Uznanie, że sprzedaż działki przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pani wniosek z 16 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż działki przez osobę fizyczną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wpłynął 17 marca 2023 r. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 maja 2023 r. (wpływ 26 maja 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (...) roku nabyła Pani od osoby fizycznej 1/2 części w niezabudowanych działkach nr A o powierzchni (...) ha, B o powierzchni (...) ha, C o powierzchni (...) ha, D o powierzchni (...) ha, E o powierzchni (...) ha, F o powierzchni (...) ha, położonych w miejscowości (...) obecnie przy ul. (...). W ewidencji gruntów działki te są sklasyfikowana jako łąki trwałe (ŁIV), teren rolnicze (RIVa), w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczone symbolem Mn - tereny mieszkaniowo-usługowe zabudowy jednorodzinnej, której obsługa wymaga realizacji nowych dróg i ulic oraz SOE - strefa „E” ochrony ekspozycji.

Następnie w dniu (...) roku została zniesiona współwłasność i posiada Pani 1/1 udziału ww. działek.

Działkę kupiła Pani z zamiarem budowy własnego domu, jednakże w obecnej sytuacji ekonomicznej i gospodarczej po dokonaniu analizy Pani możliwości, chce Pani przekazać do sprzedaży część działki zgodnie z wstępnym projektem podziału, (zał. nr 1 z zaznaczonym terenem do sprzedaży) do spółki X sp. z o.o., której jest Pani 100% udziałowcem i pełni w niej funkcję prezesa zarządu.

Nie prowadzi Pani indywidualnej pozarolniczej działalności gospodarczej. Działki powyższe nabyła Pani do majątku prywatnego.

Spółka X sp. z o.o., której jest Pani 100% udziałowcem i prezesem zarządu prowadzi działalność polegającą na budowie i sprzedaży domów mieszkalnych.

Po nabyciu działek jeszcze będąc właścicielem w 1/2 złożyła Pani w dniu (...) roku do Wójta Gminy wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego oraz wniosek o wydanie warunków przyłącza do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Wniosek o określenie warunków przyłącza do sieci dystrybucyjnej (data wpływu ... r.), a następnie w dniu (...) roku podpisała Pani umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej. Wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej został wysłany do (...) w dniu (...) r.

Po uzyskaniu wymaganych dokumentów w dniu (...) roku jako jedyny inwestor złożyła Pani wniosek o pozwolenie na budowę (jednego) budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej wraz z garażem i pomieszczeniem gospodarczym. W dniu (...) roku został zatwierdzony projekt zagospodarowania oraz projekt architektoniczno-budowlany i zostało udzielone pozwolenie na budowę ww. domu.

W roku (...) dokonała Pani sprzedaży dwóch działek z majątku prywatnego dla której była wydana interpretacja indywidualna, do której zostało wniesione odwołanie.

W uzupełnieniu wniosku podała Pani, że:

Przedmiotem sprzedaży będzie działka, która zostanie wydzielona z działek o numerach E oraz F.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu o wskazanie numer działki, która będzie przedmiotem sprzedaży lub numer działki, z której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży – przyp. Organu].

W roku (...) sprzedała Pani działki o nr (...) i (...), które powstały w wyniku podziału działki (...), dla ww. sprzedaży wystąpiła Pani o interpretacje indywidualną, która została wydana już po sprzedaży działek, w której wskazano, iż sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Od wydanej decyzji zostało złożone odwołanie, wskutek którego Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną interpretacje, na co Dyrektor KIS złożył skargę kasacyjną do NSA.

Przedmiotowa sprawa nadal toczy się przed sądem, jednakże z ostrożności procesowej po uzyskaniu informacji w Urzędzie Skarbowym, iż Komornik na zlecenie Urzędu Skarbowego pomimo złożonego odwołania ma prawo zablokować Pani konta, i aby uniknąć naliczania się odsetek karnych zostało złożone zgłoszenie rejestracyjne VAT 7, a od sprzedaży został odprowadzony VAT, do czego w Pani odczuciu została Pani zmuszona, gdyż sprawa jest nadal w toku i dopiero po wydaniu ostatecznego wyroku powinna Pani dokonać odpowiednich czynności.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 7.09.2017 I SA/Łd 610/17 wskazuje, iż zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym powstałych z podziału i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie można więc uznać, że sporadyczna sprzedaż działki jest traktowana jako prowadzenie działalności gospodarczej w tym zakresie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylając interpretacje nr (...) zważył, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, min. uznał, iż uznać należy zarzut naruszenia art. 15 ust. 2 u.p.t.u. poprzez błędną wykładnię polegającą na niezasadnym uznaniu skarżącej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać z jakiego tytułu – przyp. Organu].

Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej ani nie wykorzystywała Pani działek do prowadzenia działalności gospodarczej, a przedmiotowe działki nie zostały jeszcze podzielone.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy prowadziła Pani w przeszłości działalność gospodarczą oraz czy wykorzystywała Pani działkę/działki, (z podziału której/których powstała działka przeznaczona do sprzedaży) do prowadzenia działalności gospodarczej – jeśli tak, to w jaki sposób ww. nieruchomość była związana z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą (jaką?), czy była wykorzystywana do czynności opodatkowanych czy zwolnionych z podatku VAT – przyp. Organu].

Działka przed podziałem, bo podział jeszcze nie nastąpił, nie była udostępniana osobom trzecim w żaden sposób.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy działka/działki, (z podziału której/których powstała działka przeznaczona do sprzedaży), od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia była/były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, jeśli tak, to w jakich okresach i komu (jakiemu podmiotowi) ją/je Pani wynajmowała/wydzierżawiała/udostępniała i czy były to umowy odpłatne – przyp. Organu].

Nie była Pani ani nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie dokonywała Pani sprzedaży produktów rolnych.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy jest/była Pani rolnikiem ryczałtowym oraz czy dokonywała Pani sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie (działce/działkach), jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT – przyp. Organu].

Na dzień dzisiejszy działka jest wykorzystywana na cele prywatne.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy działka/działki (z podziału której/których powstała działka przeznaczona do sprzedaży) były/będą wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej/ich posiadania, tj. od momentu jej/ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste), jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie – przyp. Organu].

Działki, których jest Pani właścicielem (wszystkie działki) zostały ogrodzone w całości, może zdarzyć się, że do dnia sprzedaży działka która powstanie po wydzieleniu z działek E i F zostanie odgrodzona od pozostałych działek.

Dla rozeznania rynku została też wystawiona do sprzedaży.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy w stosunku do działki/działek (z podziału której/których powstała działka przeznaczona do sprzedaży) zamierza podjąć Pani jakiekolwiek czynności w celu ich uatrakcyjnienia (oprócz wymienionych we wniosku) przed planowaną sprzedażą? Jeśli tak to jakie, kiedy oraz czy zamierza Pani ponieść jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży? Jeśli tak, to jakie – przyp. Organu].

Spółce X nie zostało udzielone przez Panią żadne pełnomocnictwo.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy Spółce X zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu? – przyp. Organu].

W momencie sprzedaży działka będzie stanowić teren niezabudowany.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy w momencie sprzedaży działka, będzie stanowiła teren zabudowany budynkami i/lub budowlami czy też będzie stanowiła teren niezabudowany – przyp. Organu].

Posiada Pani nieruchomości lecz nie może jednoznacznie powiedzieć czy będą przeznaczone do sprzedaży w przyszłości, nabyła je Pani dla swoich potrzeb i na dzień dzisiejszy nie zamierza ich sprzedać.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości (lub udziały w nieruchomościach) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku)? Jeśli tak, to jakie – przyp. Organu].

Do dnia dzisiejszego dokonała Pani jednej transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej:

-  działki o numerach (...), (...), które powstały w wyniku podziału działki (...),

-  działka została zakupiona w dniu (...) roku od osób fizycznych,

-  Nieruchomość została nabyta w celu wybudowania własnego domu,

-  działka nie była wykorzystywana w żaden sposób, została nabyta jako rola RIVb,

-  sprzedaż nastąpiła w dniu (...) roku spowodowana była rezygnacją budowy własnego domu w tej lokalizacji,

-  jak wspomniała Pani wcześniej sprzedane zostały działki o numerach (...), (...), które powstały w wyniku podziału działki (...), działki były niezabudowane,

-  jak pisała Pani w odpowiedzi na pkt 2: W roku (...) sprzedała Pani działki o nr (...) i (...), które powstały w wyniku podziału działki (...), dla ww. sprzedaży wystąpiła Pani o interpretacje indywidualną, która została wydana już po sprzedaży działek, w której wskazano, iż sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Od wydanej decyzji zostało złożone odwołanie, wskutek którego Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną interpretacje, na co Dyrektor KIS złożył skargę kasacyjną do NSA. Przedmiotowa sprawa nadal toczy się przed sądem, jednakże z ostrożności procesowej po uzyskaniu informacji w Urzędzie Skarbowym, iż Komornik na zlecenie Urzędu Skarbowego pomimo złożonego odwołania ma prawo zablokować Pani konta, jak i aby uniknąć naliczania się odsetek karnych zostało złożone zgłoszenie rejestracyjne VAT 7, a od sprzedaży został odprowadzony VAT, do czego w Pani odczuciu została Pani zmuszona, gdyż sprawa jest nadal w toku i dopiero po wydaniu ostatecznego wyroku powinna Pani dokonać odpowiednich czynności.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 7.09.2017 I SA/Łd 610/17 wskazuje iż zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym powstałych z podziału i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie można więc uznać, że sporadyczna sprzedaż działki jest traktowana jako prowadzenie działalności gospodarczej w tym zakresie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylając interpretacje nr (...) zważył, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, min. uznał, iż uznać należy zarzut naruszenia art. 15 ust.2 u.p.t.u. poprzez błędną wykładnię polegającą na niezasadnym uznaniu skarżącej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu czy dokonywała już Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości – przyp. Organu].

