Interpretacja indywidualna z dnia 21 grudnia 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.869.2022.1.KO
Temat interpretacji
W zakresie określenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży niezabudowanej działki z zastosowaniem bonifikaty.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie określenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży niezabudowanej działki z zastosowaniem bonifikaty.
Wniosek został uzupełniony pismem z 5 grudnia 2022 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina (dalej Gmina, Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem VAT. Gmina planuje dokonać sprzedaży nieruchomości niezabudowanej - działki nr … o pow. 1,4011 ha położonej w …, gm. … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … na rzecz Towarzystwa Budownictwa Społecznego, w której posiada 100% udziałów (dalej Spółka lub TBS). Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 16 listopada 2022 r., nieruchomość została wyceniona na wartość 7 348 000,00 zł netto. Według planu zagospodarowania przestrzennego teren położony jest w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 2MW - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Spółka została utworzona przez Gminę w celu budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadzie najmu. TBS posiada decyzję o pozwoleniu nr … z dnia 27 września 2016r. pn. „…”. Aktualnie trwa budowa dwóch budynków na działkach nr … i …., które są własnością TBS. Aby spełnić wymóg posiadania nieruchomości na cele budowlane dla uzyskania pozwolenia na budowę Gmina i TBS zawarły umowę użyczenia. Po zakończeniu aktualnego etapu budowy TBS zamierza kontynuować budowę kolejnych czterech budynków w ramach tego pozwolenia na budowę na działce nr … będącej obecnie własnością Gminy. Dlatego Burmistrz w najbliższym czasie przedłoży Radzie Miejskiej projekt uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zbycie przez Gminę nieruchomości na rzecz spółki pod nazwą Towarzystwo Budownictwa Społecznego, w postaci działki zlokalizowanej w … przy ul. … wraz z zastosowaniem bonifikaty w maksymalnej wysokości 99,5 % od ceny zbywanej nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków wielorodzinnych. W uzasadnieniu projektu uchwały jako podstawę prawną udzielenia bonifikaty powołano art. 13 ust. 1 oraz art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.). Z treści art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Z kolei przepis art. 68 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, daje uprawnienia organom do udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. W związku z tym, że obniżka ceny (bonifikata) została udzielona przed dokonaniem faktycznej sprzedaży, wobec tego Gmina planuje z podstawy opodatkowania wyłączyć wartość bonifikaty i dokonać sprzedaży nieruchomości za 0,5% jej wartości, tj. za kwotę 45 190,20 zł, w tym podatek VAT według stawki 23% w wysokości 8 450,20 zł.
Pytanie
Czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług będzie kwota wynagrodzenia otrzymana przez Gminę po uwzględnieniu bonifikaty?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, z podstawy opodatkowania należy wyłączyć wartość bonifikaty. Z przepisów art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że sprzedaż nieruchomości przez podmiot publiczny odbywa się po cenie ustalonej na podstawie wartości nieruchomości. Ustalenie wartości odbywa się w oparciu o operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepis art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, daje uprawnienie organom do udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. Prawo udzielenia bonifikaty stanowi niewątpliwie wyłom od zasady sprzedaży nieruchomości po cenie ustalonej na podstawie wartości nieruchomości. Zgodnie z przepisami art. 29a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5 art. 30a - 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. W myśl ust. 7 tego artykułu, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży. W związku z tym, że obniżka ceny (bonifikata) zostałaby udzielona przed dokonaniem faktycznej sprzedaży, wobec tego z podstawy opodatkowania należy wyłączyć wartość bonifikaty. Wobec powyższego przedmiotem opodatkowania będzie wyłącznie kwota należności w wysokości 0,5% ustalonej wartości nieruchomości. Opisaną we wniosku bonifikatę należy potraktować jak udzielenie rabatu, a przepisy VAT-u nie zabraniają podatnikom udzielania rabatu nawet w takiej wysokości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą,
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem” podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy,
ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży, rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,
ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W tym miejscu należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy,
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy,
nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy,
podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy,
podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
W myśl art. 29a ust. 7 ustawy,
podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Stosownie do art. 29a ust. 10 ustawy,
podstawę opodatkowania obniża się o:
1) kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;
2) wartość zwróconych towarów i opakowań, z zastrzeżeniem ust. 11 i 12;
3) zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;
4) wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, a w przypadku udzielenia nabywcy lub usługobiorcy opustów/obniżek ceny (bonifikaty) podstawę opodatkowania (tj. obrót) zmniejsza się o kwotę tej bonifikaty.
