W uzupełnieniu do powyższego, zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, z zastrzeżeniem ust. 12 pkt 2.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się „budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11”.

Na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88, poz. 439, z 1996 r. Nr 156, poz. 775, z 1997 r. Nr 88, poz. 554 i Nr 121, poz. 769 oraz z 1998 r. Nr 99, poz. 632 i Nr 106, poz. 668), Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych, została zaimplementowana do polskiego porządku prawnego za pomocą Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), dalej: „Rozporządzenie PKOB”.

Zgodnie z Rozdziałem 2 PKOB, przez obiekty budowlane rozumie się „konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych”.

Natomiast budynki to „zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów”.

W uzupełnieniu do powyższego, „budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem”.

Zgodnie z II. Podział obiektów budowlanych na sekcje i działy PKOB, do Działu 11 zalicza się budynki mieszkalne jednorodzinne oraz budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie o prawidłowe rozliczenie sprzedaży Nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszej interpretacji podatkowej, należy zatem odpowiedzieć na następujące pytania:

a)Czy Nieruchomość jest budynkiem czy obiektem budowlanym?

Ad. A. Klasyfikacja Nieruchomości

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku, spełnia definicję obiektu budowlanego.

Wobec tego, że dodatkowo Nieruchomość posiada okna, instalacje, posadzki oraz część tynku, a także posiada zadaszenie, tzw. „stan surowy” oznacza że definicja PKOB budynku również została spełniona.

Wobec tego, Nieruchomość należy zakwalifikować jako budynek.

Ad. B. Nieruchomość objęta społecznym budownictwem mieszkalnym

Zgodnie z definicją z art. 41 ust. 12a w zw. z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, Nieruchomość mieszcząc się w dziale 11 PKOB, spełnia ustawową definicję.

Wobec tego, Nieruchomość będzie objęta preferencyjną stawką VAT 8% dla społecznego budownictwa mieszkalnego.

Ad. C. Inne przepisy ustawy o VAT

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, jednorodzinny budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej przekraczającej 300 metrów kwadratowych, zostaje wyłączony z preferencji dla społecznego programu mieszkaniowego.

Natomiast art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, doprecyzowuje, że wyłączeniu z preferencji podlega wyłącznie powierzchnia użytkowa budynku, ponad limitami określonymi w art. 41 ust. 12b.

W przedmiotowej sprawie, przepisy art. 41 ust. 12b oraz 12c ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, ponieważ zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Nieruchomość zabudowana jest wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym, o powierzchni użytkowej 650 metrów kwadratowych.

Oznacza to, że wyłącznie stosowania przepisów z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, nie będzie miał do tej Nieruchomości, zastosowania.

Należy przy tym uzupełnić, że do przedstawionej Nieruchomości, zwolnienie z tytułu tzw. „pierwszego zasiedlenia”, uregulowane w art. 43 ust. 10 oraz 10a ustawy o VAT, nie będzie miało zastosowania, ponieważ zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, nakłady poniesione przez Wnioskodawcę na Nieruchomość, przekroczyły określony przepisami limit 30% początkowej wartości Nieruchomości.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo: „Wnioskodawca przychyla się do stanowiska Organu podatkowego, że właściwy w zakresie określenia prawidłowej stawki VAT jest wniosek o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej, a nie wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Wobec powyższego, Wnioskodawca prosi o udzielenie odpowiedzi na pytanie zadane we wniosku o wydanie interpretacji, z pominięciem konkretnej wysokości stawki podatku od towarów i usług”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

W myśl art. 198 ustawy Kodeksu Cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla  opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Sprzedający: J. i I. z o.o. są współwłaścicielami działki gruntu: nr 1. Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości od 2007 roku. Wnioskodawca kupił Nieruchomość zabudowaną trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, z zamiarem wynajmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości w 2007 r. nastąpiło w formie aktu notarialnego. Sprzedający nie wystawił faktury ponieważ, była to osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Obniżenie VAT nie przysługiwało, ponieważ transakcja nie była objęta VATem.

Natomiast Spółka nabyła udziały ww. Nieruchomości w 2009 r., w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Powyższa transakcja nie została udokumentowana fakturą VAT.

Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na przedmiotowej Nieruchomości rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego (rozbudowę istniejącego budynku). W budynku tym Spółka zamierzała prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe sklasyfikowaną pod numerem PKWiU 68.10.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

W związku z powyższym Spółka od ponoszonych wydatków na wybudowanie budynku mieszkalnego (rozbudowę istniejącego budynku) nie odliczała podatku VAT, ponieważ pierwotne przeznaczenie nieruchomości wiązało się z przychodami zwolnionymi z podatku VAT, a Nieruchomość, została zaksięgowana przez Spółkę jako „środek trwały w budowie”.

