- Uznania czy wynagrodzenie Wnioskodawcy uzyskane od Spółki (najemcy) z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy Najmu stanowi wynagrodzenie Wnioskodawcy za podlegającą opodatkowaniu usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym powinno zostać udokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą VAT, - Prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzymał faktury dokumentujące kwotę Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-uznania czy wynagrodzenie Wnioskodawcy uzyskane od Spółki (najemcy) z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy Najmu stanowi wynagrodzenie Wnioskodawcy za podlegającą opodatkowaniu usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym powinno zostać udokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą VAT,

-prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzymał faktury dokumentujące kwotę Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 września 2022 r. (data wpływu 27 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A.Informacje wstępne

1)1 Sp. z o.o. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … (adres: ul. …) jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: …, posiada NIP: …, REGON: … („1 Sp. z o.o.” lub „Wnioskodawca”);

2)1 Sp. z o.o., jako dzierżawca, zawarła z kontrahentem jako wydzierżawiającym („Wydzierżawiający”) Umowę zobowiązującą i umowę dzierżawy z dnia 2.04.2012 r. („Umowa Dzierżawy”). Przedmiot dzierżawy stanowiła powierzchnia użytkowa („Lokal”) w galerii handlowej („Centrum Handlowe”);

3)Następnie 1 Sp. z o.o., jako wynajmujący, zawarła z kontrahentem („Spółka”) jako najemcą umowę najmu z dnia 7.01.2014 r. („Umowa Najmu”), której przedmiotem był Lokal, w celu prowadzenia przez Spółkę w Lokalu sklepu pod marką X („Sklep”);

4)1 Sp. z o.o. oraz Spółka będą dalej zwane łącznie „Stronami”;

5)W związku z wprowadzeniem stanu epidemii SARS-CoV-2 oraz ograniczeniami w prowadzeniu sklepów, Strony zawarły porozumienie z dnia ...2020 r. („Porozumienie 1”), w którym podsumowały ówczesny stan faktyczny, opisany szczegółowo w niniejszym punkcie poniżej:

a.Pismem z dnia 15.04.2020 r. Spółka poinformowała 1 Sp. z o.o., że wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków, spełnienie świadczeń pieniężnych na rzecz 1 Sp. z o.o., które ciążą na Spółce na podstawie Umowy Najmu, w wysokości przewidzianej przez Umowę Najmu, grozić będzie Spółce rażącą stratą. W szczególności Spółka wskazała, że:

-nadzwyczajna zmiana stosunków, wpływająca na obowiązki Spółki jest spowodowana przede wszystkim pandemią wirusa SARS-CoV-2, wywołującego chorobę COVID-19;

-nastąpił znaczny spadek obrotów osiąganych przez Sklep, co ostatecznie miało wpływ na ujemny wynik finansowy Sklepu;

-Spółka zmuszona jest do redukcji kosztów prowadzonej działalności;

-w ocenie Spółki, Lokal posiada wady, ograniczające przydatność Lokalu do użytku zgodnego z Umową Najmu; z chwilą wprowadzenia ograniczenia w handlu, mającego wpływ na działalność Sklepu, 1 Sp. z o.o. zaprzestała udostępniać Spółce Lokal, który charakteryzowałby się tym, że możliwe jest w nim prowadzenie niezakłóconego handlu (detalicznego art. spożywczo- przemysłowymi) w prężnie działającym Centrum Handlowym;

-Spółka zwróciła uwagę na naruszenie przez 1 Sp. z o.o. postanowień Umowy Najmu w zakresie zakazu działalności konkurencyjnej, o którym mowa w postanowieniach art. 16 Umowy Najmu; stosownie do treści ww. postanowień, w Umowie Dzierżawy, właściciel Centrum Handlowego, tj. Wydzierżawiający zobowiązał się, by w Centrum Handlowym nie istniały równocześnie inne placówki handlowe w postaci sklepu spożywczego lub spożywczo- przemysłowego, o powierzchni nie mniejszej niż 200 m²; tymczasem w Centrum Handlowym, funkcjonowały sklepy A, B oraz C, które z uwagi na asortyment, stanowiły konkurencję dla Spółki; powierzchnia każdego z tych sklepów wynosiła przy tym ponad 200 m²; obecność sklepów konkurencyjnych powodowała negatywne konsekwencje w działalności Sklepu, a oferowanie przez ww. sklepy tych samych produktów powodowało jeszcze niższy poziom przychodów osiąganych przez Spółkę w Sklepie;

-mając na uwadze powyższe, a w szczególności okoliczności mające charakter wady, ograniczające przydatność Lokalu do umówionego użytku, Spółka zwróciła się do 1 Sp. z o.o. z żądaniem obniżenia czynszu w wysokości 50 procent za czas trwania wad, tj. od 14.03.2020 r. do czasu ich usunięcia i przywrócenia funkcjonowania Centrum Handlowego w sposób niezakłócony, wolny od jakichkolwiek restrykcji i ograniczeń;

-Spółka wskazała, że w razie niespełnienia żądań przez 1 Sp. z o.o., Spółka wystąpi przeciwko 1 Sp. z o.o. na drogę postępowania sądowego (arbitrażowego), na podstawie art. 3571 lub o zapłatę odszkodowania;

b.Pismem z dnia ...2020 r. Spółka poinformowała 1 Sp. z o.o., że nie doszło do poprawy sytuacji Spółki, w zakresie osiąganego w Sklepie obrotu oraz podtrzymała żądania względem 1 Sp. z o.o.;

c.Wobec powyższej sytuacji Spółka nie była zainteresowana dalszym prowadzeniem Sklepu z uwagi na generowane straty; dalsze prowadzenie Sklepu i ponoszenie kosztów z tym związanych, w tym wszelkich kosztów stanowiących należności 1 Sp. z o.o. z tytułu Umowy Najmu, prowadziłoby w ocenie Spółki, do powiększenia strat Spółki;

d.1 Sp. z o.o. wskazało, że nie może zaakceptować żądania Spółki do obniżenia czynszu w wysokości 50 procent za czas trwania wad, tj. od ....2020 r. do czasu ich usunięcia i przywrócenia funkcjonowania Centrum Handlowego w sposób niezakłócony, wolny od jakichkolwiek restrykcji i ograniczeń, ponieważ spowoduje to rażące straty po stronie 1 Sp. z o.o.;

e.W sytuacji rynkowej, aktualnej na dzień zawarcia Porozumienia 1, na którą negatywny wpływ miała epidemia COVID-19, znalezienie przez 1 Sp. z o.o. kolejnego najemcy, który mógłby zastąpić Spółkę, było bardzo utrudnione;

f.Spółka oświadczyła 1 Sp. z o.o., że zamierza zaprzestać działalności Sklepu;

g.Zarówno Umowa Dzierżawy, jak i Umowa Najmu zobowiązywały do prowadzenia w Lokalu sklepu wielkopowierzchniowego zgodnego ze standardami odpowiadającymi standardom sklepów występujących pod znakiem X;

h.Z treści Umowy Dzierżawy wynikało, że w przypadku naruszenia zobowiązania do prowadzenia w Lokalu sklepu wielkopowierzchniowego, 1 Sp. z o.o. zobowiązane będzie do zapłaty kary umownej wynoszącej 1/30 kwoty czynszu, jaki jest należny za używanie przedmiotu dzierżawy według Umowy Dzierżawy, za każdy dzień naruszenia po tym 30-dniowym terminie;

6)W związku z przywołanym powyżej całokształtem okoliczności, w związku z tym, że Spółka zainteresowana była rozwiązaniem Umowy Najmu, 1 Sp. z o.o. gotowa była zgodzić się na rozwiązanie Umowy Najmu, o ile Wydzierżawiający wyrazi zgodę na przedterminowe rozwiązanie Umowy Dzierżawy, Strony zawarły Porozumienie 1, w którym ustaliły, że 1 Sp. z o.o. złoży Wydzierżawiającemu oświadczenie o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy, w związku ze spełnieniem przesłanki uprawniającej do rozwiązania Umowy Dzierżawy tj. naruszeniem przez Wydzierżawiającego zakazu działalności konkurencyjnej (szczegóły w kolejnym punkcie). Ponadto Strony ustaliły zasady postępowania na wypadek, gdyby oświadczenie o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy zostało uznane za bezskuteczne;

