Opodatkowanie planowanej Transakcji i prawo do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej Transakcji i prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

4)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą prawną, zainteresowaną nabyciem od Sprzedających udziału w prawach do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod dwie inwestycje magazynowo-logistyczno-produkcyjne wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, przy czym na działce 1 powstanie pierwsza inwestycja, a na działkach 2 i 3 druga inwestycja (dalej łącznie: „Inwestycja”). Planowane nabycie będzie dalej określane jako Transakcja.

Nieruchomość, będąca przedmiotem niniejszego zapytania jest położona w .... i obejmuje działki gruntu o następujących nr ewidencyjnych: 1, 2 i 3, obręb ewidencyjny: Nr …., dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze … (dalej: „Działka” lub łącznie jako „Działki”).

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-logistyczno-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

W ramach powstania Inwestycji 2 Wnioskodawca planuje nabyć dodatkowe nieruchomości od podmiotów trzecich.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone, w szczególności nie znajdują się na nich żadne budowle oraz budynki w rozumieniu Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. 2020, poz. 1333, dalej: „Prawo budowlane”).

Sprzedający przysługujące im udziały w Działkach będące przedmiotem Transakcji (każdy z nich udział 1/16) nabyli na podstawie dziedziczenia ustawowego po wspólnym ojcu (sygn. akt …. zmienionym postanowieniem z dnia … roku sygn. akt …) oraz częściowo (każdy z nich udział 13/48 części) na podstawie umowy darowizny z dnia … roku (Rep. ….). Darczyńcą była matka Sprzedających.

Przedstawione wyżej nabycia Działek przez Sprzedających nie podlegały opodatkowaniu VAT. Nieruchomość jest objęta w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr …. Rady Miasta … z dnia 8 lipca 2008 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów ….. („MPZP”), który określa tereny obejmujące Działki jako tereny oznaczone symbolem 3P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, z dopuszczeniem zabudowy usługowej.

Wnioskodawca oraz Sprzedający …. są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT i na moment dokonania Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą oraz czynnymi podatnikami podatku VAT. Jednocześnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego …. działalności gospodarczej.

Natomiast Sprzedający …. oraz …. nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT (pobierają emeryturę).

Od momentu nabycia (wszyscy) Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość na potrzeby własne. Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej.

W dniu 17.12.2020 r. Sprzedający oraz spółka pod firmą …. (jako Kupujący) zawarli w formie aktu notarialnego (notariusz …., repertorium numer ….) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na mocy której Sprzedający zobowiązali się sprzedać „Działki” na rzecz Wnioskodawcy w terminie nie później niż do 10.01.2022 r.

Strony umowy przedwstępnej ustaliły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywcy przysługiwać będzie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej inwestycji.

W § 7 ust. 4 umowy przedwstępnej Sprzedający udzielili wymienionym z imienia i nazwiska oraz oznaczonym numerami PESEL pracownikom Nabywcy pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwo 1”) do: przeglądania akt księgi wieczystej kw nr …., które obejmuje upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również do występowania o uzyskiwania i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa. Powyższe pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników, jest nieodwołalne i pozostanie w mocy do czasu rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej Umowy.

Jednocześnie także Sprzedający na podstawie § 7 ust. 5 umowy przedwstępnej udzielili wymienionym z imienia i nazwiska oraz oznaczonym numerami PESEL pracownikom Nabywcy pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwo 2”) do reprezentowania Sprzedających w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji na nieruchomościach, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedających wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, przy czym pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach tego umocowania i pozostanie nieodwołalne do dnia wygaśnięcia lub rozwiązania niniejszej Umowy.

Nadto w § 7 ust. 6 umowy przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć w terminie 3 dni roboczych od daty zawarcia umowy przedwstępnej odrębną umowę dzierżawy lub użyczenia, na mocy której Kupujący będzie uprawniony do dokonywania w odniesieniu do nieruchomości szeregu czynności.

Ostatecznie strony nie zawarły umowy dzierżawy ani umowy użyczenia.

Na podstawie „Pełnomocnictwa 1” pełnomocnicy dokonali sprawdzenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, m.in. zapoznając się z dokumentami zgromadzonym w księdze wieczystej kw …..