Od momentu nabycia Nieruchomości, tj. od 2007 roku, również Wnioskodawca ponosił wydatki na rozbudowę znajdującego się na terenie Nieruchomości budynku mieszkalnego. Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zamierzał prowadzić działalność w zakresie wynajmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym Wnioskodawca od ponoszonych wydatków na wybudowanie budynku mieszkalnego nie odliczał podatku VAT, ponieważ pierwotne przeznaczenie Nieruchomości wiązało się z przychodami zwolnionymi z podatku VAT.

Wnioskodawca oraz Spółka planują sprzedaż swoich udziałów w Nieruchomości.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka również jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej sprzedaży ma być wyłącznie Nieruchomość przedstawiona we wniosku i w odpowiedzi na wezwanie, zabudowana wyłącznie czterokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, o powierzchni użytkowej ok. 650 metrów kwadratowych (w stanie technicznym surowym zamkniętym).

Z okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do czterokondygnacyjnego budynku mieszkalnego zostały poniesione wydatki na ulepszenie tej nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Wnioskodawcy oraz Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ pierwotne przeznaczenie Nieruchomości, wiązało się z przychodami zwolnionymi z VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości należy opodatkować podatkiem od towarów i usług po stronie Wnioskodawcy jaki i Zainteresowanego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie Zainteresowani jednoznacznie wskazali, że Wnioskodawca nabył w 2007 r. Nieruchomość zabudowaną trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, z zamiarem wynajmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Od momentu nabycia Nieruchomości, Wnioskodawca poniósł wysokie nakłady finansowe (kilkukrotnie przekraczające początkową wartość nabycia), w celu rozbudowy Nieruchomości (rozbudowanie z dwóch do czterech kondygnacji), tak aby jak najefektywniej wykorzystać ją w prowadzonej działalności. Wnioskodawca współpracował również z współwłaścicielem Nieruchomości – Zainteresowanym (Spółką), zwiększając tym samym wysokość nakładów i spodziewany zysk z długoletniej inwestycji.

Spółka nabyła w 2009 r. udziały w Nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na przedmiotowej Nieruchomości rozpoczęła rozbudowę istniejącego budynku. W budynku tym Spółka zamierzała prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będą podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, która zakupiona została przez Zainteresowanych w celu wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej (wynajem) należy stwierdzić, że:

-Zainteresowany (Spółka) będzie działała w charakterze podatnika o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy dokonując w ramach prowadzonej działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, zbycia części majątku swojego przedsiębiorstwa;

-Wnioskodawca, tj. Pan jako sprzedający nie będzie dokonywał tej transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, całokształt tej okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że z tytułu tej transakcji będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż ww. Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy zarówno po stronie Pana J. jak i po stronie Spółki.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie natomiast do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży obejmuje prawo własności działki o nr 1, na której jest posadowiony czterokondygnacyjny budynek mieszkalny.

Przedmiotem planowanej sprzedaży ma być wyłącznie Nieruchomość przedstawiona we wniosku i w odpowiedzi na wezwanie, zabudowana wyłącznie czterokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, o powierzchni użytkowej ok. 650 metrów kwadratowych (w stanie technicznym surowym zamkniętym).

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. budynku doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisu sprawy działka 1 była zabudowana budynkiem już w 2007 r. (w momencie nabycia jej przez Pana J.) jednakże współwłaściciele działki ponosili wydatki na ulepszenie tej nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. 

Ponadto nie doszło do ewentualnego „wtórnego” pierwszego zajęcia czterokondygnacyjnego budynku mieszkalnego.

Analizując przedstawione informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że po ww. ulepszeniu  w stosunku do przedmiotowego budynku nie doszło do „wtórnego” pierwszego zajęcia, dostawa zostanie dokonana przed ponownym pierwszym zasiedleniem.

W rezultacie, względem tego budynku nie spełni się jedna z przesłanek wymaganych dla zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do dostawy tego budynku zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania wobec tego budynku zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak już wyżej wskazano zwolnienie, o którym mowa w tym przepisie, dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz pod warunkiem, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z opisu sprawy w stosunku do przedmiotowego budynku ani Panu, ani Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jego nabycia oraz jego ulepszenia.

Zatem reasumując, sprzedaż udziałów w prawie własności budynku zarówno w przypadku Pana jak i Spółki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ są spełnione przesłanki wynikające z tego przepisu tj. zarówno Panu jak i Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tej nieruchomości oraz nie ponosili Państwo wydatków na jej ulepszenie w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z tym, że dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

W konsekwencji, planowana dostawa udziałów w gruncie (działki nr 1), z którym ww. Budynek jest związany – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Zatem, sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Pana J. jak i przez Spółkę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ale będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Reasumując, stanowisko Zainteresowanych w myśl którego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności sprzedaż udziałów na rzecz Spółki, nie mogą być (zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej) i nie zostały – rozpatrzone.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan J. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; (dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).