W tym miejscu należy wskazać, że udzielenie bonifikaty jest ściśle skorelowane z konkretną transakcją, w związku z którą została zastosowana zniżka ceny, co powoduje obniżenie ceny dostarczanych towarów lub świadczonych usług oraz wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o ile nie sprzeciwiają się temu inne niż podatkowe przepisy prawa.
Należy podkreślić, że przepisy ustawy nie definiują pojęć „bonifikata” czy „rabat”. W związku z powyższym pojęcia te należy interpretować stosując przede wszystkim wykładnię językową. Bonifikata to zniżka, ustępstwo od ustalonej ceny towaru na rzecz nabywcy („Słownik języka polskiego PWN”, wydawnictwo Naukowe PWN, rok wydania 2005, str. 62). Natomiast przez rabat, w myśl Słownika Języka Polskiego PWN, Warszawa 1996 r., należy rozumieć obniżenie ceny jakiegoś towaru o pewną kwotę.
Z punktu widzenia podstawy opodatkowania, można wyróżnić następujące rodzaje rabatów:
-rabaty przyznane przed ustaleniem ceny i dokonaniem sprzedaży – niemające wpływu na podstawę opodatkowania,
-rabaty przyznane po dokonaniu sprzedaży – bonifikaty, opusty, uznane reklamacje i skonta – wpływające na obniżenie wcześniej ustalonej kwoty osiągniętego obrotu.
Z przedstawionego opisy sprawy wynika, że Gmina planuje dokonać sprzedaży niezabudowanej działki nr … na rzecz Spółki. Burmistrz w najbliższym czasie przedłoży Radzie Miejskiej projekt uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zbycie przez Gminę nieruchomości na rzecz spółki w postaci ww. działki wraz z zastosowaniem bonifikaty w maksymalnej wysokości 99,5 % od ceny zbywanej nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków wielorodzinnych. W uzasadnieniu projektu uchwały jako podstawę prawną udzielenia bonifikaty powołano art. 13 ust. 1 oraz art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym, że obniżka ceny (bonifikata) została udzielona przed dokonaniem faktycznej sprzedaży, wobec tego Gmina planuje z podstawy opodatkowania wyłączyć wartość bonifikaty i dokonać sprzedaży nieruchomości za 0,5% jej wartości.
Państwa wątpliwości dotyczą określenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży działki niezabudowanej z zastosowaniem bonifikaty.
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.),
właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych.
W myśl art. 68 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami,
w zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których mowa w ust. 1, określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Zarządzenie wojewody albo uchwała rady lub sejmiku stanowi akt prawa miejscowego lub może dotyczyć indywidualnych nieruchomości.
Bonifikata jest to zniżka od ustalonej ceny. Tak jak przy ustalaniu ceny towaru przy sprzedaży, która jest pieniężnym odzwierciedleniem wartości rzeczy, tak cena, jaką ma uiścić nabywca winna już uwzględniać bonifikatę. Zatem należy stwierdzić, że zniżka (bonifikata) udzielona jest od ustalonej wcześniej wartości świadczenia.
Mając powyższe na uwadze, jak również przywołane przepisy stwierdzić należy, że określając podstawę opodatkowania, powinni Państwo uwzględnić przyznaną bonifikatę. Zapłatą z tytułu planowanej przez Państwa sprzedaży na rzecz Spółki, będzie kwota należna od nabywcy. Tym samym podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należnej wpłaty (kwota po uwzględnieniu bonifikaty) pomniejszona o kwotę należnego podatku.
Zatem zgodnie z art. 29a ust. 7 pkt 2 ustawy, podstawę opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki, stanowić będzie różnica pomiędzy ustaloną ceną zbycia nieruchomości i ustaloną kwotą bonifikaty.
Podsumowując, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr … będzie kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty, pomniejszona o kwotę należnego podatku.
Państwa stanowisko, że z podstawy opodatkowania należy wyłączyć wartość bonifikaty, jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).