Zwolnienie od podatku czynności sprzedaży prawa własności niezabudowanej działki nr 1, zwolnienie od podatku czynności sprzedaży prawa własności działki nr 2, zwolnienie od podatku czynności sprzedaży zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

1)zwolnienia od podatku czynności sprzedaży prawa własności niezabudowanej działki nr 1 – jest prawidłowe,

2)zwolnienia od podatku czynności sprzedaży prawa własności działki nr 2 – jest nieprawidłowe,

3)zwolnienia od podatku czynności sprzedaży zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 28 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku czynności sprzedaży prawa własności niezabudowanej działki nr 1, działki nr 2 oraz zwolnienia od podatku czynności sprzedaży zabudowanej działki nr 3 i prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 23 czerwca 2022 r. (wpływ 28 czerwca 2022 r.) oraz 27 lipca 2022 r. (wpływ 1 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...) (dalej: Komornik lub Wnioskodawca) prowadzi na wniosek Wierzyciela przeciwko Dłużnikowi – J. H. H. i M. W. Spółka jawna w likwidacji (dalej: Dłużnik), postępowania egzekucyjne:

¾z nieruchomości, tj. prawa własności nieruchomości obejmującej niezabudowane działki gruntu nr 1 o powierzchni 0,2830 ha oraz nr 2 o powierzchni 0,2660 ha, położone w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (…);

¾z nieruchomości, tj. prawa własności nieruchomości obejmującej zabudowaną działkę gruntu nr 3 o powierzchni 0,1429 ha, położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (...),  Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (…);

¾z prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 o powierzchni 0,2807 ha położonej w miejscowości (…) oraz stanowiących przedmiot odrębnej własności budynków i budowli posadowionych na działce nr 4, dla której Sąd Rejonowy w (...),  Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (…).

W ramach prowadzonego postępowania, Komornik planuje zaspokojenie wierzytelności Wierzyciela poprzez sprzedaż powyższych nieruchomości Dłużnika.

Z prowadzonej dla nieruchomości, stanowiącej działki gruntu nr 1 i nr 2, księgi wieczystej nr (…) wynika, że Dłużnik nabył prawo własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 6 kwietnia 2000 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…).

Z operatu szacunkowego z dnia 29 grudnia 2020 r., sporządzonego dla nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1 i nr 2 wynika, że:

1)działka gruntu nr 1 o powierzchni 0,2830 ha, w kształcie nieregularnego wieloboku, oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne klasy RIVa. Działka posiada możliwość podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, elektroenergetycznej oraz telefonicznej. Teren działki płaski, nieogrodzony, niezagospodarowany, porośnięty samosiejkami drzew i krzewów oraz roślinnością trawiastą. Na terenie działki znajdują się pojedyncze zwałowiska ziemi, gruzu i śmieci;

2)działka gruntu nr 2 o powierzchni 0,2660 ha, w kształcie nieregularnego wieloboku, oznaczona w ewidencji gruntów jako Bi – inne tereny zabudowane. W przeszłości działka użytkowana była jako plac składowy hurtowni materiałów budowlanych prowadzonej przez Dłużnika. Pod względem przestrzenno-funkcjonalnym nieruchomość wraz z działką nr 4, 3, 5 (własność Gminy) stanowi jednolitą całość. Teren działki płaski, posiadający dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, elektroenergetycznej oraz telefonicznej. Działka jest utwardzona szutrem oraz kostką betonową (na powierzchni około 113 m²). Wzdłuż granicy południowej biegnie linia elektroenergetyczna napowietrzna niskiego napięcia na słupach żelbetowych, dwuramiennych typu ŻN z oświetleniem terenu. Nieruchomość jest ogrodzona wraz z sąsiadującymi działkami nr 4 i nr 3. Wzdłuż ul. (…) na słupkach i podmurówce z cegły, pola wypełnione siatką stalową. Boki z siatki stalowej na słupkach stalowych. Tył z elementów żelbetowych prefabrykowanych, na słupkach żelbetowych (odcinek środkowy, pochylony, grożący przewróceniem). Wjazd i wejście przez bramę posadowioną na działce nr 5. Brama konstrukcji stalowej z kształtowników zamkniętych, jednoskrzydłowa, rozwierana ręcznie.

Z prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 3 – księgi wieczystej nr (…) wynika, że Dłużnik nabył prawo własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 grudnia 1996 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A (…).

Ze sporządzonego dla działki gruntu nr 3 operatu szacunkowego z dnia 29 grudnia 2020 r. wynika, że działka nr 3 o powierzchni 0,1429 ha jest zabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Bi – inne tereny zabudowane. Komunikację wewnętrzną pomiędzy działkami nr 4, nr 3 i nr 2 zapewnia działka nr 5 oznaczona w ewidencji gruntów jako droga (faktycznie nie istnieje w terenie) we własności Gminy. Działka użytkowana wyłącznie przez Dłużnika, pod względem przestrzenno-funkcjonalnym stanowi jedną całość z działkami nr 4, nr 3 i nr 2.

