Dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 1 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego sygn. Km (…).Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) P. S. prowadzi egzekucję z czterech nieruchomości dłużników S. B. i J. B.

1)Nieruchomość nr KW (…) działka gruntu położona w miejscowości (…), nr ewid. 1- współwłasność ułamkowa dłużników (każdy posiada udział w wysokości 1/2). Jak wynika z informacji zawartej w II dziale księgi wieczystej dłużnicy nabyli udziały w nieruchomości na podstawie umowy o przeniesieniu własności nieruchomości z 27 grudnia 2005 r.

2)Nieruchomość KW (…) – działka gruntu położona w miejscowości (…), nr ewid. 2 – współwłasność ułamkowa dłużników (każdy posiada udział w wysokości 1/2). Jak wynika z informacji zawartej w dziale II księgi wieczystej dłużnicy nabyli udziały w nieruchomości na podstawie umowy o przeniesieniu własności nieruchomości z 27 grudnia 2005 r.

3)Nieruchomość KW (…) – działka gruntu położona w miejscowości (…), nr ewid. 3, 4, 5, 6 – działki oznaczono jako teren zabudowany. Nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową dłużników (każdy posiada udział w wysokości 1/2). Jak wynika z informacji zawartej w dziale II księgi wieczystej dłużnicy nabyli udziały w nieruchomości na podstawie umowy o przeniesieniu własności nieruchomości z dnia 27 grudnia 2005 r.

4)Nieruchomość KW (…) – działka gruntu położona w miejscowości (…) nr ewid. 7 (rola). Nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową dłużników (każdy posiada udział w wysokości 1/2). Wcześniej nieruchomość stanowiła współwłasność majątkową małżeńską dłużników. Nabyta w drodze darowizny z dnia 8 października 1991 r.

Wszystkie wskazane działki ze względu na zabudowę budynkami oraz siecią infrastruktury technicznej, wspólną dla wszystkich nieruchomości tworzą funkcjonalną całość. Dłużnik oświadczył, że nieruchomości wskazane powyżej są dzierżawione przez inny podmiot – spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Działki nr 1, 2, 4, 5, 6 są zabudowane budynkami, działka 3 jest zabudowana budowlą – plac utwardzony. Na działkę nr 7 nachodzi część budynku posadowionego na działce nr 1 i 2. Obiekty posadowione na działkach nr 1, 2, 4, 5, 6 są budynkami w rozumieniu prawa budowalnego. Na działce 2 i 1 znajduję się budynek stacji diagnostycznej, która mieści się na parterze. Na piętrze znajduje się prywatny pokój dłużnika. Na działce 1 znajduję się budynek z wymianą opon na parterze budynku. Na parterze znajduję się pomieszczenie biurowe socjalne. Na działce 6 znajduje się warsztat samochodowy. Na działce 5 i 4 znajduję się jeden budynek – sala obsługi klienta wraz z częścią warsztatową i wymianą oleju.

Według oświadczenia dłużnika nieruchomości były zakupione niezbudowane, zostały odrolnione,  budynki zostały wybudowane przez dłużnika. Według oświadczenia dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy zakupie nieruchomości. Budynek diagnostyki (dz. Nr 2 i 1) został wybudowany w 1989 r. jako rozlewnia wód gazowych, przebudowany w 2000 r. i otwarty jako diagnostyka. W latach 1999/2000 wybudowano budynek biurowy z wulkanizacją (dz. 1). Na działce 6 w latach 2000/2004 został wybudowany warsztat. Według oświadczenia od budynków posadowionych na dz. Nr 2, 1, 6 podczas przebudowy odliczany był podatek VAT. Według oświadczenia były ponoszone wydatki na ulepszenie budynków i budowli i stanowią one ponad 30 % wartości początkowej obiektu. Dłużnicy mieli prawo do odliczenia podatku VAT. Ulepszenia oddano do użytkowania w 1999 r.

Według informacji z CEIDG dłużnik S. B prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od dnia 27 września 1991 r. z siedzibą w (…). Jest podatnikiem podatku VAT. Dłużnik I. B. nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej, nie jest płatnikiem podatku VAT.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji będzie obciążona podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Według opinii Komornika sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, bowiem:

1)Dłużnicy władają nieruchomościami na podstawie umów sprzedaży z dn. 27 grudnia 2005 r. Dłużnicy nabyli nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, jednakże z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej w ramach aktywnego podmiotu – spółki prawa handlowego pod firmą (…) sp. z o.o. (KRS (…)), która to firma działa od 21 marca 1997 r.

2)Firma (…) sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku VAT, zarejestrowanym pod nr NIP (…) i prowadzi działalność w zakresie PKD 45.20.Z konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych oraz inne w podobnym zakresie.

3)Dłużnik S. B. prowadzi także działalność w zakresie PKD 47.99.Z – pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza strefą sklepową, straganami i targowiskami jest czynnym podatnikiem podatku VAT zarejestrowanym pod NIP: (…). Działalność prowadzi od 27 września 1991 r. pod firmą S. B.

