Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w ... prowadzi postępowanie egzekucyjne z wniosku wierzyciela … przeciwko dłużniczce ....., prowadzącej uprzednio działalność gospodarczą pod firmą … (sygn. akt komorniczych ...) oraz z wniosku wierzyciela .... ww. (sygn. akt …).

W toku prowadzonego postępowania Komornik ustalił, iż ww. dłużniczka posiada nieruchomość, położoną w … przy ul. …, stanowiącą zabudowaną nieruchomość gruntową, obejmującą działkę gruntu nr 1 (obręb …), o pow. ... m², dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą o nr ..., zabudowanej dwoma budynkami niemieszkalnymi – nr 2 (o pow. zab. ... m²) i nr 3 (pow. zab. ... m²), której to nieruchomości Komornik dokonał zajęcia pismem z dnia 25 sierpnia 2020 r. (zajęcie zgodnie z wnioskiem wierzyciela).

W ww. piśmie Komornik zawiadomił dłużniczkę, iż w świetle § 15-17 w zw. z § 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz § 24 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, aby w terminie 7 dni od daty doręczenia przedmiotowego zawiadomienia, dłużniczka złożyła oświadczenie w zakresie tego, czy jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), pod rygorem uznania, iż nie jest.

Dłużniczka przedmiotowe pismo pozostawiła bez odpowiedzi.

Organ egzekucyjny ponownie, pismem z dnia 12 sierpnia 2021 r. wezwał dłużniczkę, aby udzieliła ona w terminie 7 dni wszelkich niezbędnych informacji potwierdzających, iż w przypadku zbycia nieruchomości będą zachodzić przesłanki do zastosowania wobec niej stawki zwolnionej. Jednocześnie Komornik pouczył dłużniczkę, iż brak ww. informacji spowoduje, że sprzedaż nieruchomości o numerze ... będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

W odpowiedzi otrzymano oświadczenie dłużniczki z dnia 30 sierpnia 2021 r., na podstawie którego w ocenie organu egzekucyjnego absolutnie nie można uznać, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona, albo nie będzie podlegała podatkowi VAT. Marginalnie nadmienić należy, iż do swego oświadczenia dłużniczka nie załączyła także innych dokumentów potwierdzających ewentualne zwolnienie podatku VAT od sprzedaży. Złożone przez dłużniczkę oświadczenie nie może zatem stanowić pełnego dowodu w sprawie, albowiem część dotyczącą przedmiotowej kwestii dłużniczka całkowicie pominęła, pozostawiając puste, „wykropkowane” pole w tej części druku oświadczenia.

Natomiast przepis art. 82a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług stanowi jasno: Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 płatnicy podatku od dostawy, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku wprowadzonych na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 2 i 3, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z uwagi niepełne oświadczenie dłużniczki w pożądanym zakresie oraz wątpliwości interpretacyjne z zakresu stosowania prawa podatkowego, które zaistniały w toku dalszego postępowania, organ egzekucyjny postanowił zlecić biegłej sądowej z zakresu księgowości i podatków sporządzenie opinii oraz postanowieniem z dnia 06 kwietnia 2022 r. uchylił wyznaczony na dzień 12 kwietnia 2022 r. termin pierwszej licytacji nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą o numerze ....

W ww. opinii biegła wykazała, iż w jej ocenie sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (bezsporne), z tym że będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT.

Zaistniała sytuacja wymusiła zatem na organie egzekucyjnym uchylenie terminu wyznaczonej licytacji oraz wystąpienie o indywidualną interpretację do właściwego organu podatkowego, celem prawidłowego przeprowadzenia egzekucji spornej nieruchomości w zakresie opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania postawione w wezwaniu, o treści:

1.Czy dłużniczka – Pani .... - jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

2.Czy nabycie przez dłużniczkę działki nr 1, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy ww. transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

3.Czy z tytułu nabycia działki nr 1 dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to proszę wskazać dlaczego.

4.W jaki sposób, do jakich celów, dłużniczka wykorzystywała/wykorzystuje/będzie wykorzystywała działkę nr 1 od dnia nabycia do dnia sprzedaży?

5.Czy dłużniczka wykorzystywała/wykorzystuje działkę nr 1 do działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ?

6.Czy działka nr 1 była/jest/będzie do dnia sprzedaży wykorzystywana przez dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była/jest/będzie wykorzystywana działka nr 1, dłużniczka wykonywała/wykonuje – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

7.Czy działka nr 1 była/jest/będzie do dnia sprzedaży udostępniana przez dłużniczkę osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy?

