Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem transakcja sprzedaży budynku restauracji wraz z gruntem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ale będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. W pierwszej kolejności należy zatem ustalić jaką stawką VAT będą opodatkowane budynki znajdujące się na ww. nieruchomościach.

Co do zasady każda czynność sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika VAT jest opodatkowana VAT według stawki podstawowej, tj. obecnie 23%.

Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy VAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Panią wynika, że w całym okresie amortyzacji od 2003 r. nie były dokonywane ulepszenia, które zwiększałyby wartość początkową budynku o więcej niż 30%.

W związku z powyższym stoi Pani na stanowisku, że sprzedaż budynku restauracji będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunt, jak i budynek spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą od 2001 r., która obecnie polega wyłącznie na wynajmie nieruchomości własnych. Jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Do 1 października 2022 r. prowadziła Pani działalność gastronomiczną polegającą na prowadzeniu restauracji. Działalność restauracyjną prowadziła Pani w budynku i na terenie działki 1 położonej w (…) przy ulicach (…) i (…) Nr KW (…). Nieruchomość ta została nabyta przez Panią w dwóch etapach. W 2001 r. wraz z mężem nabyła Pani tą nieruchomość w udziałach. Pani mąż użyczył Pani swoją część udziału do bezpłatnego użytkowania w celu prowadzenia tam działalności gastronomicznej, tj. do prowadzenia restauracji (…). Budynek musiał zostać przygotowany do działalności gastronomicznej i w 2003 r. został wpisany do Ewidencji Środków Trwałych jako Pani lokal restauracyjny w działalności gospodarczej. Od części budynku będącej Pani własnością były dokonywane odpisy amortyzacyjne. Budynek jest wpisany do Ewidencji Gruntów i Budynków jako budynek usługowy. Z tytułu nabycia ww. budynku nie odliczyła Pani VAT, gdyż nabycie było nieopodatkowane VAT. Po wprowadzeniu ww. nieruchomości do ewidencji środków trwałych nie były dokonywane w niej ulepszenia, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W dniu 31 października 2013 r. Pani mąż aktem notarialnym darował Pani swoją część ww. nieruchomości. W związku z tym w dniu 31 października 2013 r. stała się Pani jedynym właścicielem tej nieruchomości. Budynek restauracji nadal widnieje w Ewidencji Środków Trwałych.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pani wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ustawy do sprzedaży budynku restauracji wraz z gruntem wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajecie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika bowiem w tych przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto zauważyć należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W celu ustalenia, czy w niniejszej sprawie dla sprzedaży budynku restauracji wraz z gruntem, który wykorzystywany był w prowadzonej działalności gospodarczej, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie warunkujące zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt  10 ustawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że budynek restauracji nabyła Pani wraz z mężem w 2001 r. i od tego czasu do 1 października 2022 r. prowadziła Pani działalność gastronomiczną. Na mocy aktu notarialnego z 2013 r. mąż darował Pani swoją część nieruchomości i tym samym stała się Pani jedynym właścicielem restauracji. Od 2003 r. budynek stanowi środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Ponadto w budynku restauracji nie były dokonywane ulepszenia, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. 

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku, doszło do pierwszego zasiedlenia ww. budynku wykorzystywanego przez Panią do działalności gospodarczej. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą minie okres dłuższy niż 2 lata (okres pomiędzy oddaniem do użytkowania a planowaną dostawą budynku wykorzystywanego przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej przekroczy dwa lata). Jednocześnie, w okresie 2 lat przed dokonaniem sprzedaży nie poniosła Pani nakładów stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

W konsekwencji przy sprzedaży budynku restauracji wykorzystywanego przez Panią w działalności gospodarczej spełnione będą warunki do objęcia przedmiotowej transakcji zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji również zbycie gruntu, na którym znajduje się budynek restauracji, korzysta ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Reasumując, dostawa budynku będącego przedmiotem zapytania wraz z gruntem korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.