Nie jest Pani w stanie odpowiedzieć na tak zadane pytanie, gdyż jest Pani w posiadaniu działek o numerach A, B, C, D, E, F.

Zjazd jest wydany na działce E, natomiast wewnętrzna droga przebiegać będzie już na działkach E, B i C.

Garaż znajduje się na działce C i F.

Natomiast dom znajduje się na działkach B i C.

Warunki przyłączeniowe do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej zostały wydane na przyłącz budowanego budynku na działkach A, B, C, a zgodnie z załącznikiem graficznym do wydanych warunków studzienka wodociągowa została zabudowana na działce E bezpośrednio przylegającej do działki drogowej wewnętrznej E.

Działka E jak i F na całej szerokości przylega do drogi gminnej ul. (...), posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej i w przypadku powstania działki wydzielonej z ww. działek będzie możliwy zjazd bezpośrednio na drogę gminną.

[Powyższe stanowi odpowiedź na pytanie Organu o wskazanie do której działki występowała Pani o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego oraz o wydanie warunków przyłącza do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej? Jeżeli do więcej niż jednej działki, to prosimy wskazać w jakim celu, skoro zamierza Pani wybudować jeden dom? – przyp. Organu].

Pytanie

Czy sprzedaż przez Panią jako osobę fizyczną nie prowadzącą indywidualnej pozarolniczej działalności gospodarczej działki powstałej w wyniku podziału będącej łąkami trwałymi i terenami rolniczymi, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem sprzedaż przez osobę fizyczną nie prowadzącą indywidualnej pozarolniczej działalności gospodarczej działki powstałej w wyniku podzielenia będącej łąkami trwałymi i terenami rolniczymi nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

UZASADNIENIE

Zgodne z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Według art. 15 ust. 2 „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Pani zdaniem jako osoba fizyczna sprzedająca działkę wyodrębnione [ą] z jednej nieruchomości nie spełnia Pani definicji podatnika podatku VAT wobec czego transakcja zbycia opisanych [ej] działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Potwierdzenie Pani stanowiska znajduje Pani w poniższych wyrokach:

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 7.09.2017 r. I SA/Łd 610/17:

„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (...) Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym powstałych z podziału i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług”.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27.10.2009 r., I FSK 1043/08:

„Tylko taka aktywność handlowa obywatela jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w dniu (...) roku nabyła Pani od osoby fizycznej 1/2 części w niezabudowanych działkach nr A, B, C, D, E, F.

Następnie w dniu (...) roku została zniesiona współwłasność i posiada Pani 1/1 udziału ww. działek.

Działkę kupiła Pani z zamiarem budowy własnego domu, jednakże w obecnej sytuacji ekonomicznej i gospodarczej po dokonaniu analizy Pani możliwości, chce Pani przekazać do sprzedaży część działki zgodnie z wstępnym projektem podziału, do spółki, która prowadzi działalność polegającą na budowie i sprzedaży domów mieszkalnych, natomiast Pani jest 100% udziałowcem i pełni funkcję prezesa zarządu w tej Spółce.

Po nabyciu działek złożyła Pani wnioski o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego oraz o wydanie warunków przyłącza do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, wniosek o określenie warunków przyłącza do sieci dystrybucyjnej, wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej. Złożyła Pani również wniosek o pozwolenie na budowę (jednego) budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej wraz z garażem i pomieszczeniem gospodarczym. Ponadto podpisała Pani umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej.

Wskazała Pani, że nie prowadziła działalności gospodarczej ani nie wykorzystywała działek do prowadzenia działalności gospodarczej a przedmiotowe działki nie zostały jeszcze podzielone.

Posiada Pani nieruchomości lecz nie może jednoznacznie powiedzieć czy będą przeznaczone do sprzedaży w przyszłości, nabyła je Pani dla swoich potrzeb i na dzień dzisiejszy nie zamierza ich sprzedać.

