Brak odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Działek. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 lipca 2022 r. (data wpływu 29 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w (…) przy ul. (…), NIP: (…) (dalej: „Wnioskodawca”) zawarła umowę rezerwacyjną w formie aktu notarialnego z dnia 15 grudnia 2021 r. w celu zobowiązania się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży przez C. L., K. L., Ch. P., F. L., F. P. L., J. P. H., J. L., J. O., M. L. (dalej: „Właściciele”) na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości 1, tj. działki położnej w (…) nr ewid. o powierzchni 2,5400 ha, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr (…) i Nieruchomości 2, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr (…), tj. w tym działki położonej w (…), nr ewid. 2 o powierzchni 3,9635 ha (działka nr 1 i działka nr 2 zwane dalej łącznie „Działkami”).

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Siedziba Wnioskodawcy znajduje się na terytorium Polski. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych (64.99.Z).

W umowie rezerwacyjnej zostało zabezpieczone prawo Wnioskodawcy do nabycia ww. Działek po ustalonej cenie 850.00 euro netto. Umowa rezerwacyjna obowiązuje do dnia 19 sierpnia 2022 r. Zawarcie umowy sprzedaży Działek nastąpi w terminie  10 miesięcy od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym zostaną objęte Działki (zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Właściciele ani Wnioskodawca nie występowali o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Złożono jedynie uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla Działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Działki zostały nabyte przez Właścicieli w spadku i należą do ich majątku prywatnego. Każdy z Właścicieli nabył udział w Nieruchomości 1 / Nieruchomości 2, a przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż wszystkich udziałów w Działkach przez Właścicieli  na rzecz A. Sp. z o.o. S.K.A. Działki nigdy nie zostały i nie zostaną włączone do działalności gospodarczej żadnego z Właścicieli. Żaden z Właścicieli nie jest zarejestrowanym, czynnym ani zwolnionym podatnikiem podatku od towarów i usług ani w Polsce, ani we Francji.

Żaden z Właścicieli nigdy nie wykorzystywał ani nie będzie wykorzystywał Działek do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności do działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Działki nie stanowiły nigdy ani nie będą stanowić środka trwałego / towaru handlowego żadnego z Właścicieli, ani nie były i nie będą wynajmowane / dzierżawione. Przedmiotowe Działki nie były ani nie będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT / zwolnionych od podatku VAT. Działki były i będą wykorzystywane tylko i wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny). Działki nie były ani nie będą udostępniane osobom trzecim za wyjątkiem nieodpłatnego porozumienia z rolnikiem, który dba o teren Nieruchomości 1 uprawiając go (zawarto ustne porozumienie o korzystanie bez wynagrodzenia; porozumienie zostało zawarte w celu opieki i zapobieżenia dewastacji terenu należącego do Zainteresowanych).

Nieruchomość 1 jest niezabudowana. Na Nieruchomości 2 znajdują się ruiny budynków, które są w stanie rozkładu (ww. ruiny nie są budynkami ani budowlami w rozumieniu definicji zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane). Trzeba je rozebrać, bo zagrażają życiu i zdrowiu ludzi. Nie zostanie wydane pozwolenie ma rozbiórkę, gdyż ww. ruiny budynków nie wymagają pozwolenia na rozbiórkę.

Właściciele są francuskimi rezydentami podatkowymi. Działki są położone na terytorium Polski. Właściciele nie dokonywali sprzedaży innych działek ani nie zamierzają prowadzić tego typu działalności na terytorium Polski.

Właściciele nie władają językiem polskim, nie prowadzą żadnej działalności w Polsce. Właściciele nie posiadają na terytorium Polski innych nieruchomości, poza odziedziczonymi Działkami oraz odziedziczoną działką nr 3 objętą tą samą księgą wieczystą (nie jest przedmiotem sprzedaży). Właściciele nie podejmowali ani nie podejmują żadnej aktywności zawodowej w Polsce.

Właściciele nie podejmowali ani nie będą podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działek. Przed sprzedażą Działek nie zostały ani nie zostaną poczynione przez Właścicieli żadne przygotowania ani działania dotyczące zwiększenia wartości Działek (np. uzbrojenie terenu, podział działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, ogłoszeń).