7)1 Sp. z o.o. złożyła Wydzierżawiającemu oświadczenie z dnia 11 września 2020 r. o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy ze skutkiem na dzień 30 września 2020 r. 1 Sp. z o.o. wskazała w ww. oświadczeniu, że podstawą rozwiązania Umowy Dzierżawy jest naruszenie postanowień Umowy w zakresie zakazu działalności konkurencyjnej. W Umowie Dzierżawy, strony postanowiły, że w Centrum Handlowym nie będą istniały równocześnie inne (niż lokal 1 Sp. z o.o. lub jego najemcy) placówki w postaci sklepu spożywczego lub spożywczo - przemysłowego, o powierzchni równej lub większej niż 200 m². W związku z tym, Wydzierżawiający zobowiązał się, że na terenie Centrum Handlowego nie wynajmie lub nie wydzierżawi pomieszczeń podmiotom, które zamierzają prowadzić w Centrum Handlowym sklep spożywczy lub spożywczo-przemysłowy, o powierzchni równej lub większej niż 200 m² lub ewentualnie uzyska uprzednią, pisemną zgodę 1 Sp. z o.o. na taki najem lub dzierżawę. Tymczasem, w Centrum Handlowym, w lokalach o powierzchni co najmniej 200 m² działały inne sklepy spożywczo-przemysłowe, tj. A, B oraz C. Wskazane sklepy stanowiły konkurencję dla 1 Sp. z o.o., których obecność wpływała negatywnie na poziom osiąganych przez 1 Sp. z o.o. przychodów. Pismem z dnia 29 maja 2020 r., 1 Sp. z o.o. wezwała Wydzierżawiającego do usunięcia naruszeń ustanowionego w Umowie Dzierżawy ww. zakazu działalności konkurencyjnej, tj. do zaprzestania wynajmowania lub wydzierżawiania pomieszczeń Centrum Handlowego innym podmiotom, które prowadzą w Centrum Handlowym sklep spożywczy lub spożywczo-przemysłowy, wyznaczając w tym celu, zgodnie z Umową Dzierżawy, termin 60 dni. 1 Sp. z o.o. wskazała również, że brak usunięcia naruszeń w tym terminie będzie skutkował wypowiedzeniem Umowy. Wydzierżawiający, mimo upływu ww. terminu, nie wykonał swego obowiązku. Pomimo wezwania, w Centrum Handlowym w dalszym ciągu funkcjonowały ww. sklepy konkurencyjne. W związku z tym, 1 Sp. z o.o. wskazała Wydzierżawiającemu, że jest uprawniona do rozwiązania Umowy Dzierżawy, stosownie do postanowień Umowy;

8)1 Sp. z o.o. złożyła Wydzierżawiającemu oświadczenie z dnia 11 września 2020 r. o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy. W wyniku złożenia ww. oświadczenia, doszło do sporu pomiędzy 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiającym, ponieważ Wydzierżawiający kwestionował skuteczność oświadczenia (Wydzierżawiający kwestionował wystąpienie przesłanki naruszenia działalności konkurencyjnej). Ostatecznie spór stał się przedmiotem postępowania przed Sądem Arbitrażowym;

9)Zgodnie z wyrokiem Sądu Arbitrażowego …z dnia 31.12.2021 r., wydanym w sprawach pod sygn. akt SA 111/20 oraz SA 126/20 („Wyrok”), spółkę 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiającego łączyła Umowa Dzierżawy tj. oświadczenie 1 Sp. z o.o. o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy zostało uznane przez Sąd Arbitrażowy ze bezskuteczne. Ponadto, Sąd Arbitrażowy zasądził od 1 Sp. z o.o. na rzecz Wydzierżawiającego kwotę, której domagał się Wydzierżawiający tytułem czynszu, opłat eksploatacyjnych, kosztów wspólnych oraz kary umownej za nieprowadzenie Sklepu, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie;

10)1 Sp. z o.o. oraz Spółka zawarły porozumienie z dnia 5 stycznia 2022 r. („Porozumienie 2”);

11)Mając na uwadze Wyrok, w Porozumieniu 2, Strony potwierdziły, że (i) w związku z wydaniem Wyroku, Umowa Najmu obowiązuje oraz Spółka posiada w stosunku do 1 Sp. z o.o. dług z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat należnych na podstawie Umowy Najmu, (ii) w związku z zakończeniem prowadzenia działalności w Lokalu, Spółka zainteresowana jest rozwiązaniem Umowy Najmu oraz dokonaniem ostatecznego rozliczenia należności z tytułu Umowy Najmu oraz (iii) 1 Sp. z o.o. jest gotowa wyrazić zgodę na rozwiązanie Umowy Najmu, o ile Wydzierżawiający wyrazi zgodę na przedterminowe rozwiązanie Umowy Dzierżawy;

12)Na podstawie Porozumienia 2, 1 Sp. z o.o. zobowiązało się przeprowadzić z Wydzierżawiającym negocjacje, których celem było zawarcie porozumienia, na podstawie którego 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający rozwiążą Umowę Dzierżawy oraz ustalą wysokość zobowiązań pieniężnych 1 Sp. z o.o. względem Wydzierżawiającego, przy czym 1 Sp. z o.o. miało dążyć do tego, aby Umowa Dzierżawy została rozwiązana w możliwie najkrótszym terminie, a wynagrodzenie z tytułu rozwiązania Umowy Dzierżawy zostało ustalone w możliwie najmniejszej kwocie;

13)Na podstawie Porozumienia 2, Strony potwierdziły, że w przypadku zawarcia przez 1 Sp. z o.o. porozumienia z Wydzierżawiającym o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy, Umowa Najmu zostanie rozwiązana przez 1 Sp. z o.o. oraz Spółkę, w związku z czym Spółka nie będzie zobowiązana do zapłaty 1 Sp. z o.o. czynszu i opłat eksploatacyjnych ani jakichkolwiek innych kwot na podstawie Umowy Najmu za okres po dniu rozwiązania Umowy Najmu;

14)1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający w dniu 3 lutego 2022 r. zawarły „Porozumienie o rozwiązaniu umowy zobowiązującej i umowy dzierżawy z dnia 2 kwietnia 2012 r.” („Porozumienie z Wydzierżawiającym”), na podstawie którego 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający rozwiązały Umowę Dzierżawy za porozumieniem z dniem 3 lutego 2022 r., przy czym 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający ustaliły, że 1 Sp. z o.o. była zobowiązana do wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Dzierżawy, w szczególności do dokonywania płatności czynszu i innych należności wyłącznie za okres do dnia 31 stycznia 2022 r.;

15)Na podstawie Porozumienia z Wydzierżawiającym, 1 Sp. z o.o. zobowiązała się do zapłaty Wydzierżawiającemu tzw. „Kwoty Rozliczenia”, obejmującej m.in. „Wynagrodzenie” oraz „Koszty Usterek” (patrz lit. B i C poniżej); Wydzierżawiający oświadczył, że „Kwota Rozliczenia” wyczerpuje wszystkie roszczenia Wydzierżawiającego wobec 1 Sp. z o.o., wynikające z Umowy Dzierżawy lub pozostające w związku z Umową Dzierżawy, niezależnie od podstawy prawnej i faktycznej takich roszczeń. W związku z powyższym Wydzierżawiający zrzekł się wobec 1 Sp. z o.o. wszelkich roszczeń wynikających z Umowy Dzierżawy lub pozostających w związku z Umową Dzierżawy, niezależnie od podstawy prawnej i faktycznej takich roszczeń, z wyłączeniem roszczenia o zapłatę Kwoty Rozliczenia oraz ewentualnych odsetek za opóźnienie w zapłacie Kwoty Rozliczenia za okres począwszy od dnia 12 lutego 2022 r. oraz zobowiązała się, że nie będzie dochodziła od 1 Sp. z o.o. takich roszczeń, w tym na drodze sądowej;