Nieruchomość ogrodzona jako całość. Wzdłuż ul. (…) na słupkach i podmurówce z cegły, pola wypełnione siatką stalową. Boki z siatki stalowej na słupkach stalowych. Tył z elementów żelbetowych prefabrykowanych, na słupkach żelbetowych (odcinek środkowy, pochylony, grożący przewróceniem). Wyjazd i wejście przez bramę posadowioną na działce nr 5. Brama konstrukcji stalowej z kształtowników zamkniętych, jednoskrzydłowa, rozwierana ręcznie.

Działki nr 4 i nr 3 zabudowane budynkami użytkowanymi, działka nr 2 niezabudowana użytkowana jako plac składowy.

Działka nr 3 posiada kształt regularnego wieloboku, teren wyposażony w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacji sanitarnej i telefonicznej. Budynek warsztatowo-magazynowy i wiata zlokalizowane przy granicy południowej. Nieruchomość utwardzona masami asfaltowymi.

Na działce nr 3 znajdują się:

1)budynek warsztatowo-magazynowy w zabudowie półzwartej z wiatą, parterowy, niepodpiwniczony, wybudowany około roku 1970. Wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. Fundamenty i ściany fundamentowe żelbetowe. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne murowane z bloczków żużlobetonowych lub cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach dwupołaciowy, konstrukcji stalowej na dźwigarach oraz żelbetowy. Pokrycie dachu z blachy trapezowej oraz papy na lepiku. Rynny i rury spustowe stalowe. Posadzki cementowe. Tynki cementowo-wapienne, drapane i gładkie (wewnętrzne). Stolarka okienna stalowa, szklona szybą pojedynczą. Parapety betonowe. Brama wjazdowa stalowa dwudzielna. Wewnątrz znajduje się jednostanowiskowy kanał rewizyjny. Budynek wyposażony w instalację elektryczną. Powierzchnia użytkowa: 79,34 m². Stan techniczny budynku: średni. Stan wykończenia: podstawowy, jak dla budynków warsztatowych.

2)wiata magazynowa w zabudowie półzwartej, parterowej, wybudowana około roku 2005. Ściany osłonowe murowane z bloczków betonowych lub gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej. Dach na dźwigarach stalowych z niewielkim spadem, kryty blachą trapezową. Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne. Posadzka cementowa lana na mokro. Brama stalowa przesuwna wykończona blachą trapezową. Wiata wyposażona w instalację elektryczną. Powierzchnia użytkowa to 68,94 m². Stan techniczny budynku: średni. Standard wykończenia: podstawowy jak dla budynków gospodarczych i magazynowych.

Z prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4 – księgi wieczystej nr (…) wynika, że Dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 grudnia 1996 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A (…). Działka gruntu nr 4 znajduje się w użytkowaniu wieczystym do 19 września 2095 r.

Ze sporządzonego dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4 operatu szacunkowego z dnia 29 grudnia 2020 r. wynika, że działka gruntu nr 4 o powierzchni 0,2807 ha jest zabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Bi – inne tereny zabudowane. Komunikację wewnętrzną pomiędzy działkami nr 4, 3, 2, a ul. (…) zapewnia działka nr 5 oznaczona w ewidencji jako droga (faktycznie nie istnieje w terenie) we własności Gminy. Działka użytkowana wyłącznie przez Dłużnika, pod względem przestrzenno-funkcjonalnym stanowi jedną całość z działkami nr 4, 3 i 2. Nieruchomość ogrodzona jako całość. Wzdłuż ul. (…) na słupkach i podmurówce z cegły, pola wypełnione siatką stalową. Boki z siatki stalowej na słupkach stalowych. Tył z elementów żelbetowych prefabrykowanych, na słupach żelbetowych (odcinek środkowy, pochylony, grożący przewróceniem). Wyjazd i wejście przez bramę posadowioną na działce nr 5. Brama konstrukcji stalowej z kształtowników zamkniętych, jednoskrzydłowa, rozwierana ręcznie. Działki nr 4 i nr 3 są zabudowane budynkami użytkowymi, działka nr 2 niezabudowana, użytkowana jako plac składowy. Teren działki nr 4 płaski, wyposażony w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacji sanitarnej, telefoniczną. Na działce nr 4 znajdują się:

1)budynek administracyjno-socjalny – wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym, częściowo podpiwniczony, wybudowany około roku 1970. Wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. Fundamenty i ściany fundamentowe żelbetowe. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne murowane z bloczków żużlobetonowych i cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej, działowe z cegły oraz konstrukcji lekkiej. Dach dwuspadkowy konstrukcji drewnianej, wydłużony od strony zachodniej, kryty blachówką ceramiczną. Połać dachu ocieplona wełną mineralną. Podpita wykończona panelami PCV. Rynny i rury spustowe systemowe z PCV. Kominy murowane z cegły pełnej, powyżej połaci dachu wykończone cegłą klinkierową. Słupy zewnętrzne murowane z cegły pełnej. Strop nad piwnicą i parterem żelbetowy, lany na mokro. Schody zewnętrzne betonowe wykończone terakotą. Schody wewnętrzne z poziomu parteru na poddasze drewniane, wykończone panelem podłogowym, do piwnicy drewniane z desek. Posadzki cementowe, częściowo z izolacjami przeciwwilgociowymi i termicznymi. Podłogi wyklejane płytkami ceramicznymi oraz wyłożone panelami podłogowymi. W piwnicy wylewka betonowa. W części socjalnej wykończone płytkami ceramicznymi oraz płytkami z lastriko. Posadzka przez budynkiem wyłożona płytką betonową. Elewacja zewnętrzna wykończona sidingiem, cokół tynkowany i malowany. Stolarka okienna drewniana z szybą zespoloną i połaciowa. Parapety zewnętrzne z blachy stalowej, wewnętrzne z płytek ceramicznych. Stolarka drzwiowa wewnętrzna typowa płytowa i drewniana, pełna oraz częściowo szkolna. Ościeżnice wiórowe powlekane i drewniane. W części socjalnej płytowa pełna starszego typu. Ościeżnice drewniane. Drzwi wejściowe stalowe oraz drewniane. Tynki wewnętrzne suche z płyt kartonowo-gipsowych, w części socjalnej cementowo-wapienne. Ściany wykładane panelami wiórowymi, w pomieszczeniach wyklejane płytkami ceramicznymi, malowane farbami emulsyjnymi oraz wykończone tynkiem mozaikowym i mineralnym. Stan techniczny tynków oraz okładzin zadowalający, w części socjalnej zły. Sufity tynkowane na zaprawie cementowo-wapiennej, na poddaszu podwieszone z płyt k-g oraz paneli wiórowych. Instalacja centralnego ogrzewania na rurach miedzianych, grzejniki stalowe płytowe. Kocioł węglowo-miałowy (niesprawny) oraz drugi olejowy. Instalacja wodno-kanalizacyjna oraz elektryczna wymieniona w roku 1995. Powierzchnia użytkowa: 184,21 m². Stan techniczny budynku: średni. Standard wykończenia: podstawowy. Budynek jest wyposażony w instalacje: wodociągową, kanalizacji sanitarnej – z odprowadzeniem ścieków do oczyszczalni, c.o., telefoniczną, alarmową.

2)wiata magazynowa, dwustanowiskowa – w zabudowie półzwartej, parterowa, wybudowana ok. roku 2005. Konstrukcja wiaty stalowa na słupach o przekroju okrągłym. Dach płaski z niewielkim spadem, kryty blachą falistą. Ściany osłonowe murowane z bloczków betonowych oraz gazobetonowych. Posadzka cementowa lana na mokro. Bramy stalowe przesuwne wykończone blachą trapezową. Wiata wyposażona w instalację elektryczną. Powierzchnia użytkowa: 246,14 m². Stan techniczny budynku: dobry. Standard wykończenia: podstawowy jak dla budynków gospodarczych i garażowych.

3)wiata magazynowa z wbudowanym magazynem paliw – w zabudowie zwartej, parterowa, wybudowana około roku 2005. Konstrukcja wiaty stalowa na słupach o przekroju okrągłym. Dach płaski z niewielkim spadem kryty blachą falistą. Ściany osłonowe murowane z bloczków betonowych oraz gazobetonowych. Tynki wewnętrzne w magazynie paliw cementowo-wapienne. Posadzka cementowa lana na mokro. Bramy stalowe przesuwne wykończone blachą trapezową. Wiata wyposażona w instalację elektryczną. Powierzchnia użytkowa: 208,22 m² (w tym wiata: 187,07 m², magazyn 21,15 m²). Stan techniczny budynku: zadowalający. Standard wykończenia: podstawowy jak dla budynków gospodarczych i magazynowych.

4)budynek gospodarczy – w zabudowie półzwartej, parterowy, niepodpiwniczony. Murowany w technologii tradycyjnej z cegły ceramicznej na zaprawie cementowo-wapiennej. Stropodach płaski, konstrukcji żelbetowej, kryty papą. Posadzka cementowa. Tynki cementowo-wapienne, gładkie i drapane (zewnętrzny). Stolarka drzwiowa stalowa, dwudzielna. Powierzchnia użytkowa: 9,12 m². Stan techniczny budynku: średni. Standard wykończenia: podstawowy jak dla budynków gospodarczych i magazynowych.