8.Jeśli odpowiedź na pytanie nr 7 jest twierdząca, to należy wskazać, czy udostępnianie to miało/ma/będzie miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

9.Czy na działce nr 1 posadowione są, inne budynki niż wskazane we wniosku budynki nr 2 i 3, budowle lub urządzenia budowlane? Jeżeli tak to należy wskazać jakie.

10.Czy budynki posadowione na działce nr 1, stanowią budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.)?

11.Jeżeli na działce nr 1 są posadowione budowle, to należy wskazać czy budowle te stanowią budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane?

12.Jeżeli na działce nr 1 znajdują się urządzenia budowlane, to należy wskazać:

a)czy poszczególne urządzenia budowlane stanowią urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane ?

b)z którym budynkiem/budowlą poszczególne urządzenia budowlane są powiązane?

c)czy poszczególne urządzenia budowlane zostały nabyte, czy wybudowane przez dłużniczkę? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania poszczególnych urządzeń budowlanych.

d)czy z tytułu nabycia/wytworzenia/wybudowania poszczególnych urządzeń budowlanych dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedzi na pytania oznaczone lit. a) – d) należy udzielić odrębnie dla każdego urządzenia budowlanego znajdującego się na działce nr 1

13.Czy budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, są trwale związane z gruntem?

14.Czy budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, zostały nabyte, czy wybudowane przez dłużniczkę? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania poszczególnych budynków/budowli.

15.W przypadku, gdy budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, zostały nabyte przez dłużniczkę, to czy nabycie budynków/budowli nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy ww. transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

16.Czy z tytułu nabycia budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

17.Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

18.Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług poszczególnych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1 lub ich części? Należy wskazać dokładną datę.

19.Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej w części?

20.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, lub ich części a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

21.Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1? Należy wskazać dokładną datę.

22.Jeżeli budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, zostały przez dłużniczkę nabyte, to należy wskazać czy przed nabyciem przez dłużniczkę były one wykorzystywane przez poprzedniego właściciela?

23.Czy budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, były/są/będą do dnia sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)kiedy poszczególne budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, lub ich części zostały/zostaną oddane w najem, dzierżawę, użyczenie (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?

b)czy to udostępnienie miało/ma/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?

24.Czy budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, były/są/będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą do dnia sprzedaży wykorzystywane budynki/budowle, wykonywała/wykonuje dłużniczka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

25.Czy dłużniczka ponosiła nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli? Jeśli tak, to należy wskazać (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 25):

a)w jakim okresie dłużniczka ponosiła wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli posadowionych na działce nr 1?

b)czy nakłady, ponoszone przez dłużniczkę na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania poszczególnych budynków/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c)czy w stosunku do wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d)kiedy poszczególne budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

e)czy po oddaniu do użytkowania poszczególnych ulepszonych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, miało miejsce pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków/budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.

f)w ramach jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych ulepszonych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, po oddaniu ich do użytkowania?

g)czy między pierwszym zasiedleniem poszczególnych ulepszonych budynków/budowli, posadowionych na działce nr 1, a ich dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

h)w jaki sposób, do jakich czynności dłużniczka wykorzystywała/wykorzystuje poszczególne ulepszone budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, po oddaniu ich do użytkowania?

i)czy poszczególne ulepszone budynki/budowle, posadowione na działce nr 1, były udostępniane osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, itp.? Czy była to czynność odpłatna czy nieodpłatna?

Odpowiedzi na pytania nr 10, 11, 13-25 lit. a) - i) należy udzielić odrębnie dla każdego budynku i budowli posadowionych na działce nr 1.

26.Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

-czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako komornika działań?

-czy działania te zostały udokumentowane?

-czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużniczki?

wskazał Pan, że:

Komornik Sądowy w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji podatkowej zawiadamia, iż wszystkie informacje, które posiada zostały zawarte we wniosku o wydanie interpretacji.

Jako, że występuje Pan jako organ egzekucyjny, który dokonuje przymusowej sprzedaży na wniosek wierzyciela (egzekucja komornicza) nie posiada Pan innych informacji dotyczących nieruchomości czy przeprowadzonych nakładów na nią.

Może Pan jedynie wskazać, iż zgodnie z wykazem podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy podatku VAT dłużniczka ..... NIP … została wykreślona jako podatnik VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 (w załączeniu wydruk). Zgodnie natomiast z wydrukiem z ksiąg wieczystych z działu II wynika, że dłużniczka nabyła nieruchomość umową sprzedaży z dnia 10 listopada 2015 r. (wydruk księgi wieczystej – Dział I i II).

