Temat interpretacji
W zakresie sposobu opodatkowania cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej dotyczącej transakcji sprzedaży Nieruchomości.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu opodatkowania cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej dotyczącej Transakcji sprzedaży Nieruchomości.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 czerwca 2022 r. (data wpływu 30 czerwca 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Dalej: jako Wnioskodawca bądź Podatnik) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym obszarem działalności Wnioskodawcy jest szeroko rozumiana obsługa rynku Nieruchomości.
Zgodnie z Klasyfikacją PKD Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie PKD:
‒68.10.Z. - Kupno i Sprzedaż Nieruchomości na własny rachunek, a także
‒68.20.Z. - Wynajem i Zarządzanie Nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
‒68.32.Z. - Zarządzanie Nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie.
Wnioskodawca zawiera ze swoimi klientami Umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości. W Umowach przedwstępnych sprzedaży Nieruchomościami - Wnioskodawca jako Kupujący zastrzega sobie prawo dokonania cesji. Kupujący ma prawo dokonać cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających z Umowy na osobę trzecią, która może być zarówno osobą fizyczną jak i prawną, na co strona Sprzedająca nieniejszym wyraża zgodę.
W przypadku skorzystania przez Wnioskodawcę z prawa do cesji, jest zwierana odrębna umowa z Podmiotem trzecim „Umowa cesji”, w której Wnioskodawca oświadcza, że jest stroną zawartej Umowy przedwstępnej, której przedmiot stanowi przeniesienie prawa do lokalu mieszkalnego. Podmiot trzeci, czyli cesjonariusz za przeniesienie prawa i obowiązki cedenta (Wnioskodawcy) wynikające z Umowy przedwstępnej jest zobowiązany zapłacić cedentowi (Wnioskodawcy) określoną kwotę tytułem opłaty za cesję (dalej: opłata).
Zgodnie z Umową opłata jest płatna przez cesjonariusza przelewem na podstawie faktury VAT w terminie 7 dni od dnia wystawienia faktury VAT na rachunek bankowy wskazany na fakturze VAT. Umowa cesji, która jest zawierana przez Wnioskodawcę i Podmiot trzeci zawsze jest związana z określoną transakcją wynikająca z zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.
Uzupełnienie stanu faktycznego
W uzupełnieniu z 27 czerwca 2022 r. (wpływ 30 czerwca 2022 r.) udzielili Państwo następujących odpowiedzi:
Na pytanie: Czy w przypadku zawierania Umowy przedwstępnej Wnioskodawca będzie wpłacał zaliczkę/zadatek na rzecz klientów, a jeśli tak, to czy prawo do wpłaconej przez Wnioskodawcę zaliczki/zadatku będzie również przedmiotem cesji na rzecz Podmiotów trzecich?
Odp. Wnioskodawca wpłaca zaliczkę/zadatek na etapie zawierania umowy przedwstępnej na rzecz Sprzedającego (klient), po czym dochodzi do cesji na rzecz Podmiotów trzecich. W związku z uprzednią wpłatą zaliczki/zadatku przez Wnioskodawcę, wpłacona kwota jest również przedmiotem cesji na rzecz Podmiotów trzecich.
Na pytanie: Czy wynagrodzenie, jakie Wnioskodawca będzie otrzymywał od Podmiotu trzeciego będzie obejmowało wyłącznie zwrot wpłaconej na rzecz klienta zaliczki, czy też kwota wynagrodzenia należnego Wnioskodawcy będzie wartością niezależną od kwoty zaliczki wpłaconej na rzecz klienta?
Odp. Wnioskodawca będzie otrzymywać od Podmiotów trzeciego dwie odrębne od siebie opłaty. Pierwsza opłata stanowić będzie wynagrodzenie za cesję w wysokości ustalonej przez Wnioskodawcę, natomiast druga opłata stanowi zwrot wpłaconej przez Wnioskodawcę zaliczki/zadatku. Reasumując, kwota wynagrodzenia należnego Wnioskodawcy będzie wartością niezależną od kwoty zaliczki/zadatku wpłaconej na rzecz klienta.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, które zakłada, iż w przypadku dokonania odpłatnej cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej opłata za cesję będzie korzystać ze stawki VAT właściwej dla Transakcji sprzedaży Nieruchomości?
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, opłata za cesję uiszczana przez Podmiot trzeci na rzecz Wnioskodawcy stanowi element dostawy towarów (Nieruchomości), które są przedmiotem umów przedwstępnych zawieranych przez Wnioskodawcę z klientami. Wobec tego, jeżeli dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, to również opłata od cesji będzie korzystała również z takiego zwolnienia - jako świadczenia ekonomicznie tożsame z dostawą Nieruchomości i ściśle z nią związane.