16)1 Sp. z o.o. oraz Spółka zawarły porozumienie z dnia 10 lutego 2022 r. („Porozumienie 3”);

17)Na podstawie Porozumienia 3, Umowa Najmu została rozwiązana z dniem 10 lutego 2022 r., przy czym Strony ustaliły, że Spółka była zobowiązana do wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Najmu, w szczególności do dokonywania płatności czynszu i innych należności wyłącznie za okres do dnia 31 stycznia 2022 r.;

B.Ustalenia dotyczące „Wynagrodzenia” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym:

18)Zgodnie z postanowieniami Porozumienia 2, Strony ustaliły, że w przypadku, jeżeli warunkiem zawarcia przez Wydzierżawiającego porozumienia o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy będzie zobowiązanie się 1 Sp. z o.o. do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie Umowy Dzierżawy, Spółka zobowiązuje się do zapłaty 1 Sp. z o.o. wynagrodzenia w wysokości równej ww. wynagrodzeniu Wydzierżawiającego, określonemu w porozumieniu o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy (netto), powiększonego o podatek VAT, jednak wyłącznie w przypadku, gdy kwota ww. wynagrodzenia (netto) będzie niższa niż łączna kwota czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres pozostały do końca trwania Umowy Najmu, która zostałaby naliczona na postawie Umowy Najmu;

19)Zgodnie z ustaleniami z Porozumienia z Wydzierżawiającym, 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający postanowiły, że Dzierżawca zapłaci Wydzierżawiającemu wynagrodzenie w związku z przedterminowym rozwiązaniem Umowy Dzierżawy („Wynagrodzenie”);

20)Wydzierżawiający wystawił 1 Sp. z o.o. fakturę VAT z tytułu Wynagrodzenia. 1 Sp. z o.o. zaksięgowała oraz zapłaciła ww. fakturę;

21)Zgodnie z postanowieniami Porozumienia 3, w wykonaniu § 2 ust. 2.2. Porozumienia 2, Strony ustaliły, że Spółka zapłaci 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie za przedterminowe rozwiązanie Umowy Najmu w wysokości równej Wynagrodzeniu. W związku z powyższym, 1 Sp. z o.o. wystawiła Spółce fakturę VAT z tytułu wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie Umowy Najmu. Należy podkreślić, że zgodnie z warunkami Porozumienia 2, kwota ww. wynagrodzenia (netto) ustalonego pomiędzy 1 Sp. z o.o. a Spółką (odpowiadająca kwocie Wynagrodzenia zapłaconego przez 1 Sp. z o.o. na rzecz Wydzierżawiającego) była niższa niż łączna kwota czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres pozostały do końca trwania Umowy Najmu, która zostałaby naliczona na postawie Umowy Najmu (różnica wynosiła ponad 400 tys. złotych - tym samym taką kwotę Spółka „zaoszczędziła”);

C.Ustalenia dotyczące „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym

22)Zgodnie z postanowieniami § 2 ust. 2.4. Porozumienia 2, Strony ustaliły, że w przypadku zawarcia przez 1 Sp. z o.o. i Wydzierżawiającego porozumienia o  rozwiązaniu Umowy Dzierżawy oraz zawarcia przez 1 Sp. z o.o. i Spółkę porozumienia o rozwiązaniu Umowy Najmu:

-Spółka przywróci Lokal do stanu zgodnego z Umową Najmu (a tym samym do stanu zgodnego z Umową Dzierżawy) lub

-Spółka zapłaci 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie za wykonanie przez 1 Sp. z o.o. prac w celu przywrócenia Lokalu do stanu zgodnego z Umową Najmu (a tym samym do stanu zgodnego z Umową Dzierżawy) lub

-jeżeli 1 Sp. z o.o. uzgodni z Wydzierżawiającym, że 1 Sp. z o.o. nie będzie wykonywała prac, o których mowa powyżej, natomiast Wydzierżawiający wykona te prace, a 1 Sp. z o.o. zobowiąże się do zapłaty Wydzierżawiającemu wynagrodzenia za wykonanie tych prac - wówczas Spółka zapłaci 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie równe wynagrodzeniu należnemu Wydzierżawiającemu od  1 Sp. z o.o. Strony ustaliły, że zapłata wynagrodzenia, o którym mowa powyżej, nastąpi w terminie oraz na rachunek bankowy wskazany na fakturze VAT wystawionej przez 1 Sp. z o.o.;

23)Zgodnie z postanowieniami Porozumienia z Wydzierżawiającym, 1 Sp. z o.o. była zobowiązana w związku z postanowieniami Umowy Dzierżawy do wykonania następujących prac,:

a.Demontaż reklam,

b.Odstawienie kontenera na odpady ze strefy dostaw i jego utylizacja,

c.Wymiana drzwi ppoż. oddzielających Przedmiot Dzierżawy od strefy dostaw,

d.Koszt wykonania obowiązkowych przeglądów instalacji, w tym SAP, DSO, central wentylacyjnych.

1 Sp. z o.o. i Wydzierżawiający postanowili, że 1 Sp. z o.o. nie będzie wykonywała prac, o których mowa powyżej, natomiast Wydzierżawiający wykona te prace, a 1 Sp. z o.o. zobowiązała się do zapłaty Wydzierżawiającemu określonego wynagrodzenia za wykonanie powyższych prac („Koszty Usterek”);

24)Wydzierżawiający wystawił fakturę VAT z tytułu Kosztów Usterek. 1 Sp. z o.o. zaksięgowała oraz zapłaciła ww. fakturę;

25)Zgodnie z Porozumieniem 3, w wykonaniu § 2 ust. 2.4. Porozumienia 2, Spółka i 1 Sp. z o.o. ustaliły, że Spółka nie będzie przywracała Lokalu do stanu zgodnego z Umową Najmu, lecz zapłaci 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie z tytułu wykonania prac wskazanych powyżej (równe kwocie Kosztów Usterek), w terminie i na rachunek bankowy wskazanych na fakturze VAT wystawionej przez 1 Sp. z o.o.. Następnie 1 Sp. z o.o. wystawiła odpowiednią fakturę VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

W toku prowadzonej działalności gospodarczej, przedsiębiorcy są niejednokrotnie postawieni w sytuacji, kiedy muszą podjąć pewne kroki, by na różne sposoby zabezpieczyć swoje interesy gospodarcze. Działania te nie zawsze koncentrują się wyłącznie na zwiększeniu przychodów lub rentowności (np. na skutek optymalizacji kosztów), lecz czasem przybierają formę działań zmierzających do minimalizacji ponoszonych strat. W efekcie, w określonych sytuacjach, na skutek przeprowadzonego rachunku zysków i strat, przedsiębiorcy podejmują racjonalną ekonomicznie decyzję o poniesieniu nadzwyczajnych wydatków w celu uniknięcia długookresowych wyższych kosztów określonego przedsięwzięcia ocenianego jako trwale nieefektywne i/lub nierentowne. W ten sposób w działalności handlowej często ma miejsce podejmowanie decyzji np. o przeniesieniu działalności do innej lokalizacji, czy też likwidacji nierentownych punktów sprzedaży. Zdarza się, iż w takich przypadkach przedsiębiorcy ponoszą znaczne koszty na rzecz podmiotu wynajmującego/wydzierżawiającego - np. w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu czy dzierżawy nieruchomości (budynku, lokalu). Przy tym koszty takie są i tak w przeważającej ilości przypadków znacząco niższe od kosztów jakie byłyby ponoszone z tytułu kontynuacji często wieloletnich umów najmu, kosztów utrzymywania pracowników etc. (co jest też główną motywacją z rezygnacji z kontynuacji tego typu umów). W konsekwencji, jest to działanie zapobiegające ponoszeniu zbędnych i nadmiernych strat, a jako takie, działanie jednoznacznie zmierzające do zabezpieczenia źródła przychodów.