Teren, na którym położone są nieruchomości stanowiące działki gruntu nr 1, nr 2, nr 4 i nr 3, nie posiada aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W piśmie z dnia 2 września 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w (...) przekazał Wnioskodawcy informacje dotyczące Dłużnika wskazując, że Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą. Na dzień sporządzenia pisma w ewidencji Urzędu nie odnotowano deklaracji podatkowych złożonych przez Dłużnika za okres ostatnich 3 lat. W zakresie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze spadku lub darowizny – brak informacji o transakcjach za okres ostatnich 5 lat. Informacja o Czynnościach Majątkowych – brak danych za okres ostatnich 5 lat. Dłużnik nie figuruje w rejestrze podatników podatku VAT i nie przysługuje mu zwrot z tytułu nadwyżki podatku VAT oraz z nadpłaty podatku dochodowego.

Komornik pismem z dnia 15 lutego 2022 r. wezwał Pana H. H. – Likwidatora J. H. H., M. W. Sp. j. (dalej: Likwidator) do złożenia wyjaśnień w kwestiach dotyczących nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży. Z informacji przekazanych przez Likwidatora wynika, że:

¾Spółka nie prowadzi działalności od około roku 2013, aktualnie nie jest czynnym podatnikiem VAT,

¾Spółka była czynnym podatnikiem VAT do roku 2013,

¾według wiedzy Likwidatora Spółka nie nabyła nieruchomości jako czynny podatnik VAT,

¾jedna działka jest zabudowana budynkiem, który wraz z nieruchomością był zakupiony od Gminy,

¾nieruchomość nie jest nieruchomością nowo wybudowaną i podlegającą po raz pierwszy sprzedaży,

¾według wiedzy likwidatora nie ponoszono wydatków na ulepszenie nieruchomości, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości oraz w stosunku do których występowało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie naliczenia, pobrania i odprowadzenia do właściwego urzędu skarbowego podatku VAT, jako płatnik podatku z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości opisanych w rozpatrywanym wniosku, a także w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży ww. nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Pismem z 23 czerwca 2022 r. wniosek został uzupełniony o następujące informacje:

Na wstępie Wnioskodawca wskazuje, że jest w posiadaniu wyłącznie informacji przekazanych przez jednego z likwidatorów dłużnej Spółki – Pana H. H. Drugi likwidator – Pan M. W., nie podejmuje kontaktu z Wnioskodawcą. Ze względu na to, że dłużna Spółka nie prowadzi działalności od roku 2013, a jej likwidator – Pan H. H. przebywa w (...) i nie jest w posiadaniu jakichkolwiek dokumentów dot. nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży, nie jest on w stanie przekazać szczegółowych i precyzyjnych informacji w zakresie przedmiotowych nieruchomości – informacje przekazane przez likwidatora dłużnej Spółki opierają się na jego wiedzy i pamięci. Wnioskodawca wśród zgromadzonych w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego akt posiada odpowiedzi udzielone przez likwidatora – Pana H. H., które jak pisemnie oświadczył, zostały udzielone według jego najlepszej wiedzy, zgodnie z tym, co pamiętał.

Poniższe odpowiedzi sporządzone zostały w oparciu o akta zgromadzone przez Wnioskodawcę oraz informacje przekazane przez likwidatora dłużnej Spółki:

1.Zgodnie z informacją uzyskaną od likwidatora Spółki – według jego wiedzy dłużnik –w momencie nabycia nieruchomości o nr 1, 2, 3 i 4 nie był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.Wnioskodawca nie posiada informacji w zakresie, czy nabycie przez dłużnika działek zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie jest w posiadaniu aktów notarialnych, na podstawie których dłużnik nabył nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży.

3.Zważywszy na przekazaną przez likwidatora informację, że w momencie nabycia nieruchomości dłużnik nie był czynnym podatnikiem VAT, w ocenie Wnioskodawcy, dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

4.W ocenie Wnioskodawcy, nieruchomość została nabyta przez dłużnika dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku dłużnika będącego Spółką jawną (obecnie w likwidacji) nie można mówić o nabyciu nieruchomości do celów innych niż działalność gospodarcza, w tym o nabyciu do ,,majątku prywatnego’’.

5.Na pytanie o treści: ,,Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to na podstawie jakiego przepisu ustawy o podatku od towarów i usług czynność ta korzystała ze zwolnienia. Informacji proszę udzielić dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży oddzielnie’’ – Wnioskodawca udzielił następującej odpowiedzi: Wnioskodawca nie posiada informacji w tym zakresie.