Na podstawie „Pełnomocnictwa 2” nie zostały podjęte żadne czynności zmierzające do wydania jakichkolwiek decyzji, pozwoleń etc. na rzecz Sprzedających.

W okresie po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca wystąpił we własnym imieniu i na własną rzecz o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, do czego uprawniony jest każdy zainteresowany podmiot i do czego nie jest wymagane dysponowanie jakimkolwiek upoważnieniem lub uprawnieniem udzielonym przez właściciela nieruchomości.

Nabywca na podstawie uzyskanego od Sprzedających prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji zjazdu a także zamierza przed planowanym nabyciem wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę we własnym imieniu i na własną rzecz.

W dniu 17.12.2021 r. spółka pod firmą …. zawarła z należącą do tej samej grupy kapitałowej spółką pod firmą …. umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z umowy przedwstępnej opisanej powyżej. Na podstawie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków spółka pod firmą….. nabyła wszelkie prawa, obowiązki i wierzytelności z tytułu umowy przedwstępnej z dnia 17 grudnia 2020 r., Repertorium  numer ….. Sprzedający zgodę na zawarcie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków wyrazili już w umowie przedwstępnej.

W dniu 10.01.2022 r. Sprzedający oraz spółka pod firmą ….. (jako Kupujący) zawarli w formie aktu notarialnego (notariusz …., repertorium  numer ….) aneks do umowy przedwstępnej z dnia 17 grudnia 2020 r. (Repertorium  numer …..), w którym dokonali zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ceny sprzedaży. Nadto w aneksie Sprzedający odwołali udzielone w §7 ust. 5 umowy przedwstępnej Pełnomocnictwo 2.

Uzyskanie przez nabywcę na podstawie udzielonych pełnomocnictw lub prawa do dysponowania gruntem jakichkolwiek dokumentów, decyzji, pozwoleń etc. nie wpływało na cenę sprzedaży, która została ustalona już w umowie przedwstępnej.

Pytania

1. Czy planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2.Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ad. 2

W zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

Ad. 1

Opodatkowanie VAT Transakcji

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej Transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający .... posiadają oraz na moment dokonania Transakcji będą posiadać status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT, więc w ocenie Zainteresowanych Sprzedający .... jako czynny podatnik VAT będzie również działał w charakterze podatnika VAT w ramach przedmiotowego zbycia, niezależnie od faktu, że .... nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Dodatkowo zdaniem Zainteresowanych również pozostali Sprzedający w ramach Transakcji będą działać jako podatnicy VAT.

Status Sprzedających jako podatników VAT w ramach przedmiotowego zbycia wzmacnia bowiem fakt objęcia transakcją Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę inwestycyjną (odniesienie do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r, sygn. C-180/10 i C-181/10) oraz stworzenie Wnioskodawcy na podstawie otrzymanych pełnomocnictw możliwości przygotowania gruntu do transakcji sprzedaży, niezależnie od zakresu, w którym Wnioskodawca z tej możliwości faktycznie skorzystał oraz niezależnie od faktu odwołania jednego z pełnomocnictw. W ocenie Zainteresowanych skutkuje to uznaniem Transakcji sprzedaży za pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie, potencjalnie mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości niezależnie od faktu, że nie zostały spełnione przesłanki zwiększenia wartości (nie uzyskano żadnych decyzji, pozwoleń etc. w imieniu i na rzecz Sprzedających). Trzeba bowiem podkreślić, że z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, iż pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Przy czym skutki w sferze prawnej mocodawcy odnosić mogło jedynie Pełnomocnictwo 2. Natomiast w zakresie Pełnomocnictwa 1 możliwość jego wykorzystania nie wpływała w żaden sposób na sytuację prawną mocodawców (Sprzedających) lub na wartość nieruchomości, a jego udzielenie i wykorzystanie miało umożliwić Wnioskodawcy uzyskanie pełnych informacji co do stanu faktycznego oraz prawnego nieruchomości.

Zatem fakt, że powyższe działania m.in. zawarcie Pełnomocnictwa 1 oraz Pełnomocnictwa 2, przewidywania możliwości zawarcia umowy dzierżawy, dokonanie przez pełnomocników sprawdzenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, m.in. poprzez zapoznanie się z dokumentami zgromadzonym w księdze wieczystej kw nr ...., wystąpienie przez Nabywcę na podstawie uzyskanego od Sprzedających prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji zjazdu a także planowane przed nabyciem wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Wnioskodawcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających.

