Uznanie Sprzedającego za podatnika w związku ze sprzedażą działek gruntu, sposób opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek gruntu i udokumentowania tej sprzedaży fakturą oraz prawo Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒uznania Sprzedającego za podmiot występujący w charakterze podatnika w związku ze sprzedażą działek gruntu nr 2, 3 i 4,

‒sposobu opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek gruntu nr 2, 3 i 4 oraz udokumentowania tej sprzedaży fakturą,

‒prawa Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 października 2022 r. (wpływ 20 października 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka sp. z o.o.;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan J.K.

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) z siedzibą w (…), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik VAT, jest zainteresowana nabyciem nieruchomości od pana J.K. (dalej: „Sprzedający”).

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym są łącznie zwani „Stronami”.

Dnia 8 października 2021 r. Strony zawarły Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa”), która to nieruchomość stanowi działki ewidencyjne o numerach 2,3 i 4 położone w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), o łącznej powierzchni działek wynoszącej 6,9750 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Data ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) nie jest jeszcze znana, ale zostanie ona zawarta nie później niż 31 grudnia 2022 r. (dalej: „Transakcja”). Sprzedający wyda Nieruchomość Kupującemu w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. W momencie zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży Kupujący będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w drodze spadku, w tym wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne położone w (…). Przedwstępna umowa sprzedaży dotyczy Nieruchomości, czyli trzech działek o numerach 2,3 i 4, które powstały z podziału nieruchomości składającej się z działek o numerach 1/1 i 1/2 na nieruchomość składającą się z działek 2, 3, 4, 5, 6 i 7 na podstawie decyzji podziałowej wydanej przez Burmistrza (…). Działka 7 przeszła na własność Skarbu Państwa pod drogę publiczną, Nieruchomość będzie miała zatem zapewniony dostęp do drogi publicznej m.in. przez działkę 4. Pozostałe działki są własnością Sprzedającego, który jest ich jedynym właścicielem.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie było udokumentowane fakturą VAT, a więc przy nabyciu działki nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, niezarejestrowaną dotychczas jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Działki wchodzące w skład Nieruchomości były wcześniej dzierżawione odpłatnie.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji wchodzą działki:

‒działka 2: grunty orne o obszarze 2,9237 ha,

‒działka 3 grunty orne oraz grunty pod rowami o obszarze 3,8201 ha,

‒działka 4 grunty orne oraz grunty pod rowami o obszarze 0,2312 ha.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów, w strefie stanowiska archeologicznego (symbol planu: 3 UP) oraz tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w strefie stanowiska archeologicznego (7U/MN).

Nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne, a zatem nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461). Na Nieruchomości nie jest obecnie prowadzone gospodarstwo rolne.

Planowana przez Spółkę inwestycja ma na celu budowę centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).

Strony zawarły Umowę przedwstępną, na podstawie której Sprzedający jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości, która zgodnie z §4 Umowy zostanie wydana Kupującemu dopiero w dniu zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności tej nie przenosi. Do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Sprzedający ponosi wszelkie koszty i płatności związane z tą Nieruchomością. Natomiast koszty związane z zakupem Nieruchomości oraz przygotowaniem Inwestycji ponosi Kupujący.

Ponadto, od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia podpisania ostatecznej Umowy Sprzedaży, Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością w zakresie i w celu: (i) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, oraz (ii) przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm. ), w tym w szczególności do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na spółkę z grupy kapitałowej Kupującego mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej), składania i wycofywania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności tej nie przenosi. Kupujący nie otrzymał na mocy tej Umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostanie dopiero po zawarciu ostatecznej Umowy Sprzedaży.

Co więcej, Sprzedający udzielił osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającego następujących czynności:

a)uzyskiwanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, włączenia do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)uzyskiwanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz uzyskiwanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c)uzyskiwanie decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew i krzewów oraz uzyskiwanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d)zawieranie w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e)uzyskiwania decyzji - pozwoleń wodnoprawnych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania, decyzji zezwalających na prowadzenie badań archeologicznych,

f)       uzyskiwanie właściwych dla Sprzedającego zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi (w tym od urzędu gminy, urzędu skarbowego, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa),

g)złożenie w imieniu Sprzedającego oświadczeń o wyrażeniu zgody na przeniesienie na Kupującego uzyskanych w imieniu Sprzedającego decyzji dotyczących realizacji planowanej Inwestycji na Nieruchomości.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocnika do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów związanych z czynnościami wymienionymi w pkt (a) - (g) powyżej, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego.

Dodatkowo, Sprzedający udzielił osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającego następujących czynności:

a)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), w tym uzyskiwania i wykonywania kserokopii oraz fotokopii z akt,

b)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

- przy czym czynności te są dokonywane na koszt Kupującego.

Ponadto Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich innych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., w tym wszelkich pełnomocnictw szczególnych.