6.Z pisma Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) wynika, że adresem prowadzenia działalności były nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży (…). W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, nieruchomości były wykorzystywane przez dłużnika do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

7.Z informacji uzyskanej od likwidatora wynika, że działki nie były wynajmowane. Nie będą również udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej.

8.Ze sporządzonego dla działki nr 1 operatu szacunkowego nie wynika, by dla działki była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z operatu szacunkowego wynika, że na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy, działka nr 1 znajduje się na obszarze o dominującej funkcji mieszkaniowej.

9.Ze względu na to, że biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości w sporządzonym operacie szacunkowym określił działkę nr 2 jako niezabudowaną, w ocenie Wnioskodawcy, utwardzenie i kostka betonowa znajdujące się na działce nr 2 nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

10.Z informacji, którą Wnioskodawca uzyskał z działu zagospodarowania przestrzennego Gminy wynika, że dla działki nr 2 w dalszym ciągu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do dnia sprzedaży działki miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie będzie uchwalony.

11.Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę wynika, że dla działki nr 2 nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

12.Ze sporządzonego dla działki nr 2 operatu szacunkowego, nie wynika, by biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości dokonywał wyceny linii elektroenergetycznej napowietrznej niskiego napięcia na słupach żelbetowych, dwuramiennych ŻN z oświetleniem terenu. Wnioskodawca wnioskuje zatem, że nie są one własnością dłużnika i nie będą przedmiotem zbycia, gdyż prawdopodobnie stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

13.Zdaniem Wnioskodawcy, doszło do pierwszego zasiedlenia budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 3 i nr 4. Z odpisu pełnego z Rejestru Przedsiębiorców KRS wynika, że od momentu wpisu dłużnika do Rejestru Przedsiębiorców (tj. od dnia 7 listopada 2001 r.), adres siedziby dłużnika to: (…) – jest to adres nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Działka nr 4:

-    budynek administracyjno-socjalny – z operatu szacunkowego wynika, że budynek został wybudowany około roku 1970. Z informacji przekazanej przez likwidatora dłużnej Spółki wynika, że wg jego wiedzy, na nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, które mogłyby spowodować ponowne pierwsze zasiedlenie budynku. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku przez dłużnika doszło w dniu 7 listopada 2001 r. bądź wcześniej.

-    wiata magazynowa, dwustanowiskowa – z operatu szacunkowego wynika, że została wybudowana około roku 2005. Z informacji przekazanej przez likwidatora dłużnej Spółki wynika, że wg jego wiedzy, na nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, które mogłyby spowodować ponowne pierwsze zasiedlenie wiaty. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku przez dłużnika doszło w roku 2005.

-    wiata magazynowa z wbudowanym magazynem paliw – z operatu szacunkowego wynika, że została wybudowana około roku 2005. Z informacji przekazanej przez likwidatora dłużnej Spółki wynika, że wg jego wiedzy, na nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, które mogłyby spowodować ponowne pierwsze zasiedlenie wiaty. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku przez dłużnika doszło w roku 2005.

-    budynek gospodarczy – z informacji przekazanej przez likwidatora dłużnej Spółki wynika, że wg jego wiedzy, na nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, które mogłyby spowodować ponowne pierwsze zasiedlenie budynku. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku przez dłużnika doszło w dniu 7 listopada 2001 r. bądź wcześniej.

Działka nr 3:

-    budynek warsztatowo-magazynowy – z operatu szacunkowego wynika, że budynek został wybudowany około roku 1970. Z informacji przekazanej przez likwidatora dłużnej Spółki wynika, że wg jego wiedzy, na nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, które mogłyby spowodować ponowne pierwsze zasiedlenie budynku. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku przez dłużnika doszło w dniu 7 listopada 2001 r. bądź wcześniej.

-    wiata magazynowa – z operatu szacunkowego wynika, że została wybudowana około roku 2005. Z informacji przekazanej przez likwidatora dłużnej Spółki wynika, że wg jego wiedzy, na nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, które mogłyby spowodować ponowne pierwsze zasiedlenie wiaty. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku przez dłużnika doszło w roku 2005.

14.W ocenie Wnioskodawcy, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą wszystkich budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 4 i nr 3 upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

15.Wnioskodawca nie posiada informacji w zakresie, czy budynki/budowle będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Niemniej jednak, w ocenie Wnioskodawcy, budynki/budowle nie były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, skoro dłużnik był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym do roku 2013 i prowadził hurtownię materiałów budowlanych.

16.Z informacji uzyskanej od likwidatora dłużnej Spółki wynika, że według jego najlepszej wiedzy, nie były ponoszone wydatki na ulepszenie nieruchomości.

