W związku z wycofaniem z działalności gospodarczej lokalu nadmorskiego stanowiącego środek trwały przedsiębiorstwa i przekazaniem tej nieruchomości do majątku prywatnego – w celu wynajmu prywatnego opodatkowanego podatkiem VAT – nie ma obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego, o której mowa w art. 91 ust. 1-7a ustawy, a przyszła sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 12 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. konsekwencji prawnopodatkowych związanych z wycofaniem z majątku przedsiębiorstwa lokalu nadmorskiego (środka trwałego) i przeznaczenia go na wynajem.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 lipca 2022 r. (wpływ 4 sierpnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorcy, polegającą w głównej mierze na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Główne PKD to 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Jest Pan podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Podatek rozlicza Pan 19% stawką liniową.

Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą wykorzystuje Pan w niej nieruchomości (grunty i budynki) objęte małżeńską wspólnością majątkową.

W trakcie działalności odliczał Pan całość podatku naliczonego VAT w związku z poniesionymi nakładami na nabycie lub wytworzenie nieruchomości, a także ich późniejsze użytkowanie (w tym dokonywanie niezbędnych remontów i modernizacji).

Dwie nabyte nieruchomości zostały zaliczone do środków trwałych przedsiębiorstwa i podlegają amortyzacji w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych (za wyjątkiem gruntów), ich wartość jest większa niż 15.000,00 zł. Jedna z nieruchomości jest to stara kamienica składająca się z lokali o charakterze niemieszkalnym (lokale usługowe), druga nieruchomość ma charakter mieszkalny, jest to lokal letniskowy znajdujący się w nadmorskiej miejscowości. Lokal nadmorski został zakupiony w 2017 roku, a jego adaptacja została zakończona w 2018 roku i w tym roku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa.

Dwie pozostałe nieruchomości są to lokale o charakterze mieszkalnym, przynależą do nich garaże, które mają charakter usługowy i mogą stanowić odrębną własność. Lokale te zostały nabyte w celach inwestycyjnych i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Lokale te zostały nabyte w roku 2016, a ich adaptacja została ukończona w roku 2018.

Wartość nabycia nieruchomości przeznaczonych na inwestycje łącznie z nakładami poniesionymi na przystosowanie lokali (zostały zakupione w stanie surowym) wyniosły:

1.(…) zł

2.(…) zł, w tym wypadku wartość nakładów inwestycyjnych przekroczyła 30% wartości nabycia nieruchomości.

Adaptacja nieruchomości została zakończona w 2018 roku.

W chwili obecnej planuje Pan wycofanie niektórych nieruchomości z firmy i przeniesienie ich do majątku prywatnego. Jednocześnie nieruchomości te nie zmienią swojego przeznaczenia.

Lokale nabyte w celach wynajmu będą dalej wynajmowane, a lokale przeznaczone do dalszej odsprzedaży będą sprzedane.

Lokale mieszkalne nie będą przez Pana zamieszkiwane.

Ponadto nadal będzie Pan czynnym podatnikiem VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie uzupełnił Pan opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Lokal nadmorski jest wykorzystywany do działalności gospodarczej jako przedmiot najmu.

Wydatki dotyczące adaptacji lokalu nadmorskiego poniesione na jego ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Adaptacja lokalu nadmorskiego zakończyła się 20 grudnia 2018 roku, a z datą 31 grudnia 2018 roku lokal został wciągnięty do ewidencji środków trwałych i od tamtej pory jest wykorzystywany jako przedmiot najmu.

Lokal nadmorski po wycofaniu z majątku przedsiębiorstwa będzie nadal przedmiotem najmu.

Po wycofaniu z działalności gospodarczej lokalu nadmorskiego planuje Pan jego sprzedaż w okresie do 1 roku.

Nie zamierza Pan ponosić nakładów na lokal nadmorski po wycofaniu go z majątku przedsiębiorstwa.

Nie zamierza Pan podnosić wartości początkowej obiektu (lokalu nadmorskiego) przed jego sprzedażą.

Lokale mieszkalne z garażami były zakupione w celach inwestycyjnych czyli z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży.

Lokale mieszkalne nie były traktowane jak środki trwałe lecz jako towary handlowe z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży.

Garaże w prowadzonej działalności gospodarczej były również wykorzystywane jako towary do dalszej odsprzedaży.

Kwoty (…) oraz (…) dotyczą tylko i wyłącznie lokali mieszkalnych oraz garaży.

Po wycofaniu lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej lokale te będą przeznaczone do sprzedaży, nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Nie będą ponoszone nakłady na lokale mieszkalne po wycofaniu ich z majątku przedsiębiorstwa.

