Opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości tj. zabudowanej działki gruntu, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, ale nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy. Tym samym, skoro transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy tę dostawę zabudowanej działki gruntu opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT pamiętając, że grunt dzieli byt prawny budynku na nim posadowionego w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Tym samym Wnioskodawca, jako płatnik podatku od towarów i usług będzie zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dostawy ww. nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania właściwą stawką podatku VAT dostawy w trybie licytacji komorniczej działki zabudowanej 1/1 oraz obowiązku jako płatnika podatku od towarów i usług do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu tej dostawy - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania właściwą stawką podatku VAT dostawy w trybie licytacji komorniczej działki zabudowanej 1/1 oraz obowiązku jako płatnika podatku od towarów i usług do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu tej dostawy.

Uzupełnił Pan wniosek - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 5 grudnia 2022 r. (wpływ 7 grudnia 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie (…) w postępowaniu egzekucyjnym, oznaczonym sygn. akt (…) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi A. Sp. z o.o. Sp. k. (KRS: (…)). Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl dłużnik figuruje jako podatnik czynny w rejestrze VAT. Od 23 marca 2020 r. działalność gospodarcza dłużnika została zawieszona.

Egzekucja w niniejszej sprawie prowadzona jest z prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 1/1 o pow. 2108 m², położonej w (…) KW (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi, w stanie surowym zamkniętym, o powierzchni użytkowej łącznie 311,08 m² (po 155,54 m² każdy z budynków w zabudowie bliźniaczej). Stan zaawansowania inwestycji do stanu wykończonego w deweloperskim standardzie umożliwiającym oddanie budynku do użytkowania - ok 67,50%.

Nieruchomość jest objęta księgą wieczystą Nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

W toku podjętych czynności nie ustalono czy dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług. Prezes zarządu dłużnika w protokole z (…) oświadczyła, że spółka ma zawieszoną działalność gospodarczą; nieruchomość została wniesiona do spółki i nie posiada informacji czy w przypadku sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku zostałby naliczony podatek VAT.

Nieruchomość położona w strefie peryferyjnej (…), przy ul. (…), w odległości ok. (…) od centrum miasta. Najbliższe otoczenie stanowi zabudowa jednorodzinna powstała w różnych okresach czasowych, grunty budowlane (MN), rolne i lasy, nieco dalej strefa przemysłowa miasta.

Działka nr 1/1 o pow. 2108 m², w kształcie regularnym, prostokątnym, o wymiarach od frontu ok. 40 m x 53 m, teren plaski, w części niezabudowanej zachwaszczony, występuje zadrzewienie z samosiewu. Nieruchomość posiada dostęp do następujących urządzeń infrastruktury technicznej wraz z przyłączami na działce: energii elektrycznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej.

Na podstawie adaptacji projektu technicznego „(…)” Projekt: budynek mieszkalny jednorodzinny parterowy z poddaszem użytkowym, niepodpiwniczony, z dwoma lokalami o pow. uż. łącznie 311,08 m² (155,54 m² każdy z budynków w zabudowie bliźniaczej). Inwestycja powstaje na podstawie zgłoszenia budowy do Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego (…) nr rejestru organu (…) z (…) i na dzień wystąpienia z niniejszym wnioskiem stopień zaawansowania prac 67,5%.

Z informacji zawartej w elektronicznej księdze wieczystej nieruchomości nr KW (…) wynika, że Spółka nabyła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z 22 marca 2017 r., Rep. (…).

Z informacji posiadanych przez Komornika wynika, że nieruchomość - po wybudowaniu - miała być przedmiotem obrotu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dłużnika w zakresie działalności deweloperskiej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał:

Komornik nie posiada informacji, czy nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu/zwolnionych/opodatkowanych właściwą stawką podatku VAT, czy w związku z nabyciem Zbywca udokumentował transakcję fakturą. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Prezes Zarządu dłużnika nie była w stanie udzielić przedmiotowej informacji. Po nabyciu nieruchomości nastąpiła zmiana zarządu. Obecny zarząd nie posiada dokumentów nabycia.

Komornik nie posiada informacji, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Prezes Zarządu dłużnika nie była w stanie udzielić przedmiotowej informacji. Po nabyciu nieruchomości nastąpiła zmiana zarządu. Obecny zarząd nie posiada dokumentów nabycia.

Komornik nie posiada informacji, czy dłużnik wykorzystywał nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, w tym wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na przedmiotowa pytanie.

Dłużna spółka wybudowała budynek mieszkalny położony na nieruchomości.

Komornik nie posiada informacji, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych na budowę. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na przedmiotowe pytanie.

Budynek mieszkalny spełnia definicję budynku w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Pytanie

Czy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) dokonując sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 1/1 o pow. 2108 m², położonej (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi, w stanie surowym zamkniętym, o pow. uż. łącznie 311,08 m² (155,54 m² każdy z budynków w zabudowie bliźniaczej), ze stanem zaawansowania inwestycji do stanu wykończonego w deweloperskim standardzie umożliwiającym oddanie budynku do użytkowania ok. 67,50%, ujawnionej w księdze wieczystej (…) w trybie licytacji publicznej będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru, a jeśli tak - w jakiej stawce?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, Komornik Sądowy będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia podatku VAT w stawce 8% (ze względu na działalność deweloperską dłużnika) na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 1/1 o pow. 2108 m², położonej przy (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi, w stanie surowym zamkniętym, o pow. uż. łącznie 311,08 m² (155,54 m² każdy z budynków w zabudowie bliźniaczej), ze stanem zaawansowania inwestycji do stanu wykończonego w deweloperskim standardzie umożliwiającym oddanie budynku do użytkowania ok. 67,50%.