17.Brak posiadania niektórych informacji przez Wnioskodawcę jest wynikiem podjętych działań, które zostały udokumentowane, a działania te potwierdzają brak możliwości uzyskania tych informacji od dłużnika. Jak Wnioskodawca wskazał na wstępie, jest w posiadaniu wyłącznie informacji przekazanych przez jednego z likwidatorów dłużnej Spółki – Pana H. H. Drugi likwidator – Pan M. W., nie podejmuje kontaktu z Wnioskodawcą. Ze względu na to, że dłużna Spółka nie prowadzi działalności od roku 2013, a jej likwidator – Pan H. H. przebywa w (...) i nie jest w posiadaniu jakichkolwiek dokumentów dot. nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży, nie jest on w stanie przekazać szczegółowych i precyzyjnych informacji w zakresie przedmiotowych nieruchomości – informacje przekazane przez likwidatora dłużnej Spółki opierają się na jego wiedzy i pamięci.

Pismem z 27 lipca 2022 r. wniosek został uzupełniony o następujące informacje:

1.Na działce nr 1 znajduje się fragment ogrodzenia w części przyległej do działki obok niebędącej własnością dłużnej Spółki. Ogrodzenie nie zostało wybudowane przez dłużną Spółkę, lecz przez sąsiada z działki nr 6 i zostało ono wybudowane nielegalnie i winno podlegać rozbiórce, natomiast w związku ze śmiercią właściciela działki nr 6 niezbędne będzie ustalenie spadkobierców po zmarłym właścicielu działki 6, aby przeprowadzić rozbiórkę nielegalnego ogrodzenia. Podkreślić należy, że dłużna Spółka nie wybudowała tego ogrodzenia i nigdy ogrodzenie nie stanowiło własności dłużnej Spółki. Z treści sporządzonego dla działki nr 1 operatu szacunkowego wynika, że działka jest niezabudowana oraz nieogrodzona i jako działka niezabudowana będzie przedmiotem sprzedaży w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Ze względu na to, że biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości w sporządzonym operacie szacunkowym określił działkę nr 1 jako niezabudowaną, w ocenie Wnioskodawcy, znajdujący się na niej fragment ogrodzenia nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Działka nr 2 nie jest ogrodzona. Betonowy płot, który można w każdej chwili zdemontować znajduje się jedynie na niewielkiej części działki nr 2. W związku z kształtem tego płotu - linia prosta, nie ogradza on żadnej części nieruchomości, ponieważ w pozostałej części nie ma żadnych elementów ogrodzenia, które stanowiłyby z nim całość. Podczas oględzin ustalono, że nie jest to ogrodzenie trwale z gruntem związane - składa się z segmentów. Ogrodzenie stanowi jedynie około 3,5% długości obwodu całej działki nr 2.

Ze względu na to, że biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości w sporządzonym operacie szacunkowym określił działkę nr 2 jako niezabudowaną, w ocenie Wnioskodawcy, znajdujący się na niej fragment ogrodzenia nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

2.Linie energetyczne nie stanowiły nigdy własności dłużej Spółki, lecz zakładu energetycznego, nie stanowiły przedmiotu postępowania egzekucyjnego, nie są przedmiotem planowanej sprzedaży egzekucyjnej. W sporządzonym dla nieruchomości operacie szacunkowym znajdują się ich zdjęcia jedynie dlatego, że faktycznie znajdują się na działce dłużnej Spółki, natomiast nigdy do niej nie należały. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Jak stanowi art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenie budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Na podstawie powyższych przepisów, w ocenie Wnioskodawcy, nie można uznać przebiegającej przez działkę nr 2 linii elektroenergetycznej napowietrznej niskiego napięcia na słupach żelbetowych, dwuramiennych typu ŻN z oświetleniem terenu, za budowlę, gdyż nie stanowi ona całości techniczno-użytkowej, która składa się na odrębną całość, zatem nie stanowi budowli ani innego obiektu budowlanego. Przedmiotowa linia elektroenergetyczna napowietrzna niskiego napięcia na słupach żelbetowych, dwuramiennych typu ŻN z oświetleniem terenu, nie stanowi również w ocenie Wnioskodawcy urządzenia budowlanego, gdyż przedmiotowa linia nie jest związana z żadnym obiektem budowlanym znajdującym się na działce nr 2.

3.Nabycie przez dłużną Spółkę wszystkich nieruchomości opisanych w zdarzeniu przyszłym złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej VAT, tj. przy nabyciu nieruchomości nie był naliczony podatek VAT należny.