Ww. czynności, które mogły zostać wykonane przez Wnioskodawcę w oparciu o Pełnomocnictwo 2 oraz prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane, gdyby zostały podjęte mogłyby wywołać skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Wnioskodawca dokonując wyżej wymienionych działań uatrakcyjniłby przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane byłyby za pełną zgodą Sprzedających, przejawiającą się udzieleniem Pełnomocnictwa 2, czy też prawa do dysponowania gruntem przez Nabywcę na cele budowlane, wpłynęłyby na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Powyższe okoliczności dowodzą, że Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Dalej, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Działkach nie znajdują się jakiekolwiek zabudowania (w tym w szczególności zabudowania będące własnością Sprzedających).

Zdaniem Zainteresowanych Działki należy więc uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a ich sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć, czy Działki stanowią tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszczającym możliwość zabudowy terenów, na których znajdują się Działki. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działki niezabudowane powinny zostać uznane za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Działek istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że z uwagi na udzielenie Pełnomocnictwa 2 oraz prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Działki za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji.

Gdyby uznać Działki za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Ad. 2

Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowych Działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działek w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia (w zakresie Działki zabudowanej przy założeniu złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT).

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedających. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych Działek od Sprzedających, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie opodatkowania planowanej Transakcji oraz prawa do odliczenia podatku VAT, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynności odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.),

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195–221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, ze. zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości gruntowej (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analiza powyższych przepisów wskazuje, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. z wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. działek, podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości (udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, nr 2 i nr 3) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych zakresem pytania pierwszego, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Ponadto, kwestia udzielania pełnomocnictw, została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 17.12.2020 r. Sprzedający oraz spółka pod firmą .... (jako Kupujący) zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na mocy której Sprzedający zobowiązali się sprzedać „Działki” na rzecz Wnioskodawcy w terminie nie później niż do 10.01.2022 r.

Strony umowy przedwstępnej ustaliły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywcy przysługiwać będzie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej inwestycji.

Nabywca na podstawie uzyskanego od Sprzedających prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji zjazdu a także zamierza przed planowanym nabyciem wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę we własnym imieniu i na własną rzecz.

W § 7 ust. 4 umowy przedwstępnej Sprzedający udzielili wymienionym z imienia i nazwiska oraz oznaczonym numerami PESEL pracownikom Nabywcy pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwo 1”) do: przeglądania akt księgi wieczystej kw nr ...., które obejmuje upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również do występowania o uzyskiwania i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa. Powyższe pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników, jest nieodwołalne i pozostanie w mocy do czasu rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej Umowy.

Jednocześnie także Sprzedający na podstawie § 7 ust. 5 umowy przedwstępnej udzielili wymienionym z imienia i nazwiska oraz oznaczonym numerami PESEL pracownikom Nabywcy pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwo 2”) do reprezentowania Sprzedających w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji na nieruchomościach, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedających wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, przy czym pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach tego umocowania i pozostanie nieodwołalne do dnia wygaśnięcia lub rozwiązania niniejszej Umowy.

Na podstawie „Pełnomocnictwa 1” pełnomocnicy dokonali sprawdzenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, m.in. zapoznając się z dokumentami zgromadzonym w księdze wieczystej kw nr .....

Na podstawie „Pełnomocnictwa 2” nie zostały podjęte żadne czynności zmierzające do wydania jakichkolwiek decyzji, pozwoleń etc. na rzecz Sprzedających.

W dniu 17.12.2021 r. spółka pod firmą ....zawarła z należącą do tej samej grupy kapitałowej spółką pod firmą ....umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z umowy przedwstępnej opisanej powyżej. Na podstawie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków spółka pod firmą ....nabyła wszelkie prawa, obowiązki i wierzytelności z tytułu umowy przedwstępnej z dnia 17 grudnia 2020 r. Sprzedający zgodę na zawarcie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków wyrazili już w umowie przedwstępnej.