Racjonalność i akceptacja dla tego rodzaju podejścia biznesowego, również w kontekście podatkowym, znajduje potwierdzenie m.in. w praktyce orzeczniczej organów podatkowych i sądów administracyjnych (przytoczonej szeroko we wniosku). Jak wynika z tego orzecznictwa istotne jest istnienie związku przyczynowo-skutkowego, który wyraża się we wpływie (bezpośrednim lub pośrednim) ponoszonego kosztu na powstanie lub zwiększenie osiąganego przychodu lub we wpływie na zachowanie albo zabezpieczenie źródła tego przychodu. W tym więc kontekście ważne jest, aby ocena zachowania podatnika, kwalifikującego określony koszt jako koszt podatkowy, dokonywana była również z perspektywy związku tego wydatku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz wiedzy o związkach przyczynowych. Chodzi zatem o racjonalne rozstrzygniecie w tym zakresie, czy dany wydatek (koszt) może obiektywnie przyczynić się do realizacji pożądanego celu (osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia jego źródła), co jednak oczywiście nie oznacza, że cel ten zostanie osiągnięty. Postuluje się przy tym interpretowanie prawa podatkowego w oparciu o tzw. wykładnię gospodarczą, tzn. taką która przewiduje, m.in. przyjęcie, że podatnik działa i powinien działać w sposób typowy dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, tj. przykładowo dążyć do osiągnięcia zysku a nie strat.

W istotnej dla analizowanej tematyki uchwale z 25 czerwca 2012 r., II FPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że "działając w warunkach rynkowych podatnik musi podejmować racjonalne z jego punktu widzenia, oparte na ekonomicznych analizach i kalkulacjach, działania zmierzające do uzyskania możliwie największej efektywności ekonomicznej. Działania te mogą również polegać na dokonywaniu określonych oszczędności, zmniejszeniu kosztów i wydatków, minimalizowaniu strat z określonych segmentów działalności, czy też eliminowaniu nieopłacalnych przedsięwzięć. Gdyby podatnik działań takich nie podejmował, mógłby nie sprostać konkurencji, a prowadzona przez niego działalność mogłaby stać się nierentowna i zacząć przynosić straty. Tym samym zagrożone byłoby źródło przychodów, jakim jest prowadzenie działalności gospodarczej w jej całokształcie. W tym sensie, co do zasady, każde tego rodzaju przedsięwzięcie zmierzające do zapobieżenia powstania takiej sytuacji, powinno być postrzegane jako prowadzące do zachowania bądź zabezpieczenia źródła przychodów, a związane z tym koszty, jako koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p."

Tego rodzaju sytuacja, jak opisana powyżej, miała miejsce w przedmiotowej sprawie. Wnioskodawca zdecydował się na poniesienie wydatków w postaci Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek, w celu zakończenia nierentownej i nieperspektywicznej Umowy Dzierżawy. Umowa ta stała się nierentowna z uwagi na negatywne okoliczności w zakresie prowadzenia działalności handlowej w centrach handlowych: (a) obiektywne i niezależne od 1 Sp. z o.o. i Sklepu (najemcy), a także (b) niezawinione przez te podmioty - tj. narzucone ograniczenia w związku z restrykcjami pandemicznymi COVID. Okoliczności te sprawiły trwałą długookresową utratę rentowności najemcy Wnioskodawcy (Sklepu), która zagrażała dalszemu funkcjonowaniu Sklepu i realizacji jego zobowiązań względem 1 Sp. z o.o.. To z kolei, pośrednio zagrażało osiąganiu przez Wnioskodawcę przychodów z czynszu od Sklepu przy jednoczesnej stałej konieczności ponoszenia znaczących kosztów w celu realizacji własnych zobowiązań Wnioskodawcy jako dzierżawcy - względem Wydzierżawiającego. Jednocześnie z uwagi na: (i) ww. określone obiektywne okoliczności ekonomiczne (restrykcje COVID) oraz (ii) sytuację na lokalnym rynku - znalezienie innego "zastępczego" najemcy, który zdecydowałby się na zawarcie z Wnioskodawcą umowy najmu na analogicznych warunkach jak Sklep, albo chociaż na warunkach gwarantujących Wnioskodawcy jakąkolwiek rentowność, było praktycznie niemożliwe. Tym samym stan, w którym Umowa Dzierżawy byłaby kontynuowana przez 1 Sp. z o.o. na dotychczasowych warunkach, generowałby po stronie Wnioskodawcy straty, związane: z jednej strony (a) z  prawdopodobną niewypłacalnością najemcy (Sklepu) i realną utratą wpływów z czynszu i brakiem rekompensowania innych kosztów funkcjonowania wynajmowanej powierzchni, a z drugiej (b) równoległą koniecznością stałego ponoszenia czynszu dzierżawnego na rzecz Wydzierżawiającego na dotychczasowych warunkach.

Należy podkreślić, że zgodnie ze wskazanymi we wniosku warunkami Porozumienia 2, kwota wynagrodzenia (netto) ustalonego pomiędzy 1 Sp. z o.o. a Spółką (odpowiadająca kwocie Wynagrodzenia zapłaconego przez 1 Sp. z o.o. na rzecz Wydzierżawiającego) była niższa niż łączna kwota czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres pozostały do końca trwania Umowy Najmu, która zostałaby naliczona na postawie Umowy Najmu. Analogiczna ekonomiczna oszczędność dotyczyła relacji 1 Sp. z o.o. z Wydzierżawiającym - tj. kwota Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek wynegocjowanych z Wydzierżawiającym była z punktu widzenia Wnioskodawcy znacząco niższa od pozostałych do zapłaty czynszów dzierżawnych z nieperspektywicznej Umowy Dzierżawy. W konsekwencji, poniesienie wydatków z tytułu kosztów Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek (tj. ww. wydatków poniesionych na wcześniejsze rozwiązanie Umowy Dzierżawy) w znacznie niższej wartości niż łączna kwota czynszu dzierżawnego i opłat eksploatacyjnych, które byłyby należne od Wnioskodawcy do czasu wygaśnięcia Umowy Dzierżawy w podstawowym terminie (prawdopodobnie niekompensowalnych dla 1 Sp. z o.o. przez mocno wątpliwe wpływy z czynszu od Sklepu w tym okresie z uwagi na trudną sytuację Sklepu), było zasadne i racjonalne ekonomicznie z perspektywy 1 Sp. z o.o. (dzierżawcy). Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, w świetle opisanych powyżej wytycznych płynących z orzecznictwa sądów administracyjnych wydatki 1 Sp. z o.o. z tytułu kosztów Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek zapłaconych na rzecz Wydzierżawiającego można uznać za wydatki zmierzające do "zachowania i zabezpieczenia źródła przychodów", stanowiące koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Ponadto niezależnie od powyższych rozważań, jak wskazano w punkcie 21 opisu stanu faktycznego Wniosku, można również wykazać na pewien związek wypłaconych przez Wnioskodawcę kwot Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek na rzecz Wydzierżawiającego z konkretnym przychodem osiągniętym przez Wnioskodawcę od Spółki. W analizowanej sprawie w związku z ww. płatnościami 1 Sp. z o.o. i wcześniejszym rozwiązaniem Umowy Dzierżawy, 1 Sp. z o.o. dokonało równocześnie wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu, a w efekcie Spółka zapłaciła na rzecz 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie z tego tytułu w wysokości równej Wynagrodzeniu (1 Sp. z o.o. wystawiła Spółce fakturę VAT z tytułu wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie Umowy Najmu). Rozwiązanie umowy z Wydzierżawiającym przez 1 Sp. z o.o. było warunkiem rozwiązania Umowy Najmu i otrzymania ww. świadczenia (przychodu) od Sklepu. Także w tym kontekście możliwe jest wykazanie związku pomiędzy wydatkami 1 Sp. z o.o. z tytułu Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek na rzecz Wydzierżawiającego z "osiąganiem przychodów" w rozumieniu art. 15 ust. Ustawy o CIT.

Poniesione przez 1 Sp. z o.o. wydatki na Wynagrodzenie oraz Koszty Usterek nie były związane w istocie ze spłatą kar umownych i odszkodowań z tytułu wad Lokalu będącego przedmiotem dzierżawy lub zwłoki w usunięciu tych wad.

W odniesieniu do Wynagrodzenia, stanowiło ono wynagrodzenie za przedterminowe rozwiązanie Umowy Dzierżawy.