4)Posadowione na gruncie budynki zostały wybudowane w latach 1989, 1999, 2000, 2000/2001, rozbudowane-2000 r. Biorąc pod uwagę fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła 27 grudnia 2005 r., a przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy VAT wymaga aby okres pierwszego zasiedlenia wynosił co najmniej 2 lata dla zaliczenia dostawy budynków z opodatkowania podatkiem VAT, ten ustawowy warunek został spełniony.

5)Zgodnie z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dn. 14 maja 2012 r., sygn. I FSK 382/14 użytkowanie budynków przez ich właściciela, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy oraz w rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. a oraz ust. 2 dyrektywy 112 UE w okresie co najmniej 2 letnim jest także wypełnieniem momentu pierwszego zasiedlenia i po upływie tego okresu sprzedaż budynków jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

6)Na podst. art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w wypadku dostawy budynków i podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, w związku z czym sprzedaż gruntu nie ma charakteru samodzielnego lecz jest związane z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), w myśl którego:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest komornikiem sądowym. W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec dłużników, komornik dokonał zajęcia nieruchomości składających się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5 są zabudowane budynkami, działka 3 jest zabudowana budowlą – plac utwardzony. Na działkę nr 7 nachodzi część budynku posadowionego na działce nr 1 i 2. Na działce 2 i 1 znajduję się budynek stacji diagnostycznej, która mieści się na parterze. Na piętrze znajduje się prywatny pokój dłużnika. Na działce 1 znajduję się budynek z wymianą opon na parterze budynku. Na parterze znajduję się pomieszczenie biurowe socjalne. Na działce 6 znajduje się warsztat samochodowy. Na działce 5 i 4 znajduję się sala obsługi klienta wraz z częścią warsztatową i wymianą oleju. Powyższe działki wraz z zabudowaniami są współwłasnością dłużników. Wszystkie wskazane działki ze względu na zabudowę budynkami oraz siecią infrastruktury technicznej, wspólną dla wszystkich nieruchomości tworzą funkcjonalną całość. Według oświadczenia dłużnika nieruchomości wskazane powyżej są dzierżawione przez inny podmiot – spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Według oświadczenia od budynków posadowionych na dz. Nr 2, 1, 6 podczas przebudowy odliczany był podatek VAT. Według oświadczenia były ponoszone wydatki na ulepszenie budynków i budowli i stanowiły one ponad 30 % wartości początkowej obiektu. Dłużnicy mieli prawo do odliczenia podatku VAT. Ulepszenia oddano do użytkowania w 1999 r.

Z okoliczności sprawy wynika również, że Dłużnicy nabyli nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, jednakże z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej w ramach aktywnego podmiotu – spółki prawa handlowego pod firmą (…) sp. z o.o. Dodatkowo wskazano, że dłużnicy oddali do odpłatnej dzierżawy przedmiotowe nieruchomości spółce kapitałowej.

W pierwszej kolejności, mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca jako Komornik działający w imieniu dłużnika dokonuje zbycia majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, bowiem Dłużnicy nabyli Nieruchomość do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym sprzedaż zajętych nieruchomości w drodze licytacji przez komornika sądowego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 ustawy stanowiąc odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem  zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną natomiast spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z treści wniosku wynika, że posadowione na gruncie budynki zostały wybudowane przez dłużnika. Wszystkie działki są zabudowane: Działki nr 1, 2, 4, 5, 6 są zabudowane budynkami, działka 3 jest zabudowana budowlą, natomiast na działkę nr 7 nachodzi część budynku posadowionego na działce nr 1 i 2.  Budynki zostały wybudowane w latach 1989, 1999, 2000, 2000-2004. Część budynków i budowli posadowionych na działkach nr 2, 1, 6 było przebudowanych, a wydatki poniesione na ulepszenie budynków i budowli stanowiły ponad 30 % wartości początkowej obiektu. Ulepszenia oddano do użytkowania w 1999 r.

Odnosząc się zatem do wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie obowiązku opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości, wskazać należy, że zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w stosunku do budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą minie okres 2 lat, dodatkowo w ostatnich latach Dłużnicy nie ponosili nakładów na ulepszenie budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek/budynki na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż działek, na których posadowione są budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku VAT

Tym samym, sprzedaż zajętej nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla planowanej sprzedaży, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Podsumowując, przy sprzedaży Nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego nie będzie powstawał obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej transakcji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

3 czerwca 2022 r. dokonał Pan wpłaty w wysokości 160 zł tytułem wydania interpretacji indywidualnej z zakresu podatku VAT. Ponieważ wniosek dotyczy 1 zdarzenia przyszłego, należna opłata to 40 zł. Zatem pozostała kwota w wysokości 120 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany we wniosku.