W uzupełnieniu wskazali Państwo następująco:

1.Nabycie Działek będzie związane z wykonywanymi przez Spółkę czynnościami opodatkowanymi, które nie podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Spółka po nabyciu Działek zmierza je wydzielić na działki budowlane oraz działki drogowe zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, następnie doprowadzić do poszczególnych działek niezbędne media (woda, prąd, gaz) i je sprzedać.

2.Właściciele nie zawarli ani nie zawrą z nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Planowane jest zawarcie od razu umowy sprzedaży i przeniesienia prawa własności Działek.

3.Właściciele nie udzielili i nie udzielą Państwa Spółce żadnych pełnomocnictw. Właściciele udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu działającemu w Polsce w celu ujawnienia ich prawa własności w polskich urzędach, przede wszystkim w sądzie wieczystoksięgowym, w którym zarejestrowane są Działki. Pełnomocnictwo nie obejmowało uzyskania żadnych decyzji/pozwoleń, etc. Właściciele udzielą radcy prawnemu drugiego pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego) do sprzedaży nieruchomości, z uwagina to, że nie planują obecnie przyjeżdżać do Polski (napięta sytuacja międzynarodowa oraz COVID).

Zainteresowani nie udzielili ani nie udzielą A. Sp. z o.o. S.K.A żadnych pełnomocnictw.

4.Właściciele nie otrzymywali i nie otrzymują żadnych korzyści materialnych płynących z zawartego porozumienia z rolnikiem.

5.Właściciele nie posiadają zameldowania na terenie Polski ani też nie prowadzą działalności gospodarczej w Polsce, nie posiadają siedziby w Polsce ani stałego miejsca powadzenia działalności gospodarczej w Polsce.

Nie są również zarejestrowani jako podatnicy VAT na podstawie art. 96 ust. 4 ustawy o VAT z tytułu jakichkolwiek innych czynności opodatkowanych w Polsce.

Właściciele są zameldowani we Francji oraz posiadają obywatelstwo Francji, nie prowadzą także żadnej działalności gospodarczej we Francji.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym zakup przedmiotowych Działek stanowi transakcję podlegającą opodatkowaniu VAT, w odniesieniu do której Wnioskodawcy przysługuje / będzie przysługiwało prawo do pełnego odliczenia (100%) podatku VAT naliczonego?

Państwa stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym zakup przedmiotowych Działek nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi na zakup Działek od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (transakcja sprzedaży Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT). W odniesieniu do ww. transakcji nie zostanie naliczony podatek VAT podlegający odliczeniu.

Uzasadnienie

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

‒nabycia towarów i usług,

‒dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego jest fundamentalnym / podstawowym prawem każdego podatnika VAT. Konstrukcja podatku naliczonego, która została uregulowana przepisami ustawy o VAT stanowi rdzeń konstrukcji VAT. Podatek naliczony gwarantuje realizację zasady neutralności wprowadzonej w I Dyrektywie VAT. Powyższe stwierdzenia znajdują potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej m.in. w wyroku z dnia 14 lutego 1985 r., sygn. akt C-268/83. System odliczeń ma na celu całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od ciężaru VAT podlegającego zapłacie lub zapłaconego w ramach całej działalności gospodarczej tego przedsiębiorcy. Wspólny system VAT zapewnia zatem całkowitą neutralność obciążeń podatkowych każdej działalności gospodarczej, bez względu na cel czy rezultaty tej działalności, pod warunkiem, że co do zasady podlega ona sama opodatkowaniu VAT (dla por. wyroki TSUE: z dnia 21 marca 2000 r., Gabalfrisa i in., od C-110/98 do C-147/98; z dnia 21 czerwca 2012 r., Mahagében i Dávid, C-80/11 i C-142/11).