Jak wskazano we wniosku:

1)zgodnie z Wyrokiem, złożenie oświadczenia z dnia 11 września 2020 r. o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy, nie było skuteczne i Umowa Dzierżawy nadal obowiązywała 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiającego;

2)skoro Sąd Arbitrażowy uznał, że przesłanka uprawniająca 1 Sp. z o.o. do rozwiązania Umowy (naruszenie zakazu konkurencji) Dzierżawy nie wystąpiła, 1 Sp. z o.o. nie była uprawniona do jednostronnego rozwiązania Umowy Dzierżawy (nie występowały inne przesłanki do rozwiązania Umowy Dzierżawy);

3)skoro Umowa Dzierżawy obowiązywała i 1 Sp. z o.o. nie mogła jednostronnie jej rozwiązać, 1 Sp. z o.o. była zobowiązana do zapłaty wszelkich należności z tytułu Umowy Dzierżawy, w szczególności z tytułu czynszu;

4)Zgodnie z Porozumieniem z Wydzierżawiającym, 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający postanowiły, że Dzierżawca zapłaci Wydzierżawiającemu wynagrodzenie w związku z  przedterminowym rozwiązaniem Umowy Dzierżawy („Wynagrodzenie");

5)Ponadto zapłata Wynagrodzenia w wyniku zawarcia Porozumienia z Wydzierżawiającym, spowodowała, że 1 Sp. z o.o. nie musiała płacić dodatkowych kar umownych za nieprowadzenie Sklepu za okres do końca trwania Umowy Dzierżawy (w przypadku gdyby nie była rozwiązana na podstawie Porozumienia z Wydzierżawiającym), jak również nie uniknęła potencjalnych kosztów sądowych i egzekucyjnych (w przypadku gdyby powstał kolejny spór 1 Sp. z o.o. z Wydzierżawiającym w związku z brakiem zapłaty kar umownych oraz innych należności z tytułu Umowy Dzierżawy).

Zapłata Wynagrodzenia przez 1 Sp. z o.o. stanowiła w sensie prawnym i faktycznym uregulowanie zobowiązania kontraktowego względem Wydzierżawiającego wynikającego z Umowy Dzierżawy, której warunki zostały zmienione na drodze porozumienia 1 Sp. z o.o. z Wydzierżawiającym. Zgodnie z ustaleniami stron doszło bowiem do umownego „zastąpienia” przyszłych nierozliczonych zobowiązań, które 1 Sp. z o.o. byłaby zobowiązana zapłacić z tytułu Umowy Dzierżawy do końca okresu jej obowiązywania (gdyby nie zawarto Porozumienia z Wydzierżawiającym), w szczególności z tytułu czynszu, na nowe zobowiązanie w tym zakresie - tj. Wynagrodzenie. Co więcej, jak wskazano powyżej, zapłata Wynagrodzenia spowodowała, że 1 Sp. z o.o. nie musiała płacić Wydzierżawiającemu dodatkowych kar umownych za nieprowadzenie Sklepu za okres do końca trwania Umowy Dzierżawy.

Podejście o braku odszkodowawczego charakteru płatności z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (analogicznych do analizowanego Wynagrodzenia), m.in. z uwagi na brak wystąpienia elementu szkody, potwierdza m.in. praktyka sądów administracyjnych w zakresie tej tematyki. Przykładowo w wyroku NSA z 7 lutego 2014 r., sygn. akt I FSK 1664/12, sąd wskazał m.in., że:"(...) sam fakt wcześniejszego rozwiązania umowy za porozumieniem stron nie daje podstaw do twierdzenia o wystąpieniu szkody. Zaś określenie, że jest to odszkodowanie "w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy" także szkody tej nie określa. Nadmienić również można, że to, iż umowa najmu sama w sobie nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia, nie oznacza jeszcze, że strony umowy nie mogą później dokonać - w ramach swobody kontraktowej - modyfikacji łączącego je stosunku prawnego, poprzez np. zawarcie porozumienia umowę najmu rozwiązującego. Trudno w świetle stanu faktycznego sprawy stwierdzić, dlaczego taka zmiana - dokonana za zgodą obu stron - miałaby świadczyć o tym, że niejako automatycznie dochodzi do powstania szkody, która wymaga wypłacenia odszkodowania. (...) słusznie organ wskazał, że (...) kiedy to dochodzi do porozumienia stron co do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i wypłaty uzgodnionej przez strony kwoty pieniężnej, nie wykazano, ze wypłata ta stanowi odszkodowanie

W odniesieniu do Kosztów Usterek, zgodnie z postanowieniami Porozumienia z Wydzierżawiającym, 1 Sp. z o.o. była zobowiązana w związku z rozwiązaniem Umowy Dzierżawy do wykonania następujących prac:

a.Demontaż reklam,

b.Odstawienie kontenera na odpady ze strefy dostaw i jego utylizacja,

c.Wymiana drzwi ppoż. oddzielających Przedmiot Dzierżawy od strefy dostaw,

d.Koszt wykonania obowiązkowych przeglądów instalacji, w tym SAP, DSO, central wentylacyjnych.

1 Sp. z o.o. i Wydzierżawiający postanowili, że 1 Sp. z o.o. nie będzie wykonywała prac, o których mowa powyżej, natomiast Wydzierżawiający wykona te prace, a 1 Sp. z o.o. zobowiązała się do zapłaty Wydzierżawiającemu określonego wynagrodzenia za wykonanie powyższych prac (w celu pokrycia kosztów, jakie poniesie Wydzierżawiający tytułem wykonania powyższych prac). Zatem Koszty Usterek to wynagrodzenie, które 1 Sp. z o.o. zapłaciła Wydzierżawiającemu za wykonanie usług wskazanych w pkt a-d powyżej. Wynagrodzenie to nie ma charakteru odszkodowawczego, a tym bardziej charakteru kary umownej. Wykonanie tych prac, zgodnie ze standardem rynkowym leżałoby po stronie dzierżawcy w związku z zakończeniem dzierżawy (przywróceniem przedmiotu dzierżawy do stanu zdatnego do zwrotu przedmiotu dzierżawy), jednak w niniejszym przypadku, 1 Sp. z o.o. i Wydzierżawiający zastosowali alternatywne rozwiązanie i postanowili, że prace te wykona we własnym zakresie Wydzierżawiający, za wynagrodzeniem (Koszty Usterek).

1 Sp. z o.o. jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i posiadała ten status w momencie dokonywania wszelkich rozliczeń związanych ze stanem faktycznym opisanym we Wniosku.

Jak wykazano powyżej, w ocenie Wnioskodawcy wydatki 1 Sp. z o.o. z tytułu Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek nie powinny być kwalifikowane jako wydatki związane z czynnościami niepodlegającymi opodatkowaniu VAT - tj. w szczególności wypłatą kar umownych czy odszkodowań. 1 Sp. z o.o. prowadzi profesjonalną działalność gospodarczą, dotyczącą nabywania nieruchomości, zarządzania centrami handlowymi, hipermarketami oraz supermarketami w całej Polsce (w tym wynajmuje powierzchnię w ww. nieruchomościach), podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy wydatki 1 Sp. z o.o. udokumentowane fakturami z tytułu Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek objęte pytaniem nr 3 we wniosku są związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług - tj. działalnością gospodarczą 1 Sp. z o.o. w obszarze dzierżawy i najmu nieruchomości.

Pytania:

1.(we wniosku oznaczone nr 3) Czy Wnioskodawca jest uprawniony, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych z tytułu (i) „Wynagrodzenia” oraz (ii) „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzymał faktury dokumentujące kwotę Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT?

2.(we wniosku oznaczone nr 4) Czy wynagrodzenie Wnioskodawcy uzyskane od Spółki (najemcy) z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy Najmu stanowi wynagrodzenie Wnioskodawcy za podlegającą opodatkowaniu usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym powinno zostać udokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem

Ad.1 (we wniosku oznaczone Ad. 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca jest uprawniony, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzymał faktury dokumentujące kwotę Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT.

