Brak opodatkowania wycofania lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania wycofania lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 listopada 2022 r. (wpływ 5 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym liniowym. Jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje 13 własnych lokali mieszkalnych. Lokale te Wnioskodawca nabył prywatnie w 2016 r. i wprowadził do działalności gospodarczej zgodnie z obowiązującą na tamten czas wykładnią, że najem na dużą skalę nosi znamiona działalności gospodarczej.

Lokale te zostały wprowadzone do działalności gospodarczej jako środki trwałe. Wnioskodawca nie odliczył VAT naliczonego od zakupu tych lokali mieszkalnych oraz nie odlicza VAT naliczonego od zakupów materiałów i usług dotyczących tych lokali. Zakup materiałów i usług dokonywany jest w związku ze sprzedażą usług najmu opodatkowanych stawką VAT, zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej Ustawy VAT). Środki trwałe są amortyzowane.

Z dniem 31.12.2022 r. Wnioskodawca planuje wycofać z działalności gospodarczej środki trwałe - 13 lokali mieszkalnych, o których mowa powyżej, stanowiących obecnie majątek Wnioskodawcy firmy i przekazać je na cele osobiste. W miesiącu grudniu 2022 r. Wnioskodawca zamierza dokonać ostatniego odpisu amortyzacyjnego od tych środków trwałych.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazano, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 12.11.2003 r. w zakresie: sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana PKD 4690Z, wynajem nieruchomości własnych 6820Z, realizacja projektów budowlanych związanych ze wnoszeniem budynków PKD 4110Z. Aktualnie Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie PKD 6820Z oraz PKD 4110Z. Prowadzoną działalność opodatkowuje podatkiem dochodowym liniowym. W roku 2022 Wnioskodawca prowadzi dobrowolnie księgę handlową. Jest czynnym podatnikiem VAT.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje 13 własnych lokali mieszkalnych. Lokale te Wnioskodawca nabył w 2016 r. jako osoba prywatna za fundusze osobiste do majątku osobistego. Nabycie było opodatkowane podatkiem VAT ze stawką 8%. Wnioskodawca wprowadził zakupione lokale do działalności gospodarczej zgodnie z obowiązującą na tamten czas wykładnią, że najem na dużą skalę nosi znamiona działalności gospodarczej, a za taki organy podatkowe uważały wówczas najem nawet kilku mieszkań. Lokale te zostały wprowadzone do działalności gospodarczej jako środki trwałe. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu tych lokali mieszkalnych, Wnioskodawca nie odlicza także VAT naliczonego od zakupów materiałów i usług dotyczących tych lokali. Zakup materiałów i usług dokonywany jest w związku ze sprzedażą usług najmu opodatkowanych stawką VAT zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej Ustawy VAT). Środki trwałe są amortyzowane.

Z dniem 31.12.2022 r. Wnioskodawca planuje wycofać z działalności gospodarczej środki trwałe – 13 lokali mieszkalnych, o których mowa powyżej, stanowiących obecnie majątek jego firmy i przekazać je na cele osobiste od dnia 01.01.2023 r. W miesiącu grudniu 2022 r. Wnioskodawca zamierza dokonać ostatniego odpisu amortyzacyjnego od tych środków trwałych. Środek trwały można w każdej chwili wycofać z działalności gospodarczej na cele prywatne. Wnioskodawca dokona takiego wycofania z dniem 31.12.2022 r. Wycofanie nastąpi z powodu ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej w związku z osiągniętym wiekiem i stanem zdrowia. Od dnia 01.01.2023 r. lokale te będą stanowiły składnik majątku prywatnego, zgodnie z tym jak zostały nabyte. Od 01.01.2023 r. ww. lokale mieszkalne nie będą stanowiły już majątku w działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie wykorzystywał je na potrzeby własne i członków najbliższej rodziny oraz w miarę potrzeb i możliwości wynajmował je. Będzie wykorzystywał lokale na cele mieszkalne lub w celu uzyskiwania pożytków cywilnych. Po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej przychody uzyskiwane z najmu tych lokali Wnioskodawca zaliczy do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) i od momentu kiedy będą wynajęte opodatkuje te przychody ryczałtem ewidencjonowanym zgodnie z art. 9a ust. 6 updof oraz art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli lokal lub lokale będą wynajęte od 01.01.2023 r. to opodatkowanie ryczałtem nastąpi od tej daty. W takim przypadku od 01.01.2023 r. Wnioskodawca będzie opłacał podatek od wynajmu mieszkań jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21 : "przychody z najmu [...] są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust 1 pkt 6 updof, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej". Wnioskodawca po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej będzie wykonywał ich najem w sposób okazjonalny. Na ten moment Wnioskodawca nie zamierza nabywać kolejnych nieruchomości celem wynajmu. Docelowo Wnioskodawca zamierza zlikwidować działalność gospodarczą. Na dzień 01.01.2023 r. nie zlikwiduje jej w całości tylko ograniczy wyłącznie do realizacji projektu budowlanego rozpoczętego w tej działalności gospodarczej, który musi dokończyć. Po zakończeniu projektu budowlanego Wnioskodawca zamierza zlikwidować działalność gospodarczą w całości.

Pytanie

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozliczenia podatku VAT od wycofanych z działalności gospodarczej środków trwałych – 13 lokali mieszkalnych i przekazania ich na cele osobiste? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca uważa, że wycofanie z działalności gospodarczej i przekazanie na cele osobiste środków trwałych - 13 lokali mieszkalnych nie spowoduje u niego obowiązku opodatkowania tej czynności podatkiem VAT.