Pytanie

Czy planowana przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż prawa własności niezabudowanych działek gruntu nr 1 i 2, zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż prawa własności niezabudowanych działek gruntu nr 1 i nr 2 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a planowana sprzedaż zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na mocy art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), ustawodawca ustanowił komornika płatnikiem podatku VAT od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z powyższego przepisu ustawy o VAT wynika, że komornik jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby z niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej dostawy jest prawo własności nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki gruntu nr 1, nr 2 oraz zabudowaną działkę gruntu nr 3, a także prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 4 wraz z budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatą dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczyć należy, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomości stanowiące działki gruntu nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 będące przedmiotem planowanej sprzedaży służyły Dłużnikowi do celów prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż prawa własności niezabudowanych działek gruntu nr 1 i nr 2, zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności będzie mieściła się w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT.

Co do zasady, stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie zaś do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działki gruntu nr 1 i nr 2, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, są niezabudowane. Zatem należy dokonać oceny, czy ich planowana dostawa będzie korzystała ze zwolnienia z VAT określonego w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy więc oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnie wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią więc akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Opodatkowane są tym samym dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w stosunku do planowanej sprzedaży działek gruntu nr 1 oraz nr 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przedmiotowe działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a tym samym nie stanowią terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działki gruntu nr 3 i nr 4, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, są zabudowane. Zatem należy dokonać oceny, czy planowana dostawa ww. nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działkach gruntu nr 3 i 4 doszło w roku 2005 bądź wcześniej. Ponadto z oświadczenia Likwidatora wynika, że Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków, których wartość przekroczyła 30% ich wartości początkowej.

Wobec powyższego, w ocenie Komornika, zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do planowej sprzedaż prawa własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

1)zwolnienia od podatku czynności sprzedaży prawa własności niezabudowanej działki nr 1 – jest prawidłowe,

2)zwolnienia od podatku czynności sprzedaży prawa własności działki nr 2 – jest nieprawidłowe,

3)zwolnienia od podatku czynności sprzedaży zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej dłużnej Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Pana w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy Komornik będąc płatnikiem podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji publicznej będzie obowiązany obliczyć i pobrać podatek od towarów i usług od zapłaconej ceny nabycia.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Na mocy art. 3 pkt 3a ww. ustawy:

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przypadku sprzedaży działki nr 1, należy wskazać, co następuje.

Jak wskazano w opisie sprawy, na działce nr 1 znajduje się fragment ogrodzenia w części przyległej do działki obok niebędącej własnością dłużnej Spółki. Ogrodzenie nie zostało wybudowane przez dłużną Spółkę, lecz przez sąsiada z działki nr 6 i zostało ono wybudowane nielegalnie i winno podlegać rozbiórce, natomiast w związku ze śmiercią właściciela działki nr 6 niezbędne będzie ustalenie spadkobierców po zmarłym właścicielu działki 6, aby przeprowadzić rozbiórkę nielegalnego ogrodzenia. Podkreślić należy, że nigdy ogrodzenie nie stanowiło własności dłużnej Spółki. Z treści sporządzonego dla działki nr 1 operatu szacunkowego wynika, że działka jest niezabudowana oraz nieogrodzona i jako działka niezabudowana będzie przedmiotem sprzedaży w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Ze względu na to, że biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości w sporządzonym operacie szacunkowym określił działkę nr 1 jako niezabudowaną, w ocenie Wnioskodawcy, znajdujący się na niej fragment ogrodzenia nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że na działce 1 nie znajdują się budynki lub budowle albo ich części w myśl przepisów ustawy Prawo budowlane. Wnioskodawca wskazał, że działka ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Zatem z uwagi na fakt, że – jak wskazał Wnioskodawca – działka nr 1 jest niezabudowana, a fragment ogrodzenia na działce nr 1 nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, wobec powyższego, sprzedaż działki nr 1 będzie dostawą terenów niezabudowanych, która będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując, planowana przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż prawa własności działki gruntu nr 1, dla której na moment dokonania sprzedaży nie będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku czynności sprzedaży działki nr 1 zostało uznane za prawidłowe.

