dla obszaru których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie ww. działki położone są w granicach terenów oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem UMW - zgodnie z treścią, którego, jest to teren przeznaczony pod usługi i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy w momencie Transakcji Nieruchomość będzie stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Z opisu sprawy wynika, że na działkach nr (...) znajdują się budynki, które będą przedmiotem planowanej transakcji.

Na działkach nr (...) znajduje się (...). Ponadto na działce nr (...) znajdują się fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami oraz fragment dawnej hali fabrycznej tzw.(...). Zabudowania te zostały wybudowane około 1876 r. i w tym czasie nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) Zabudowań.

(...) oraz fragment dawnej hali fabrycznej stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Brama fabryczna stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Zabudowania te oznaczone są symbolem 1273 w PKOB. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowań znajdujących się na ww. działkach), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Natomiast na działce nr (...) znajduje się fragment ściany domu (...), które to naniesienie, zgodnie z informacjami zawartymi we wniosku, stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Zabudowanie to oznaczone jest symbolem 1273 w PKOB, zostało wybudowane około 1876 r. i w tym czasie nastąpiło jego pierwsze zajęcie (używanie). Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Zabudowania, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej. Na działce tej znajduje się również naniesienie sklasyfikowane, jako urządzenie budowlane.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy ww. działek, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z informacjami zawartymi we wniosku, należy stwierdzić, że planowana dostawa budynków znajdujących się na działkach nr (...), nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż dwa lata od niego, bowiem do pierwszego zasiedlenia budynków doszło ok. 1876 r., a Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie tych Zabudowań w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Dostawa ta, będzie, zatem podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu – prawa użytkowania wieczystego działek nr (...) oraz prawa własności działki nr (...) - stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W sytuacji, w której dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz ust. 2 jest bezzasadne.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 października 2021 r., podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z informacjami zawartymi we wniosku Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży działek nr (...) zabudowanych budynkami, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań oznaczonych nr:

-2 - zgodnie z którym w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności biorąc pod uwagę Rezygnację ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Gruntu 1 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji (obejmująca przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz własności posadowionych na nim budynków, budowli lub ich części) będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT,

-6 – zgodnie z którym w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności biorąc pod uwagę Rezygnację ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Gruntu 5 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT

 - należy uznać za prawidłowe.

Nawiązując do wątpliwości Zainteresowanych zawartych w pytaniach 3-5:

Na działce nr (...) znajduje się droga z kostki betonowej, będąca budowlą w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, która nie będzie przedmiotem transakcji zbycia oraz naniesienia w postaci tymczasowych obiektów budowlanych.

Na działce nr (...) znajduje się fragment schodów służących nieruchomości sąsiadującej. Z treści wniosku wynika, że schody te stanowią budynek, budowlę lub jego część w rozumieniu prawa budowlanego, niemniej Wnioskodawca nie dysponuje dokumentacją pozwalającą na jednoznaczne określenie właściwego dla nich symbolu PKOB. Ww. schody nie będą przedmiotem planowanej transakcji. Poza schodami na działce nr (...) znajdują się obiekty sklasyfikowane, jako tymczasowe obiekty budowlane.

Na działce nr (...) znajdują się naniesienia w postaci tymczasowych obiektów budowlanych.

Z wniosku wynika również, że na Nieruchomości (...)- znajdują się podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Nie stanowią one własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym, przeniesienie ich własności nie będzie objęte zakresem Transakcji. Podziemnie elementy infrastruktury technicznej będące częścią sieci przesyłowych i dystrybucyjnych znajdujących się na Nieruchomości stanowią budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z art. 47 § 2 ustawy - Kodeks Cywilny wynika, że:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy - Kodeks Cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym znajdujące się na działkach podziemne elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia działek gruntu wraz z naniesieniami budynkami i budowlami, które nie są własnością Sprzedającego.

Poza podziemnymi elementami infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych, które znajdują się na wszystkich działkach będących przedmiotem planowanej transakcji znajdują się naniesienia, które nie stanowią własności Sprzedającego:

-na działce nr (...) – droga (budowla)

-na działce nr (...) – fragment schodów (budynek, budowla lub jego część),

i tym samym nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Nie sposób zatem przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy działek nr (...) wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami.

Tak, więc, w przypadku dostawy działek nr (...) przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na działkach tych posadowione są budynki i budowle niebędące własnością Sprzedającego, których budowa jednak wymagała pozyskania przez inwestora odpowiednich dokumentów (pozwoleń/decyzji).

W rozpatrywanej sprawie nie będzie miał zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa części budynków w tym przypadku nie będzie miała miejsca.

Przy sprzedaży działek nr (...), nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu w związku z nabyciem ww. działek przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, Sprzedający z tego prawa skorzystał, dodatkowo Sprzedający nie wykorzystywał ww. działek wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży działek nr (...) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy – terenu budowlanego oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań oznaczonych nr 3-5, zgodnie z którym:

-sprzedaż Gruntu 2 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT,

-sprzedaż Gruntu 3 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT,

-sprzedaż (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) Gruntu 4 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT

należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu transakcji oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość (Grunty oraz własność budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruntach) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości budynku lub zespołu budynków, zgodnie z przeznaczeniem Nieruchomości określonym w MPZP, wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom.

Tym samym, zakup Nieruchomości będzie służył Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego nr 7, zgodnie z którym, po nabyciu Nieruchomości oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej (prawidłowo wystawionych faktur dokumentujących Transakcję, Kupujący będzie uprawniony do:

-obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz

-zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym

należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanego pytania) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Organ pragnie również zauważyć, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług po dniu 30 czerwca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.z zastosowaniem art. 119a;

2.w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.