Czynność wycofania nieruchomości z majątku osoby prowadzącej działalność gospodarczą do jego majątku osobistego podlega opodatkowaniu na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT jako dostawa towarów, w sytuacji gdy podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części. Wnioskodawca nabył przedmiotowe lokale mieszkalne jako osoba fizyczna do majątku osobistego, dlatego nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu tych lokali mieszkalnych i w związku z tym nie dokonał odliczenia VAT naliczonego od zakupionych lokali. Po wprowadzeniu tych lokali do działalności gospodarczej w celu wynajmu Wnioskodawca nie dokonywał także odliczenia VAT naliczonego od zakupów materiałów i usług związanych z wynajmowanymi lokalami. Odliczenie takie Wnioskodawcy nie przysługiwało, gdyż dokonywał on sprzedaży usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy VAT. W związku z powyższym wycofanie z działalności gospodarczej i przekazanie na cele osobiste środków trwałych, od zakupu których Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego, nie spowoduje obowiązku opodatkowania tej czynności przez Wnioskodawcę podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą tych towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy:

Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.

Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania).

W myśl art. 2 pkt 14a ustawy:

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z kolei na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z  2022  r., poz. 1360, z późn. zm.):

Jak wynika z art. 659 § 2 Kodeksu Cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zatem ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym podlegają opodatkowaniu właściwą dla tej czynności stawką podatku VAT.

W świetle powołanych wyżej przepisów najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z okoliczności niniejszej sprawy wynika,  że nabył Pan lokale w 2016 r. i wprowadził Pan zakupione lokale do działalności gospodarczej jako środki trwałe. Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu tych lokali mieszkalnych, nie odlicza Pan także VAT naliczonego od zakupów materiałów i usług dotyczących tych lokali. Planuje Pan wycofać z działalności gospodarczej środki trwałe – 13 lokali mieszkalnych, o których mowa powyżej, stanowiących obecnie majątek jego firmy i przekazać je na cele osobiste od dnia 01.01.2023 r. Będzie Pan wykorzystywał je na potrzeby własne i członków najbliższej rodziny oraz w miarę potrzeb i możliwości wynajmował je. Będzie Pan  wykorzystywał lokale na cele mieszkalne lub w celu uzyskiwania pożytków cywilnych. Po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej przychody uzyskiwane z najmu tych lokali zaliczy Pan do źródła przychodów.

Z powołanego wyżej art. 7 ust. 2 ustawy wynika, iż czynnością zrównaną z odpłatną dostawą towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy jest także, przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia oraz wszelkie inne darowizny pod warunkiem jednak, że podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Zatem, aby doszło do uznania czynności nieodpłatnego przekazania towarów za czynność zrównaną z odpłatną dostawą towarów, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

-dokonującym nieodpłatnego przekazania jest podatnik podatku od towarów i usług,

-przekazane przez podatnika towary należą do jego przedsiębiorstwa,

-przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar (lub jego części składowe), w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jego nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Wskazać należy, iż w analizowanej sprawie istotne jest to, że część lokali mieszkalnych, które po wycofaniu z działalności gospodarczej będą przez Pana wynajmowane. Tym samym nie sposób się zgodzić z Panem, iż ww. składniki majątku będą wykorzystywane do Pana celów osobistych, lecz będą nadal wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym w stosunku do lokali będących przedmiotem najmu nie utraci Pan statusu podatnika podatku VAT w tym zakresie. Oddanie ww. składników majątku w najem – na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług – de facto skutkować będzie wykonywaniem działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy oraz dokonywaniem czynności opodatkowanych określonych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jak bowiem wskazano wyżej świadczenie usług najmu stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro część lokali po ich wycofaniu z działalności gospodarczej nadal będzie wykorzystywana przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych do wykonywania czynności opodatkowanych, to w odniesieniu do planowanej przez Pana czynności wycofania z działalności ww. lokali przeznaczonych na wynajem nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy. Nie nastąpi tutaj dostawa towaru na Pana cele osobiste. Co za tym idzie czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast w stosunku do czynności wycofania z działalności gospodarczej części lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele własne i członków swojej najbliższej rodziny, to przepis art. 7 ust. 2 pkt 1 i pkt 2 ustawy znajdzie zastosowanie.

Przy czym - jak Pan wskazał - nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu tych lokali mieszkalnych, nie odlicza Pan także VAT naliczonego od zakupów materiałów i usług dotyczących tych lokali.

Zatem nieodpłatne wycofanie ww. części lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej do majątku osobistego (prywatnego) na cele własne i członków swojej najbliższej rodziny nie będzie spełniało przesłanek wynikających z art. 7 ust. 2 pkt 1 i pkt 2 ustawy i nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko należało uznano za nieprawidłowe. Jakkolwiek wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny w postaci braku opodatkowania czynności wycofania lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej, to jednakże oparł Pan swoje stanowisko na innej argumentacji niż Organ.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Wydając niniejszą interpretację oparto się w szczególności na Pana stwierdzeniu, że „Wnioskodawca nie odliczył VAT naliczonego od zakupu tych lokali mieszkalnych oraz nie odlicza VAT naliczonego od zakupów materiałów i usług dotyczących tych lokali”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651).