Lokale mieszkalne zamierza Pan sprzedać w okresie do roku od momentu wycofania ich z działalności gospodarczej.

Po wycofaniu garaży z majątku przedsiębiorstwa będą one przeznaczone do dalszej odprzedaży, nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Nie będą ponoszone nakłady na garaże po wycofaniu ich z majątku przedsiębiorstwa.

Garaże będą sprzedane w okresie do jednego roku od momentu wycofania ich z majątku przedsiębiorstwa.

Pytania

1.Czy wycofanie z ewidencji środków trwałych lokalu mieszkalnego z nadmorskiej miejscowości i przekazanie go do majątku prywatnego bez zmiany jego przeznaczenia będzie skutkowało korektą podatku VAT naliczonego na podstawie art. 90a ustawy o VAT?

2.Czy po przekazaniu lokalu mieszkalnego z nadmorskiej miejscowości, sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

(...) Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy (...) o podatku od towarów i usług (...): Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

(...) W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prywatnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

(...) Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych. Natomiast zużycie towarów podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy dokonywane jest na rzecz podmiotów i na cele wymienione w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Pana zdaniem, w przypadku lokalu mieszkalnego z nadmorskiej miejscowości po przekazaniu go do majątku prywatnego nie zmieni się jego przeznaczenie – nadal będzie wykorzystywany do celów zarobkowych, więc będzie wypełniał definicję działalności gospodarczej, najem będzie opodatkowany podatkiem VAT. Nie będzie w tym przypadku miała miejsca korekta podatku VAT naliczonego odliczonego przy zakupie nieruchomości w terminie 120‑miesięcznym, o którym mowa w art. 90a ustawy o VAT.

W odniesieniu do wyżej wymienionej nieruchomości, którą ma Pan zamiar dalej wynajmować, nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2  pkt 1 ustawy, nie nastąpi tutaj bowiem dostawa towarów na Pana cele osobiste. Nieruchomość po wycofaniu z działalności będzie przeznaczona do dalszego wynajmu i nadal będzie wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych, do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ad 2

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowe jest więc ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia znajdziemy w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Rozumie się przez nie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.wybudowaniu lub

2.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku lokalu mieszkalnego z nadmorskiej miejscowości wprowadzonego do ewidencji środków trwałych w 2018 roku, na który od tego momentu nie ponoszono żadnych wydatków na jego ulepszenie, upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia, więc, Pana zdaniem, sprzedaż tej nieruchomości będzie korzystała z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie pytań nr 1 i 2, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje  ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem). Jednocześnie ustawodawca zrównał niektóre dostawy towarów i świadczenia usług wykonywane nieodpłatnie z odpłatną dostawą towarów i odpłatnym świadczeniem usług, a więc z czynnościami, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Art. 7 ust. 2 ustawy:

Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych. Natomiast zużycie towarów podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy dokonywane jest na rzecz podmiotów i na cele wymienione w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że przysługiwało prawo do odliczania podatku naliczonego.

Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania).

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Wskazał Pan, że jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje Pan nieruchomości (grunty i budynki) objęte małżeńską wspólnością majątkową. W trakcie działalności odliczał Pan całość podatku naliczonego VAT w związku z poniesionymi nakładami na nabycie lub wytworzenie nieruchomości, a także ich późniejsze użytkowanie (w tym dokonywanie niezbędnych remontów i modernizacji).

Dwie nabyte nieruchomości zostały zaliczone do środków trwałych przedsiębiorstwa i podlegają amortyzacji w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych (za wyjątkiem gruntów), ich wartość jest większa niż 15.000,00 zł. Jedna z nich ma charakter mieszkalny, jest to lokal letniskowy znajdujący się w nadmorskiej miejscowości. Lokal ten został zakupiony w 2017 roku. Wydatki poniesione na ulepszenie lokalu nadmorskiego (adaptację) nie przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Adaptacja lokalu nadmorskiego zakończyła się 20 grudnia 2018 roku, a z datą 31 grudnia 2018 roku lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i od tamtej pory jest wykorzystywany jako przedmiot najmu.

Obecnie planuje Pan wycofanie tej nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa i przeniesienie jej do majątku prywatnego. Lokal nadmorski po wycofaniu będzie nadal przedmiotem najmu. W okresie do 1 roku po wycofaniu lokalu z działalności gospodarczej planuje jego Pan sprzedaż.

