niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 16 lutego 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z  1 kwietnia 2022 r. (wpływ 4 kwietnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w 2021 r. zakupił działkę budowlaną w miejscowości wypoczynkowej. Działka stała się składnikiem majątku osobistego. Miała to być działka rekreacyjna – planował wybudować na niej dom letniskowy i przyjeżdżać na wypoczynek. Miała też zabezpieczyć Wnioskodawcę przed nagłą utratą dochodu. Do tej pory nic na niej nie postawił, nie dokonywał też żadnych czynności zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę.

W roku 2021 w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, działającej w branży handlowej, która jest głównym źródłem utrzymania jego rodziny – a w której jest prezesem i głównym wspólnikiem znacząco spadły obroty. Mimo podjętych działań naprawczych, sytuacja spółki nie poprawiła się, wobec czego Spółka zdecydowała się poszukać nowych źródeł dochodu.

Spółka z o.o. postanowiła kupić od Wnioskodawcy działkę i wybudować na niej apartamenty na sprzedaż. Wnioskodawca, wobec mniejszych dochodów, postanowił sprzedać działkę. Działka nie została nabyta w celu sprzedaży do spółki – spółka działała w zupełnie innej branży i jedynie zapaść w branży zmusza spółkę do zmiany przedmiotu działalności.

Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, poza udziałem w opisanej spółce z o.o., jest komandytariuszem w spółce komandytowej (prowadzącej działalność deweloperską na rynku lokalnym, podczas, gdy działka znajduje się w innym województwie).

Wnioskodawca nie ma pozwolenia na budowę, nie prowadzi żadnych działań marketingowych w celu zwiększenia zainteresowania działką, czy mieszkaniami, które na niej powstaną. Wszelkie działania prowadzące do powstania zabudowań i ich sprzedaży podejmie spółka. Tym samym sprzedaż nieruchomości spółce stanowi wyłącznie element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan następujące informacje:

Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana. Po zakupie leżała odłogiem.

Nie udostępniał Pan działki osobom trzecim na podstawie żadnej umowy.

Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym i nie sprzedaje produktów rolnych z własnej działalności rolniczej.

Nie podjął Pan żadnych działań dot. planu zagospodarowania przestrzennego, zmiany przeznaczenia terenu, czy uzyskania warunków zabudowy, itp.

Nie podjął Pan żadnych działań w celu uatrakcyjnienia działki, ani zwiększenia jej wartości.

Nie zawarł Pan umowy przedwstępnej.

W momencie sprzedaży działka będzie niezabudowana.

Przedmiotowa działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (wyciąg dot. rzeczonych działek – w zał.). Zgodnie z planem, są to tereny: łąk pastwisk i nieużytków, a część – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej. Skrawek przeznaczony jest na drogę publiczną (dojazdową) i ciąg pieszo-jezdny. Nieruchomość będzie więc działką budowlaną.

Zgodnie z prawem nie ma również możliwości uzyskania decyzji o warunki zabudowy dla terenu objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana. Nie miał Pan żadnego celu wykorzystania. Planów.

Nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku naliczonego. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą VAT – nieruchomość nabył Pan od osoby prywatnej.

Nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Nie posiada Pan więcej nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

17 marca 2017 r. dokonał Pan sprzedaży innej nieruchomości. Była to jedna nieruchomość niezabudowana. Zakup 26 kwietnia 2010 r. Działkę planował Pan przekazać dzieciom, aby mogły wykorzystać ją w wybranym przez siebie celu. Miało to być dla nich zabezpieczenie finansowe. Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystana. Działkę sprzedał Pan 17 marca 2017 r. ponieważ potrzebował Pan pieniędzy. Była to jedyna działka, jaką Pan sprzedał. Sprzedał Pan ją bez VAT, nie odprowadził podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7, nie składał druku rejestracyjnego VAT-R.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 1 kwietnia 2022 r.)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym zdarzenia przyszłego, sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego do spółki będzie czynnością dokonaną przez podatnika na gruncie art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT i jako taka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy rozważana sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego do spółki nie będzie czynnością dokonaną przez podatnika na gruncie art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy.

Sprzedaż, jako dostawa spełnia ustawowe kryteria opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykonuje podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zdaniem Podatnika transakcja nie będzie podlegać VAT, gdyż nie zostaną spełnione przesłanki podmiotowe: dostawa nie jest dokonana przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, działalność gospodarcza wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły i powtarzalny dla celów zarobkowych.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca nie wykonuje żadnych czynności związanych z działką. Jedynie zakupił ją, a teraz planuje sprzedaż. Nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie wykonuje swoje prawo własności. Nie podejmuje żadnych działań, które można by uznać za zawodowe.

Skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT, sprzedaż nieruchomości, nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podobnie stwierdzono w interpretacji Izby Skarbowej w Bydgoszczy 0461-ITPP3.4512.500.2016.1.AB, której tezy zachowują aktualność wobec braku zmian przepisów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału  – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do  zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował/będzie podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 r. zakupił Pan działkę budowlaną w miejscowości wypoczynkowej. Działka stała się składnikiem majątku osobistego. Miała to być działka rekreacyjna – planował Pan wybudować na niej dom letniskowy i przyjeżdżać na wypoczynek. Miała też zabezpieczyć Pana przed nagłą utratą dochodu. Do tej pory nic na niej Pan nie postawił, nie dokonywał też Pan żadnych czynności zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę. Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana. Po zakupie leżała odłogiem. Nie podjął Pan żadnych działań dot. planu zagospodarowania przestrzennego, zmiany przeznaczenia terenu, czy uzyskania warunków zabudowy, itp. Nie podjął Pan żadnych działań w celu uatrakcyjnienia działki, ani zwiększenia jej wartości. Nie udostępniał Pan działki osobom trzecim na podstawie żadnej umowy. Nie prowadzi Pan żadnych działań marketingowych w celu zwiększenia zainteresowania działką. Postanowił Pan sprzedać ww. działkę spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, działającej w branży handlowej, która jest głównym źródłem utrzymania Pana rodziny – a w której jest Pan prezesem i głównym wspólnikiem. Działka nie została nabyta w celu sprzedaży do spółki – spółka działała w zupełnie innej branży i jedynie zapaść w branży zmusza spółkę do zmiany przedmiotu działalności. Nie zawarł Pan umowy przedwstępnej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana ww. działki nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia opisanej działki, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan i nie będzie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą ww. działki wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, korzysta Pan z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem sprzedaż ww. działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).