Ponadto wyjaśnia Pan, iż nie posiada Pan wiedzy aby odnieść się do pkt od 1 do 25, albowiem posiada Pan jedynie oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej oraz mieszkalnym. Oświadczyła dłużniczka również, iż nieruchomość była zakupiona bez VAT, nie była wprowadzona do ewidencji i nie była amortyzowana. Dodała również, iż cała nieruchomość jest wynajmowana od 06.06.2020 do 31.12.2030 r.

Odnośnie pkt 26 zawiadamia Pan, iż dłużniczka została wezwana do wypełnienia oświadczenia odnoszącego się do podatku VAT pismem z dnia 12.08.2021 r. do nadesłania wszelkich niezbędnych informacji potwierdzających, iż w przypadku zbycia nieruchomości będą zachodzić przesłanki do zastosowania stawki zwolnionej. Brak stosownych informacji spowoduje, że sprzedaż nieruchomości ... będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%. W odpowiedzi otrzymał Pan informacje, które w ocenie organu egzekucyjnego nie pozwalają na zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przy jej sprzedaży. Dodatkowo z oświadczenia wynika, że nieruchomość wykorzystywana do działalności gosp. od zakupu do dnia datowania pisma.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w ... w odpowiedzi na wezwanie uzupełnia pismo z dnia 21 listopada 2022 r. i zawiadamia, że nie posiada informacji dotyczących pkt 1-25 oprócz informacji opisanych wcześniej. Brak informacji jest wynikiem podejmowanych przez Pana czynności, które mają odzwierciedlenie w aktach sprawy. Dłużniczka złożyła oświadczenia sprzedawcy z dnia 3.08.2021 r.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą ... w drodze licytacji komorniczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

W ocenie organu egzekucyjnego sprzedaż działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą ... w drodze licytacji komorniczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan - jako Komornik Sądowy - sprzedaż, w drodze licytacji, nieruchomości gruntowej obejmującej działkę gruntu nr 1 zabudowaną dwoma budynkami niemieszkalnymi – nr 2 i nr 3. Dłużniczka nabyła nieruchomość umową sprzedaży z dnia 10 listopada 2015 r. Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej oraz mieszkalnym. Cała nieruchomość jest wynajmowana od 06.06.2020 do 31.12.2030r.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, z późn. zm.):

Z ww. zapisu wynika, że najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Analiza powyższego prowadzi do wniosku, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Zatem w przedmiotowej sprawie charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa nieruchomości obejmującej działkę nr 1 zabudowaną dwoma budynkami niemieszkalnymi – nr 2 i nr 3, wykorzystywaną przez dłużniczkę do świadczenia odpłatnych usług najmu, stanowi/będzie stanowiła zbycie majątku wykorzystywanego przez dłużniczkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie ww. nieruchomości spełnione są/będą przesłanki do uznania dłużniczki za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa nieruchomości obejmującej działkę nr 1 zabudowaną dwoma budynkami niemieszkalnymi – nr 2 i nr 3 podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

W uzupełnieniu wniosku, na pytania odnoszące się do informacji niezbędnych do oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma/będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy oznaczone nr 1-25, wskazał Pan, że nie posiada Pan wiedzy aby odnieść się do pkt od 1 do 25.

Tym samym w przedmiotowej sprawie przedstawiony opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości obejmującej działkę nr 1 zabudowaną dwoma budynkami niemieszkalnymi – nr 2 i nr 3 korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy. Ponadto, opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej ww. nieruchomości obejmującej działkę nr 1 zabudowaną dwoma budynkami niemieszkalnymi – nr 2 i nr 3 korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto wskazał Pan, że: dłużniczka została wezwania do wypełnienia oświadczenia odnoszącego się do podatku VAT pismem z dnia 12.08.2021 r. do nadesłania wszelkich niezbędnych informacji potwierdzających, iż w przypadku zbycia nieruchomości będą zachodzić przesłanki do zastosowania stawki zwolnionej. W odpowiedzi otrzymał Pan informacje, które w ocenie organu egzekucyjnego nie pozwalają na zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przy jej sprzedaży. Nie posiada Pan informacji dotyczących pkt 1-25. Brak informacji jest wynikiem podejmowanych przez Pana czynności, które mają odzwierciedlenie w aktach sprawy.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie są/nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zatem, dostawa budynków niemieszkalnych nr 2 i nr 3 jest/będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług. Ponadto, skoro sprzedaż w drodze licytacji komorniczej budynków niemieszkalnych nr 2 i nr 3 jest/będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, to grunt, tj. działka nr 1, na którym znajdują się ww. budynki, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również jest/będzie opodatkowany właściwą stawką podatku VAT.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn.zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).