Analogiczne stanowisko zajmuje doktryna, w której szczególnie wskazuje się na to, że „prawo do odliczenia podatku naliczonego jest elementem konstrukcyjnym podatku, a nie formą ulgi czy przywileju” (Michalik T., 2017, VAT Komentarz, wyd. C.H.Beck). Wyłączenia przewidziane w art. 88 ustawy o VAT  stanowią wyjątki od fundamentalnej zasady. Oznacza to, że wyłączenie prawa do odliczenia podatku naliczonego powinny być interpretowane ściśle.

W orzecznictwie TSUE podkreślano, że prawo do odliczenia przewidziane w art. 167 i nast. Dyrektywy 112 stanowi integralną część mechanizmu VAT i zasadniczo nie podlega ograniczeniu. Jest ono wykonywane w sposób bezpośredni w stosunku do całego podatku obciążającego transakcje powodujące naliczenie podatku. Każde ograniczenie prawa do odliczenia ma wpływ na wysokość obciążenia podatkowego i powinno być stosowane w podobny sposób we wszystkich państwach członkowskich (wyrok NSA z 12 sierpnia 2015 roku, sygn. akt: I FSK 943/14). W konsekwencji wyjątki są dopuszczalne wyłącznie w przypadkach przewidzianych przez szóstą dyrektywę (wyroki TSUE w sprawach: C-97/90 Lennartz, C-62/93 BP Soupergaz, C-496/11 Portugal Telecom SGPS SA). W celu przyznania prawa do odliczenia przewidzianego w art. 17 ust. 2 szóstej dyrektywy (obecnie w art. 168 lit. a) Dyrektywy 112 – adnotacja autora) nabyte towary lub usługi muszą pozostawać w ścisłym i bezpośrednim związku z transakcjami powodującymi naliczenie podatku, które dają prawo do odliczenia. W tym zakresie cel ostatecznie zamierzony przez podatnika jest bez znaczenia (wyrok TSUE w prawie C-496/11 Portugal Telecom SGPS SA i powołane tam orzecznictwo).

Dodatkowo prawo do odliczenia zostaje również przyznane podatnikowi nawet w przypadku braku bezpośredniego i ścisłego związku pomiędzy konkretną transakcją powodującą naliczenie podatku a jedną lub większą liczbą transakcji objętych podatkiem należnym, które rodzą prawo do odliczenia, gdy koszty omawianych usług należą do jego kosztów ogólnych i jako takie stanowią elementy cenotwórcze dostarczanych towarów lub świadczonych usług. Koszty te zachowują bowiem bezpośredni i ścisły związek z całą działalnością gospodarcza podatnika (wyroki TSUE w sprawach: C-118/11 Eon Aset Menidżmynt, C-29/08 SKF, C-651/11 X BV, C496/11 Portugal Telecom SGPS SA, C-104/12 Becker). „(…) istnienie bezpośredniego i ścisłego związku zakłada, iż koszt świadczeń powodujących naliczenie podatku jest włączony odpowiednio w cenę poszczególnych transakcji objętych podatkiem należnym lub w cenę towarów lub usług świadczonych na rzecz podatnika w ramach jego działalności gospodarczej” (wyroki TSUE w sprawach: C-29/08 SKF, C-118/11 Eon Aset Menidżmynt).

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle przytoczonych przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług  wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT,  istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania, aportu lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Żeby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji zakupu nieruchomości, to musiałby nabyć nieruchomość od podatnika VAT, a transakcja musiałaby podlegać opodatkowaniu VAT (nie może być zwolniona z VAT).

Wnioskodawca zawarł umowę rezerwacyjną w formie aktu notarialnego z dnia 15 grudnia 2021 r. w celu zobowiązania się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży przez C. L., K. L., Ch. P., F. L., F. P. L., J. P. H., J. L., J. O., M. L. (na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości 1, tj. działki położnej w (…) nr ewid. 1 o powierzchni 2,5400 ha, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr (…) i Nieruchomości 2, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr (…), tj. w tym działki położonej w (…), nr ewid. 2 o powierzchni 3,9635 ha (działka nr 1 i działka nr 2).

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Siedziba Wnioskodawcy znajduje się na terytorium Polski. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych (64.99.Z).