Zgodnie z art. 18 ustawy o VAT zwanej dalej ustawą - organy egzekucyjne określone w ustawie z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Sprzedaż nieruchomości lub gruntu uznawana jest jako dostawa towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Dłużnik będący właścicielem nieruchomości podlegającej sprzedaży w trybie licytacji publicznej zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy jest podatnikiem podatku VAT. Wobec powyższego czynność odpłatnej dostawy towaru (nieruchomości) dokonywana przez Komornika w trybie licytacji publicznej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Do działek zabudowanych należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 21 uvat, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w toku prowadzonego postępowania działania Komornika nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnień od podatku w zakresie działek zabudowanych. Wobec czego zastosowaniu będzie podlegać art. 43 ust. 21 uvat.

Biorąc powyższe pod uwagę Wnioskodawca twierdzi, że będzie zobowiązany do pobrania i płacenia podatku VAT w stawce 8% na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 1/1 o pow. 2108 m², położonej przy (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi, w stanie surowym zamkniętym, o pow. uż. łącznie 311,08 m² (155,54 m² każdy z budynków w zabudowie bliźniaczej), ze stanem zaawansowania inwestycji do stanu wykończonego w deweloperskim standardzie umożliwiającym oddanie budynku do użytkowania ok. 67,50%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania właściwą stawką podatku VAT dostawy w trybie licytacji komorniczej działki zabudowanej 1/1 oraz obowiązku jako płatnika podatku od towarów i usług do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu tej dostawy jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca, jako Komornik Sądowy, w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi Sp. z o.o. Sp. k. Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl dłużnik figuruje jako podatnik czynny w rejestrze VAT. Od 23 marca 2020 r. działalność gospodarcza dłużnika została zawieszona. Egzekucja prowadzona jest z prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 1/1 o pow. 2108 m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi, w stanie surowym zamkniętym, o powierzchni użytkowej łącznie 311,08 m² (po 155,54 m² każdy z budynków w zabudowie bliźniaczej). Stan zaawansowania inwestycji do stanu wykończonego w deweloperskim standardzie umożliwiającym oddanie budynku do użytkowania - ok 67,50%. Budynek mieszkalny spełnia definicję budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W toku podjętych czynności nie ustalono, czy dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług. Prezes zarządu dłużnika w protokole z 6 lipca 2022 r. oświadczyła, że spółka ma zawieszoną działalność gospodarczą; nieruchomość została wniesiona do spółki i nie posiada informacji czy w przypadku sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku zostałby naliczony podatek VAT.

Z informacji zawartej w elektronicznej księdze wieczystej nieruchomości nr KW wynika, że Spółka nabyła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z (…) r., Rep. A nr (…). Z informacji posiadanych przez Komornika wynika, że nieruchomość - po wybudowaniu - miała być przedmiotem obrotu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dłużnika w zakresie działalności deweloperskiej.

Komornik nie posiada informacji, czy nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu/zwolnionych/opodatkowanych właściwą stawką podatku VAT, czy w związku z nabyciem Zbywca udokumentował transakcję fakturą. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Prezes Zarządu dłużnika nie była w stanie udzielić przedmiotowej informacji. Po nabyciu nieruchomości nastąpiła zmiana zarządu. Obecny zarząd nie posiada dokumentów nabycia.

Komornik nie posiada informacji, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Prezes Zarządu dłużnika nie była w stanie udzielić przedmiotowej informacji. Po nabyciu nieruchomości nastąpiła zmiana zarządu. Obecny zarząd nie posiada dokumentów nabycia.

Komornik nie posiada informacji, czy dłużnik wykorzystywał nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, w tym wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na przedmiotowa pytanie. 

Komornik nie posiada informacji, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych na budowę. Komornik informuje, że podjął udokumentowane działania mające na celu uzyskanie niezbędnych informacji. Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na przedmiotowe pytanie.

Wątpliwości Wnioskodawcy w sprawie dotyczą tego, czy sprzedaż licytacyjna zabudowanej działki gruntu nr 1/1 będzie opodatkowana podatkiem VAT i czy z tytułu tej sprzedaży Wnioskodawca będzie zobowiązany jako płatnik podatku od towarów i usług do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że Dłużnikiem jest spółka z o.o., która jest czynnym podatnikiem podatku VAT stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika, o czym świadczy fakt, że nieruchomość po wybudowaniu miała być przedmiotem obrotu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dłużnika. Zatem przy dostawie zabudowanej nieruchomości Dłużnik będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

W konsekwencji, dostawa zabudowanej działki gruntu nr 1/1 w drodze licytacji komorniczej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Z uwagi na okoliczność, że w przedmiotowej sprawie stan zaawansowania inwestycji do stanu wykończeniowego w deweloperskim standardzie umożliwiającym oddanie budynku do użytkowania wynosi ok. 67,5%, dostawa budynku nastąpi przed pierwszym zasiedleniem. W związku z powyższym do dostawy budynku nie znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala ustalić, czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości zabudowanej będzie korzystała ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Przy czym, jak wynika z wniosku, brak informacji jest wynikiem podjętych przez Wnioskodawcę udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych informacji od Dłużnika.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy poprzez przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a ustawy nie są spełnione, o ile podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości) zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Wnioskodawcę nie była przedmiotem interpretacji.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości tj. zabudowanej działki gruntu nr 1/1, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, ale nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy. Tym samym, skoro transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy tę dostawę zabudowanej działki gruntu nr 1/1 opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT pamiętając, że grunt dzieli byt prawny budynku na nim posadowionego w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Tym samym Wnioskodawca, jako płatnik podatku od towarów i usług będzie zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dostawy ww. nieruchomości.

Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję również, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie Organ wskazuje, że w zakresie wysokości stawki podatku VAT jaką opodatkowana będzie dostawa nieruchomości (zabudowanej działki gruntu nr 1/1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz.1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).