Z kolei w odniesieniu do sprzedaży w trybie postępowania egzekucyjnego prawa własności działki nr 2, należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – teren, na którym położona jest nieruchomość stanowiąca działkę nr 2, nie posiada aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do dnia sprzedaży działki miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie będzie uchwalony. Dla działki nr 2 nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości w sporządzonym operacie szacunkowym określił działkę nr 2 jako niezabudowaną. Działka nr 2 jest utwardzona szutrem oraz kostką betonową. Wzdłuż granicy południowej biegnie linia elektroenergetyczna napowietrzna niskiego napięcia na słupach żelbetonowych, dwuramiennych typu ŻN z oświetleniem terenu. Betonowy płot, który można w każdej chwili zdemontować znajduje się jedynie na niewielkiej części działki nr 2. Podczas oględzin ustalono, że nie jest to ogrodzenie trwałe z gruntem związane – składa się z segmentów. W ocenie Wnioskodawcy, znajdujący się na niej fragment ogrodzenia nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Linie energetyczne nie stanowiły nigdy własności dłużnej Spółki, lecz zakładu energetycznego. Nie są przedmiotem planowanej sprzedaży egzekucyjnej. Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać przebiegającej przez działkę nr 2 linii elektroenergetycznej napowietrznej niskiego napięcia na słupach żelbetowych, dwuramiennych typu ŻN z oświetleniem terenu, za budowlę, gdyż nie stanowi ona całości techniczno-użytkowej, która składa się na odrębną całość, zatem nie stanowi budowli ani innego obiektu budowlanego. Przedmiotowa linia elektroenergetyczna napowietrzna niskiego napięcia na słupach żelbetowych, dwuramiennych typu ŻN z oświetleniem terenu, nie stanowi również, w ocenie Wnioskodawcy, urządzenia budowlanego, gdyż przedmiotowa linia nie jest związana z żadnym obiektem budowlanym znajdującym się na działce nr 2.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że w oparciu o art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), dalej Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach części infrastruktury linii energetycznej, sieci wodociągowej i sieci teletechnicznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Jak wynika z opisu sprawy – przez działkę nr 2 przebiega linia elektroenergetyczna na słupach żelbetowych. Jednak linia ta – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – stanowi budowlę, co wprost wynika z treści art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Treść ww. przepisu jasno wskazuje, że budowlą są m.in. sieci techniczne, obiekty liniowe, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, części budowlane urządzeń technicznych. Z kolei – jak wskazano w art. 3 pkt 3a cyt. ustawy – obiektem liniowym są m.in. linia i trakcja elektroenergetyczna.

Ww. linie elektroenergetyczne – jak podali Państwo w opisie sprawy – należą do zakładu energetycznego.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v Shipping and Forwarding Enterprise Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Wnioskodawcę gruntu należącego do dłużnika, na którym znajdują się budowle w postaci linii energetycznych na słupach żelbetowych niebędących własnością dłużnika. Z perspektywy ekonomicznej od momentu wzniesienia na gruncie tych naniesień, to podmiot trzeci, a nie dłużnik znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działce nr 2 budowle w postaci linii elektroenergetycznych są własnością podmiotów trzecich, nie sposób przyjąć, że Wnioskodawca dokona dostawy gruntu należącego do dłużnika wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc, w przypadku planowanej dostawy ww. działki przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na ww. działce –wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – posadowione są budowle będące własnością podmiotów trzecich.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa ww. działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany ww. infrastrukturą.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano we wniosku, w momencie nabycia nieruchomości dłużnik nie był czynnym podatnikiem VAT, w ocenie Wnioskodawcy, dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości oraz w ocenie Wnioskodawcy, budynki/budowle nie były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, skoro dłużnik był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym do roku 2013 i prowadził hurtownię materiałów budowlanych.

Tym samym, nie zostały spełnione łącznie obydwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem działka nie była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Zatem sprzedaż przez Komornika działki nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, planowana przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż prawa własności działki nr 2, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy. Zatem sprzedaż prawa własności działki nr 2 będzie opodatkowana.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku czynności sprzedaży działki nr 2 zostało uznane za nieprawidłowe.

Z kolei w przypadku dostawy działek nr 4 i nr 3 zabudowanych budynkami i budowlami, należy wskazać, co następuje.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy :

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków/budowli usytuowanych na działkach nr 4 i nr 3 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazał Wnioskodawca w odniesieniu do znajdujących się na działkach nr 4 i nr 3 budynków/budowli doszło już do pierwszego zasiedlenia (ponad 2 lata temu) oraz nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, które mogłyby spowodować ponowne pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż w drodze licytacji komorniczej budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 4 i nr 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budynków/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, zajęcie (używanie) ww. budynków/budowli trwa dłużej niż dwa lata, a od dnia nabycia nieruchomości przez Spółkę, do chwili obecnej dłużna Spółka nie ponosiła nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponadto uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy dostawa gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. obiekty są usytułowane, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zauważyć w tym miejscu należy, że skoro dla dostawy obiektów będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, planowana przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż prawa własności zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku czynności sprzedaży zabudowanej działki nr 3 oraz prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 4 wraz z posadowionymi na nich obiektami zostało uznane za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Wydając niniejszą interpretację organ jako element zdarzenia przyszłego przyjął wskazaną przez Pana okoliczność, że fragmenty ogrodzenia znajdujące się na działkach nr 1 i nr 2 nie są budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), są urządzeniami budowlanymi. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Wskazać należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).