Nie zamierza Pan ponosić nakładów na lokal nadmorski po wycofaniu go z majątku przedsiębiorstwa oraz nie zamierza Pan podnosić wartości początkowej obiektu przed jego sprzedażą.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy wycofanie z ewidencji środków trwałych lokalu mieszkalnego z nadmorskiej miejscowości i przekazanie go do majątku prywatnego bez zmiany jego przeznaczenia będzie skutkowało korektą podatku VAT naliczonego na podstawie art. 90a ustawy o VAT.

Zagadnienie korekty związane jest z prawem do odliczenia podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z tego przepisu, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Powyższa zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do ich dokonania zostały określone w art. 91 ustawy.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 4 ustawy:

Natomiast jak stanowi art. 91 ust. 5 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 6 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 7a ustawy:

Z przepisów tych wynika, że podatnik jest zobowiązany do rozpoznania prawa do odliczenia podatku naliczonego w momencie nabycia towarów i usług oraz dokonania ewentualnej korekty tego odliczonego bądź nieodliczonego podatku w przypadku późniejszej zmiany przeznaczenia nabytych towarów i usług lub zmiany sposobu wykorzystania.

Przepisy art. 91 wprowadzają konstrukcję korekty podatku naliczonego dokonywaną z uwagi na zmianę struktury sprzedaży albo na zmianę pierwotnego przeznaczenia towaru lub usługi (z którą związany jest podatek naliczony). Wprowadzenie procedury korekty związane jest z tym, że w systemie VAT obowiązuje zasada odliczenia niezwłocznego, tzn. w momencie nabycia. W tym momencie związek towaru z danym rodzajem czynności (opodatkowane, zwolnione, mieszane) ma zazwyczaj charakter planowany. Do czasu faktycznego wykorzystania nabytego towaru lub usługi faktyczny związek z danym rodzajem czynności może się zmienić, przekreślając prawo do odliczenia albo uzasadniając dokonanie odliczenia.

W przypadku zmiany przeznaczenia środka trwałego podatnik jest obowiązany dokonać korekty podatku –  zarówno w sytuacji, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, jak również w sytuacji, gdy nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy przede wszystkim przeanalizować, czy wycofanie lokalu nadmorskiego z majątku przedsiębiorstwa i przekazanie go do majątku prywatnego spowoduje zmianę przeznaczenia lokalu.

Wskazał Pan, że lokal nadal będzie przedmiotem najmu.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych.

Wyjaśnić należy, że aby majątek uznać za prywatny, musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak już wyżej wskazano, charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych i przekazany do majątku prywatnego.

W związku z tym, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, w odniesieniu do lokalu nadmorskiego, który ma Pan zamiar dalej wynajmować, nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie nastąpi tutaj bowiem dostawa towaru na Pana cele osobiste. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, nieruchomość po wycofaniu z działalności gospodarczej, przeznaczona będzie do dalszego wynajmu i nadal będzie wykorzystywana przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem, odnosząc się do Pana wątpliwości, mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy wskazać, że nie będzie Pan miał obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego w związku z wycofaniem lokalu nadmorskiego z działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego celem kontynuowania wynajmu,  gdyż:

‒wycofanie lokalu nadmorskiego z działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego celem jego wynajmu nie będzie stanowiło zmiany w sposobie jego wykorzystania;

‒przedmiotowa nieruchomość nadal będzie przez Pana wykorzystywane do działalności gospodarczej – do czynności opodatkowanych, tj. wynajmu.

Zatem w związku z wycofaniem z działalności gospodarczej lokalu nadmorskiego i przekazaniem tego lokalu do majątku prywatnego, nie nastąpi zmiana przeznaczenia nieruchomości, a tylko taka sytuacja rodzi obowiązek korekty.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w związku z wycofaniem z działalności gospodarczej lokalu nadmorskiego stanowiącego środek trwały Pana przedsiębiorstwa i przekazaniem tej nieruchomości do majątku prywatnego – w celu wynajmu prywatnego opodatkowanego podatkiem od towarów i usług – nie ma Pan obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego, o której mowa w art. 91 ust. 1-7a ustawy.

W swoim stanowisku powołał się Pan na przepisy art. 90a ustawy. W okolicznościach niniejszej sprawy przepis ten oraz powiązany z nim art. 86 ust. 7b ustawy nie będą miały zastosowania.