W jednym z najnowszych orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdzono, że „kwalifikacja cesji prawi obowiązków z umowy przedwstępnej na gruncie VAT jako dostawy towarów lub usługi powinna być identyczna jak czynności będącej przedmiotem umowy przyrzeczonej. Ujmując to inaczej, cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nie ma własnej samodzielnej kwalifikacji na gruncie VAT dopasowując się do kwalifikacji właściwej dla czynności finalnej, wyrok NSA z 16 czerwca 2021 r. I FSK 1732/18, lex nr 3199402.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszego stanu faktycznego wskazać należy, iż umowa cesji jest zawierana zawsze, w związku z zawarciem przez Wnioskodawcę umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości i w istocie (z prawnego i ekonomicznego punktu widzenia) zmierza do zmiany podmiotu uprawnionego do nabycia tytułu prawnego do Nieruchomości.
Generalnie, zgodnie ze stanowiskami sądów administracyjnych i niektórymi interpretacjami organów podatkowych, zarówno umowa przedwstępna, cesja uprawnień z tej umowy jak i umowa przyrzeczona zmierzają do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy danej Nieruchomości. W związku z czym, cesji uprawnień z tytułu tej umowy przedwstępnej nie można dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług odrywać od pozostałych czynności, które są elementami transakcji zbycia danej Nieruchomości.
Oznacza to, że jeżeli zatem czynność przewidziana w umowie przedwstępnej może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa, to również cesja prawi obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Nie do przyjęcia jest bowiem taka sytuacja, by stawka podatku od zaliczek na czynność objęte umową przedwstępną była inna niż stawka podatku od czynności przeniesienia praw wynikających z umowy przedwstępnej na osobę trzecią.
Na potwierdzenie powyższego można wskazać m.in. wyrok WSA w Krakowie z 28 marca 2018 r. sygn. akt I SA/KR 132/18, wyrok NSA z 24 maja 2013 r. sygn. akt I FSK 169/12 lub interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 czerwca 2015 r. sygn. IPP33/4512-295/15-2/IG: „mając powyższe na uwadze należy uznać, iż cesja prawi obowiązków wynikających z zawartej przez Wnioskodawcę umowy przedwstępnej dotyczących Nieruchomości zabudowanej, której sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, to ze względu na cel tej czynności, stanowi w swej istocie dążenie do zbycia tytułu prawnego do tej Nieruchomości zabudowanej. Wobec powyższego, w sytuacji przeniesienia prawa wynikającego z umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia Nieruchomości zabudowanej, o której mowa w złożonym wniosku, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku -jak dla czynności dostawy tej Nieruchomości”.
Nie ma podstaw w obecnie obowiązujących przepisach prawa, aby sztucznie wyodrębnić czynność cesji od samej dostawy nieruchomości.
Każde świadczenie na gruncie ustawy o VAT powinno być uznawane za odrębne i niezależne, natomiast jedno świadczenie z ekonomicznego punktu widzenia nie powinno być sztucznie dzielone by nie zakłócić funkcjonowania systemu VAT.
Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej jego części uznaje się za zasadnicze podczas, gdy inny lub inne elementy traktuje się jako pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania co do świadczenia zasadniczego. Ważne jest, czy świadczenia są ze sobą ściśle powiązane w taki sposób, że samodzielnie nie przynoszą wymaganej praktycznej korzyści z punktu widzenia przeciętnego konsumenta. Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia w sytuacji, w której łącznie ma miejsce wykonanie różnych czynności. Nie oznacza to, że świadczenia te nie powinny być zakwalifikowane jako jedno świadczenie złożone dla celów podatku od towarów i usług. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie jest wykluczone z tego powodu, że do poszczególnych elementów wykazane są odrębnie ceny.
Powyższe znajduje wyraz w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w którym wskazuje się na konieczność traktowania, dla celów podatkowych złożonego działania podatnika, jako jednolitej całości bez sztucznych podziałów. W orzeczeniu z 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan lTD V Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), Trybunał rozstrzygnął, że przy świadczeniu usług obejmujących kilka części składowych należy stosować te same zasady opodatkowania co do usługi zasadniczej. Usługę należy uznać za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz środek do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej. Podobnie wypowiedział się Trybunał wydając 27 września 2012 r. orzeczenie w trybie prejudycjalnym w sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse.