W dniu 10.01.2022 r. Sprzedający oraz spółka pod firmą .... zawarli w formie aktu notarialnego aneks do umowy przedwstępnej z dnia 17 grudnia 2020 r., w którym odwołali udzielone w §7 ust. 5 umowy przedwstępnej Pełnomocnictwo 2.

W świetle powyższych informacji, wskazania wymaga, że stworzenie Kupującemu na podstawie otrzymanych pełnomocnictw możliwości przygotowania gruntu do transakcji sprzedaży, niezależnie od zakresu, w którym Kupujący z tej możliwości faktycznie skorzystał oraz niezależnie od faktu odwołania Pełnomocnictwa 2,  potencjalnie może mieć wpływ na wartość nieruchomości. Bowiem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że podjęte działania na podstawie Pełnomocnictwa 1 dotyczące dokonania przez pełnomocników sprawdzenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, m.in. poprzez zapoznanie się z dokumentami zgromadzonym w księdze wieczystej, a także wystąpienie przez Nabywcę na podstawie uzyskanego od Sprzedających prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji zjazdu oraz planowane przed nabyciem wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających.

Wskazane we wniosku czynności, które mogły zostać wykonane przez Nabywcę w oparciu o Pełnomocnictwo 2, gdyby zostały podjęte, mogłyby wywołać skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Nabywca dokonując wyżej wymienionych działań uatrakcyjniłby przedmiotowe działki będące nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane byłyby za pełną zgodą Sprzedających, przejawiającą się udzieleniem Pełnomocnictwa 2 i wpłynęłyby na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Natomiast czynności, które zostały/zostaną podjęte przez Nabywcę na podstawie uzyskanego od Sprzedających prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tj. wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji zjazdu a także planowane - przed nabyciem - wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, bez wątpienia wpłynęły/wpłyną na charakter działek, na podniesienie ich atrakcyjności jako towaru.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, będą angażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz powołanych regulacji prowadzi do wniosku, że Sprzedających należy uznać za podatników podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, nr 2 i nr 3.

W konsekwencji, czynność sprzedaży udziałów w ww. niezabudowanych działkach, będzie podlegała po stronie Sprzedających opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, zgodnie z którym:

Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Są nimi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, natomiast w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższego wynika, że oceny przeznaczenia określonego gruntu niezabudowanego należy dokonywać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości.

Analiza powołanych wyżej przepisów ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z wniosku wynika, że niezabudowane działki nr 1, nr 2 i nr 3 są objęte w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa tereny obejmujące działki jako tereny oznaczone symbolem 3P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, z dopuszczeniem zabudowy usługowej.

Uwzględniając powyższą okoliczność, w momencie dostawy ww. działki stanowić będą teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wyklucza to, możliwość zastosowania do ich dostawy zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający przysługujące im udziały w działkach będących przedmiotem Transakcji nabyli na podstawie dziedziczenia ustawowego po wspólnym ojcu oraz częściowo na podstawie umowy darowizny. Przedstawione wyżej nabycia Działek przez Sprzedających nie podlegały opodatkowaniu VAT.

Nie można zatem uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w ww. działkach, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, nr 2 i nr 3, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Skoro do omawianych transakcji dostawy udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, nr 2 i nr 3 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to transakcje te będą podlegały opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii objętych zakresem pytania nr 2 wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zaznaczyć należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą oraz czynnym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-logistyczno-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Zainteresowany będący stroną postępowania planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

W przedstawionych okolicznościach nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż sprzedaż ww. działek niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do ubiegania się o zwrot różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Podkreślić należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

W związku z okolicznością, że wniosek swym zakresem obejmuje 20 zdarzeń przyszłych (16 zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług oraz 4 zdarzenia przyszłe w podatku od czynności cywilnoprawnych), to zgodnie z art. 14f § 1 wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 800 zł, natomiast od przedmiotowego wniosku wnieśli Państwo opłatę w wysokości 1920 zł. Tym samym, zgodnie z art. 14f § 2a ww. ustawy, różnica w kwocie 1120 zł, zostanie zwrócona zgodnie z Państwa dyspozycją zawartą we wniosku, na wskazany numer rachunku bankowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ..... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”)  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).