W odniesieniu do Wynagrodzenia, Dyrektorzy Izb Skarbowych w najnowszych interpretacjach indywidualnych zajmują stanowisko, iż zapłata przez podatnika kwoty wynikającej z zawartego pomiędzy stronami porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu (odpowiednio można to odnieść do umów dzierżawy) jest zapłatą wynagrodzenia za wykonanie usługi na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na wynajmie i dzierżawie nieruchomości komercyjnych. Taki typ działalności podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT (obecnie na poziomie 23%). Wydatki związane z zakupem usług na potrzeby działalności (w tym analizowanej usługi Wydzierżawiającego, za którą Wnioskodawca uiścił Wynagrodzenie), pozostają w ścisłym związku z opisaną powyżej działalnością 1 Sp. z o.o. opodatkowaną VAT.

W świetle powyższego, po nabyciu analizowanej usługi Wydzierżawiającego i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej tę usługę, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Ponadto Wnioskodawca pragnie wskazać, że przedstawione powyżej stanowisko, zgodnie z którym podatnikowi czynnemu VAT - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez wynajmującego z tytułu wypłaty wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu, znajduje również potwierdzenie w aktualnej praktyce organów podatkowych.

Powyższe stanowisko zostało przedstawione m.in. w:

1)interpretacji indywidualnej z 23 września 2021 r., znak: 0112-KDIL3.4012.264.2021.1.AW;

2)interpretacji indywidualnej z 3 września 2021 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.409.2021.4.SR;

3)interpretacji indywidualnej z 31 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.580.2019.1.MC;

4)interpretacji indywidualnej z 14 czerwca 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.310.2019.1.MM.Z.

W odniesieniu do Kosztów Usterek, za świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT należy uznać również świadczenie Wydzierżawiającego, polegające na wykonaniu następujących prac:

a.Demontażu reklam

b.Odstawieniu kontenera na odpady ze strefy dostaw i jego utylizacja

c.Wymianie drzwi ppoż. oddzielających Przedmiot Dzierżawy od strefy dostaw

d.wykonanie obowiązkowych przeglądów instalacji, w tym SAP, DSO, central wentylacyjnych.

Powyższe podejście znajduje potwierdzenie również w praktyce organów podatkowych. Przykładowo zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 15 lipca 2010 r., sygn. ITPP2/443-421/10/RS, w której organ wskazał, m.in. że: „(...) pokrycie kosztów poniesionych przez Spółkę związanych z usunięciem braków, usterek i uszkodzeń w wynajmowanym lokalu [w związku z rozwiązaniem umowy najmu z kaucji] stała się ona zapłatą za świadczenie usług, które - zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wobec powyższego czynność ta powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.”

Analogicznie jak w przypadku opisanej powyżej usługi związanej z wcześniejszym rozwiązaniem Umowy Dzierżawy za Wynagrodzeniem, Spółce 1 Sp. z o.o. - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Wydzierżawiającego z tytułu wynagrodzenia za wykonanie ww. prac tj. z tytułu Kosztów Usterek, jako że prace te (usługi) pozostają w ścisłym związku z działalnością Wnioskodawcy opodatkowaną VAT.

Ad. 2 (we wniosku oznaczone Ad.4)

Zdaniem Wnioskodawcy, wynagrodzenie Wnioskodawcy uzyskane od Spółki z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy Najmu stanowi wynagrodzenie Wnioskodawcy za  podlegającą opodatkowaniu usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym powinno zostać udokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy opiera się na analogicznych argumentach, które wskazano powyżej w uzasadnieniu stanowiska dot. pytania nr 3, gdyż charakter (natura) świadczenia w relacji Wnioskodawca - Spółka, jest co do zasady tożsamy ze świadczeniem realizowanym przez Wnioskodawcę na rzecz Wydzierżawiającego (opisanym w uzasadnieniu do poprzedniego pytania).

Wnioskodawca pragnie jeszcze raz podkreślić, że w najnowszych interpretacjach indywidualnych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajmuje stanowisko, iż zapłata przez podatnika kwoty wynikającej z zawartego pomiędzy stronami porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu (odpowiednio można to odnieść do umów dzierżawy) jest zapłatą wynagrodzenia za wykonanie usługi na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu VAT. Wobec tego, 1 Sp. z o.o. prawidłowo zakwalifikowało analizowane świadczenie na rzecz Spółki jako usługę w rozumieniu regulacji VAT i wystawiła Spółce fakturę VAT z tytułu wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie Umowy Najmu.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Uzupełniająco, 1 Sp. z o.o. pragnie jeszcze raz podkreślić, że wydatki na Wynagrodzenie oraz Koszty Usterek nie stanowią kar umownych i odszkodowań lecz, jak wyjaśniono powyżej, wynagrodzenie za usługi, którego wysokość została ustalona przez strony, z uwzględnieniem okoliczności sprawy, jednak na zasadzie swobody kontraktowej.

Jak wskazano we Wniosku i przedmiotowym piśmie, w orzecznictwie podkreśla się, że nie jest istotne, jak świadczenie zostanie określone (np. wynagrodzenie, odszkodowanie, kara umowna itp.). Ważne jest, by z obiektywnego porównania wartości tego dodatkowego wynagrodzenia z wysokością potencjalnych ciężarów możliwych do poniesienia przez podatnika wynikał gospodarczy, finansowy sens takiej operacji. Zatem nawet, gdyby w Wynagrodzeniu doszukiwać się świadczenia o charakterze odszkodowania (kary umownej), co w ocenie Wnioskodawcy nie ma miejsca (i co wyjaśniono w komentarzach powyżej), to nie byłoby to w żadnym wypadku odszkodowanie (kara umowna), w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 22) ustawy o CIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwa Spółka przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ze względu na zakres pytań postawionych we wniosku, tutejszy Organ uznał za zasadne udzielenie odpowiedzi na pytania oznaczone nr 3 i nr 4 w następującej kolejności: w pierwszej kolejności na pytanie oznaczone we wniosku nr 4, a następnie na pytanie oznaczone we wniosku nr 3.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym uznać należy, że pojęcie świadczenia – składającego się na istotę usługi – należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem.

Taki szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, z późn. zm.).

W świetle art. 353 § 2 ww. ustawy:

Tak więc, na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Jednocześnie należy podkreślić, że czynność podlega opodatkowaniu, gdy dokonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego tej płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w szeregu orzeczeń (por. C-16/93, C-89/81,C-154/80, C-498/99) za świadczenie usług za wynagrodzeniem, a więc czynność podlegającą opodatkowaniu uważane mogą być takie sytuacje, w których istnieje bezpośredni związek pomiędzy daną czynnością a otrzymywanym z tytułu tej czynności wynagrodzeniem.

W orzeczeniu C-154/80 Trybunał stwierdził, że podstawą opodatkowania z tytułu wykonania usługi „jest wszystko, co stanowi wynagrodzenie za usługę i że usługa jest tym samym opodatkowana tylko, jeżeli istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i otrzymywanym wynagrodzeniem”. Do uznania danej czynności za usługę konieczne jest istnienie zidentyfikowanego odbiorcy usługi, beneficjenta danej czynności, przy czym aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności w zamian za wynagrodzenie, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy ta czynność skutkuje uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego.