Zgodnie z art. 86 ust. 7b ustawy:

Natomiast art. 90a ust. 1 ustawy wskazuje, że:

W przypadku, o którym mowa w art. 86 ust. 7b, gdy w ciągu 120 miesięcy, licząc od miesiąca, w którym nieruchomość stanowiąca część przedsiębiorstwa podatnika została przez niego oddana do użytkowania, nastąpi zmiana w stopniu wykorzystania tej nieruchomości do celów działalności gospodarczej, dokonuje się korekty podatku naliczonego odliczonego przy jej nabyciu lub wytworzeniu. Korekty, o której mowa w zdaniu pierwszym, dokonuje się w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła ta zmiana, w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty. Jeżeli podatnik wykorzystuje tę nieruchomość w działalności gospodarczej również do czynności zwolnionych od podatku bez prawa do odliczeń, korekta powinna uwzględniać proporcję określoną w art. 90 ust. 3-10a, zastosowaną przy odliczeniu.

Zatem art. 86 ust. 7b ustawy ma zastosowanie do odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na wytworzenie / ulepszenie m.in. nieruchomości, która będzie przez podatnika wykorzystywana jednocześnie zarówno do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jak i czynności pozostających poza zakresem opodatkowania tym podatkiem. Natomiast art. 90a odnosi się do obowiązku dokonania korekty w sytuacji, gdy w okresie 120 miesięcy od dnia oddania takiej nieruchomości do użytkowania nastąpi zmiana w stopniu wykorzystania tej nieruchomości do celów działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie okoliczności, o których mowa w powyższych przepisach nie wystąpiły, gdyż pierwotnie cała nieruchomość, tj. lokal nadmorski, była przez Pana przeznaczona do wykorzystania w całości w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem podatek naliczony z tytułu wydatków na ulepszenie lokalu nadmorskiego podlegał odliczeniu w całości (bez stosowania art. 86 ust. 7b ustawy) z uwagi na wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie będzie miał również zastosowania art. 90a ustawy ponieważ, jak wynika z treści tego przepisu, ma on zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy do odliczenia podatku naliczonego stosuje się zasady wynikające z art. 86 ust. 7b ustawy.

Jednakże pomimo wskazania przepisów niemających zastosowania w niniejszej sprawie, przedstawił Pan prawidłowe stanowisko, odnośnie zagadnienia związanego z dokonywaniem korekt w związku z przekazaniem lokalu nadmorskiego do majątku prywatnego z zamiarem kontynuowania najmu. 

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania 1 oceniane całościowo  jest prawidłowe.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy po przekazaniu lokalu mieszkalnego z nadmorskiej miejscowości do majątku prywatnego, jego sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

‒po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W analizowanym przypadku w zakresie sprzedaży lokalu nadmorskiego występują przesłanki pozwalające uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, lokal nadmorski jest wykorzystywany do działalności gospodarczej jako przedmiot najmu. Lokal ten po wycofaniu z majątku przedsiębiorstwa będzie nadal przedmiotem najmu.

Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują, że wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał posiadany lokal nadmorski dla celów zarobkowych, zarówno w okresie prowadzenia działalności gospodarczej, jak i po wycofaniu z ewidencji środków trwałych w ramach umowy najmu tej nieruchomości.

Zatem, sprzedając nieruchomość nie dokona Pan zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast dokonując dostawy przedmiotowego lokalu, który jest wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej oraz jest/będzie wynajmowany odpłatnie w celach zarobkowych, wypełni Pan przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym przedmiotowa dostawa lokalu nadmorskiego będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla niektórych czynności.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że pierwsze zasiedlenie lokalu nadmorskiego nastąpiło nie później niż w 2017 r. Jak wynika z opisu sprawy lokal nadmorski został zakupiony w 2017 roku, a jego adaptacja została zakończona w 2018 roku i w tym roku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa. Wydatki poniesione na ulepszenie lokalu nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Z datą 31 grudnia 2018 roku lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i od tamtej pory jest wykorzystywany jako przedmiot najmu. Planuje Pan jego sprzedaż w okresie do 1 roku. Nie zamierza Pan ponosić nakładów na lokal nadmorski po wycofaniu go z majątku przedsiębiorstwa oraz nie zamierza Pan podnosić wartości początkowej przed jego sprzedażą.

W związku z powyższym, sprzedaż lokalu nadmorskiego po przekazaniu go do majątku prywatnego nastąpi po upływie 2 lat od jego pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Sprzedaż lokalu nadmorskiego po przekazaniu go do majątku prywatnego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja obejmuje pytania nr 1 i 2 wniosku. Odrębne rozstrzygnięcie zostanie wydane w zakresie pytań 3-6 wniosku, dotyczących wycofania z działalności gospodarczej i sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z garażami, które nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie objętym Pana pytaniami. Pozostałe kwestie, w tym związane z obowiązkiem korekty podatku naliczonego w związku ze sprzedażą lokalu nadmorskiego nie były przedmiotem interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.)