Z powyższego wynika, że jeżeli podatnik wykonuje więcej niż jedno świadczenie na rzecz klienta i są one ze sobą powiązane tak, że z ekonomicznego punktu widzenia tworzą jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby podzielić, to te elementy lub świadczenia - dla celów podatku od towarów i usług - stanowią jedną czynność.
O świadczeniu złożonym zatem można mówić, jeśli istnieje funkcjonalny związek pomiędzy poszczególnymi elementami świadczenia na tyle ścisły, by nie można było wydzielić z tego świadczenia jego poszczególnych elementów i potraktować ich jako świadczeń odrębnych. Muszą one stanowić jedną nierozerwalną całość, na czynność złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast czynność należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu sama w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania czynności zasadniczej. Pojedyncza czynność traktowana jest zatem jak element czynności kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia czynności pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać bez czynności pomocniczej czynności głównej.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Natomiast stosownie do postanowień art. 8 ust. 1 tej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa wart. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej. osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Analiza powyższych przepisów określających na użytek ustawy o VAT pojęcia „dostawy towarów” i „świadczenia usług” prowadzi do wniosku, że pojęcia te są współzależne i uzupełniające się, bowiem „świadczenie usług” zostało zdefiniowane w sposób negatywny, a mianowicie każda czynność, która nie stanowi dostawy towarów traktowana jest jako świadczenie usług. Kwalifikacja danej czynności jako dostawy towarów, czy też świadczenia usług może mieć istotne znaczenie.
Jak w niniejszej sprawie dla wysokości opodatkowania zdarzają się przypadki, czego przykładem jest rozpoznana sprawa, iż istnieje problem z dokonaniem kwalifikacji danej czynności, bądź to jako dostawy towarów, bądź jako świadczenia usługi. Wówczas w szczególności trzeba mieć na względzie, że dla określenia prawidłowych skutków danego zdarzenia gospodarczego w zakresie podatku VAT decydujące znaczenie ma kryterium ekonomicznie (taka konkluzja wynika np. z wyroku ets w sprawie C-185/01). Tak też stwierdzono w komentarzu do dyrektywy VAT 2006/112/WE pod red. Jerzego Martini, oficyna wydawnicza „Unimex” Wrocław 2010), co oznacza, iż interpretując przepisy o VAT nie można powoływać się wyłącznie na cywilistyczną formę poszczególnych czynności.
Stwierdzić zatem należy, że wysokość stawki podatkowej w przypadku cesji praw i obowiązków w opisanej we wniosku sytuacji powinna być taka sama jak dla czynności finalnej, którą niewątpliwie będzie dostawą towaru. Umowa cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej ma charakter wtórny dla kwalifikacji celów działania podatników podatku od towarów i usług, bowiem decydujące znaczenie ma cel finalny, którym jest dostawa lokalu.
Podobny pogląd został wyrażony również przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z 22 maja 2018 r. I SA/GD 348/18, utrzymany w mocy wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 czerwca 2021 r. w sprawie I ESK 1732/18.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1.przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka; spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Mając na względzie wyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).
Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.
Z okoliczności sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie obsługi rynku Nieruchomości. Zgodnie z Klasyfikacją PKD Państwa działalność obejmuje m.in.:
‒68.10.Z. - Kupno i Sprzedaż Nieruchomości na własny rachunek,
‒68.20.Z. - Wynajem i Zarządzanie Nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
‒68.32.Z. - Zarządzanie Nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie.
Zawierają Państwo ze swoimi klientami Umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości. W Umowach przedwstępnych sprzedaży Nieruchomościami jako Kupujący zastrzegają sobie Państwo prawo dokonania cesji. Mają Państwo prawo dokonać cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających z Umowy na osobę trzecią (Podmioty trzecie), która może być zarówno osobą fizyczną, jak i prawną, na co strona Sprzedająca wyraża zgodę.
W przypadku skorzystania przez Państwa z prawa do cesji zawierana jest odrębna umowa z Podmiotem trzecim „Umowa cesji”, w której oświadczają Państwo, że są stroną zawartej Umowy przedwstępnej, której przedmiot stanowi przeniesienie prawa do lokalu mieszkalnego. Podmiot trzeci, czyli cesjonariusz za przeniesienie prawa i obowiązki cedenta (Państwa - Wnioskodawcy) wynikające z Umowy przedwstępnej jest zobowiązany zapłacić cedentowi (Państwu) określoną kwotę tytułem opłaty za cesję. Umowa cesji, która jest zawierana przez Państwa i Podmiot trzeci zawsze jest związana z określoną transakcją wynikającą z zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.