Z treści wniosku wynika, że 1 Sp. z o.o. spółka z o.o., jako dzierżawca, zawarła z kontrahentem jako wydzierżawiającym („Wydzierżawiający”) Umowę zobowiązującą i umowę dzierżawy z  dnia .... r. („Umowa Dzierżawy”). Przedmiot dzierżawy stanowiła powierzchnia użytkowa („Lokal”) w galerii handlowej („Centrum Handlowe”). Następnie 1 Sp. z o.o., jako wynajmujący, zawarła z kontrahentem („Spółka”) jako najemcą umowę najmu z dnia 7.01.2014 r. („Umowa Najmu”), której przedmiotem był Lokal, w celu prowadzenia przez Spółkę w Lokalu sklepu. W związku z wprowadzeniem stanu epidemii SARS-CoV-2 oraz ograniczeniami w  prowadzeniu sklepów, 1 Sp. z o.o. oraz Spółka zawarły porozumienie z dnia ...2020 r. („Porozumienie 1”), w którym podsumowały ówczesny stan faktyczny. Pismem z dnia 15.04.2020 r. Spółka poinformowała 1 Sp. z o.o., że wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków, spełnienie świadczeń pieniężnych na rzecz 1 Sp. z o.o., które ciążą na Spółce na podstawie Umowy Najmu, w wysokości przewidzianej przez Umowę Najmu, grozić będzie Spółce rażącą stratą. Pismem z dnia 25.05.2020 r. Spółka poinformowała 1 Sp. z o.o., że nie doszło do poprawy sytuacji Spółki, w zakresie osiąganego w Sklepie obrotu oraz podtrzymała żądania względem 1 Sp. z o.o.. Wobec powyższej sytuacji Spółka nie była zainteresowana dalszym prowadzeniem Sklepu z uwagi na generowane straty; dalsze prowadzenie Sklepu i ponoszenie kosztów z tym związanych, w tym wszelkich kosztów stanowiących należności 1 Sp. z o.o. z tytułu Umowy Najmu, prowadziłoby w ocenie Spółki, do powiększenia strat Spółki. 1 Sp. z o.o. wskazało, że nie może zaakceptować żądania Spółki do obniżenia czynszu w wysokości 50 procent za czas trwania wad, tj. od 14.03.2020 r. do czasu ich usunięcia i przywrócenia funkcjonowania Centrum Handlowego w sposób niezakłócony, wolny od jakichkolwiek restrykcji i ograniczeń, ponieważ spowoduje to rażące straty po stronie 1 Sp. z o.o.. W sytuacji rynkowej, aktualnej na dzień zawarcia Porozumienia 1, na którą negatywny wpływ miała epidemia COVID-19, znalezienie przez 1 Sp. z o.o. kolejnego najemcy, który mógłby zastąpić Spółkę, było bardzo utrudnione. Spółka oświadczyła 1 Sp. z o.o., że  zamierza zaprzestać działalności Sklepu. Zarówno Umowa Dzierżawy, jak i Umowa Najmu zobowiązywały do prowadzenia w Lokalu sklepu wielkopowierzchniowego zgodnego ze standardami odpowiadającymi standardom sklepów występujących pod znakiem X. Z treści Umowy Dzierżawy wynikało, że w przypadku naruszenia zobowiązania do prowadzenia w Lokalu sklepu wielkopowierzchniowego, 1 Sp. z o.o. zobowiązane będzie do zapłaty kary umownej wynoszącej 1/30 kwoty czynszu, jaki jest należny za używanie przedmiotu dzierżawy według Umowy Dzierżawy, za każdy dzień naruszenia po tym 30-dniowym terminie. 1 Sp. z o.o. złożyła Wydzierżawiającemu oświadczenie z dnia 11 września 2020 r. o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy. W wyniku złożenia ww. oświadczenia, doszło do sporu pomiędzy 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiającym, ponieważ Wydzierżawiający kwestionował skuteczność oświadczenia (Wydzierżawiający kwestionował wystąpienie przesłanki naruszenia działalności konkurencyjnej). Ostatecznie spór stał się przedmiotem postępowania przed Sądem Arbitrażowym. Zgodnie z wyrokiem Sądu Arbitrażowego przy Krajowej Izbie Gospodarczej w … z dnia 31.12.2021 r., wydanym w sprawach pod sygn. akt SA 111/20 oraz SA 126/20, spółkę 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiającego łączyła Umowa Dzierżawy tj. oświadczenie 1 Sp. z o.o. o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy zostało uznane przez Sąd Arbitrażowy ze bezskuteczne. Ponadto, Sąd Arbitrażowy zasądził od 1 Sp. z o.o. na rzecz Wydzierżawiającego kwotę, której domagał się Wydzierżawiający tytułem czynszu, opłat eksploatacyjnych, kosztów wspólnych oraz kary umownej za nieprowadzenie Sklepu, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. 1 Sp. z o.o. oraz Spółka zawarły porozumienie z dnia 5 stycznia 2022 r. („Porozumienie 2”). Mając na uwadze Wyrok, w Porozumieniu 2, Strony potwierdziły, że (i) w związku z wydaniem Wyroku, Umowa Najmu obowiązuje oraz Spółka posiada w stosunku do 1 Sp. z o.o. dług z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat należnych na podstawie Umowy Najmu, (ii) w związku z zakończeniem prowadzenia działalności w Lokalu, Spółka zainteresowana jest rozwiązaniem Umowy Najmu oraz dokonaniem ostatecznego rozliczenia należności z tytułu Umowy Najmu oraz (iii) 1 Sp. z o.o. jest gotowa wyrazić zgodę na rozwiązanie Umowy Najmu, o ile Wydzierżawiający wyrazi zgodę na  przedterminowe rozwiązanie Umowy Dzierżawy. Na podstawie Porozumienia 2, Strony potwierdziły, że w przypadku zawarcia przez 1 Sp. z o.o. porozumienia z Wydzierżawiającym o rozwiązaniu Umowy Dzierżawy, Umowa Najmu zostanie rozwiązana przez 1 Sp. z o.o. oraz Spółkę, w związku z czym Spółka nie będzie zobowiązana do zapłaty 1 Sp. z o.o. czynszu i opłat eksploatacyjnych ani jakichkolwiek innych kwot na podstawie Umowy Najmu za okres po dniu rozwiązania Umowy Najmu. 1 Sp. z o.o. oraz Spółka zawarły porozumienie z dnia 10 lutego 2022 r. („Porozumienie 3”). Na podstawie Porozumienia 3, Umowa Najmu została rozwiązana z dniem 10 lutego 2022 r., przy czym Strony ustaliły, że Spółka była zobowiązana do wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Najmu, w szczególności do dokonywania płatności czynszu i innych należności wyłącznie za okres do dnia 31 stycznia 2022 r. Zgodnie z postanowieniami Porozumienia 3, w wykonaniu § 2 ust. 2.2. Porozumienia 2, Strony ustaliły, że Spółka zapłaci 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie za przedterminowe rozwiązanie Umowy Najmu w wysokości równej Wynagrodzeniu. W związku z powyższym, 1 Sp. z o.o. wystawiła Spółce fakturę VAT z tytułu wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie Umowy Najmu. Należy podkreślić, że zgodnie z warunkami Porozumienia 2, kwota ww. wynagrodzenia (netto) ustalonego pomiędzy 1 Sp. z o.o. a Spółką (odpowiadająca kwocie Wynagrodzenia zapłaconego przez 1 Sp. z o.o. na rzecz Wydzierżawiającego) była niższa niż łączna kwota czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres pozostały do końca trwania Umowy Najmu, która zostałaby naliczona na postawie Umowy Najmu (różnica wynosiła ponad 400 tys. złotych - tym samym taką kwotę Spółka „zaoszczędziła”).

Wątpliwości objęte pytaniem oznaczonym nr 4 we wniosku dotyczą kwestii, czy wynagrodzenie otrzymane przez Państwa Spółkę od Spółki (najemcy) z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy Najmu stanowi wynagrodzenie Wnioskodawcy za podlegającą opodatkowaniu usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym powinno zostać udokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą VAT.

Z powyższego wynika, iż wcześniejsze rozwiązanie umowy poprzez zawarcie przez strony porozumienia prowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego (tj. zgodnego zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane), nie jest natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez stronę z ciążących na niej obowiązków.

Zgodę na zaniechanie określonej czynności (umowy najmu) należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona zatem zostanie przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, należy zauważyć, iż w przedmiotowej sprawie opłata otrzymana przez Wnioskodawcę jest ściśle związana z uzyskaniem korzyści przez wypłacającego (najemcę Lokalu) w postaci uzyskania zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, co stanowi świadczenie wykonane na rzecz najemcy. Tym samym istnieje związek pomiędzy wypłatą należności a świadczeniem wzajemnym. Wobec powyższego należy uznać, iż w opisanym stanie faktycznym - w świetle regulacji zawartych w powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy - mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług, które – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Świadczenie usług polegających na wynajmie lokali użytkowych nie zostało przez ustawodawcę wymienione wśród usług zwolnionych od podatku, w konsekwencji będzie opodatkowane według właściwej stawki podatku.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że skoro - jak wskazano wyżej - otrzymane przez Państwa Spółkę od Spółki (najemcy) wynagrodzenie z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy Najmu, stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku, tym samym, powinno być udokumentowane przez Państwa Spółkę fakturą VAT, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Państwa Spółki do pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 4) jest prawidłowe.