Strony postanowiły jednocześnie, iż warunki zawarcia umowy sprzedaży wskazane w Umowie przedwstępnej zastrzeżone zostają na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zwarcia ostatecznej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków wskazanych w Umowie.

Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i przeniesienie wszelkich obowiązków wynikających z niniejszej Umowy („Cesja”) przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem dzierżawy była tylko działka 1/1.

Działki o numerach ewidencyjnych 1/1 i 1/2 zostały podzielone na nieruchomość składającą się z działek o numerach ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Natomiast, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa”), nieruchomość stanowi działki ewidencyjne o numerach 2,3 i 4 położone w miejscowości (…) o łącznej powierzchni działek wynoszącej 6,9750 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”). A zatem w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji kupna-sprzedaży wskazanej we wniosku, wchodzą tylko trzy działki:

‒działka 2: grunty orne o obszarze 2,9237 ha

‒działka 3: grunty orne oraz grunty pod rowami o obszarze 3,8201 ha

‒działka 4: grunty orne oraz grunty pod rowami o obszarze 0,2312 ha.

Poinformowali Państwo, iż przed podziałem działki były wykorzystywane na cele rolnicze, natomiast po podziale, działki te w ogóle nie były wykorzystywane, są przedmiotem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości zawartej między Sprzedającym (p. J.K.), a Spółką (Kupującym).

Zakupione nieruchomości, podobnie jak zakupione inne nieruchomości, są przeznaczone pod budowę centrum magazynowo logistycznego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). A zatem, działki nr 2, 3 oraz 4 Kupujący będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytania

1.Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot występujący w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom Ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.; dalej „Ustawa o VAT”)?

2.Jeśli Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot występujący w Transakcji w charakterze podatnika VAT, to czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu?

3.W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegająca w całości opodatkowaniu VAT oraz niepodlegająca zwolnieniu z VAT oraz, że Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu, to czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Spółki lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Pytanie 1. Zdaniem Stron transakcji, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna podlegać przepisom VAT.

Pytanie 2. Zdaniem Stron, w przypadku uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu.

Pytanie 3. Zdaniem Stron, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania pierwszego za prawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy natomiast art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, oraz nie każde świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przepis ten stanowi implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Przy czym, „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

A zatem, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W przypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki w celu dokonania sprzedaży gruntów i wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, należy uznać, że czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

„Majątek prywatny” to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. Tak wskazuje np. orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Sama Ustawa nie definiuje pojęcia „majątku prywatnego”.

W przypadku Sprzedającego, podejmuje on dodatkowe czynności i angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania Umowy sprzedaży, Nieruchomość pozostaje własnością Sprzedającego. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w umowie przedwstępnej zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie Umowy Sprzedaży.

Sprzedający w taki sposób organizuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy (Kupującego) stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Okoliczność, że część z wspomnianych działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o nieco innym charakterze jak w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej.

Podsumowując, Sprzedający podejmując ww. czynności angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. A zatem, sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż Sprzedający dokonuje czynności związanych z ich uatrakcyjnieniem w zamiarach handlowych.

Należy zatem uznać, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Podobne stanowisko w zakresie występowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w interpretacji indywidualnej:

‒Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 czerwca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.158.2022.3.IK,

‒Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 kwietnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.26.2022.3.ASZ;

‒Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.47.2021.2.TK; czy np.

‒Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 maja 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.53.2021.4.MWJ.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania 2

Zdaniem Stron, jeśli Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot występujący w Transakcji w charakterze podatnika VAT, to planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów, w strefie stanowiska archeologicznego (symbol planu: 3UP) oraz tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w strefie stanowiska archeologicznego (7U/MN).

W związku z tym, że Nieruchomość jest objęta MPZP, w którym jest przeznaczona na cele inne niż rolne, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461). Bez znaczenia pozostaje ich klasyfikacja jako gruntów ornych w ewidencji gruntów.

W konsekwencji, w związku z objęciem dostawy Nieruchomości przepisami Ustawy o VAT, nie będą one podlegać zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9, zgodnie z którym zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wynika z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dostawy terenów niezabudowanych, które ze zwolnienia tego nie korzystają, podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Przepisy art. 113 ust. 1 oraz 9 Ustawy o VAT określają zwolnienia podmiotowe od podatku VAT, niemniej jednak, ze zwolnień tych nie mogą korzystać podatnicy wykonujący czynności wymienione w art. 113 ust. 13 pkt 1 i 2 Ustawy o VAT. Wykonywanie tych czynności skutkuje natychmiastową utratą prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku bez względu na wartość sprzedaży. A zatem, zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt. 1 lit. d) Ustawy o VAT, do dostaw terenów budowlanych nie stosuje się zwolnienia podmiotowego od VAT, o którym mowa w przepisach art. 113 ust. 1 i ust. 9 Ustawy o VAT, uwarunkowanego od nieprzekroczenia w roku podatkowym wartości sprzedaży w wysokości 200.000 zł.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie opisanych we wniosku działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia na rzecz Kupującego faktury z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu VAT regulują przepisy art. 106a-106q Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2)wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3)wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a)wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b)czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c)dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że sprzedając Nieruchomość, Sprzedający będzie podmiotem dokonującym czynności opodatkowanych tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości powinna zostać przez Sprzedającego udokumentowana fakturą.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania 3