W umowie rezerwacyjnej zostało zabezpieczone prawo Wnioskodawcy do nabycia ww. Działek po ustalonej cenie 850.00 euro netto. Umowa rezerwacyjna obowiązuje do dnia 19 sierpnia 2022 r. Zawarcie umowy sprzedaży Działek nastąpi w terminie  10 miesięcy od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym zostaną objęte Działki (zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Właściciele ani Wnioskodawca nie występowali o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Złożono jedynie uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla Działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Działki zostały nabyte przez Właścicieli w spadku i należą do ich majątku prywatnego. Każdy z Właścicieli nabył udział w Nieruchomości 1 / Nieruchomości 2, a przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż wszystkich udziałów w Działkach przez Właścicieli  na rzecz A. Sp. z o.o. S.K.A. Działki nigdy nie zostały i nie zostaną włączone do działalności gospodarczej żadnego z Właścicieli. Żaden z Właścicieli nie jest zarejestrowanym, czynnym ani zwolnionym podatnikiem podatku od towarów i usług ani w Polsce, ani we Francji.

Żaden z Właścicieli nigdy nie wykorzystywał ani nie będzie wykorzystywał Działek do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności do działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Działki nie stanowiły nigdy ani nie będą stanowić środka trwałego / towaru handlowego żadnego z Właścicieli, ani nie były i nie będą wynajmowane / dzierżawione. Przedmiotowe Działki nie były ani nie będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT / zwolnionych od podatku VAT. Działki były i będą wykorzystywane tylko i wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny). Działki nie były ani nie będą udostępniane osobom trzecim za wyjątkiem nieodpłatnego porozumienia z rolnikiem, który dba o teren Nieruchomości 1 uprawiając go (zawarto ustne porozumienie o korzystanie bez wynagrodzenia; porozumienie zostało zawarte w celu opieki i zapobieżenia dewastacji terenu należącego do Zainteresowanych).

Nieruchomość 1 jest niezabudowana. Na Nieruchomości 2 znajdują się ruiny budynków, które są w stanie rozkładu (ww. ruiny nie są budynkami ani budowlami w rozumieniu definicji zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane). Trzeba je rozebrać, bo zagrażają życiu i zdrowiu ludzi. Nie zostanie wydane pozwolenie ma rozbiórkę, gdyż ww. ruiny budynków nie wymagają pozwolenia ma rozbiórkę.

Właściciele są francuskimi rezydentami podatkowymi. Działki są położone na terytorium Polski. Właściciele nie dokonywali sprzedaży innych działek ani nie zamierzają prowadzić tego typu działalności na terytorium Polski.

Właściciele nie władają językiem polskim, nie prowadzą żadnej działalności w Polsce. Właściciele nie posiadają na terytorium Polski innych nieruchomości, poza odziedziczonymi Działkami oraz odziedziczoną działką nr 3 objętą tą samą księgą wieczystą (nie jest przedmiotem sprzedaży). Właściciele nie podejmowali ani nie podejmują żadnej aktywności zawodowej w Polsce.

Właściciele nie podejmowali ani nie będą podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działek. Przed sprzedażą Działek nie zostały ani nie zostaną poczynione przez Właścicieli żadne przygotowania ani działania dotyczące zwiększenia wartości Działek (np. uzbrojenie terenu, podział działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, ogłoszeń).

Wnioskodawca zakupi działki od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Właściciele nie będą działać w realizowanej transakcji jako podatnicy VAT. W związku czym transakcja zakupu Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W przedstawionym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym zakup przedmiotowych Działek nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi na zakup Działek od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (transakcja sprzedaży Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT). W odniesieniu do ww. transakcji nie zostanie naliczony podatek VAT podlegający odliczeniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”, zgodnie z którym:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Państwa wątpliwości dotyczą ewentualnego prawa do pełnego odliczenia (100%) podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Działek od Właścicieli.

Tym samym, aby udzielić odpowiedzi na Państwa pytanie należy przeanalizować, czy sprzedaż Działek na rzecz Państwa Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Następnie, w wyniku dokonanego w ten sposób ustalenia, możliwe będzie rozstrzygnięcie, czy Państwa Spółka uprawniona będzie do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia ww. Działek.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Pojęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.