Wątpliwości objęte pytaniem nr 1 (oznaczonym nr 3 we wniosku) dotyczą prawa do obniżenia zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Wnioskodawca otrzymał faktury dokumentujące kwotę Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art.  86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z treści cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza jednocześnie możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podatnik w momencie nabycia towarów lub usług powinien dokonać ich kwalifikacji do określonych rodzajów sprzedaży, z którymi zakupy te są związane. Najistotniejszym bowiem warunkiem, umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego, jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Zaznaczyć jednak należy, że ustawodawca nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek ten może być bezpośredni lub pośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o pośrednim związku nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa – mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu.

Zatem niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie związku pomiędzy zakupami a konkretną transakcją opodatkowaną. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powinno przysługiwać podatnikowi w takim zakresie, w jakim działalność podatnika daje to prawo. Aby odliczenie podatku było dopuszczalne, transakcja powodująca naliczenie podatku winna pozostawać w ścisłym związku z transakcjami, które rodzą prawo do odliczenia. W ten sposób prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług zakłada, że poczynione wydatki stanowią element cenotwórczy transakcji obciążonych podatkiem należnym, rodzącym prawo do jego odliczenia.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Odnosząc się do wątpliwości Państwa Spółki w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, należy jeszcze raz podkreślić, że z cytowanych przepisów art. 86 wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje tylko czynnym podatnikom podatku od towarów i usług w takim przypadku, gdy dokonywane zakupy mają związek z czynnościami opodatkowanymi.

Jak wynika z opisu sprawy, Państwa Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i posiadała ten status w momencie dokonywania wszelkich rozliczeń związanych ze stanem faktycznym opisanym we Wniosku. 1 Sp. z o.o. prowadzi profesjonalną działalność gospodarczą, dotyczącą nabywania nieruchomości, zarządzania centrami handlowymi, hipermarketami oraz supermarketami w całej Polsce (w tym wynajmuje powierzchnię w ww. nieruchomościach), podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy wydatki 1 Sp. z o.o. udokumentowane fakturami z tytułu Wynagrodzenia oraz Kosztów Usterek objęte pytaniem nr 3 we wniosku są związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług - tj. działalnością gospodarczą 1 Sp. z o.o. w obszarze dzierżawy i najmu nieruchomości.

Państwa Spółka oraz Wydzierżawiający w dniu 3 lutego 2022 r. zawarły „Porozumienie o rozwiązaniu umowy zobowiązującej i umowy dzierżawy z dnia 2 kwietnia 2012 r.” („Porozumienie z Wydzierżawiającym”), na podstawie którego 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający rozwiązały Umowę Dzierżawy za porozumieniem z dniem 3 lutego 2022 r., przy czym 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający ustaliły, że 1 Sp. z o.o. była zobowiązana do wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Dzierżawy, w szczególności do dokonywania płatności czynszu i innych należności wyłącznie za okres do dnia 31 stycznia 2022 r.

Na podstawie Porozumienia z Wydzierżawiającym, 1 Sp. z o.o. zobowiązała się do zapłaty Wydzierżawiającemu tzw. „Kwoty Rozliczenia”, obejmującej m.in. „Wynagrodzenie” oraz „Koszty Usterek”. Wydzierżawiający oświadczył, że „Kwota Rozliczenia” wyczerpuje wszystkie roszczenia Wydzierżawiającego wobec 1 Sp. z o.o., wynikające z Umowy Dzierżawy lub pozostające w związku z Umową Dzierżawy, niezależnie od podstawy prawnej i faktycznej takich roszczeń. Zgodnie z ustaleniami z Porozumienia z Wydzierżawiającym, 1 Sp. z o.o. oraz Wydzierżawiający postanowiły, że Dzierżawca zapłaci Wydzierżawiającemu wynagrodzenie w związku z przedterminowym rozwiązaniem Umowy Dzierżawy („Wynagrodzenie”). Wydzierżawiający wystawił 1 Sp. z o.o. fakturę VAT z tytułu Wynagrodzenia. 1 Sp. z o.o. zaksięgowała oraz zapłaciła ww. fakturę.

Zgodnie z postanowieniami § 2 ust. 2.4. Porozumienia 2, Strony ustaliły, że w przypadku zawarcia przez 1 Sp. z o.o. i Wydzierżawiającego porozumienia o  rozwiązaniu Umowy Dzierżawy oraz zawarcia przez 1 Sp. z o.o. i Spółkę porozumienia o rozwiązaniu Umowy Najmu:

-Spółka przywróci Lokal do stanu zgodnego z Umową Najmu (a tym samym do stanu zgodnego z Umową Dzierżawy) lub

-Spółka zapłaci 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie za wykonanie przez 1 Sp. z o.o. prac w celu przywrócenia Lokalu do stanu zgodnego z Umową Najmu (a tym samym do stanu zgodnego z Umową Dzierżawy) lub

-jeżeli 1 Sp. z o.o. uzgodni z Wydzierżawiającym, że 1 Sp. z o.o. nie będzie wykonywała prac, o których mowa powyżej, natomiast Wydzierżawiający wykona te prace, a 1 Sp. z o.o. zobowiąże się do zapłaty Wydzierżawiającemu wynagrodzenia za wykonanie tych prac - wówczas Spółka zapłaci 1 Sp. z o.o. wynagrodzenie równe wynagrodzeniu należnemu Wydzierżawiającemu od  1 Sp. z o.o.. Strony ustaliły, że zapłata wynagrodzenia, o którym mowa powyżej, nastąpi w terminie oraz na rachunek bankowy wskazany na fakturze VAT wystawionej przez 1 Sp. z o.o..

1 Sp. z o.o. i Wydzierżawiający postanowili, że 1 Sp. z o.o. nie będzie wykonywała prac, o których mowa powyżej, natomiast Wydzierżawiający wykona te prace, a 1 Sp. z o.o. zobowiązała się do zapłaty Wydzierżawiającemu określonego wynagrodzenia za wykonanie powyższych prac („Koszty Usterek”). Wydzierżawiający wystawił fakturę VAT z tytułu Kosztów Usterek. 1 Sp. z o.o. zaksięgowała oraz zapłaciła ww. fakturę.

W świetle przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów, należy stwierdzić, że Państwa Spółce, będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT – na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym.

Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z art. 86 ust. 1 ustawy, jaką jest związek dokonanego nabycia z wykonywanymi przez Państwa Spółkę czynnościami opodatkowanymi.

Odnosząc się z kolei do wątpliwości Państwa Spółki dotyczących terminu odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, w okresie rozliczeniowym (miesiącu), w którym Państwa Spółka otrzymała ww. fakturę lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, zgodnie z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy, zauważyć należy, że w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 11 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 13 ustawy:

Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. Podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Z cytowanych wyżej przepisów wnika, że Państwa Spółce przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do ww. „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” powstał obowiązek podatkowy, jednak nie wcześniej niż w miesiącu, w którym Państwa Spółka otrzymała ww. faktury, lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych. Natomiast jeśli Państwa Spółka nie dokonała obniżenia kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wynikających z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym w terminach, o których mowa w art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy, to Państwa Spółka może obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez dokonanie korekty stosownych deklaracji VAT za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, po okresie rozliczeniowym, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, realizacja prawa do odliczenia podatku powinna nastąpić na zasadach zawartych w art. 86 ust. 10, ust.10b pkt 1, ust. 11 ustawy, przy czym jeżeli Państwa Spółka nie dokonała dotychczas odliczenia podatku naliczonego, to powinna uwzględnić także regulacje art. 86 ust. 13 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 3) w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur wystawionych z tytułu „Wynagrodzenia” oraz „Kosztów Usterek” w rozumieniu Porozumienia z Wydzierżawiającym, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwa Spółka przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).