Fundamentalnym prawem podatników VAT jest prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Podatek od towarów i usług jest bowiem z założenia podatkiem neutralnym dla podatników tego podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Artykuł 87 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 Ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Kupujący planuje nabycie praw do nieruchomości gruntowej pod inwestycję, która ma na celu budowę centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu Nieruchomości Spółka, planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Spółka jest i będzie na moment dokonania Transakcji podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z tym, że nabywana Nieruchomość, która stanowi działki ewidencyjne o numerach 2,3 i 4 położone w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), o łącznej powierzchni działek wynoszącej 6,9750 ha, będzie służyła Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie miał on prawo do obniżenia z tego tytułu kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, będą bowiem spełnione przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT będzie przysługiwało Kupującemu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje  ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda  czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika podatku od towarów i usług wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują one sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku,  które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania i które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej  (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Wynika z niego, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z treści ww. orzeczenia TSUE wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu zagadnienia dotyczącego statusu podatnika pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. kwestii uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości - działek nr 2,3 i 4 oraz opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył w drodze spadku nieruchomość, w tym gospodarstwo rolne położone w (…). Działki o numerach 1/1 i 1/2 zostały podzielone na działki 2, 3, 4, 5, 6 i 7. Działka 7 przeszła na własność Skarbu Państwa pod drogę publiczną. Pozostałe działki są własnością Sprzedającego, który jest ich jedynym właścicielem. Sprzedający zmierza sprzedać działki nr 2, 3 i 4 na rzecz Kupującego.

Strony zawarty Umowę przedwstępną, zgodnie z którą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający ponosi wszelkie koszty i płatności związane z tą Nieruchomością. Natomiast Kupujący ponosi koszty związane z zakupem Nieruchomości oraz przygotowaniem Inwestycji, którą planuje.

Od dnia zawarcia ww. Umowy do dnia podpisania Umowy Sprzedaży Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością w zakresie i w celu:

a)uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

b)składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i wycofywania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów,

c)wejścia na teren Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa przedstawicielom Kupującego, m.in. do:

a)uzyskiwaniawarunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej,

b)uzyskiwania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew i krzewów, decyzji o nasadzeniach zastępczych, pozwoleń wodnoprawnych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania, decyzji zezwalających na prowadzenie badań archeologicznych,

c)zawierania w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

d)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

e)złożenia w imieniu Sprzedającego oświadczeń o wyrażeniu zgody na przeniesienie na Kupującego uzyskanych w imieniu Sprzedającego decyzji dotyczących realizacji planowanej Inwestycji na Nieruchomości.

Fakt, że ww. działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego i osoby przez Niego wskazane wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby te, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną wykonane w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przedstawiciela Kupującego. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw Kupującemu oraz osobom przez Niego wskazanym skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez ww. osoby będą podejmowane w imieniu Sprzedającego i na Jego korzyść, ponieważ to Sprzedający jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych. Ponadto, Sprzedający udzielił zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest objęta obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z MPZP, Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów, w strefie stanowiska archeologicznego (symbol planu: 3 UP) oraz tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w strefie stanowiska archeologicznego (7U/MN). Tym samym Nieruchomość będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie ww. zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości – działek nr 2,3 i 4 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z informacji przedstawionych przez Państwa wynika, że Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w drodze spadku, które nie było udokumentowane fakturą – zatem  przy nabyciu działki nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało.

Oznacza to, że nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, do sprzedaży Nieruchomości – działek nr 2,3 i 4 – nie będzie miał zastosowania ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na niespełnienie jednej z przesłanek w nim zawartych.

Podsumowując, sprzedaż ww. Nieruchomości przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z przywołanych przepisów wynika, że – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z przedstawionej przez Państwa sytuacji wynika, że nabywcą przedmiotowej Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Ponadto, z tytułu planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż będzie następować na rzecz podatnika. Wobec tego, Sprzedający będzie zobowiązany udokumentować dostawę Nieruchomości – działek 2, 3 i 4 – wystawiając we własnym imieniu fakturę z tego tytułu.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, przysługuje podatnikowi pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Zakupione nieruchomości są przeznaczone pod budowę centrum magazynowo logistycznego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. A zatem, działki nr 2, 3 oraz 4 Kupujący będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. W związku z tym, Kupującemu również będzie przysługiwało prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe, na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).