Wpłacają Państwo zaliczkę/zadatek na etapie zawierania umowy przedwstępnej na rzecz Sprzedającego (klienta), po czym dochodzi do cesji na rzecz Podmiotów trzecich. W związku z uprzednią wpłatą zaliczki/zadatku przez Państwa, wpłacona kwota zgodnie z Państwa wskazaniem, jest również przedmiotem cesji na rzecz Podmiotów trzecich. Ponadto, będą Państwo otrzymywać od Podmiotów trzecich dwie odrębne od siebie opłaty. Pierwsza opłata stanowić będzie wynagrodzenie za cesję w wysokości ustalonej przez Państwa, natomiast druga opłata stanowi zwrot wpłaconej przez Państwa zaliczki/zadatku. Kwota wynagrodzenia należnego dla Państwa będzie wartością niezależną od kwoty zaliczki/zadatku wpłaconej na rzecz klienta. Zgodnie z Umową opłata jest płatna przez cesjonariusza przelewem na podstawie faktury VAT w terminie 7 dni od dnia wystawienia faktury VAT na rachunek bankowy wskazany na fakturze VAT.
Na tle wyżej zaprezentowanego opisu sprawy, Państwa wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą ustalenia, czy transakcja cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości powinna być opodatkowana według właściwej stawki dla dostawy towarów (tj. tak jak dla dostawy Nieruchomości).
Z powołanych wyżej regulacji zawartych w art. 7 i 8 ustawy wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.
Zgodnie z art. 509 ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360):
Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś „towar”. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność, czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.
Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.
Przeniesienie przez cedenta praw i obowiązków określonych w przedwstępnych umowach sprzedaży na rzecz innego podmiotu (cesjonariusza) jest świadczeniem, które zgodnie z Państwa wskazaniem będzie dokonane za odpłatnością. Jak sami Państwo wskazaliście w opisie sprawy transakcja polegająca na cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości na rzecz Podmiotów trzecich będzie odpłatna (Podmiot trzeci dokona na rzecz Państwa dwie odrębne od siebie opłaty, tj. pierwsza opłata stanowić będzie wynagrodzenie za cesję w wysokości ustalonej przez Państwa, natomiast druga opłata stanowi zwrot wpłaconej przez Państwa zaliczki/zadatku.). W ramach tej transakcji gospodarczej cedent zrealizuje świadczenie polegające na umożliwieniu innemu podmiotowi wstąpienie w prawa i obowiązki określone w umowie cesji, dzięki czemu inny podmiot uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki cedenta, wynikające z Umowy przedwstępnej), w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na Państwa rzecz określonej płatności.
Pomiędzy tymi podmiotami (tj. Państwem, a Podmiotami trzecimi) powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy VAT stanowi świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT. Cedent podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Pomioty trzecie staną się niewątpliwie beneficjentem tych czynności - są bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na nich wskazane w umowie cesji prawa i obowiązki.
W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy oraz wskazane w opisie okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dokonanie przez Państwa cesji praw i obowiązków do Umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości stanowi usługę świadczoną przez Państwa na rzecz Podmiotów trzecich za wynagrodzeniem, którym w opisanym przypadku będzie należność Państwa otrzymywana za cesję w ustalonej wysokości (pierwsza opłata), nie będzie stanowić – wbrew Państwa twierdzeniu - dostawy towaru w myśl art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem czynność przeniesienia w ramach umowy cesji praw i obowiązków wynikających z zawartej Umowy przedwstępnej stanowi świadczenie usługi, zgodnie z art. 8 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Tak więc Państwa stanowisko, że wysokość stawki podatkowej w przypadku cesji praw i obowiązków z zawartej Umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości powinna być taka sama jak dla czynności finalnej, tj. dostawy towaru (Nieruchomości) należało uznać za nieprawidłowe.
Należy zauważyć, że ani przepisy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków (cesji umowy).
Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku m.in. w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10.
I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak wskazano w niniejszej interpretacji dokonanie przez Państwa cesji praw i obowiązków do Umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości stanowi usługę świadczoną przez Państwa na rzecz Podmiotów trzecich za wynagrodzeniem, a nie dostawę towaru w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, tym samym zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie.
Zatem czynność dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości, do której dojdzie między Państwem (Wnioskodawcą) a Podmiotami trzecimi stanowi świadczenie usługi, o której mowa w art. 8 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, w myśl art. 5 ustawy, właściwą dla przedmiotu usługi stawką podatku VAT.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zdarzenia.
Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków sądów wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników. Zostały wydane w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie mogą one zatem przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.
Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).