W roku (...) dokonała Pani sprzedaży dwóch działek z majątku prywatnego, które zostały wydzielone z innej działki. Nieruchomość tą – jak wskazała Pani w opisie sprawy – nabyła Pani w celu wybudowania własnego domu i wówczas również powodem sprzedaży była rezygnacja z budowy domu.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży, przez osobę fizyczną, działki powstałej w wyniku planowanego podziału.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

W związku z powyższym, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie podejmowała Pani oraz jakie zamierza Pani podjąć do dnia sprzedaży, w odniesieniu do działek o numerach E oraz F (z których w wyniku podziału zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży) przez cały okres ich posiadania, w tym w związku z przygotowaniem ich do sprzedaży.

Z wniosku wynika, że dotychczas dokonała Pani, jak również zamierza – do dnia sprzedaży – dokonać szeregu działań, które wskazują na zamiar sprzedaży nieruchomości, tj.: dokona Pani podziału nieruchomości w wyniku, którego zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży, wszystkie działki zostały ogrodzone w całości (wskazała Pani również, że może zdarzyć się, że do dnia sprzedaży działka która powstanie po wydzieleniu z działek E i F zostanie odgrodzona od pozostałych działek). Z przedstawionego przez Panią opisu sprawy wynika, że złożyła Pani wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego oraz wniosek o wydanie warunków przyłącza do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, złożyła Pani również wniosek o określenie warunków przyłącza do sieci dystrybucyjnej, a następnie podpisała Pani umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej, wysłała Pani również wniosek do (...) o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej. Po uzyskaniu wymaganych dokumentów złożyła Pani wniosek o pozwolenie na budowę (jednego) budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej wraz z garażem i pomieszczeniem gospodarczym. W dniu (...) roku został zatwierdzony projekt zagospodarowania oraz projekt architektoniczno-budowlany i zostało udzielone pozwolenie na budowę ww. domu.

Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, że planuje Pani dokonać sprzedaży działki do spółki, która prowadzi działalność polegającą na budowie i sprzedaży domów mieszkalnych, a Pani jest jej 100% udziałowcem i pełni w niej funkcję prezesa zarządu.

Wobec powyższego, sprzedając działkę, która zostanie wydzielona z działek o numerach E i F, nie będzie Pani dokonywała tego w ramach przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Istotnym elementem przesądzającym o uznaniu dokonanej przez Panią transakcji sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, są czynności jakie poczyniła Pani oraz jakie zamierza Pani poczynić w związku z zamierzoną dostawą działki, które to działania są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości.

W analizowanej sprawie nie można mówić o czynnościach związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przemawiają za tym takie fakty jak:

-nabycie przez Panią w dniu (...) roku ½ części w niezabudowanych działkach nr A, B, C, D, E, F,

-złożenie przez Panią w dniu (...) roku (po nabyciu działek jeszcze będąc właścicielem w ½) wniosku o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego oraz wniosku o wydanie warunków przyłącza do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej,

-złożenie wniosku o określenie warunków przyłącza do sieci dystrybucyjnej (data wpływu (...) r.),

-podpisanie przez Panią w dniu (...) roku umowy o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej,

-złożenie wniosku o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej został, który został wysłany do (...) w dniu (...) r.,

-zniesienie współwłasności w dniu (...) roku w wyniku czego posiada Pani 1/1 udziału ww. działek.

-złożenie przez Panią wniosku o pozwolenie na budowę (jednego) budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej wraz z garażem i pomieszczeniem gospodarczym po uzyskaniu wymaganych dokumentów w dniu (...) roku,

-w dniu (...) roku został zatwierdzony projekt zagospodarowania oraz projekt architektoniczno-budowlany i zostało udzielone pozwolenie na budowę ww. domu,

-ogrodzenie w całości wszystkich działek, których jest Pani właścicielem, ponadto jak wskazała Pani może zdarzyć się, że do dnia sprzedaży działka, która powstanie po wydzieleniu z działek E i F zostanie odgrodzona od pozostałych działek.

Działania podjęte przez Panią wprost wskazują, że – wbrew Pani twierdzeniu, że działka wykorzystywana jest na cele prywatne – nie wykorzystywała Pani działek, z których zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży, do celów osobistych w żadnym momencie posiadania nieruchomości.

Dokonanie tych czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pani jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.

Oznacza to, że wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia działki, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Sprzedaż działki, która powstanie w wyniku wydzielenia, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności analizowanej sprawy oraz przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działki, która powstanie w wyniku wydzielenia, będzie działała Pani jak podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy a dostawa gruntu będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym sprzedaż przez Panią działki, która powstanie z wydzielenia z działek nr E i F– będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wobec powyższego, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).